Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/997
Uitspraakdatum: 26 januari 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X BV, gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) met dagtekening 31 januari 2007 de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te Q voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 7.263.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2007 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 16 januari 2008, door de rechtbank ontvangen op 17 januari 2008, beroep ingesteld. Eiseres heeft bij brief van 25 februari 2008 de gronden van het beroep aangevuld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiseres heeft bij brief van 21 mei 2008 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Bij brief van 29 augustus 2008 heeft eiseres een pleitnota ingezonden.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2008. Namens eiseres zijn daar verschenen A en B, bijgestaan door de gemachtigde C. Namens verweerder is verschenen D, bijgestaan door E, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel grond met een oppervlakte van 33.685 m² met daarop een hotel met 129 hotelkamers, zeven multifunctionele zalen, een overdekt zwembad, solarium, sauna, fitnessruimte, tennisbaan, hotelbar, lounge en terras (hierna ook te noemen: het hotel). Eiseres verhuurt het hotel aan F BV. voor (in 2005) een huurprijs van € 550.000 per jaar. Deze vennootschap is een 100%-dochter van eiseres.
2.2. Bij de gedingstukken bevindt zich een in opdracht van verweerder door E, taxateur o.z., opgemaakt taxatierapport met dagtekening 4 april 2008, waarin de waarde van het hotel per 1 januari 2005 is bepaald op € 7.263.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het taxatierapport is onderstaande tabel opgenomen:
Oppervlakte Onderdeel Bouwjaar Prijs/m² Huurwaarde Kap.factor Waarde
705 Zwembad 1983 65 45825 10,8 494910
234 Vergaderruimte 1971 75 17550 10,8 189540
330 Vergaderruimte 1971 65 21450 10,8 231660
1122 Hotelkamer 2004 80 89760 10,8 969408
1122 Hotelkamer 2004 80 89760 10,8 969408
1104 Hotelkamer 2004 80 88320 10,8 953856
358 Vergaderruimte 2004 80 28640 10,8 309312
356 Hotelkamer 1983 75 26700 10,8 288360
1061 Hotelkamer 1983 75 79575 10,8 859410
1061 Hotelkamer 1983 75 79575 10,8 859410
434 Balie/receptie 1971 65 28210 10,8 304668
400 Keuken 1971 65 26000 10,8 280800
395 Restaurant 1971 75 29625 10,8 319950
360 Opslag 1971 60 21600 10,8 233280
9042 € 672.590,00 € 7.263.000,00
In het taxatierapport zijn voorts de volgende koop/verkoop-transactiecijfers opgenomen:
Soort object datum bedrag adres Woonplaatsnaam opp.
cafe/bar/restaurant 2-5-2006 339500 b 1 R 228 m²
cafe/bar/restaurant 11-9-2003 397058 c 1 S 442 m²
Cafetaria/snackbar 10-2-2004 260000 d 1 T 195 m²
2.3. Bij de gedingstukken bevindt zich voorts een door eiseres opgestelde berekening van de waarde van het hotel per 1 januari 2005, waarbij de discounted-cash-flow methode is toegepast (de ongedateerde bijlage 2 bij de aanvulling op het beroepschrift van 25 februari 2008, gedingstuk A5). Deze berekening luidt onder meer als volgt:
Gross Operating Profit 868.252
Multiplier GOP 8,6957
Waarde onderneming 7.550.015
Af: roerende zaken (max. 7 jaar oud) 889.000
Af: goodwill/badwill 1.578.246
Waarde hotelgebouw v.o.n. 5.082.768
Af: verwervingskosten 7% 332.518
Af: achterstallig onderhoud 115.000
WEV k.k. 4.635.251
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van het hotel op de waardepeildatum 1 januari 2005.
3.2. Eiseres bepleit een waarde van € 4.785.000 en concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 4.785.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen.
3.3. Verweerder concludeert onder verwijzing naar het hiervoor onder 2.2. genoemde taxatierapport tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.4. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken en het verhandelde ter zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De rechtbank stelt voorop dat partijen het er over eens zijn dat ondanks het hiervoor onder 2.1. genoemde verhuurcontract eiseres terecht als belastingplichtige is aangemerkt voor zowel voor de onroerende-zaakbelasting voor de eigenaar als die belasting voor de gebruiker.
4.2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) voor zover voor dit geding van belang wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid van de wet, bepaald voor niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.2.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde moet worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, Wet woz en niet op de voet van artikel 17, derde lid, Wet woz (vervangingswaarde).
4.3. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij bij de vastgestelde waarde is uitgegaan van de toestandsdatum van het hotel van 1 januari 2005. De rechtbank leidt uit de verklaringen van partijen ter zitting af dat voor zover in de periode vanaf 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 bouwwerkzaamheden in of aan het hotel hebben plaatsgevonden, geen sprake is van wijzigingen aan het hotel als bedoeld in artikel 18, derde lid, Wet woz, zoals dat luidde voor het jaar 2007, zodat verweerder terecht 1 januari 2005 als toestandsdatum in aanmerking heeft genomen.
4.4. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het hotel niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5. Partijen houdt met name verdeeld de vraag welke methode in dit geval het meest geëigend is om de waarde van het hotel vast te stellen. Verweerder is van mening dat dit de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk-methode) is. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van het hotel met behulp van een discounted-cash-flow methode (hierna: dcf-methode) moet worden vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan met beide methoden in beginsel in een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een onroerende zaak met horecabestemming, de waarde van de onroerende zaak worden bepaald. Aangenomen kan worden dat op de vrije markt (waarbij ook de markt buiten de gemeentegrenzen in ogenschouw moet worden genomen) voldoende transacties plaatsvinden die steun kunnen geven aan de huurwaarde van (onderdelen van) een hotel met de omvang van het hotel van eiseres en aan de te hanteren kapitalisatiefactor. De hwk-methode kan dan ook een goede methode zijn om de waarde van het hotel te bepalen. Anderzijds is bij een horeca-onderneming de waarde van het onroerend goed sterk verweven met de exploitatiemogelijkheden van dat onroerend goed. Die omstandigheid maakt dat ook de dcf-methode in een geval als het onderhavige een goede methode kan zijn. De vraag of verweerder de hwk-methode in dit geval terecht als meest geëigende methode heeft toegepast, kan echter in het midden blijven, gelet op het hierna overwogene.
4.6.1. Verweerder gaat blijkens het onder 2.2. genoemde taxatierapport uit van een (marktconforme) bruto jaarhuur van € 672.590. Deze huurprijs heeft hij echter niet ondersteund met huurprijzen van vergelijkbare objecten. De in het taxatierapport genoemde transactiegegevens zien op verkooptransacties, waarbij geen huurgegevens bekend zijn. Ook overigens heeft verweerder geen huurgegevens van met (onderdelen van) het hotel vergelijkbare objecten genoemd.
4.6.2. Ook de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,8 heeft verweerder niet onderbouwd met transactiegegevens van vergelijkbare objecten, reeds omdat verhuurgegevens ontbreken. De in het taxatierapport genoemde transactiegegevens betreffen bovendien objecten die niet vergelijkbaar zijn met het hotel. De genoemde objecten betreffen immers horecapanden met veel kleinschaliger horeca-ondernemingen en deze objecten beschikken blijkens de in het onder 2.2. genoemde taxatierapport van verweerder gegegeven omschrijving niet over hotelkamers en/of -faciliteiten. De bijlage "Factorberekening a-weg 1, te Q" bij het onder 2.2. genoemde taxatierapport verschaft evenmin onderbouwing van het standpunt van verweerder dat het (aan de kapitalisatiefactor van 10,8 ten grondslag liggende) gewenste rendement op 9,25% moet worden bepaald. Ter zitting kon door de taxateur geen nadere onderbouwing van de opbouw van genoemd percentage worden gegeven. Het door verweerder ter zitting enkel noemen van de kengetallen waarmee een computerprogramma de uit die gegevens volgende kapitalisatiefactor heeft berekend, acht de rechtbank onvoldoende.
4.7. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dat leidt er toe dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. De overige grieven van eiseres met betrekking tot de toepassing van de hwk-methode door verweerder en tot het taxatierapport behoeven dan ook geen bespreking.
4.8. Eiseres bepleit toepassing van de dcf-methode overeenkomstig de onder 2.3. genoemde berekening, die sluit op een waarde van € 4.635.251. Daarbij is eiseres uitgegaan van een gewenst rendement van 11,5%, hetgeen resulteert in een kapitalisatiefactor van (afgerond) 8,7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de juistheid van de hoogte van deze factor - die door verweerder is bestreden - niet aannemelijk gemaakt. Blijkens haar berekening is eiseres uitgegaan van een basisrendement van 5,5% en een opslagrisico van 6%. Bij de stukken bevindt zich geen onderbouwing van genoemde percentages. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij het opslagrisico heeft geschat, rekening houdend met de omstandigheid dat de in het hotel gevestigde onderneming seizoensafhankelijk en conjunctuurgevoelig is, waardoor een risico van onderbezetting van de hotelkamers bestaat. Voorts heeft eiseres verklaard dat bij het schatten van het opslagrisico rekening is gehouden met onderhoudskosten en kosten die eiseres moet maken om het hotel aan de brandveiligheidsvoorschriften te laten voldoen.
Een onderbezetting van de hotelkamers door seizoensinvloeden is echter reeds in de bepaling van de operationele netto-omzet en dus in de Gross Operating Profit meegenomen, zodat het niet juist is dat element nogmaals in de risico-opslag te betrekken. De kosten van onderhoud en investeringen zijn ook reeds in de operationele lasten betrokken. Het - relatief hoge - opslagrisico kan hiermee dan ook niet worden onderbouwd.
4.9. De rechtbank zal de waarde van het hotel in goede justitie vaststellen en gaat daarbij - alle omstandigheden in acht nemend - uit van een gewenst rendement van 9,5%, hetgeen resulteert in een kapitalisatiefactor van 10,5. Voor het overige sluit de rechtbank aan bij de - door verweerder overigens niet bestreden - cijfermatige uitwerking van de berekening genoemd onder 2.3. Het voorgaande brengt de rechtbank ertoe de waarde van het hotel in goede justitie vast te stellen op (afgerond) € 6.100.000. De rechtbank zal aldus zelf in de zaak voorzien.
5. Proceskosten
5.1. De rechtbank vindt in de uitkomst van deze procedure aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiseres genoemde proceskosten, te weten reiskosten die A, werknemer van eiseres, heeft gemaakt om de zitting bij te wonen en de kosten die eiseres heeft gemaakt voor uittreksels uit het register van de Kamer van Koophandel, wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van in totaal € 48,50 (geschatte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse van € 35 en € 13,50 voor de kosten van genoemde uittreksels).
5.2. Op grond van het bepaalde in artikel 7:15, derde lid, Awb moet het verzoek om vergoeding van proceskosten in bezwaar worden gedaan voordat verweerder op het bezwaar beslist. Het verzoek van eiseres om verweerder te veroordelen in de door eisers in de bezwaarfase gemaakte proceskosten wordt afgewezen, nu niet is gebleken dat eiseres daartoe tijdig een verzoek heeft gedaan.
6. Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 6.100.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 6.100.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 692,50 en wijst de gemeente Waterland aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
-gelast dat de gemeente Waterland het door eiseres betaalde griffierecht van € 285 aan haar vergoedt;
-wijst af het meer of anders verzochte.
Deze uitspraak is gedaan op 26 januari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, voorzitter, mr. R.H.M. Bruin en mr. J.L. Bruinsma, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.