Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 187510 / KG ZA 11-544
Vonnis in kort geding van 27 januari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. A.J. ter Wee te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. W. de Vis te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [Eiser] is eigenaar van het registergoed bestaande uit een woning/winkel met onder- en bijgelegen grond en verdere aanhorigheden aan de [A-straat] 15 en 15a te [plaats] en de schuur met onder- en bijgelegen grond en verdere aanhorigheden achter [A-straat] 17 te [plaats] (hierna: het registergoed). [Eiser] heeft ongeveer dertig jaar in het registergoed gewoond en woont sinds drie jaar in het oosten van het land.
2.2. In verband met geconstateerde verzakking van het registergoed heeft [de gemeente] (hierna: de gemeente) [eiser] op 25 juni 2010 een meetrapport toegezonden met een begeleidend schrijven waarin de gemeente hem verzocht na te denken over herstelmaatregelen. Op 16 augustus 2011 heeft een toezichthouder van de gemeente de situatie ter plaatse bekeken en op 17 augustus 2011 heeft de gemeente telefonisch contact gehad met [eiser] over de staat van het pand c.q. de gevels. Op 19 augustus 2011 heeft de gemeente met het oog op de veiligheid van bewoners en omwonenden twee stempels aangebracht in de beide straatgevels van het registergoed.
2.3. Nadat het registergoed drie jaar lang te koop had gestaan via MFA-makelaars te [plaats] (hierna: de makelaar) heeft [eiser] het via de makelaar aangeboden op de Noordhollandse Veiling te Alkmaar. Bij notariële akte, verleden op 8 september 2011 voor mr. D.B. Dijkhuis te Koog aan de Zaan (hierna: de notaris), zijn de bepalingen en bedingen vastgesteld waaronder de vrijwillige openbare verkoop van het registergoed zou plaatsvinden.
2.4. De veiling heeft op 19 september 2011 plaats gevonden. Blijkens het proces-verbaal van veiling is het registergoed door [gedaagde] afgemijnd op een bedrag van EUR 80.000,--. Bij akte van gunning d.d. 23 september 2011 is namens [eiser] verklaard dat hij het registergoed zou leveren aan [gedaagde] voor voormelde koopprijs en overigens onder de voorwaarden zoals in het proces-verbaal van veiling vermeld.
2.5. Bij brief aan [eiser] d.d. 12 oktober 2011 heeft mr. De Vis voornoemd namens [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd, althans ontbonden omdat hem na de veiling was gebleken van ernstige gebreken aan de fundering van het registergoed.
2.6. Bij brief d.d. 4 november 2011 heeft mr. Ter Wee voornoemd [gedaagde] namens [eiser] medegedeeld de vernietiging c.q. ontbinding van de koopovereenkomst niet te accepteren en aanspraak gemaakt op nakoming.
3. Het geschil
3.1. [Eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
[gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om binnen zeven werkdagen na de datum van het te wijzen vonnis het registergoed af te nemen onder de (notariële veiling)voorwaarden waaronder [gedaagde] het heeft gekocht, waaronder nadrukkelijk de bepaling dat [gedaagde] de overeengekomen koopsom ad EUR 80.000,00 dient te voldoen, alsmede alle in de van toepassing zijnde akten genoemde kosten, van welke aard dan ook, nader door de passerende notaris op te maken, en [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiser] een bedrag aan vervallen boetes te betalen ad EUR 9.075,60, althans EUR 4.800,00, berekend tot en met 1 december 2011, te verhogen met EUR 453,78, althans EUR 240,00 per dag en wel tot de dag dat [gedaagde] het registergoed in eigendom heeft verkregen,
één en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de achtste dag na betekening van het te wijzen vonnis.
3.2. [Gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [Eiser] vordert nakoming van de koopovereenkomst. Voor toewijzing daarvan in kort geding is slechts plaats indien met voldoende mate van zekerheid moet worden aangenomen dat tussen partijen een onaantastbare koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat ook in de bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is. [Gedaagde] voert als verweer aan dat hij van zijn contractuele verplichtingen is bevrijd, doordat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling, althans heeft ontbonden wegens non-conformiteit van het verkochte. De beoordeling van de vordering komt derhalve neer op de vraag of op voorhand voldoende aannemelijk is dat het beroep van [gedaagde] op vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst in de bodemprocedure kans van slagen heeft.
4.2. Ter onderbouwing van het beroep op dwaling voert [gedaagde] aan dat [eiser] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door geen melding te maken van de ernstige gebreken aan de fundering van het registergoed. [Gedaagde] voert ter toelichting aan dat hij voor de veiling een foto van het registergoed heeft gezien op de site van MFA-makelaars. Die foto is gemaakt voordat in augustus 2011 de stempels werden geplaatst. Ook op de site Veilingbiljet.nl is een foto geplaatst van het registergoed zonder de stempels en op de veiling is eveneens (uitsluitend) deze foto getoond. Voorts voert [gedaagde] aan dat voor en tijdens de veiling door de notaris geen mededelingen zijn gedaan over de staat van de fundering. Ook de makelaar die bij de veiling aanwezig was heeft daarover geen melding gemaakt. Pas na de veiling, toen [gedaagde] het registergoed ging bekijken, is hem gebleken dat de gevels met stempels waren gestut. [Gedaagde] voert aan dat hij de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan, indien hij een juiste voorstelling van zaken had gehad en dat het ontbreken daarvan te wijten is aan een schending van de mededelingsplicht door [eiser].
