Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 94162 / HA ZA 03-836
Vonnis van 7 november 2007 (bij vervroeging)
in de zaak van
[Eiser],
wonende te Zandvoort,
eiser,
procureur mr. T.F. Roest,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN SCHUITENGAT 1 T/M 55 TE ZANDVOORT,
gevestigd te Zandvoort,
gedaagde,
procureur mr. P.A. Montagne-Helmig,
advocaat mr. A. Helmig te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser] en VvE Schuitengat genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2007
- de akte van [eiser]
- de antwoordakte van VvE Schuitengat.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In genoemd tussenvonnis heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.7 overwogen dat, nu blijkens artikel 2 aanhef Pro en onder a. van het Modelreglement 1972 het dak een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw betreft, zich de vraag voordoet of het verhuren van een gedeelte van het dak niet in strijd komt met de bestemming die de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex hebben en het besluit van 12 november 2002 niet om die reden nietig is. Omdat partijen zich omtrent die rechtsvraag nog niet hadden uitgelaten, heeft de rechtbank, teneinde te voorkomen dat partijen mogelijk worden overvallen met een verrassingsuitspraak, de zaak verwezen naar de rol voor uitlating van partijen omtrent hetgeen in genoemde rechtsoverweging door de rechtbank aan de orde wordt gesteld.
2.2. Bij zijn akte heeft [eiser] - samengevat - het standpunt ingenomen dat het besluit van 12 november 2002 om een gedeelte van het dak, zijnde op grond van artikel 2 aanhef Pro onder a van het Modelreglement 1972 een gemeenschappelijk gedeelte - te verhuren nietig is, omdat het een wijziging betreft van de rechten en plichten van de eigenaars zoals neergelegd in artikel 4 van Pro het Modelreglement 1972 en artikel 5:108 lid 1 BW Pro.
2.3. Bij haar antwoordakte heeft VvE Schuitengat - samengevat - het navolgende naar voren gebracht.
2.3.1. Artikel 7 van Pro het Modelreglement 1972 (luidende: “De eigenaars of gebruikers mogen zonder de toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.”) is een verbijzondering van artikel 5:108 BW Pro. Het plaatsen van de zendmast voldoet aan geen van de in dat artikel 7 genoemde Pro voorwaarden.
2.3.2. Het dak fungeert als dak voor het onderliggende gebouw (de mensen van de bovenste verdieping worden niet nat), terwijl het dak daarnaast fungeert als “plaatsingsmogelijkheid” voor een opbouw ten behoeve van centrale verwarming en warmwatervoorziening en voor een aantal ventilatoren voor luchtverversing en dergelijke.
Het dak is om veiligheidsredenen krachtens een besluit van VvE Schuitengat, behoudens de twee leden van de “Commissie van overleg” van VvE Schuitengat, niet toegankelijk voor de leden van de vereniging.
Nu het besluit van 12 november 2002 geen verandering brengt in het vorenstaande wordt [eiser] niet beperkt in zijn rechten als lid, terwijl de opbrengst van de verhuur van een gedeelte van het dak aan alle leden toekomt.
2.4. Omtrent hetgeen partijen in hun genoemde akten hebben aangevoerd overweegt de rechtbank als volgt.
2.5. Zoals de rechtbank reeds in genoemd tussenvonnis heeft overwogen, betreft het besluit van 12 november 2002 geen installatie als bedoeld in artikel 37 lid 8 van Pro het Modelreglement 1972, maar gaat het hier om een besluit een gedeelte van het dak van het appartementencomplex aan T-Mobile te verhuren om T-Mobile de gelegenheid te bieden om op het gehuurde voor zichzelf een GSM-zendmast te plaatsen. Het besluit van 12 november 2002 betreft derhalve een besluit tot het verhuren van een gedeelte van het dak, zijnde op grond van artikel 2 aanhef Pro onder a van het Modelreglement 1972 (dat deel uitmaakt van de splitsingsakte) een gemeenschappelijk gedeelte. Dat artikel 5:108 lid 1 BW Pro alleen kan worden geschonden indien één of meer van de situaties genoemd in artikel 7 van Pro het Modelreglement 1972 (een wijziging aan het gebouw waardoor de hechtheid van het gebouw in gevaar wordt gebracht, het architectonisch uiterlijk wijzigt of de constructie van het gebouw wijzigt) zich voordoet, wordt door de rechtbank verworpen. Zoals door VvE Schuitengat in haar antwoordakte is erkend, kan ook een besluit om het exclusief gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte toe te kennen aan één appartementseigenaar - de kwestie die zich in de uitspraak van de president van de rechtbank Utrecht van 18 juli 2000, KG 2000,193 voordeed - en dat ook niet een wijziging aan het gebouw betreft waardoor de hechtheid van het gebouw in gevaar wordt gebracht, het architectonisch uiterlijk wijzigt of de constructie van het gebouw wijzigt, tot schending van artikel 5:108 lid 1 BW Pro leiden. Het door VvE Schuitengat gevoerde verweer als hiervoor genoemd onder 2.3.1 wordt derhalve door de rechtbank verworpen.
2.6. Ook het tweede door VvE Schuitengat gevoerde verweer, zoals hiervoor onder 2.3.2 samengevat, wordt door de rechtbank verworpen. Zoals de rechtbank reeds in genoemd tussenvonnis heeft overwogen, kan niet worden gezegd dat [eiser] geen voldoende belang heeft bij zijn vordering. Voor zover dit tweede verweer op het tegendeel ziet, dient het om die reden te worden verworpen. Dat door het besluit van 12 november 2002 de feitelijke situatie voor [eiser] niet verandert - waarop dit tweede verweer neerkomt -, kan - wat ook verder daarvan zij -, geen verandering brengen in het feit dat door het besluit van 12 november 2002 een gemeenschappelijk gedeelte dat niet bestemd is om te worden verhuurd, wel verhuurd gaat worden. Tot de bestemming van het dak moet, gelet op het bepaalde in het Modelreglement, worden gerekend de plaatsing op het dak van installaties, zoals installaties van verwarming en luchtverversing, ten behoeve van gebruik van het appartementencomplex. De verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast voor gebruik door T-Mobile vindt niet plaats ten behoeve van het gebruik van het appartementencomplex en behoort om die reden niet tot de bestemming van het dak. Ook overigens voorziet het Modelreglement niet in de verhuur van een gedeelte van het dak ten behoeve van de plaatsing van een GSM-zendmast. Het besluit van 12 november 2002 van VvE Schuitengat levert naar het oordeel van de rechtbank dan ook een schending op van het bepaalde in artikel 5:108 lid 1 BW Pro. Daarmee is dit besluit ingevolge artikel 2:14 BW Pro juncto 5:129 BW nietig.
2.7. De vordering van [eiser] zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat aan de gevorderde verklaring voor recht de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal worden onthouden, nu een verklaring voor recht zich niet leent om uitvoerbaar bij voorraad verklaard te worden.
2.8. VvE Schuitengat zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 81,16
- vast recht 205,00
- salaris procureur 1.582,00 (3,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.868,16
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart voor recht dat het besluit van VvE Schuitengat, op 12 november 2002 genomen, om aan T-Mobile door middel van een huurcontract toe te staan dat een zendmast op het dak van het appartementencomplex wordt geplaatst, nietig is,
3.2. veroordeelt VvE Schuitengat in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.868,16,
3.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 3.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, mr. W.J.A.M. van Brussel en mr. N.E. Kwak en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2007.?