Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/2975
Uitspraakdatum: 24 januari 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
X B.V., gevestigd te Z,
gemachtigde: mr. A te X,
en
de inspecteur van de Belastingdienst te P, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 2 oktober 2006 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 36.840 inzake de levering van een perceel aan de a-straat 1 te Q.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2007 de naheffingsaanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 april 2007, ontvangen bij de rechtbank op 1 mei 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 8 november 2007 heeft eiseres een nader stuk ingezonden. Een afschrift hiervan is aan verweerder gestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2007 te Haarlem.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde voornoemd. Namens verweerder zijn verschenen B. en C.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Op 16 januari 2006 passeert notaris mr. D. een akte van levering, waarbij verkoper is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Y B.V (hierna: Y). "Koper sub II" is eiseres. De akte vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“LEVERING
(…)
- ter uitvoering van het koopcontract en het hiervoor gestelde levert verkoper bij deze aan koper sub II die bij deze in eigendom aanvaardt:
a. een BEDRIJFSPAND met ONDERGROND, ERF en VERDERDE AANHORIGHEDEN, plaatselijk bekend a-straat 1 te Q (…)
b. (…)
hierna te noemen: "het verkochte sub II"
(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte is:
(…)
- voor wat het verkochte sub II a: eenmiljoen zeshondervijftigduizend euro (€ 1.650.000,00)
(…)
OMZETBELASTING
- De levering van (…) een gedeelte van het verkochte sub II.a, zijnde de opstallen met onder- en bijbehorende grond, ter grootte van ongeveer vijfenzestig are vijfenvijftig centiare, is, volgens de verklaring van verkoper (…) niet onderworpen aan de heffing van omzetbelasting (…)
- De levering van het resterende deel van verkochte sub II.a, zijnde de overige gronden, ter grootte van ongeveer vijfenveertig are zesentwintig centiare, is, volgens verklaringen van verkoper (…), onderworpen aan de heffing van omzetbelasting aangezien de levering betrekking heeft op de levering van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid Pro 1. onder a. ten eerste van de Wet op de Omzetbelasting 1968 en terzake deze onbebouwde gronden hebben bewerkingen plaatsgevonden dan wel zijn voorzieningen getroffen die dienstbaar zijn aan deze gronden met het oog op de bebouwing van deze gronden, (…)
OVERDRACHTSBELASTING
Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd deze komt voor rekening van koper.
(…)
- De overdrachtsbelasting verschuldigd over de verkrijging van het resterende gedeelte van het verkochte sub II.a, zijnde de overige gronden, ter grootte van ongeveer vijfenveertig are zesentwintig centiare, bedraagt nihil, aangezien koper terzake deze verkrijging (waarde vierhonderd zestigduizend vijfhonderd euro) bij deze een beroep doet op het bepaalde in artikel 15 lid Pro 1, onder a., van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, op grond waarvan deze verkrijging zal zijn vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting, aangezien de verkrijging betrekking heeft op de levering van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 1 letter Pro a ten eerste van de “Wet op de omzetbelasting 1968” die derhalve van rechtswege belast is met omzetbelasting(…).”
2.2 Vervolgens passeert notaris mr. D. op 16 januari 2006 een tweede akte van levering. Verkoper is nu eiseres en koper is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Z. B.V. (hierna: Z). De akte vermeldt, voor zover van belang, het volgende:
“LEVERING:
Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze in eigendom aanvaardt:
OMSCHRIJVING REGISTERGOED(EREN)
een BEDRIJFSPAND met ONDERGROND, ERF en VERDERE AANHORIGHEDEN, plaatselijk bekend a-straat 1 te Q(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte is tweemiljoenhonderdduizend euro (€ 2.200.000,00)
(…)”
2.3 Op de datum van levering,16 januari 2006, zijn de opstallen die voorheen op het (hiervoor onder 2.2 onder "Omzetbelasting" genoemde) resterende gedeelte van het verkochte, zijnde de overige gronden, met de grootte van 45 are 26 centiare (hierna: het onbebouwde terrein) stonden, gesloopt met als doel de realisatie van 26 nieuwe bedrijfsunits op het perceel a-straat 1. De sloop is aangevangen op 9 november 2005.
