Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/4704
Uitspraakdatum: 20 september 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-weg 1-5 te Q (het perceel), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 942.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 april 2006 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 april 2007 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend, waarin verweerder concludeert tot een waarde van € 905.000.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2007 te Haarlem.
Namens eiseres is daar verschenen A. Namens verweerder is verschenen B.
Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is eigenaar van het perceel. Het perceel betreft een nog op te splitsen bouwkavel, voor de bouw van drie woningen. De oppervlakte van het perceel bedraagt (exclusief een ontsluiting van 270 m²) 2.500 m².
2.2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport, gedagtekend 31 augustus 2006, waarin de taxateur de waarde van het perceel heeft bepaald op € 905.000. Naast foto’s en gegevens van het perceel bevat dit rapport foto’s en (verkoop)gegevens van een bouwkavel van 1.405 m² gelegen aan de b-weg 1 te Q. De taxateur heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijs van € 567.225 die op 6 mei 2002 voor dit vergelijkingsobject is gerealiseerd.
Voorts verwijst de taxateur naar de vraagprijs van te realiseren afzonderlijke bouwkavels van het perceel zelf, zijnde
€ 350.000 (exclusief BTW) per stuk.
Geschil
Het geschil betreft het antwoord op de vraag welke waarde het perceel op de waardepeildatum heeft en of eiseres als gebruiker van het perceel kan worden aangemerkt.
Beoordeling van het geschil
de woz-waardering
4.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz)
wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Op grond van artikel 26a Wet woz wordt een bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak geacht juist te zijn, indien de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer niet meer dan, in dit geval 3%, afwijkt van de bij beschikking vastgestelde waarde. Nu verweerder het standpunt heeft ingenomen dat de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 942.000 niet juist is en dat de waarde van het perceel op € 905.000 dient te worden vastgesteld en deze laatste waarde meer dan 3% afwijkt van de eerder vastgestelde waarde, is het beroep reeds daarom gegrond.
4.2. Krachtens artikel 18, eerste lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet woz wordt indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
Het door verweerder overgelegde taxatierapport vermeldt dat is getaxeerd naar de toestand op 1 januari 2005. Nu van enige wijziging aan het perceel in de periode van de peildatum tot 1 januari 2005 niets is gesteld of gebleken (de sloop van de op het perceel aanwezige opstallen is in ieder geval niet een zodanige wijziging, nu deze in de loop van 2005 heeft plaatsgevonden) gaat de rechtbank er van uit dat deze, in het licht van artikel 18 van Pro de Wet woz onjuiste, mededeling geen invloed heeft gehad op de vastgestelde waarde.
4.3. Verweerder is bij de waardering van het perceel er van uitgegaan dat het perceel een woonbestemming heeft. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van deze bestemming mag worden uitgaan. Hieraan doet niet af dat ten aanzien van de vrijstellingsprocedure nog geen besluit is genomen (hetgeen blijkt uit de door eiseres – zonder bezwaren van verweerder – ter zitting overgelegde brief van de gemeente Haarlemmermeer van 12 maart 2007). Verweerder heeft de in beroep bepleite waarde van € 905.000 van het perceel gegrond op het onder 2.2. genoemde taxatierapport. Daarin is de waarde onder meer onderbouwd met de vraagprijs van het perceel zelf. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz gaat het om de waarde in het economisch verkeer, die middels gerealiseerde verkoopprijzen kan worden bepaald. Nu een vraagprijs niet een gerealiseerde verkoopprijs betreft, kan aan deze onderbouwing geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. De vraagprijs kan echter wel een indicatie vormen van de juistheid van de woz-waarde.
Het door verweerder gebruikte object b-weg 1 acht de rechtbank in zodanig mate vergelijkbaar met het perceel van eiseres dat de verkoopprijs daarvan kan dienen als basis voor het vaststellen van de waarde van het perceel. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met de tussen dit object en het perceel van eiser bestaande verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Het object is voorts rond de waardepeildatum verkocht. Dat het object niet vergelijkbaar is, omdat daarop, anders dan op het perceel van eiseres, alles mag worden gebouwd, is niet aannemelijk geworden. Eiseres heeft deze stelling niet objectief en concreet onderbouwd, terwijl verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat ook voor dit object (strikte) bebouwingseisen gelden.
4.3.1. Eiseres bepleit een waarde van € 406.000 (€ 500.000 minus € 94.000). Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat rekening dient te worden gehouden met de kosten voor het afbreken van oude opstallen met asbestdakbedekking alsmede met het negatieve effect van de bouwgarantie ad € 94.000.
4.3.2. Niet aannemelijk is geworden dat bij de waardering van het perceel dient te worden uitgegaan van de door eiseres gestelde waarde van € 500.000. Eiseres heeft deze waarde op geen enkele wijze met stukken of bescheiden, bijvoorbeeld met een taxatierapport, onderbouwd. Deze stelling van eiseres faalt derhalve.
4.3.3. Met de door eiseres genoemde kosten van het afbreken van de opstallen heeft verweerder – zo blijkt ook uit de in het taxatierapport weergegeven waardeopbouw – rekening gehouden. Verweerder heeft daarbij een bedrag van € 44.030 in aanmerking genomen. Dit is conform de factuur welke eiseres in verband met de sloopwerkzaamheden heeft ontvangen van aannemingsbedrijf C. Gelet op de omstandigheid dat de opstallen eerst in de loop van 2005 zijn gesloopt, is het niet ten nadele van eiseres dat verweerder desondanks de sloopkosten in mindering heeft gebracht op de waarde van het perceel.
4.3.4. Eiseres heeft gesteld dat de waarde negatief wordt beïnvloedt door een bouwgarantie ad € 94.000, welke strekt tot zekerheid van de aanleg van de ontsluiting van het perceel. Eiseres heeft in dit verband – zonder bezwaren van verweerder – ter zitting een schrijven van de D-bank Haarlemmermeer van 21 juni 2007 overgelegd. Artikel 17, tweede lid, van de Wet woz gaat uit van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen en de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. In lijn met de jurisprudentie (bijvoorbeeld de Hoge Raad van 25-11-1998, BNB 1999, 18) dient geoordeeld te worden dat alleen als de onroerende zaak en daardoor de waarde van die zaak, ongeacht de persoon van zakelijk gerechtigde of gebruiker, door een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting wordt beïnvloed, daaraan voor de toepassing van de Wet woz een waardedrukkende werking toekomt. Een op de onroerende zaak rustende bankgarantie is niet een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting. Dat betekent dat daarmee bij de waardebepaling dan ook geen rekening wordt gehouden.
4.3.5. Voor zover eiseres, zo begrijpt de rechtbank uit het verhandelde ter zitting, stelt dat verweerder bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de kosten ad € 94.000
die hij moet maken om het perceel te ontsluiten, overweegt de rechtbank als volgt.
Verweerders ter zitting naar voren gebracht uitgangspunt dat de met de ontsluiting gemoeide grond niet in de onderhavige waardering is betrokken acht de rechtbank juist, nu niet in geschil is dat deze grond openbare weg betreft en openbare wegen ingevolge de op artikel 18, derde lid, van de Wet woz gebaseerde Uitvoeringsregeling, niet worden meegenomen bij de waardebepaling van een onroerende zaak.
Voorts is verweerder bij de waardering uitgegaan van de prijs die potentiële kopers voor de afzonderlijke bouwkavels willen betalen. Bij het bieden zal door potentiële kopers geen rekening worden gehouden met de kosten van ontsluiting, nu op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, van de situatie dient te worden uitgegaan dat de bouwkavels reeds zijn ontsloten. De prijs die de potentiële koper derhalve voor de bouwkavel wil betalen, is de prijs inclusief de ontsluiting. De kosten van de ontsluiting zullen, logischerwijze, op enigerlei wijze zijn verwerkt in de vraagprijs van de bouwkavel. In die zin kan de vraagprijs van de bouwkavel een indicatie geven voor de waarde ervan inclusief de kosten van ontsluiting. In casu bedraagt de vraagprijs per bouwkavel, inclusief BTW, € 416.500. Gelet hierop en gelet op de op 6 mei 2002 gerealiseerde verkoopprijs van de (grotere bouwkavel ) IJweg 1025 van € 567.225 en de door verweerder vastgestelde waarde per bouwkavel van circa € 301.000 kan niet gezegd worden dat verweerder de waarde, mede gelet op de ontsluitingskosten, te hoog heeft vastgesteld.
4.3.6. Ter zitting heeft eiseres voorts – zonder bezwaren van verweerder – een factuur van AcquaTerra-Geomet Milieuadviezen B.V. van 21 augustus 2007 overgelegd, welke factuur verband houdt met een door deze B.V. uitgevoerd bodemonderzoek. Voor zover eiseres met de overlegging van deze brief bedoelt te stellen dat mogelijk sprake is van bodemvervuiling, waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden, dan kan de rechtbank haar hierin niet volgen. Uit dit schrijven blijkt niet dat het perceel is vervuild. Dit blijkt voorts ook niet uit de verklaring van eiseres ter zitting dat een eerder uitgevoerde bodemonderzoek heeft uitgewezen dat geen sprake is van vervuiling, en dat dit recentelijk verrichte onderzoek slechts bedoeld was onduidelijkheid op bepaalde punten weg te nemen.
4.4. De grief van eiseres dat de bouwkavels onverkoopbaar zijn vanwege extreme bouwvoorschriften van de gemeente Haarlemmermeer, kan evenmin slagen, nu eiseres dit op geen enkele wijze heeft onderbouwd dan wel geconcretiseerd.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het perceel niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond.
de ozb-aanslag
4.6. Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985, 258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd. Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op 1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt.
4.7. Tot slot overweegt de rechtbank dat de grief van eiseres dat de uitspraak op bezwaar al klaar lag ten tijde van het bezwaarschrift berust op een onjuiste lezing van de uitspraak.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 20 september 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. T.J.P. van Os van den Abeelen, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.