Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 251332/CV EXPL 04-9867
datum uitspraak: 13 september 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. [eisers]
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
gemachtigde C.H. Boeder,
-- tegen --
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R. Caspers.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] respectievelijk [gedaagde].
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] op 22 september 2004 gedagvaard (met bijgevoegd 2 producties). [gedaagde] heeft geantwoord (met 2 producties). Bij vonnis van 24 november 2004 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft uiteindelijk - na een aktewisseling en nog een tussenvonnis - plaatsgevonden op 21 oktober 2005. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen voor akte doorhaling c.q. doorprocederen. [eiser] heeft bij akte vonnis gevraagd. Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van overgelegde producties, staat in dit geding het volgende vast:
a. Bij overeenkomst van 31 december 2001 heeft [gedaagde] per 1 februari 2002 een woning aan [adres] te [woonplaats] gehuurd van [eiser] waarbij de kale huurprijs aanvankelijk is bepaald op € 385,70 en het voorschot voor de servicekosten is bepaald op € 66,15.
b. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 januari 2004 bepaald dat bovengenoemde kale huurprijs niet redelijk te achten is en dat een huurprijs per 1 februari 2002 van € 221,93 per maand wel redelijk is.
c. [gedaagde] heeft de huurcommissie op 1 november 2004 verzocht een uitspraak te doen omtrent het voorschotbedrag van de servicekosten en (het ontbreken van) de afrekening van de servicekosten.
d. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 maart 2005 bepaald dat de servicekosten (bijkomende kosten) over de periode 1 februari 2002 - 1 januari 2003 dienen te worden gesteld op € 253,85 en dat het voorschotbedrag voor de servicekosten per 1 december 2004 wordt gesteld op € 25,-- per maand.
e. [gedaagde] heeft tot en met juli 2002 maandelijks € 66,18 (totaal € 396,90) aan servicekosten betaald. Daarna heeft zij geen servicekosten meer voldaan.
f. Met betrekking tot de onder b. en d. genoemde beslissingen van de huurcommissie heeft geen van partijen een beslissing van de rechter gevorderd op de voet van artikel 7:262 BW Pro.
De vordering
[eiser] vordert (samengevat en na wijziging van eis) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.281,17. Zij stelt daartoe dat [gedaagde] over 2002 € 253,84 aan servicekosten verschuldigd is (op basis van hetgeen door de huurcommissie is vastgesteld) en over de jaren 2003 en 2004 respectievelijk € 404,94 en 419,08, waarbij [eiser] aangeeft dat dit eveneens de werkelijke kosten zijn, berekend volgens de methode die de huurcommissie heeft gehanteerd. [gedaagde] is hierover voorts rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert daartoe aan dat zij reeds € 396,90 aan servicekosten heeft betaald, zodat die in mindering dienen te worden gebracht op het verschuldigde. Op basis van de uitspraak van de huurcommissie is zij bovendien slechts
€ 25,-- per maand verschuldigd. Per saldo is zij weliswaar een bedrag aan servicekosten verschuldigd, maar zij beroept zich op verrekening, nu zij € 2.709,09 teveel aan huurpenningen heeft betaald.
De beoordeling van het geschil
Gegeven de omstandigheid dat [eiser] woonachtig is in Duitsland, draagt de zaak een internationaal-rechtelijk karakter en zal de kantonrechter vooreerst ambtshalve zijn rechtsmacht alsmede het op de vordering toepasselijk recht beoordelen. Op de voet van artikel 22 lid 1 van Pro Verordening (EG) nr. 44/2001 van de Raad van de Europese Unie (de EEX-verordening) is de Nederlandse rechter bevoegd. Op grond van artikel 4 lid 2 van Pro het EEG-Overeenkomstenverdrag (EVO) is Nederlands recht van toepassing.
Waar [gedaagde] geen opmerkingen heeft gemaakt over de omstandigheid dat B. en K. [eiser] beiden als eiseres zijn vermeld (en derhalve volgens hun stellingen beiden als verhuurster dienen te worden aangemerkt, ondanks dat alleen B. [eiser] op het contract staat vermeld), zal de kantonrechter er vanuit gaan dat beiden - gezamenlijk te noemen [eiser] - als verhuurster hebben te gelden.
