Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 121090 / HA ZA 06-149
Vonnis van 8 november 2006
in de zaak van
1. [EISER SUB I],
2. [EISERES SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. M. van Olden,
tegen
1. [GEDAAGDE SUB 1],
2. [GEDAAGDE SUB 2],
beiden wonende te [land],
gedaagden,
procureur mr. J.R. Goppel.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 maart 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 2 oktober 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 2 oktober 2003 heeft [eiser] van [gedaagde] gekocht het dubbele woonhuis met schuur aan de [adres, nr. 72] (voorheen [adres, nr. 72 en nr. 74]) (hierna: de woning) en een perceel grond met schuur en erf (hierna: de garage) gelegen achter de woning voor een bedrag van in totaal € 425.000,00. Van de koopovereenkomst is een door partijen ondertekende koopakte opgemaakt.
2.2. De garage is alleen vanaf de openbare weg bereikbaar via een strook grond gelegen op het terrein van de eigenaar van de woning aan [adres, nr. 70]. Daartoe is een erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd ten behoeve van de woning aan de [adres, nr. 72] en ten laste van het perceel van de eigenaar van de woning aan de [adres, nr. 70].
2.3. In de koopakte is onder meer het volgende opgenomen:
“5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, [...], heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten [...].
[...]
10.2. [...] Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 42.500,-- [...] verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
2.4. De leveringen van de woning en de garage hebben plaatsgevonden op 5 december 2003. In de leveringsakte is de woning genoemd onder het geleverde sub a. en de garage onder het geleverde sub b. Voorts is onder meer het volgende opgenomen:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen, wordt verwezen naar voormelde titel van verkrijging, waarin woordelijk staat vermeld:
“ Met betrekking tot het verkochte sub a. (voorheen [adres, nr.74]) [markeringen aangebracht door rechtbank] zijn verkoper geen andere erfdienstbaarheden, [...] bekend dan [...] :
[...] een erfdienstbaarheid van voetpad van en naar de[adres] op de thans bestaande wijze, zulks ten laste van de kadastrale percelen [omschrijving] eigendom van verkoper en tot gebruik en ten nutte van het bij deze akte verkochte perceel [omschrijving].
Indien de eigenaar van het lijdende erf zulks nodig oordeelt is hij bevoegd wat het nummer [omschrijving] betreft het pad te veranderen op de wijze als hem geraden voorkomt, waarmede de eigenaar van het heersend erf moet genoegen nemen.
Gelijke erfdienstbaarheid als hierboven vermeld wordt hierbij gevestigd ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het aan verkoper verblijvende perceelsgedeelte van het kadastrale perceel [omschrijving].
Met betrekking tot het verkochte sub a. (voorheen [adres, nr.72]) zijn verkoper geen andere erfdienstbaarheden [...] bekend dan hetgeen voorkomt in een akte van verkoop en koop op vijftien augustus negentienhonderd zevenenzeventig verleden voor notaris [X] te [Y] [...], woordelijk luidende:
7. Ten aanzien van bijzondere bepalingen en erfdienstbaarheid wordt verwezen naar:
a. een akte van transport op tien februari negentienhonderd vijfenvijftig verleden voor notaris[Z] te [Y] [...] waarin de navolgende erfdienstbaarheid staat vermeld:
Door de verkoper wordt ten deze verleend en gevestigd en door de koper aanvaard een erfdienstbaarheid van voetpad van en naar de [adres] op de thans bestaande wijze, zulks ten laste van de kadastrale percelen [omschrijving] eigendom van verkoper en tot gebruik en ten nutte van het bij deze akte verkochte perceel [omschrijving].