2.4 Bij brief van 17 augustus 2005 heeft het gemeentebestuur van Purmerend aan Z, voor zover van belang, het volgende laten weten:
“(…)
Het revitaliseringsproces voor het bedrijventerrein F is een proces dat gaandeweg gezicht begint te krijgen en ook het door u beoogde project-a-straat 1 - de locatie van voorheen M - kan een wezenlijke bijdrage leveren aan revitalisering van het bedrijventerrein F.
(…)
Desalniettemin biedt het huidige bestemmingsplan F 1997 u voldoende mogelijkheden om uw principe-plannen, zoals wij die hebben besproken, te kunnen realiseren. De beoogde mix van vernieuwde oud-bouw en nieuwbouw draagt bij aan revitalisering van het bedrijventerrein F, voorziet in de schaarste aan bedrijfsvloeroppervlak en vult het uitgangspunt van een verantwoord intensiever grondgebruik op een effectieve wijze in.
Op grond van het bovenstaande mag u concluderen dat uw plannen invulling geven aan gemeentelijk beleid, reden waarom wij nadrukkelijk positief staan ten opzicht van uw beoogde plannen voor het perceel a-straat 1, alhier.”
2.5 Op 20 september 2005 zijn drie nog te realiseren bedrijfsunits verkocht en zijn op dertien andere bedrijfsunits opties verleend.
2.6 Op 28 september 2005 heeft JSD een offerte van N. makelaars/taxateurs ondertekend inzake de dienstverlening bij de verkoop/verhuur van de herontwikkeling van 26 bedrijfsunits, plaatselijk bekend a-straat 1 te Purmerend.
2.7 Op 28 februari 2006 is door burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend aan Z. een bouwvergunning verleend voor de realisatie van de 26 nieuw te vervaardigen bedrijfsunits
2.8 Bij brief van 7 juli 2006 heeft verweerder aangegeven dat eiseres voor het onbebouwde terrein een beroep heeft gedaan op de vrijstelling van artikel 15, lid 1, onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR) en notaris mr. D. verzocht om een kadastrale tekening aan te leveren waarop gearceerd is wat door partijen als bouwterrein is aangemerkt.
2.9 Bij brief van 17 juli 2006 is door de notaris aan verweerder de gevraagde gearceerde kaart aangeleverd.
2.10 Bij brief van 27 juli 2006 heeft verweerder aan eiseres laten weten dat verweerder het standpunt van eiseres dat een gedeelte van de in de akte genoemde zaak aangemerkt dient te worden als bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 4, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) niet deelt en dat naar zijn mening sprake is van de levering van een gebouw en het erbij behorend terrein, waarvoor ter zake van de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is. Verweerder heeft voorts meegedeeld dat hij voornemens is om een bedrag van € 36.840 aan overdrachtsbelasting na te heffen.
2.11 Bij brief van 4 september 2006 heeft eiseres op het voornemen van verweerder gereageerd.
2.12 Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 2 oktober 2006 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 36.840 inzake de levering van het perceel aan de a-straat 1 te Q.
2.13 Op 10 oktober 2006 passeert notaris mr. D. een akte van rectificatie. Hierin staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“Blijkens een akte tot levering verleden op zestien januari tweeduizend zes voor mr. D., notaris gevestigd te R., (…) werd ondermeer een BEDRIJFSPAND, ERF en VERDERE AANHORIGHEDEN, plaatselijk bekend a-straat 1 te Q, (…) hierna te noemen: “het registergoed”, in eigendom overgedragen door M. aan X.
(…)
In deze akten is het registergoed in zijn totaliteit in eigendom overgedragen.
In verband met een afwijkende fiscale behandeling van het registergoed had het registergoed in twee delen dienen te worden overgedragen.
De verschenen persoon verklaarde bij deze voor en namens partijen de hiervoor in gemelde akten geconstateerde overdrachten en leveringen van het registergoed respectievelijk te rectificeren als volgt:
“Ter uitvoering van het koopcontract en het hiervoor gestelde levert verkoper (M.) bij deze aan koper sub II (X) die bij deze in eigendom aanvaardt:
a. 1 het bedrijfspand met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend a-straat 1 te Q, kadastraal bekend gemeente Purmerend sectie X nummers 1 en 2, ter gezamenlijke grootte van ongeveer vijfenzestig are vijfenvijftig centiare;
2 het bouwterrein grenzend aan het sub a. 1 gemelde registergoed, kadastraal bekend gemeente Purmerend sectie X nummers 1 en 2, ter gezamenlijke grootte van ongeveer vijfenveertig are zesentwintig centiare (resterende deel).”
3. Geschil
3.1 In geschil is of op de verkrijging van het onbebouwde terrein de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, aanhef en onder a, van de WBR, in verbinding met artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1o, van de Wet OB van toepassing is. Partijen houdt verdeeld of er sprake is van de levering van één onroerende zaak, zijnde een gebouw met erbij behorend terrein dan wel van twee onroerende zaken, waarvan één onroerende zaak is aan te merken als een bouwterrein in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1o, van de Wet OB.
3.2 Eiseres stelt zich op het standpunt dat op 16 januari 2006 twee onroerende zaken aan haar zijn geleverd, waarvan één, het onbebouwde terrein, aan omzetbelasting onderworpen is, met als gevolg dat de verkrijging op grond van artikel 15, eerste lid, aanhef en onder a, van de WBR is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het onbebouwde terrein had een zelfstandige functie en kwalificeert als bouwterrein in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1o, van de Wet OB, zodat terecht een beroep is gedaan op voormelde vrijstelling van overdrachtsbelasting. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en van de naheffingsaanslag.
3.3 Verweerder stelt zich op het standpunt dat op 16 januari 2006 één onroerende zaak, zijnde een gebouw en het erbij behorende terrein (meer dan twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming), aan eiseres is geleverd. Deze levering is vrijgesteld van omzetbelasting en de verkrijging is derhalve niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 15, eerste lid, aanhef en onder a, van de WBR is, voor zover hier van belang, van overdrachtsbelasting vrijgesteld de verkrijging krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet OB. Voormeld artikel van de Wet OB bepaalt dat van de vrijstelling van omzetbelasting is uitgezonderd de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein.
Ingevolge artikel 11, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet OB wordt als een erbij behorend terrein beschouwd ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw.
Ingevolge artikel 11, vierde lid, van de Wet OB wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:
a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
c. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
d. ter zake waarvan een bouwvergunning is verleend;
met het oog op de bebouwing van de grond.
4.2 Op eiseres die een beroep doet op een vrijstelling, rust de last feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen, die tot de conclusie kunnen leiden dat aan de voor die vrijstelling geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat betekent in dit geval dat eiseres in de eerste plaats feiten en omstandigheden moet stellen (en bewijzen) die de gevolgtrekking rechtvaardigen dat er naar maatschappelijke opvattingen geoordeeld geen sprake is van een gebouw met bijbehorende grond in de zin van art. 11, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet OB, maar dat het onbebouwde terrein moet worden beschouwd als een zelfstandige onroerende zaak.
4.3 Uit hetgeen eiseres onweersproken heeft gesteld en de stukken in het dossier is gebleken dat op het perceel a-straat 1 oorspronkelijk M. was gevestigd. Voor de productie van frites maakte M. gebruik van de op het perceel aanwezige fabriekshal alsmede van de overige op het perceel aanwezige opstallen, zoals slibopslag, reactor, nabezinktank en laadkuil. M. had voor dit productieproces zowel het gebouw als het ernaast liggende terrein in gebruik. Nu de opstallen op het naastliggende terrein daardoor dienstbaar waren aan de fabriekshal is de rechtbank van oordeel dat, anders dan eiseres stelt, er op dat moment naar maatschappelijke opvattingen sprake was van een gebouw met een erbij behorend terrein als bedoeld in de Wet OB.