Met het gegeven dat geen van partijen naar aanleiding van de onder de feiten genoemde beslissingen van de huurcommissie op de voet van artikel 7:262 BW Pro een beslissing aan de kantonrechter heeft gevraagd, geldt als uitgangspunt dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft beslist. Waar de huurcommissie in haar beslissing van 21 januari 2004 heeft overwogen dat zij het verzoek beschouwt als een verzoek dat binnen zes maanden na ingang van de huurovereenkomst is ingediend en zij vervolgens een uitspraak heeft gedaan over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 385,70 per maand met ingang van 1 februari 2002, geldt deze beslissing - per saldo inhoudende dat een huurprijs van € 221,93 per maand per 1 februari 2002 redelijk is - als tussen partijen overeengekomen. In dat licht is de stelling die [eiser] ter zitting heeft ingenomen - de nieuwe huurprijs is ingegaan per 2003 en heeft geen terugwerkende kracht tot 1 februari 2002 - niet goed te volgen.
[gedaagde] heeft - uitgaande van een kale huur van € 221,93 per maand vanaf 1 februari 2002 - bij akte gedetailleerd aangegeven hoeveel zij in haar visie teveel aan huurpenningen heeft betaald tot 1 mei 2004. Zij komt daarbij op een bedrag van € 2.709,09. [eiser] heeft dit niet gemotiveerd betwist, zodat dit in deze procedure als vaststaand kan worden aangenomen. Waar de gepretendeerde vordering van [eiser] met betrekking tot de servicekosten - wat daar ook van zij - beduidend lager is, beroept [gedaagde] zich terecht op verrekening. Deze omstandigheid leidt reeds tot afwijzing van de geldvordering van [eiser].
Waar [eiser] ter comparitie heeft aangegeven dat haar inzet van deze procedure thans is dat er duidelijkheid komt tussen partijen over de servicekosten, wordt - ten overvloede - nog het volgende overwogen. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] tot 1 augustus 2002 de servicekosten (ad totaal € 396,90) aan [eiser] heeft betaald. Naar het zich laat aanzien heeft [eiser] verzuimd dit in haar berekeningen mee te nemen. Voorts geldt na de beslissing van de huurcommissie van 18 maart 2005 als tussen partijen overeengekomen dat de werkelijke servicekosten over 2002 € 253,84 bedragen. Met betrekking tot de (werkelijke) servicekosten over 2003 en 2004 geldt dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] voor het nemen van haar akte van 17 augustus 2005 deze berekeningen aan [gedaagde] heeft voorgelegd - overeenkomstig artikel 4 lid 2 van Pro de tussen hen geldende huurovereenkomst - en dat [gedaagde] het vervolgens niet eens was met deze berekeningen. In zijn algemeenheid is het immers zo dat de hoogte van de werkelijke servicekosten (al dan niet via de huurcommissie) pas aan de kantonrechter wordt voorgelegd, indien partijen hierover zelf geen overeenstemming kunnen bereiken. In dat licht lijkt dit gedeelte van de vordering van [eiser] prematuur. Daar komt bij dat de omstandigheid dat de geldvordering van [eiser] reeds op andere gronden is afgewezen en zij omtrent de hoogte van de servicekosten over de jaren 2003 en 2004 geen verklaring voor recht heeft gevorderd aanleiding geven om in deze procedure niet nader in te gaan op de hoogte van de in dat kader door [eiser] genoemde bedragen.
Er ook geen reden om het voorschotbedrag voor de servicekosten op een ander bedrag vast te stellen dan de huurcommissie op 18 maart 2005 heeft gedaan. Dit geldt temeer nu [eiser] bij dat deel van haar vordering geen belang heeft, nu zij op grond van de overeenkomst die zij met [gedaagde] heeft gesloten het recht heeft om eenmaal per jaar - zonder rechterlijke tussenkomst - het voorschotbedrag te wijzigen, wanneer de kostenontwikkeling daartoe aanleiding geeft.
De vorderingen van [eiser] worden derhalve afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 337,50 aan salaris gemachtigde;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Vogel en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.