Indien de eigenaar van het lijdende erf zulks nodig oordeelt is hij bevoegd wat het [omschrijving perceel] betreft het pad te veranderen op de wijze als hem geraden voorkomt, waarmede de eigenaar van het heersend erf moet genoegen nemen.
b. de voormelde titel van aankomst, de dato achtentwintig juni negentienhonderd éénenvijftig [...], waarin gelijke erfdienstbaarheid als voormeld tevens is gevestigd ten behoeve van het perceel thans kadastraal bekend [omschrijving], en ten laste van het perceel thans kadastraal bekend gemeente [omschrijving]. [...]
Met betrekking tot het verkochte sub b zijn verkoper geen andere erfdienstbaarheden [...] bekend dan hetgeen voorkomt in [...] een akte van transport verleden voor notaris [Z] te [Y] op tien februari negentienhonderd vijfenvijftig [...], waarbij ten behoeve van het perceel [...] en ten laste van het perceel kadastraal bekend [omschrijving] en het thans vervallen kadastrale perceel [omschrijving] [...] werd gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad om op de bestaande wijze te komen en te gaan naar [adres].
Een soortgelijke erfdienstbaarheid wordt bij deze gevestigd ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte van het kadastrale perceel [omschrijving].”
2.5. Makelaar [A] (hierna: de makelaar) heeft [gedaagde] bijgestaan bij de verkoop van de woning en de garage. Ten tijde van de bezichtiging van de woning door [eiser] voorafgaand aan de koopovereenkomst, was de makelaar aanwezig. [Gedaagde] was zelf niet aanwezig bij deze bezichtiging.
2.6. In de door de makelaar uitgegeven verkoopbrochure staat vermeld dat de samenvoeging van twee woningen tot één woning tevens inhoudt dat sprake is van een zeer ruime tuin met schuur en vrijstaande stenen garage. In de folder staat bij de indeling van de woning vermeld dat er een achterom is en een stenen garage met ruimte voor twee auto’s en twee motoren.
2.7. De woning aan [adres, nr. 70] is eigendom van [Buurman]. Na de levering van de woning en de garage heeft [Buurman] aan [eiser] medegedeeld dat de strook grond naast zijn woning, derhalve de toegang tot de garage, niet bedoeld is om te gebruiken met motorvoertuigen, maar alleen gebruikt mag worden als voetpad. Vervolgens heeft [Buurman] de toegang tot de garage anders dan te voet geblokkeerd door een rij coniferen te plaatsen op de erfscheiding van zijn woning en de garage.
3. Het geschil
3.1. [Eiser] vordert - samengevat -
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis met [eiser] en dat de koopovereenkomst d.d. 2 oktober 2003 partieel is ontbonden waar het betreft de levering van een vanaf de [adres] bereikbare garage, bestemd voor auto’s dan wel motoren,
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 42.500,00 aan [eiser], vermeerderd met rente,
- veroordeling van [gedaagde] in de door [eiser] geleden schade op te maken bij staat,
- veroordeling van [gedaagde] in de kosten.
3.2. [Gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter comparitie heeft [eiser] de rechtbank verzocht haar vordering aldus te lezen dat in de eerste plaats gevorderd wordt de koopovereenkomst te ontbinden voor zover deze betreft de garage in plaats van de in 3.1. weergegeven vordering om een verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden af te geven.
4.2. [Eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst die een ontbinding van de koopovereenkomst ten aanzien van de garage rechtvaardigt. [Gedaagde] was als verkoper gehouden om [eiser] mede te delen dat de erfdienstbaarheid niet omvatte het komen en gaan met gemotoriseerd verkeer, althans dat dit onzeker was. Door een dergelijke mededeling na te laten, heeft [gedaagde] [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken gegeven, althans zijn mededelingsplicht geschonden, aldus [eiser]. Daarnaast maakt [eiser] aanspraak op de schadevergoeding ad € 42.500,00 op de voet van artikel 10 lid 2 van de koopovereenkomst en op een schadevergoeding nader op te maken bij staat voor de nog door [eiser] te lijden schade als gevolg van noodzakelijk geworden verhuizing.
4.3. [Gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat geen sprake is van een tekortkoming in de koopovereenkomst. [Gedaagde] heeft naar zijn stelling verkocht en geleverd overeenkomstig de koopovereenkomst en de transportakte waarin de erfdienstbaarheid vermeld staat. Volgens [gedaagde] had [eiser] kunnen weten wat de erfdienstbaarheid inhoudt, aangezien deze is vermeld in de koopovereenkomst en daarnaast heeft [eiser] inzage gehad in de leveringsakte, zodat hij voorafgaand aan het transport kennis heeft kunnen nemen van de erfdienstbaarheid.
4.4. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst, wanneer de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper daarvan mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.5. Tussen partijen staat vast dat [Buurman] ingevolge de erfdienstbaarheid als eigenaar van het lijdend erf gerechtigd is om de strook grond naast zijn woning zodanig in te richten dat deze alleen voor voetgangers geschikt is. Als gevolg van zijn gebruik van dat recht door het plaatsen van coniferen, is de toegang tot de garage thans beperkt en kan [eiser] niet met motorvoertuigen van en naar de garage komen.
4.6. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] ten aanzien van deze beperking in het recht op de toegang tot de garage een mededelingsplicht had jegens [eiser]. Daartoe is allereerst van belang dat [gedaagde] op de hoogte was van het feit dat er een erfdienstbaarheid van voetpad was gevestigd en dat [Buurman] gerechtigd was om de toegang tot de garage te beperken. Ten tweede diende [gedaagde] er rekening mee te houden dat er bij [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken met betrekking tot de toegang van de garage kon ontstaan. Ten tijde van de bezichtiging van de woning en de garage door [eiser in aanwezigheid van de makelaar was immers nog geen sprake van de huidige beperking van de toegang tot de garage en stond in de garage een auto geparkeerd. Daarnaast was in de verkoopbrochure opgenomen dat bij de woning een stenen garage hoort met ruimte voor twee auto’s en twee motoren. Ten derde heeft [eiser] onbetwist gesteld dat hij ten tijde van de bezichtiging aan de makelaar heeft meegedeeld dat de toegang tot de garage met motorvoertuigen voor hem van essentieel belang was. Gelet hierop en op het feit dat in het algemeen een garage die is bedoeld om motorvoertuigen te stallen ook voor dergelijke voertuigen bereikbaar moet zijn, brengen de verkeersopvattingen mee dat [gedaagde] gehouden was om [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst over de beperkte toegang tot de garage in te lichten.
4.7. Volgens [gedaagde] heeft hij de makelaar voorafgaand aan de verkoop alle relevante stukken in handen gegeven en heeft hij de makelaar opgedragen bij de toekomstige kopers melding te maken van het beperkte gebruik van de garage als gevolg van de erfdienstbaarheid. Bij brief van 11 mei 2004 heeft de makelaar echter aan Woongarant Kopersbescherming medegedeeld dat hij eerst na de verkoop van [eiser] heeft vernomen dat er geen officieel recht van overpad was voor auto’s en andere brede voertuigen naar de garage en dat [gedaagde] dit nooit aan hem heeft gemeld. Wat daar ook van zij, in ieder geval heeft [gedaagde] niet de stelling van [eiser] betwist dat de makelaar geen mededelingen heeft gedaan over de beperkte toegang tot de garage noch is gesteld dat de makelaar namens [gedaagde] daarover aan [eiser] enige mededeling heeft gedaan. Deze omstandigheid komt voor rekening van [gedaagde] en daaruit vloeit voort dat [gedaagde] in zoverre niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. [Gedaagde] zal niet worden toegelaten tot de verzochte bewijslevering door het horen van de makelaar als getuige, omdat [gedaagde] zijn bewijsaanbod op dit punt onvoldoende heeft gespecificeerd. [Gedaagde] heeft namelijk niet aangegeven van welke mededeling van de makelaar aan [gedaagde] hij bewijs wil leveren.
