Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 09/3465 VPB V00
Uitspraakdatum: 8 februari 2011
Uitspraak in het geding tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
en
de inspecteur van de Belastingdienst Holland-Noord/kantoor [P], verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2002 met dagtekening 3 december 2005 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd naar een belastbaar bedrag van € 1.229.781. Tevens is bij beschikking € 31.124 heffingsrente in rekening gebracht.
1.2. Eiseres heeft daartegen bij brief van 5 december 2005 bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is nader gemotiveerd bij brief van 8 juni 2009.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2009 heeft verweerder de aanslag gehandhaafd.
1.4. Eiseres heeft daartegen bij brief van 20 juli 2009, ontvangen bij de rechtbank op 21 juli 2009, pro forma beroep ingesteld. Bij brief van 20 augustus 2009 is het beroep gemotiveerd.
1.5. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Door eiser zijn nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2010. Gelijktijdig met deze zaak is de zaak behandeld ten name van [A], nummer AWB 09/2724 IB/PVV V00. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
2.1. Blijkens akte van levering van 12 maart 2002 is door eiseres aan haar directeur/enig aandeelhouder [A] (hierna: [A]) het perceel bouwterrein geleverd gelegen aan het adres [a-straat 1] te [Z], kadastraal bekend gemeente [Z], sectie [Q], nummer [1], groot 15.99 are (hierna: het perceel [Q1]). De overdrachtsprijs bedroeg € 523.799, inclusief omzetbelasting. Sinds 23 november 2000 huurde [A] het perceel van eiseres voor een bedrag van € 116.793 (ƒ 257.380).
2.2. De aangrenzende percelen, kadastraal bekend gemeente [Z], sectie [Q], nummers [2] en [3], waren reeds in eigendom bij [A].
2.3. Het perceel is tot kort voor de overdracht bebouwd geweest met een opstal. De begane grond en een daarbij behorend gedeelte van een parkeerterrein was als supermarkt verhuurd aan de besloten vennootschap [B] B.V. (later [C] B.V.; hierna: [B]), die daar een [D] detailhandel in exploiteerde. Voorts maakte van de opstal een bovenwoning met afzonderlijke opgang deel uit, gelegen boven het winkelgedeelte op de begane grond. De economische eigendom van bovenwoning behoorde toe aan [A].
2.4. In overleg met de daarbij betrokken partijen is besloten de bestaande bebouwing geheel te vervangen door nieuwbouw, bestaande uit nieuwe winkelruimte ter grootte van circa 1700 m², ter vervanging van 1100 m² vloeroppervlakte van de voormalige winkelruimte. De nieuwbouw wordt grotendeels gerealiseerd op perceel [Q3], eigendom van [A] privé. Een gedeelte groot 350 m² wordt gerealiseerd op het perceel [Q1]. Een gedeelte van dat perceel groot 700 m² is bestemd voor de bouw van winkelruimte ten behoeve van een nog aan te trekken huurder. Het perceel [Q1] beschikt over zeven parkeerplaatsen. De aangrenzende percelen [Q2] en [Q3] beschikken over circa 100 parkeerplaatsen.
2.5. Partijen hebben afgesproken dat [B] de kosten van de nieuwbouw voor haar rekening neemt, dat verhuurder deze bij de oplevering zal overnemen en dat de huursom daarna met acht percent zal worden verhoogd.
2.6. Op de balans van eiseres per 1 januari 2002 staat het perceel [Q1] en de daarop staande opstal te boek voor een waarde van € 739.579.
2.7. Ter bepaling van de verkoopwaarde van het perceel heeft eiseres [E], taxateur te [R], aangezocht om het perceel te taxeren. In het door hem opgemaakte taxatierapport, gedateerd 7 maart 2002, is de onderhandse verkoopwaarde van het perceel, waarvan 100 m² is toegerekend aan de niet in de waardering begrepen bovenwoning, bepaald op € 440.167 (ƒ 970.000). Het rapport houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
‘(…)
Gebruik
Op het moment van de taxatie is het object verhuurd aan de besloten vennootschap [B] B.V. gevestigd (…)
De voornaamste kenmerken van de huurovereenkomst zijn:
Datum ingang : 1 juni 1998
Duur : 10 jaar
Huuropties : 2 x 5 jaar
Aanvangshuur : Fl. 252.000,- per jaar
Thans geldende huur : Fl. 268.000,- per jaar
Huuraanpassing : jaarlijkse indexering CBS werknemersgezinnen
Onderhoudsplicht : volgens de wet
Servicekosten : niet van toepassing
BTW belaste prestatie : ja
Bijzondere bepalingen
- In de hierboven genoemde huurprijs is de aanwezige bovenwoning niet inbegrepen. (…)
- De huurprijs heeft betrekking op een vloeroppervlak van 1125 m².
