Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4895
Uitspraakdatum: 10 oktober 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-weg 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 603.694 (hierna: de woz-waarde).
Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 17 maart 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2005 het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 579.694. Eiser heeft hiertegen een beroepschrift ingediend, dat door de rechtbank is ontvangen op 28 september 2005.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2006 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B.
Na de mondelinge behandeling is het vooronderzoek heropend. Desgevraagd heeft verweerder bij brief van 14 juni 2006 zijn standpunt nader toegelicht. Eiser heeft daarop bij brief van 3 juli 2006 gereageerd. Met toestemming van partijen is vervolgens een nadere zitting achterwege gebleven.
2. Feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 1 te Z (hierna: de woning). Het object bestaat uit een vrijstaande woning met twee dakkapellen, gebouwd rond 1883 met een inhoud van 470 m³, een vrijstaande garage met een inhoud van 100 m³ en een stal/schuur met een oppervlakte van 42 m², met een totale grondoppervlakte van 2.210 m² (waarvan 1.210 m² grasland). In het jaar 2004 zijn op de begane grond van de woning kunststof kozijnen en dubbel glas geplaatst. De woning van eiser is gelegen op 700 meter afstand van en recht tegenover de autosnelweg A7. Tussen eisers woning en de snelweg zijn een tweetal weilanden gelegen, als eerste voornoemd stuk grasland dat in eigendom is van eiser en daarachter een weiland dat in eigendom is van eisers buurman.
2.2. In de directe omgeving van de woning, langs de snelweg A7, zullen in de toekomst mogelijk ongeveer 20 windmolens geplaatst gaan worden. Nog niet bekend is op welke exacte plaatsen de windmolens alsdan geplaatst gaan worden. Eisers buurman, de eigenaar van het tussen eisers weiland en de snelweg A7 gelegen weiland, heeft bij verweerder een aanvraag voor het plaatsen van een windmolen ingediend. Voornoemd weiland is gelegen op ongeveer 700 meter afstand van eisers woning.
2.3. Verweerder heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning nader is bepaald op € 505.104. Deze waardering is mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen van de woningen waarmee de woning van eiser is vergeleken:
Straat en huisnummer
Bouwjaar Inhoud
woning Oppervlakte kavel Verkoopdatum Verkoopprijs Woz-waarde
b-straat 1 te Y 1922 365 m³ 1.340 m² 22-01-2004 € 450.100 € 545.896
a-weg 2 te Z 1925 312 m³ 745 m² 02-07-2002 € 421.550 € 431.471
2.4. Het vergelijkingsobject b-straat 1 te Y beschikt over vier dakkapellen, een vrijstaande berging en een vrijstaande garage. Het vergelijkingsobject a-weg 2 te Z beschikt over twee dakkapellen.
2.5. Op grond van het taxatierapport heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de waarde van de woning verlaagd dient te worden tot een bedrag van € 505.104.
2.6. In zijn verweerschrift heeft verweerder voorts aangegeven dat de woz-waarde van het vergelijkingsobject b-straat 1 te Y naar aanleiding van een ingediend bezwaarschrift is verminderd tot een bedrag van € 424.926.
3. Geschil
In geschil is de vraag of verweerder de woz-waarde van de onderhavige woning al dan niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikking. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering van de woz-waarde tot een bedrag van € 505.104.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
4.2. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet woz bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet woz wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Niet in geschil is dat de woning van eiser in het jaar 2004 is verbouwd waarbij op de begane grond kunststof kozijnen en dubbel glas is geplaatst. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het onder punt 2.3. vermelde taxatierapport overgelegd dat hij heeft onderbouwd met de daarin vermelde verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. Gelet op de hierin opgenomen gegevens van deze woningen met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer ligging, inhoud, oppervlakte, staat van onderhoud en de daarbij overgelegde foto’s, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de objecten waarnaar wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Hierbij overweegt de rechtbank voorts dat verweerder in het taxatierapport de woning gelegen aan de b-straat 2 te Y niet langer als vergelijkingsobject heeft gebruikt en dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
4.4. Naar het oordeel van de rechtbank is bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten zoals onder andere verschillende ligging, staat van onderhoud, bouwjaar en de in vergelijking tot eisers woning kleinere inhoud en kleinere oppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de plannen voor mogelijke plaatsing van een aantal windmolens tot uitdrukking dienen te komen in de waardevaststelling.