4.8. Volgens [gedaagde] heeft [gedaagde sub 2] ten tijde van een bezoek van [eiser] aan de woning en de garage voorafgaand aan de levering zelf expliciet medegedeeld dat het gebruik van de garage beperkt was. Nog afgezien van het feit dat [eiser] deze mededeling betwist heeft, is deze in ieder geval niet gedaan voorafgaand aan de koop, zodat ook in zoverre niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] voldaan heeft aan zijn mededelingsplicht.
4.9. De enkele vermelding in de koopakte dat de zaak aan de koper wordt overgedragen met alle daarbij behorende heersende erfdienstbaarheden is te algemeen van aard en betekent evenmin dat daarmee voldaan is aan de op [gedaagde] rustende mededelingsplicht.
4.10. Nu [gedaagde] voor het sluiten van de koopovereenkomst geen mededeling aan [eiser] heeft gedaan over de inhoud van de erfdienstbaarheid en de mogelijk daaruit voortvloeiende beperkte toegankelijkheid van de garage, mocht [eiser] verwachten dat de garage toegankelijk zou zijn en blijven voor motorvoertuigen. Nu dit laatste niet het geval is, is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde] in de nakoming van de koopovereenkomst levert een grond op voor de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, namelijk voor wat betreft de levering van een voor motorvoertuigen toegankelijke garage. Op grond van artikel 10 lid 2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] vanwege de gedeeltelijke ontbinding de contractuele boete van EUR 42.500,-- verschuldigd. De vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] dit bedrag te betalen zal worden toegewezen.
4.11. Naast betaling van de contractuele boete vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van schade wegens niet nakoming van de koopovereenkomst. Deze vordering wijst de rechtbank af, omdat [eiser] de aangegeven gevolgschade had kunnen voorkomen door reeds vóór de levering van de woning en de garage de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen. De schade die [eiser] stelt te lijden, is daarmee geen gevolg meer van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde]. Voordat de levering plaatsvond had [eiser] namelijk op de hoogte kunnen en moeten zijn van de beperkte toegankelijkheid van de garage. Voorafgaand aan de levering van de woning en de garage heeft [eiser] onder meer de beschikking gekregen over het concept van de leveringsakte waarin de erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van de woning en de garage ten laste van [adres. nr. 70] staat vermeld. Een erfdienstbaarheid van voetpad valt in beginsel niet te rijmen met de feitelijke situatie zoals [eiser] die had aangetroffen ten tijde van de bezichtiging van de woning, te weten dat de strook grond behorende bij [adres, nr.70] gebruikt kon worden door gemotoriseerd verkeer om de garage te bereiken. Het had dan ook op de weg van [eiser] gelegen om in het kader van zijn onderzoeksplicht aan [gedaagde] opheldering te vragen over de in de leveringsakte vermelde erfdienstbaarheid, om te voorkomen dat hij onder een onjuiste voorstelling van zaken de woning en de garage geleverd zou krijgen. [Eiser] heeft dat nagelaten en daarmee zijn onderzoeksplicht geschonden.
4.12. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst zal de rechtbank afwijzen. [Eiser] heeft bij een dergelijke rechtsvaststelling namelijk geen belang (meer). De op dit tekortschieten gebaseerde vorderingen tot gedeeltelijke ontbinding en tot betaling van de contractuele boete worden immers toegewezen en de daarop berustende vordering tot vergoeding van schade wordt afgewezen.
4.13. [Gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] in deze procedure worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,60
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 935,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.808,60
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. ontbindt de koopovereenkomst van 2 oktober 2003 tussen partijen gedeeltelijk namelijk voor wat betreft de verbintenis tot levering van een voor motorvoertuigen toegankelijke garage,
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van EUR 42.500,00 (tweeënveertig duizend vijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 6 december 2005 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 2.808,60,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.A.M. van Brussel en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2006.?