- In de hiervoor genoemde huurprijs is het gebruik van het naastgelegen parkeerterrein meebegrepen. (…)
Opstallen
De bestaande opstallen – op het moment van de taxatie nagenoeg geheel gesloopt – dateren uit 1970.
In bouwkundig opzicht verkeerde het geheel in matige staat, o.m. wegens de aanwezigheid van asbest en de toepassing van kwaaitaalvloeren, welke inmiddels door betonrot zijn aangetast. Voorts is onder het gebouw verontreinigde grond aangetroffen.
Vanwege de bouwkundige problematiek en de zich sterk wijzigende eisen welke de [C] organisatie thans stelt aan uniforme inrichting, afwerking en routing van de supermarkten ([F] formule) is na overleg besloten de bestaande opstallen te vervangen door nieuwbouw.
De uitvoering van de nieuwbouw geschiedt door [C], de bouwkosten komen na realsiatie voor rekening van verhuurder. Verhuurder vergoedt daarbij aan huurder een bedrag globaal groot € 114.000,- wegens achterstallig onderhoud van de oorspronkelijke opstal.
Gelet op het feit dat de bestaande opstallen zijn gesloopt is een omschrijving daarvan niet meer opgenomen.
Een gedeelte van het getaxeerde terrein met een oppervlak van ca. 350 m² is reeds nieuw bebouwd en maakt deel uit van een nieuw winkelpand gebouwd op een aangrenzend terrein eveneens eigendom van [A] in privé.
De waarde van deze nieuwe opstal is niet in deze taxatie begrepen.
Bovenwoning
(…)
Ligging
(…)
Bestemming
Winkelpand met bovenwoning.
Milieu
Blijkens overgelegde onderzoeksrapporten (…) is wegens aanwezige bodemverontreiniging deelsanering noodzakelijk.
Ook is blijkens het asbest inventarisatierapport (…) een aanzienlijke hoeveelheid asbesthoudend materiaal verwerkt.
(…)’
2.8. Verweerder heeft met betrekking tot het perceel een taxatierapport overgelegd, opgesteld in september 2004 door de taxateurs [G] en [H]. Bij het onderdeel ‘omschrijving object’ is in het taxatierapport de volgende beschrijving opgenomen:
‘Een perceel grond, bestemd om te worden bebouwd met een deel van een supermarkt van ca. 1.100 m². De uiteindelijke grootte van de nieuwbouw bedraagt ca. 2.400 m². De nieuwbouw op het onderstaande kadastrale perceel bedraagt ruim 47% van de totale nieuwbouw. De bouwvergunning hiervoor is afgegeven op 24 juli 2001.’
De taxateurs van verweerder hebben de waarde in het economische verkeer van het perceel naar de toestand op 12 maart 2002 bepaald op € 1.270.000. Deze waarde is als volgt onderbouwd:
huurprijs € 333.774
kapitalisatiefactor 13
waarde in het economische verkeer € 4.340.000
af: Stichtingskosten € 1.630.000
waarde van de grond € 2.710.000
Naar aandeel in de bebouwing (47%) = € 1.270.000 (fl. 2.800.000)
Het rapport bevat voorts de volgende toelichting.
‘[C] B.V. begeleidt de gehele nieuwbouw. De door [C] gerealiseerde investeringen/werkzaamheden worden [door verhuurder (rechtbank)] overgenomen op het moment dat het casco wordt opgeleverd. Na overname van de investeringen zal de geldende huurprijs worden verhoogd met 8% over de gedane investeringen. Een en ander is vastgelegd in allonge II behorend bij het huurcontract met [C] van juni 2001. Volgens opgave bedraagt de huurprijs per 1 februari 2002 € 206.736,= om uiteindelijk na oplevering en verrekening van de nieuwbouwkosten uit te komen op ca. € 333.000.’
Voorts heeft [E] in een brief van 3 november 2009 verklaard:
Supermarkten hebben een relatief grote parkeerbehoefte: zonder parkeerterrein kan een supermarkt immers als zodanig niet functioneren. Perceel [Q1] heeft op eigen terrein slechts 7 parkeerplaatsen en is derhalve als zelfstandige winkel voor een supermarktondernemers volstrekt niet interessant. Daar komt nog bij dat de Gemeente [Z] voor dit soort winkels de eis stelt van ‘één parkeerplaats per 25m² vloeroppervlak”. [Q1] diende dus over 1100m² : 25m² = 44 parkeerplaatsen te beschikken anders zou geen gebruiksvergunning worden afgegeven. Met andere woorden: essentieel voor het functioneren van [Q1] als supermarkt, is dus het door [A] privé ter beschikking gestelde parkeerterrein met tenminste 56 plaatsen. Met andere woorden: zonder de parkeerplaatsen in eigendom bij [A] privé is een supermarkt op [Q1] niet toegestaan.