4.3. [Eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet op dwaling kan beroepen. Hij betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Hij wijst erop dat op de site van MFA-makelaars over het registergoed is vermeld dat “het pand dient te worden aangepakt”. [Eiser] stelt dat hij er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [gedaagde] reeds voor de veiling bekend was met de voor iedereen van buiten zichtbare scheurvorming in de gevels van het registergoed en de stempels. Voor zover [gedaagde] heeft gedwaald moet dat volgens [eiser], gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, voor zijn rekening blijven. [Eiser] wijst er in dit verband op dat [gedaagde] een professionele vastgoedhandelaar is, dat hij het registergoed kennelijk ongezien heeft gekocht en dat hij het registergoed, dat een WOZ-waarde heeft van EUR 300.000,--, heeft gekocht voor een buitengewoon lage prijs.
4.4. Ten aanzien van het beroep van [gedaagde] op dwaling overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW).
4.5. Dat [gedaagde] de overeenkomst is aangegaan met een onjuiste voorstelling van zaken staat vast, nu hij onbetwist heeft aangevoerd dat het funderingsgebrek hem pas bekend is geworden na het sluiten van de overeenkomst.
4.6. [Gedaagde] heeft een offerte in het geding gebracht van Funderingstechnieken De Coogh BV waarin de kosten van funderingsherstel worden begroot op EUR 60.214,--. [Eiser] heeft gesteld dat de problemen waarschijnlijk ook voor een lager bedrag kunnen worden verholpen, maar hieraan gaat de voorzieningenrechter voorbij nu [eiser] deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Gelet op de kosten die gemoeid zijn met herstel van de fundering acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat [gedaagde] het registergoed, als hij ten tijde van de koop bekend was geweest met het funderingsgebrek, niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht.
4.7. Ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde schending van de mededelingsplicht zoals bedoeld onder artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW overweegt de voorzieningenrechter als volgt. [Eiser] heeft omtrent de funderingsproblemen ter zitting verklaard dat gedurende de gehele periode van dertig jaar dat hij in het registergoed heeft gewoond het pand voortdurend enigszins is verzakt. Hieruit blijkt dat het gebrek aan de fundering al langere tijd bestond, zij het niet zichtbaar en dat [eiser] daarvan op de hoogte was. Nu de fundering een essentieel onderdeel van het registergoed betreft, rustte naar het oordeel van de voorzieningenrechter op [eiser] terzake een mededelingsplicht en had het op zijn weg gelegen om het funderingsgebrek reeds bij het in de verkoop zetten van het registergoed te vermelden. Op de foto’s op de site van de makelaar wordt daarover echter niets vermeld. Weliswaar wordt in algemene bewoordingen gesteld dat “het pand dient te worden aangepakt”, maar die enkele mededeling is in dit verband onvoldoende.
4.8. Op 19 augustus 2011 zijn de stempels geplaatst. Vast staat dat dat op de foto’s op de site van de makelaar en van Veilingbiljet niet te zien is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had [eiser] er echter in ieder geval voor moeten zorg dragen dat er na het plaatsen van de stempels nieuwe foto’s op de sites werden gezet.
4.9. Voorts staat vast dat de makelaar en de notaris het registergoed nog kort voordat de veiling plaats vond hebben bezichtigd. Aangenomen moet worden dat zij bij die gelegenheid hebben geconstateerd dat de stempels waren geplaatst. Tijdens de veiling is echter een foto van het registergoed getoond die dateert van voor het plaatsen van de stempels. De aanwezigheid van de stempels was een omstandigheid waarvan de notaris en makelaar wisten, althans hadden moeten begrijpen dat die van wezenlijk belang was voor potentiële kopers en dat die hiervan mogelijk niet op de hoogte waren. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat de notaris en/of de makelaar tijdens de veiling de potentiële kopers daarover had behoren te (laten) informeren. Dat dit door de notaris en/of makelaar is nagelaten is aan [eiser], als diens opdrachtgever, toe te rekenen. De voorzieningenrechter komt op grond van het voorgaande tot het voorlopig oordeel dat [eiser] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
4.10. [Eiser] heeft nog gesteld dat hij zich, mede doordat de problemen met de fundering reeds lange tijd bestaan, eenvoudigweg niet heeft gerealiseerd dat hij die aan potentiële kopers moest melden. Dit doet echter aan het voorgaande niet af.
4.11. Ook heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] op de hoogte had kunnen zijn van de bestaande gebreken door het registergoed voor de koop te bekijken. De voorzieningenrechter begrijpt hieruit dat [eiser] van mening is dat [gedaagde] een op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden en de dwaling om die reden voor zijn rekening moet blijven. Echter, de redelijkheid en billijkheid verzetten zich ertegen dat degene die zijn mededelingsplicht heeft geschonden zich ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende partij onderzoek had dienen te verrichten naar die feiten waarover de andere partij nu juist informatie had kunnen en moeten geven. De door [eiser] in dit verband verder aangevoerde omstandigheden dat [gedaagde] moet worden beschouwd als professionele vastgoedhandelaar en dat [gedaagde] het registergoed heeft gekocht voor een zeer lage prijs leiden niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij als professionele partij te kan worden aangemerkt, terwijl voor nader onderzoek naar de feiten in het kader van deze procedure geen plaats is. Voorts is ter zitting van de zijde van [eiser] verklaard dat het registergoed voorafgaand aan de veiling te koop stond voor € 135.000, hetgeen een aanwijzing vormt dat de WOZ-waarde geen juiste indicatie is van de waarde van het registergoed en aannemelijk is dat het verschil tussen de koopprijs en de daadwerkelijke waarde van het registergoed aanmerkelijk kleiner is dan door [eiser] is aangevoerd.
4.12. De conclusie van het voorgaande is dat het beroep op dwaling in de bodemprocedure kans van slagen heeft. Hierop stuit de vordering reeds af. De overige geschilpunten behoeven daardoor geen bespreking meer. De gevraagde voorzieningen zullen worden geweigerd. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 800,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.616,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.616,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 27 januari 2012.?