Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11 - 3350
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 februari 2012
in de zaak van:
[naam eiser 1] en [naam eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. C. Lubben, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand,
tegen:
het college van burgemeester en wethouders van Landsmeer,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 5 januari 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om vergoeding van planschade ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen.
Bij besluit van 11 mei 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. Daarbij heeft verweerder verwezen naar het advies van de bezwaarschriftencommissie Landsmeer.
Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eisers hebben nadere stukken toegezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 19 januari 2012. Eisers zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door W. Bulk en mr. A. Neytzell-de Wilde, beiden werkzaam bij de gemeente Landsmeer.
2. Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, in samenhang met de artikelen 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wabo en 9.1.10, tweede lid, van de Invoeringswet Wro, is een vrijstellingsbesluit als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
2.2 Eisers zijn op [....] 1976 eigenaar geworden van de vrijstaande woning met schuur, garage en houten bijgebouwen aan het [adres]. Op 30 november 2009 hebben eisers verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een bij besluit van verweerder van 1 mei 2007 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WRO van het bestemmingsplan ‘[naam plan]’ voor het oprichten van twee kantoren met zes woningen (hierna: het appartementencomplex) op het naastgelegen perceel [adres buur perceel].
2.3 Verweerder heeft aan het besluit van 5 januari 2011 een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van december 2010 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat eisers tengevolge van de vrijstelling planologisch nadeel ondervinden, bestaande uit beperking van uitzicht, aantasting van de privacy en meer licht-, geur- en geluidhinder. Echter, volgens het SAOZ-advies was voor eisers, toen zij in 1976 perceel [adres] kochten, bebouwing van vergelijkbare afmetingen als het thans gerealiseerde appartementencomplex te voorzien. Op dat moment gold namelijk ter plaatse geen bestemmingsplan of daarmee gelijk te stellen plan. Dat betekent dat alleen de normen van de gemeentelijke bouwverordening van toepassing waren. De SAOZ heeft geadviseerd de aanvraag af te wijzen. In het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit op dit punt gehandhaafd.
2.4 Het geschil betreft de vraag of verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de bouw van het appartementencomplex op het perceel [adres], zoals door de verleende vrijstelling mogelijk gemaakt, voor eisers voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van hun perceel op [....] 1976.
2.5 Eisers voeren aan dat verweerder ten onrechte stelt dat de bouw van het appartementencomplex voor hen op grond van de in 1976 geldende bouwverordening was te voorzien. Zij voeren aan, onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 27 december 2006 (LJN: AZ5163) en 16 maart 2005 (LJN: AT0550), dat volgens vaste rechtspraak de voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen waarbij rekening moet worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die bekend zijn gemaakt. Volgens eisers hoefden zij ten tijde van de aankoop van hun woning, toen op het buurperceel sprake was van een eengezinswoning met tuin, niet te verwachten dat in 2007 een vrijstellingsbesluit voor de bouw van een appartementencomplex met kantoren en twintig openbare parkeerplaatsen zou worden genomen. Ook waren ten tijde van de aankoop geen concrete kenbare besluiten genomen op grond waarvan eisers rekening moesten houden met een verandering van het planologisch regime voor het naastliggende perceel. Ook de 20 parkeerplaatsen waren niet te voorzien, aldus eisers.
Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 20 juli 2011 (LJN: BR2290) voegen zij daaraan toe dat de voorzienbaarheid, zo die al heeft bestaan, is doorbroken doordat latere bestemmingsplannen bebouwing als de onderhavige niet mogelijk maakten.
2.6 Verweerder heeft zich, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 16 december 2009, LJN: BK6700, op het standpunt gesteld dat de voorzienbaarheid kan worden gebaseerd op het ten tijde van de aankoop geldende planologische regime.
2.7 De rechtbank stelt vast dat in de uitspraken van de Afdeling waarop eiser zich beroept en in de uitspraak van de Afdeling waarop verweerder zich beroept eenzelfde rechtsvraag verschillend is beantwoord. In de uitspraak van 21 december 2011 (LJN: BU8882) heeft de Afdeling aan de wisselende jurisprudentie met betrekking tot deze rechtsvraag een einde gemaakt en bepaald dat in het vervolg in zaken waarin de vraag voorligt of de aanvrager ten tijde van de koop van de onroerende zaak planologische mogelijkheden heeft aanvaard en waarbij het geldende planologische regime nadien is gewijzigd, de redenering wordt gevolgd die onder meer is gevolgd in de uitspraak van 16 december 2009.
2.8 Uit eerdergenoemde uitspraak van de Afdeling van 21 december 2011 volgt dat in de onderhavige zaak de vraag moet worden beantwoord of het oprichten van het appartementencomplex op het buurperceel [adres buur perceel], wat de vrijstelling mogelijk maakt, voor eisers voorzienbaar was ten tijde van de koop van hun perceel.
2.9 Op grond van de in 1976 geldende Bouwverordening (de bouwverordening) kon, ingevolge de bestemming ‘het gebied binnen de bebouwde kom’, op perceel [adres buur perceel] bebouwing worden opgericht met een bouwdiepte van 15 meter en een bouwhoogte van in beginsel maximaal 15 meter. Op grond van artikel 61 van Pro de bouwverordening kon vrijstelling worden verleend voor overschrijding van de toegelaten bouwhoogte ten behoeve van diverse soorten gebouwen. De rechtbank is van oordeel dat hieruit volgt dat in 1976 bebouwing kon worden opgericht van vergelijkbare afmetingen als de thans gerealiseerde nieuwbouw. Deze bebouwing kon worden benut voor vergelijkbare doeleinden als de thans mogelijk gemaakte bebouwing. Gelet hierop hadden eisers ten tijde van de koopdatum rekening kunnen en moeten houden met bebouwing, vergelijkbaar met het nu gerealiseerde appartementencomplex op het perceel [adres buur perceel]. De schade die eisers lijden tengevolge van de vrijstelling dient derhalve voor hun rekening te blijven. Voor zover eisers betogen dat zij in 1976 niet konden voorzien dat in 2007 het vrijstellingsbesluit zou worden genomen, faalt deze grond, omdat niet de vraag voorligt of ten tijde van de koop een planologisch besluit voorzienbaar was, maar of het ingevolge de vrijstelling toegestane appartementengebouw voorzienbaar was.
2.10 De rechtbank volgt evenmin eisers’ stelling dat de 20 parkeerplaatsen niet waren te voorzien. Artikel 258 van Pro de in 1976 geldende bouwverordening bepaalt dat indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hieruit volgt dat het slechts ging om een minimumnorm: het in voldoende mate voorzien in de te verwachten behoefte aan ruimte voor parkeren. De bouwverordening stelde geen beperkingen aan het aantal parkeerplaatsen. De licht-, geur- en geluidhinder die eisers ondervinden door de inrichting van het terrein met parkeerplaatsen, was daarom ten tijde van de koop voorzienbaar. Ook de schade die eisers door het aanleggen van de parkeerplaatsen lijden, dient voor hun rekening te blijven.
2.11 Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, voorzitter van de meervoudige kamer, en mr. W.J. van Brussel en mr. drs. L. Beijen leden, in tegenwoordigheid van M.J.E. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.