4.5. Door eiser is gesteld, en door verweerder is niet betwist, dat er plannen zijn om recht tegenover eisers woning, langs de autosnelweg A7 vijf à zes windmolens, waaronder één op het achter het weiland van eiser gelegen weiland van eisers buurman, te plaatsen. Verweerder heeft dienaangaande ter zitting opgemerkt dat de windmolens vrijwel zeker geplaatst zullen gaan worden doch dat er thans nog procedures ter zake lopen, zodat hier naar de mening van verweerder geen waardedrukkend effect vanuit gaat. Voorts heeft verweerder gesteld dat de molens op vrij grote afstand geplaatst zullen worden en de geluidsoverlast in sterke mate afhankelijk is van de windrichting. In zijn brief van 14 juni 2006 heeft verweerder vervolgens aangegeven dat er nog een haalbaarheidsonderzoek gaande is en de plannen voor het plaatsen van de windmolens zich derhalve nog in een zeer pril stadium bevinden. Voor 2009 zullen de molens niet zijn geplaatst.
4.6. De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat er op 1 januari 2005 een aanzienlijke kans bestond dat er tegenover eisers woning vijf à zes windmolens geplaatst gaan worden, waarvan één op het weiland van de buurman, dat 700 meter van de woning van eiser is gelegen. Niet in geschil is dat feitelijk geplaatste windmolens vanwege verminderd uitzicht, geluidshinder en de aanwezigheid van slagschaduw een waardeverlagend effect kunnen hebben op een woning in vergelijking met objecten die van die molens geen hinder ondervinden. De rechtbank is van oordeel dat, ook indien plaatsing van de windmolens nog niet gerealiseerd is, maar er wel concrete plannen tot plaatsing zijn, daar een waardedrukkend effect vanuit kan gaan. Een potentiële koper zal immers rekening houden met de mogelijke aanwezigheid van de windmolens en zich bij de bepaling van de koopprijs laten leiden door te verwachten visuele, geluids-en slagschaduwhinder, ook al zijn over aard en omvang daarvan nog geen exacte gegevens voorhanden. In de onderhavige zaak waren de plannen tot plaatsing van de windmolens op 1 januari 2005 algemeen bekend. Deze omstandigheid heeft naar het oordeel van de rechtbank een waardeverlagend effect voor de woning van eiser, waarmee verweerder bij de vaststelling van de waarde van die woning geen rekening heeft gehouden. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde, ter hoogte van € 505.104, niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7. Eiser bestrijdt de waardevaststelling van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser aangevoerd dat een waardestijging van 35% per jaar onmogelijk is. Doel en strekking van de Wet woz brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom.
4.8. Ten aanzien van eisers standpunt dat zijn woning te lijden heeft van overlast door vliegtuiglawaai en de autosnelweg A7 en de waarde derhalve lager vastgesteld dient te worden, overweegt de rechtbank het volgende. Vastgesteld wordt dat eisers woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde omgeving zijn gelegen. Nu het vliegtuiglawaai en de nabijheid van de A7 ook voor de vergelijkingsobjecten geldt en eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij hiervan méér overlast ondervindt, dient te worden aangenomen dat deze in de vastgestelde waarde van eisers woning is verdisconteerd.
4.9. Nu eiser niet heeft aangegeven met welk bedrag de vastgestelde waarde als gevolg van de voorgenomen plaatsing van de windmolens verlaagd dient te worden, heeft hij de door hem verdedigde waarde van € 350.000 naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt. Eiser komt immers slechts samenvattend tot de conclusie dat de woz-waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 350.000. Hij heeft deze waarde ook niet verder onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een in zijn opdracht opgemaakt taxatierapport.
4.10. Nu geen van de door partijen verdedigde waarden juist kan worden geacht, ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen. De rechtbank zoekt hierbij aansluiting bij de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 7 mei 2003, nr. 496/02, Belastingblad 2003, blz. 957, waarin bij een afstand van 500 meter een waardevermindering van 25% werd vastgesteld. Nu een grotere afstand tussen windmolen en de woning tot een geringere waardedruk leidt, wordt het waardeverlagend effect in de onderhavige zaak vastgesteld op 12,5%, zijnde € 63.138.
4.11 Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast op € 441.966 en zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, Awb zelf in de zaak voorzien. De aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienen dienovereenkomstig te worden verlaagd.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 12, zijnde de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiser om de zitting van 21 maart 2006 bij te wonen. De rechtbank wijst de gemeente Wormerland aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 441.966;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 12, onder aanwijzing van de gemeente Wormerland die deze kosten aan eiser dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente Wormerland het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 10 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.C. Greeuw, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.