4.4 Over de feitelijke situatie ten tijde van de levering op 16 januari 2006 is als door eiseres onweersproken gesteld het volgende komen vast te staan. Op de datum van levering stond uitsluitend de fabriekshal nog op het perceel. De overige opstallen waren al voor de datum van levering volledig gesloopt. De sloop had tot doel de realisatie van een complex van 26 bedrijfsunits op het perceel mogelijk te maken. Hiertoe zou de fabriekshal omgebouwd worden tot 10 bedrijfsunits en zouden op het aansluitende onbebouwde terrein nog eens 16 bedrijfsunits worden gerealiseerd. Blijkens de bouwtekening zijn alle in totaal 26 bedrijfsunits fysiek met elkaar verbonden tot één complex.
Voorts had het gemeentebestuur van Purmerend op het moment van levering al positief gereageerd op de principe-plannen voor de bouw van dit complex van 26 bedrijfsunits. Voor de 26 kantoorunits is één principe-plan aan de gemeente gepresenteerd en uiteindelijk één bouwvergunning aangevraagd en verleend. De 26 bedrijfsunits zijn gelijktijdig in de verkoop gegaan. Op 20 september 2005 waren er al drie nieuw te realiseren bedrijfsunits verkocht en dertien opties verleend. Op 28 september 2005 heeft Z. aan N. makelaars/taxateurs de opdracht gegeven de overige bedrijfsunits, die zowel in de voormalige fabriekshal als op het onbebouwde terrein zouden worden gerealiseerd, te verkopen/verhuren.
4.5 Bovengenoemde feiten en omstandigheden leiden de rechtbank tot de conclusie dat er ten tijde van de levering aan eiseres sprake was van fysieke, organisatorische en economische verbondenheid van het gebouw met onderliggende grond en de onbebouwde grond. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat het te realiseren complex van 26 bedrijfsunits alleen gerealiseerd kon worden indien de koper de beschikking had over zowel de fabriekshal met onderliggend terrein als het ernaast gelegen onbebouwde terrein. Het perceel is dan ook als geheel bouwrijp gemaakt door de sloop van de opstallen en het prepareren van de fabriekshal voor het bouwen van een complex van 26 bedrijfsunits. Naar maatschappelijke opvattingen beoordeeld moet hetgeen op 16 januari 2006 aan eiseres is geleverd naar het oordeel van de rechtbank dan ook worden aangemerkt als één onroerende zaak, zijnde een gebouw (de fabriekshal) met het erbij behorend terrein (het onbebouwde terrein).
4.6 Eiseres heeft voor haar andersluidende stelling onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld. De door eiseres overgelegde akten van levering (2.1 en 2.2) in samenhang bezien met de akte van rectificatie (2.13) maken dit niet anders. Bij de invulling van de communautaire begrippen “onroerende zaak” en “erbij behorend terrein” kan immers blijkens vaste jurisprudentie geen betekenis worden toegekend aan het civiele recht van de lidstaten.
4.7 Gelet op het voormelde heeft verweerder terecht geoordeeld dat sprake was van de levering van één onroerende zaak, zijnde een gebouw en het erbij behorende terrein, niet vóór, op of uiterlijk twee jaren na tijdstip van eerste ingebruikneming. De levering van de in het geding zijnde onroerende zaak is derhalve op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1°, van de Wet OB vrijgesteld van omzetbelasting. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat de overdrachtsbelasting terecht en tot het juiste bedrag is geheven.
4.8 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 24 januari 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mrs E. Jochem en J.L. Bruinsma, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.