2.9. In verband met de behandeling van het bezwaarschrift heeft een taxateur van verweerder, [I], een nieuwe taxatie uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte verslag, gedateerd 5 februari 2009, bepaalt hij de waarde van het perceel op € 1.544.764 (ƒ 3.404.212). Deze waarde is als volgt onderbouwd:
Huurprijs ten tijde van levering € 268.908
faktor 14
waarde grond € 3.764.712
sloopkosten oude opstallen [Q1] en [Q3] -/-109.500
achterstallig onderhoud oude opst. -/-251.000
€ 3.404.212
De huurprijs van ƒ 268.908 is gebaseerd op de huursom ingaande 1 januari 2001 die is geïndexeerd tot 1 juni 2001.
2.10. De woz-waarde van de onroerende zaak (het perceel [Q1] en de daarop staande opstal) per 1 januari 2003 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 geldend voor het tijdvak 1 januari 2001 tot 1 januari 2005 bedraagt € 310.243.
2.11.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres aan [A] een uitdeling heeft gedaan van € 829.833, zijnde het verschil tussen enerzijds de door hem getaxeerde waarde van het perceel ad € 1.270.000 en anderzijds de door eiseres ontvangen koopsom ad € 523.799, na afdracht van de daarin begrepen omzetbelasting ad € 83.632, derhalve € 440.167.
2.11.2. Verweerder heeft bij het vaststellen van de aanslag in de vennootschapsbelasting voor het jaar 2002 het door eiseres aangegeven belastbare bedrag verhoogd met € 829.833 tot een bedrag van € 1.229.781.
2.11.3. Aan [A] (zaaknummer 09/2724) heeft verweerder ter zake van eerderbedoelde uitdeling voor het onderhavige jaar een navorderingaanslag in de inkomstenbelasting en de premie volksverzekeringen opgelegd en daarbij het inkomen in box 2 met € 829.833 verhoogd. Tevens heeft verweerder aan [A] een vergrijpboete opgelegd van 50%, omdat volgens verweerder sprake is van (voorwaardelijk) opzet.
Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is of sprake is van een uitdeling van winst van eiseres aan [A]. In het bijzonder is in geschil of de waarde in het economische verkeer van het perceel [Q1] ten tijde van de overdracht hoger is dan de overdrachtsprijs. Indien die vraag bevestigend beantwoord wordt, is in geschil of sprake is van een bevoordelingsbedoeling van eiseres en [A].
3.2. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de door [A] betaalde koopprijs voor het perceel de waarde in het economische verkeer is.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag.
3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bevoordeling doordat de door [A] betaalde koopprijs lager is dan de waarde in het economische verkeer. Tevens stelt verweerder dat eiseres en [A] zich van de bevoordeling bewust waren dan wel zich redelijkerwijs daarvan bewust konden zijn.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en handhaving van de aanslag.
Beoordeling van het geschil
4.1. Het perceel was blijkens het door eiseres overgelegde taxatierapport en de brief van taxateur [E] van 3 november 2009, inhoudend een reactie op de taxatie van [I], ten tijde van de taxatie grotendeels en bij de overdracht geheel onbebouwd. Het maakte onderdeel uit van een groter geheel, in die zin dat het grootste gedeelte van de in de waardebepaling begrepen verhuurde nieuwe winkelruimte (1350 m²) met annexe parkeerplaatsen op de naastgelegen percelen [Q2] en [Q3] en slechts een klein gedeelte (350 m²) op het perceel [Q1] is gelegen. Het perceel [Q1] was te klein om zelfstandig een supermarkt op te bouwen wegens de eisen die de gemeente [Z] stelt aan de hoeveelheid bij een supermarkt behorende parkeerplaatsen, zonder welke parkeerplaatsen niet de voor de nieuw te bouwen supermarkt benodigde vergunning werd verkregen. Voorts moest nog een huurder aangetrokken worden voor de op het perceel geplande winkelruimte van 700 m². De woz-waarde van het perceel [Q1] en de daarop staande opstal per 1 januari 2003 bedraagt € 310.243. Op grond van het voorgaande is aannemelijk dat de door [A] aan eiseres betaalde koopprijs overeenstemt met de ten tijde van de overdracht geldende waarde in het economische verkeer van het perceel [Q1].
4.2. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een bevoordeling en derhalve evenmin van een uitdeling van winst door eiseres aan [A].
4.3. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet het beroep gegrond verklaard worden. De aanslag vennootschapsbelasting zal worden verminderd tot een aanslag berekend naar een belastbare winst van € 1.229.781 -/- € 829.833 = € 399.984.
Proceskosten
Deze zaak hangt samen met de zaak van [A], nummer AWB 09/2724 IB/PVV V00. Wegens de samenhang tussen deze zaken wordt voor beide zaken eenmaal een proceskostenvergoeding toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag vennootschapsbelasting tot een aanslag berekend naar een belastbare winst van € 399.984;
- draagt verweerder op de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig te verminderen;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 297 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 februari 2011 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. P.J.J. Vonk, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. Chr.Th.P.M. Zandhuis, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.H.R. Massmann, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep