Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/987 VPB
Uitspraakdatum: 21 december 2010
Uitspraak in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
gemachtigde: mr. [A]
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Utrecht-Gooi, kantoor [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2004 een aanslag ([xx.xx.xxx.xxx.xxxx]) vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 1.126.323.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2010 de aanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbaar bedrag van € 510.520.
1.3. Eiseres heeft daartegen bij brief van 24 februari 2010, ontvangen bij de rechtbank op 25 februari 2010, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2010. Aldaar is eiseres verschenen. Verweerder is, hoewel deugdelijk opgeroepen, niet verschenen.
1.6. Verweerder heeft na de zitting nog bij brieven van 28 oktober 2010 en van 17 november 2010 gereageerd op het door eiseres ter zitting overgelegde taxatierapport van 15 oktober 2010 en op de brief van eiseres van 8 november 2010, welke laatste brief een reactie is op de brief van verweerder van 28 oktober 2010. Partijen hebben afgezien van een nadere mondelinge behandeling.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is in 1980 opgericht en houdt zich bezig met ontwikkeling en exploitatie van onroerend goed. De heer [B] (hierna: [B]) is enig directeur en enig aandeelhouder van eiseres. [B] is ook enig directeur en enig aandeelhouder van [C] B.V. (hierna: [C]). [C] is in 2001 opgericht en houdt zich ook bezig met exploitatie van onroerend goed.
2.2. Op 21 december 2001 leverde de [D] (hierna: [D]) een perceel grond (sectie [nummer 1] gemeente [Q]) met opstallen aan eiseres en aan [C]. [C] verkreeg voor ƒ 5.200.000 (€ 2.359.657) het landhuis “[E]” met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [Q] ter grootte van 28 are en 42 centiare. Eiseres verkreeg op dezelfde dag voor ƒ 515.000 (€ 233.697) een perceel grond gelegen achter [E] ter grootte van 33 are. Kadastraal is het perceel nadien gesplitst en zijn de volgende nummers toebedeeld. Het gedeelte van het perceel, dat [C] verkreeg, werd gesplitst in de percelen [nummer 2], [nummer 3] en [nummer 4]. Het gedeelte van het perceel dat eiseres verkreeg is gesplitst in [nummer 5] en [nummer 6]. Bij de leveringen op 21 december 2001 zijn tussen [C] en eiseres geen nadere afspraken gemaakt.
2.3. Op 21 december 2001 was het volgens het geldende bestemmingsplan mogelijk om de bebouwing op het perceel (van eiseres en [C] samen) nog uit te breiden. Na aankoop is door eiseres een bouwaanvraag ingediend. Op 10 februari 2003 is de gemeente akkoord gegaan met de bouwaanvraag.
2.4. Op 4 juni 2003 leverde eiseres een perceel grond van 1 are en 19 centiare aan de eigenaar van perceel [nummer 7] (nr. [..]) voor € 1. Op 8 januari 2004 sloot eiseres met [F] een overeenkomst, waarbij afspraken gemaakt werden over het recht van overpad en het exclusieve gebruik van parkeerplaatsen op het terrein van [F] en op het terrein dat eigendom is van [C]. Volgens de overeenkomst zijn 15 parkeerplaatsen, gelegen aan de noordzijde van perceel [nummer 1] exclusief bedoeld voor bezoekers van de kantoren aan [a-straat 1] ([C]). In de overeenkomst is geen bepaling opgenomen waaruit is af te leiden op welke wijze eiseres het recht heeft verkregen om over het terrein van [C] te beschikken en of hiervoor een vergoeding is betaald.
2.5. Op 28 september 2004 verstrekte [G] aan [B] als vertegenwoordiger van [C] een taxatierapport van villa “[E]” met ondergrond, erf, tuin, parkeerplaatsen aan de [a-straat 1] te [Q]. De onderhandse verkoopwaarde - vrij van huur - van het onroerend goed per 24 september 2004 bedroeg volgens dit rapport € 2.435.000 kosten koper.
2.6. Op 29 september 2004 werd bij een gemeenschappelijke akte van [C] en eiseres het volgende aan een derde geleverd. Eiseres leverde het kantoorgebouw met erf, 33 parkeerplaatsen, toegangsweg, ondergrond en tuin op perceel [nummer 5] (30 are). Het kantoorgebouw is na de verkrijging van de grond op 21 december 2001 door eiseres daarop gerealiseerd. [C] leverde 12 parkeerplaatsen met erf, tuin en gedeelte toegangsweg op gedeelte van perceel [nummer 8] (nadien [nummer 3]) ter grootte van 7 are. [C] kreeg bij de levering het recht van overpad en het gebruik van 12 parkeerplaatsen. De verkoopprijs ad € 4.300.000 (excl. omzetbelasting) werd geheel aan eiseres toegerekend.
2.7. Na de voormelde levering op 29 september 2004 werd op verzoek van [B] namens eiseres door [H-makelaars] een taxatie van de verkochte en geleverde percelen verricht. Naar aanleiding van deze taxatie werd op 1 november 2005 een taxatierapport opgemaakt. Het taxatierapport kent een waarde per 31 december 2001 toe aan de percelen [nummer 5] van eiseres (30 are) en [nummer 3] van [C] (7 are en 77 centiare) van in totaal € 1.300.000. Op verzoek van gemachtigde van eiseres werd op 9 januari 2006 door [H] een aanvulling op voormeld taxatierapport opgemaakt. In deze aanvulling wordt de waarde van € 1.300.000 alsnog gesplitst over de twee verkochte en geleverde percelen. Perceel [nummer 5] van eiseres wordt op € 1.200.000 en perceel [nummer 3] van [C] wordt op € 100.000 gewaardeerd.
2.8. In januari 2006 werd door [C] en eiseres een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarbij werd de aankoopprijs aangepast, zodat de verkrijging van [C] € 1.390.000 en de verkrijging van eiseres € 1.203.354 bedraagt. De verbouwingskosten ad € 650.000 kwamen voor rekening van [C] in plaats van voor rekening van eiseres.
2.9. De taxateurs van de Belastingdienst hebben vervolgens de waarde per 21 december 2001 getaxeerd. Volgens het rapport van 18 juni 2007 bedroeg de waarde van het perceel van eiseres per 21 december 2001 € 825.000.
3. Geschil
3.1. In geschil is uitsluitend de gecorrigeerde waarde per 1 januari 2006 van het perceel grond gelegen aan de [a-straat 2] te [Q], kadastraal bekend gemeente [Q], sectie [.] nummers [nummer 5] en [nummer 6].
3.2. Eiseres neemt het standpunt in dat de aankoopprijs bij de aankoop van het onroerend goed in 2001 niet juist verdeeld is tussen beide kopers, [C] en eiseres. In 2004 is het onroerend goed voor € 4.300.000 verkocht. Bij de verkoop van het perceel van eiseres, waarop een kantoorgebouw gerealiseerd is, werd deze onjuiste toedeling geconstateerd. Na taxatie is de aankoopprijs van € 233.697 van het perceel verhoogd naar € 1.203.354. Eiseres verzoekt de rechtbank om de belastbare winst op € 206.398 en het belastbaar bedrag op
€ 115.808 vast te stellen, een en ander conform de aangifte.
3.3. Verweerder neemt het standpunt in dat bij de verkrijging de verdeling van de kostprijs niet onjuist is geweest. Bij bezwaar is akkoord gegaan met een waardeaanpassing naar
€ 825.000. Het perceel grond dat eiseres verkregen heeft was zeker niet meer dan € 825.000 waard. De winst behaald met de verkoop van het onroerend goed was dan ook € 378.354 hoger dan de winst volgens de aangifte. De belastbare winst is na de uitspraak op bezwaar terecht vastgesteld op € 584.752 en het belastbaar bedrag op € 510.520.
3.4. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 115.808.
3.5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Eiseres verkreeg bij akte van levering, opgemaakt op 21 december 2001, van een derde een perceel grond gelegen nabij het landhuis, genaamd “[E]” met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren, na splitsing kadastraal bekend gemeente [Q], sectie [.] nummers [nummer 5] en [nummer 6], ongeveer 33 are groot tegen een koopsom groot ƒ 515.000 (€ 233.697). Het perceel grond werd in de balans per ultimo 2001 gewaardeerd op de koopsom.
4.2. In 2006 maakte eiseres haar jaarrekening over het boekjaar 2004 op en herzag daarin haar standpunt ten aanzien van de koopsom. Zij stelde deze - naar de rechtbank begrijpt - met een beroep op de foutenleer nader vast op € 1.203.354. Verweerder heeft de door eiseres voorgestane, herziene waarde gemotiveerd betwist. Gelet op het hier en onder 4.1 overwogene, brengt een redelijke bewijslastverdeling met zich dat op eiseres de last rust aannemelijk te maken dat de balanswaarde per begin van het boekjaar 2004 € 1.203.354 diende te bedragen. Eiseres is niet in het van haar verlangde bewijs geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.3. Met een verwijzing naar het onder 2.7 vermelde taxatierapport, opgemaakt op 1 november 2005, en de aanvulling daarop van 9 januari 2006, stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarde nader bepaald dient te worden op € 1.203.543. Deze taxatierapporten, en het ter zitting in het geding gebrachte taxatierapport, onderbouwen de gestelde waarde niet omdat ze geen objectief inzicht geven in de gehanteerde waarderingsmethode en waar die methode lijkt te worden geëxpliciteerd (vergelijkingsmethode), deze niet wordt uitgewerkt omdat onder meer vergelijkingspanden ontbreken. Ook met de brief van 8 november 2010 hebben eiseres noch de door haar ingeschakelde taxateur [H] voldoende, objectief inzicht verschaft in de door hen voorgestane waarde.
4.4. Daartegenover heeft verweerder een taxatierapport in het geding gebracht dat is opgemaakt door de Rijkstaxateur [I] en registertaxateur drs. [J]. In dit taxatierapport wordt aan het in geding zijnde perceel grond een waarde in het economische verkeer toegekend van € 825.000. In de toelichting bij het taxatierapport wordt een tweetal waarderingsmethoden beschreven aan de hand waarvan de waarde is bepaald, te weten aan de hand van een herleiding van de waarde van de grond op basis van het onder 2.5 vermelde taxatierapport van [G] en aan de hand van de zogenoemde residuele grondwaardemethode. De rechtbank acht de door voormelde taxateur getaxeerde waarde op basis van het onder 2.5 vermelde taxatierapport van [G] aannemelijk. Hierbij overweegt de rechtbank dat het taxatierapport van [G] op 28 september 2004 is opgemaakt op verzoek van [B] en een waarde per 24 september 2004 aan het pand “[E]” toekent van € 2.435.000. Verweerder stelt dat deze waarde, gelet op de marktomstandigheden, gelijk gesteld kan worden aan de waarde op 21 december 2001. Eiseres heeft deze stelling van verweerder onvoldoende betwist. Na aftrek van de renovatiekosten van € 650.000 komen de taxateurs namens verweerder uit op een waarde per 21 december 2001 van € 1.785.000 voor het pand “[E]”. Gelet op de totale koopsom van € 2.593.354 resteert dan een koopsom voor de door eiseres verworven grond van
€ 808.354. Via de residuele grondwaardemethode komen de taxateurs tot een grondwaarde van € 838.278. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het gemiddelde van beide waarden gehanteerd. Deze gemiddelde waarde van € 825.000 acht de rechtbank juist.
4.5. Gelet op al het vorenstaande in onderlinge samenhang bezien heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het door haar in december 2001 verkregen perceel grond met een beroep op de foutenleer per 1 januari 2004 op een hogere waarde gesteld dient te worden dan verweerder bij uitspraak op bezwaar nader heeft vastgesteld.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 december en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.J. Kroon, voorzitter, mr. Th. Groeneveld en mr. J.J.J. Engel, rechters, in tegenwoordigheid van mr. D.J. Jansen, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep