Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 185970 / KG ZA 11-454
Vonnis in kort geding van 17 november 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. D. de Vries te Amsterdam,
tegen
1. [A],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.K. Rack te Amsterdam,
2. [B],
wonende te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
3. [C],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.K. Rack te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Pré Wonen, [A], [B] en [C] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- het tijdens de behandeling tegen de niet verschenen gedaagde [B] verleende verstek
- de pleitnota van Pré Wonen
- de pleitnota van [A].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Pré Wonen is een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Bij huurovereenkomst van 24 oktober 2005 heeft Pré Wonen aan [A] verhuurd de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna; de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Pré Wonen, versie januari 2005, van toepassing.
2.2. De algemene bepalingen omvatten onder meer de volgende artikelen:
6.5 Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)
6.7 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.3. Op 22 september 2011 heeft de politie Kennemerland in de bij de woning behorende berging op de begane grond een hennepplantage aangetroffen met 29 hennepplanten. Op 23 september 2011 is de plantage ontmanteld.
2.4. Een opzichter van Pré Wonen heeft daarvan een verslag opgesteld d.d. 23 september 2011 waarin is vermeld: “Hennepkweekerij in de schuur. [A] heeft zelf politie ingelicht, melding 20.10 uur. 2 mannen, inwonend bij [A] hebben het opgezet. Politie (…) heeft hun gesproken en zij hebben bekend. In de schuur is geen schade aan het gebouw gemaakt. Wel is het elektra gevaarlijk (brandgevaar) aangebracht o.a. door zachtboard en aangesloten op een opgerolde haspel met verlengsnoer en stekkerdoos. (…) Het stroomverbruik verliep via de eigen meter van [adres]. Politie heeft in samenwerking met firma Boogaard de planten afgevoerd. (...)”
2.5. In een e-mailbericht d.d. 23 september 2011 van [naam medewerker] van de politie Kennemerland aan [wijkconsulent], wijkconsulent van Pré Wonen is vermeld: “Verdachte [B] (…) verdachte [A] (…) Geen diefstal stroom, geen schade aan het pand, geen gevaar voor omwonenden. (…) Beide VE’s geven elkaar de schuld van de kwekerij, maar bekennen uiteindelijk wel. [B] woont sinds februari 2011 met zijn vriendin in bij [A].”
2.6. [A] heeft in het verleden een aantal malen een huurachterstand laten ontstaan waarvoor telkens een betalingsregeling werd getroffen. Op 29 september 2011 had [A] opnieuw een huurachterstand. Ten tijde van de behandeling van dit kort geding bedroeg die achterstand EUR 800,--.
2.7. Met ingang van 5 augustus 2011 staat [B] in de Gemeentelijke Basisadministratie ingeschreven op het adres [adres] te Beverwijk. Ook [C], die minderjarig is, staat op dit adres ingeschreven. Pré Wonen heeft [A] geen toestemming verleend voor onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden.
3. Het geschil
3.1. Pré Wonen vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
3.1.1. gedaagden op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen de woning aan de [adres] te Beverwijk binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels aan Pré Wonen, en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pré Wonen te stellen,
3.1.2. [A] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan Pré Wonen te betalen een voorschot op de contractuele boete ad EUR 2.000,--, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen voorschot, te vermeerderen met de wettelijke rente,
3.1.3. gedaagden zal veroordelen in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2. [A] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Pré Wonen heeft ter zitting de vordering voor zover die werd ingesteld tegen de minderjarige gedaagde [C] ingetrokken. Ten aanzien van [C] behoeft op de vordering derhalve niet te worden beslist.
4.2. Vervolgens heeft mr. Rack voornoemd verzocht de behandeling van de zaak aan te ho[B] omdat [A] pas daags voor de mondelinge behandeling contact met hem heeft opgenomen, waardoor hij onvoldoende tijd heeft gehad om zich een beeld te vormen van de feitelijke en juridische situatie in dit geding. Dat verzoek wordt niet ingewilligd. De dagvaarding is op 31 oktober 2011 aan [A] in persoon uitgebracht. Dat [A] vervolgens een week heeft gewacht alvorens rechtsbijstand te zoeken en dat mr. Rack daardoor onvoldoende gelegenheid heeft gehad om het verweer voor te bereiden, is een omstandigheid die voor risico van [A] moet blijven.
4.3. Pré Wonen legt aan haar vordering tot ontruiming van de woning ten grondslag dat [A] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daartoe voert zij aan dat [A], dan wel degenen die namens hem in de woning verblijven, daar een hennepplantage hebben opgezet. Voorts is het feit dat [A] thans opnieuw een huurachterstand heeft doen ontstaan grond voor de ontruimingsvordering. Daarnaast baseert Pré Wonen haar vordering op het zonder haar toestemming onderverhuren, althans in gebruik geven van de woning aan derden.
4.4. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Een bevel tot ontruiming, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst door de bodemrechter, is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Om die reden zal telkens van geval tot geval een afweging dienen plaats te vinden van alle betrokken belangen en zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter doet die situatie zich hier niet voor. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.6. Voorop wordt gesteld dat het spoedeisend belang van Pré Wonen bij haar vordering beperkt is, nu blijkens de door haar overgelegde producties door gedaagden geen schade aan het verhuurde is toegebracht en er geen sprake is geweest van het illegaal afnemen van stroom. Dat door de hennepplantage in het gehuurde een gevaarlijke situatie is ontstaan, is in dit geding niet komen vast te staan, nu de opzichter van Pré Wonen in zijn verslag van 23 september 2011 heeft gemeld dat dat wel geval is, terwijl er volgens de onder de feiten aangehaalde e-mail van de politie geen gevaar is geweest voor de omwonenden.
4.7. De huurachterstand van [A] lijkt (de hoogte van de actuele huurprijs is door Pré Wonen niet vermeld) zeer beperkt en zal daarmee niet snel tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. In artikel 6.5 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden is weliswaar bepaald dat het niet is toegestaan om zonder toestemming van Pré Wonen (een gedeelte van) het verhuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, maar in artikel 7:244, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft bevoegd is een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven. Artikel 7:244 BW Pro is weliswaar geen dwingend recht (meer), maar niettemin is het nog maar de vraag of de overtreding van artikel 6.5 van de algemene voorwaarden voor de bodemrechter reden zal zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.
4.8. Wat betreft de hennepplantage overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Uit het door Pré Wonen overgelegde verslag van de opzichter d.d. 23 september 2011 blijkt dat [A] zelf aan de politie heeft gemeld dat zich in zijn berging een hennepplantage bevond. [A] stelt dat hij direct na ontdekking van de hennepplantage de politie heeft ingelicht. Pré Wonen stelt zich op het standpunt dat [A] eerder van de hennepplantage moet hebben geweten. Zij wijst erop dat [A] blijkens het onder de feiten aangehaalde e-mailbericht d.d. 23 september 2011 de politie Kennemerland heeft bekend dat hij de plantage heeft opgezet. [A] heeft ter zitting echter nadrukkelijk betwist dat hij van de plantage wist. Volgens Pré Wonen is het niet relevant of [A] al dan niet wetenschap had van de plantage, omdat hij, ook indien hij die wetenschap niet had, op de voet van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk kan worden gehouden voor wat er in het gehuurde is gebeurd.
4.9. De voorzieningenrechter volgt Pré Wonen daarin niet. Conform het arrest van de Hoge Raad d.d. 22 juni 2007 (NJ 2008, 352) neemt de voorzieningenrechter tot uitgangspunt dat de vordering van Pré Wonen niet reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Daarvan kan in elk geval sprake zijn indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
4.10. Nu vast staat dat [A] zelf bij de politie aangifte heeft gedaan van de hennepplantage, valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet uit te sluiten dat hij niet van het bestaan van de hennepplantage heeft geweten. In dit verband is mede van belang dat [A] op de derde etage woont en de plantage zich bevond in de berging op de begane grond. De berging heeft bovenlichten met ondoorzichtig glas en de slang die uit het raam hangt hoeft niet onmiddellijk op de aanwezigheid van hennepplanten te duiden aangezien dergelijke slangen ook worden gebruikt voor wasdrogers. Tegen de achtergrond van het voorgaande is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende komen vast te staan dat [A] van de hennepplantage op de hoogte is geweest of had moeten zijn. Voorts zijn er onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat [A] er ernstig rekening mee had moeten ho[B] dat er in zijn berging een hennepplantage werd opgezet. Bij die stand van zaken moet worden geconcludeerd dat in dit geding vooralsnog onvoldoende zeker is dat de bodemrechter op grond van de aanwezigheid van de hennepplantage tot het oordeel zal komen dat [A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en de huurovereenkomst zal ontbinden. Hierbij neemt de voorzieningenrechter mede in aanmerking dat op basis van de rapportage van de opzichter van Pré Wonen en de e-mail van de politie Kennemerland aannemelijk is dat geen beschadigingen aan het gebouw zijn aangebracht en dat er geen sprake was van het illegaal afnemen van stroom.
4.11. Op grond van al het voorgaande kan een afweging van de betrokken belangen niet tot een bevel tot ontruiming leiden. In deze afweging zijn mede betrokken de belangen van [C]. [A] stelt dat zij zijn pleegdochter is, dat zij aan PTSS lijdt en dat de kinderrechter in de rechtbank Utrecht onlangs heeft beslist dat zij niet uit huis zal worden geplaatst, maar voorlopig bij [A] blijft wonen. Pré Wonen betwist dat [C] de pleegdochter is van [A] en voert aan dat [A] zijn stellingen met betrekking tot [C] met geen enkel stuk heeft onderbouwd. De enkele omstandigheid echter dat [C] - die wellicht niet in juridische zin een pleegkind is van [A], maar wel in feitelijke zin - in de woning van [A] woont rechtvaardigt dat in dit geding ook met haar belangen rekening wordt geho[B].
4.12. De conclusie van al het voorgaande is dat de gevraagde voorziening ten aanzien van [A] zal worden geweigerd. Nu Pré Wonen ten aanzien van de niet verschenen gedaagde [B] geen andere feiten of omstandigheden aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd is de vordering ook jegens [B] niet voor toewijzing vatbaar.
4.13. Pré Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.14. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- griffierecht € 260,00
- salaris 816,00
Totaal € 1.076,00
4.15. De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagde [B] worden begroot op
nihil.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorziening,
5.2. veroordeelt Pré Wonen in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.076,00, en aan de zijde van [B] tot op heden begroot op nihil,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 17 november 2011.?