Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Uitspraak: 8 maart 2006
Zaak-/Rolnummer: 53516 / HA ZA 02-0519
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te Franeker,
eiser,
hierna te noemen: [eiser],
procureur: mr. J.A.IJ. van Giffen,
tegen
1. de besloten vennootschap
FARMEX VASTGOED B.V.,
gevestigd te Drachten,
2. [gedaagde 2],
wonende te Makkum, gemeente Wûnseradiel,
3. [gedaagde 3],
wonende te Tytsjerk, gemeente Tytsjerksteradiel,
4. de besloten vennootschap
MOTEL BOLSWARD B.V.,
gevestigd te Bolsward,
gedaagden,
hierna in enkelvoud te noemen: Farmex, [gedaagde 2], [gedaagde 3] en de BV,
en gezamenlijk mede te noemen: Farmex c.s.,
procureur: mr. H. de Boer.
PROCESGANG
Ingevolge het vonnis van 14 december 2005 hebben Farmex c.s. een akte uitlating na vermeerdering van eis genomen. Vervolgens hebben partijen wederom vonnis gevraagd.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. De rechtbank heeft wederom kennis genomen van de processtukken, waaronder ook de vonnissen van deze rechtbank van 10 november 2004 en 9 maart 2005 en waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd. De rechtbank neemt over hetgeen in voormelde vonnissen is overwogen en beslist.
De verdere beoordeling van het geschil
2. Ingevolge het vonnis van 14 december 2005 hebben Farmex c.s. zich uitgelaten over de vermeerdering van eis van de zijde van [eiser]. Primair hebben Farmex c.s. bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis, daartoe stellende dat de eisvermeerdering in strijd is met de beginselen van een goede procesorde. Volgens Farmex c.s. levert de vermeerdering van eis een onnodige vertraging op van de procedure, terwijl [eiser] volgens Farmex c.s. op geen enkele wijze duidelijk heeft gemaakt waarom de eisvermeerdering niet eerder ingebracht had kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat de vermeerdering van eis het geding onredelijk vertraagt, dan wel dat Farmex c.s. daardoor in hun verdediging zijn geschaad. De enkele omstandigheid dat [eiser] zijn eis in een eerder stadium had kunnen vermeerderen, brengt nog niet met zich dat de vermeerdering van eis in strijd is met de eisen van goede procesorde. Daarvoor zijn meer feiten en omstandigheden vereist. Het bezwaar van Farmex c.s. zal daarom worden verworpen. De rechtbank zal bij de verdere beoordeling van het geschil uitgaan van de vermeerderde eis van [eiser].
3. Bij vonnis van 9 maart 2005 heeft de rechtbank [eiser] opgedragen een akte te nemen indien het gerechtshof Leeuwarden eindarrest heeft gewezen in de zaak tussen [betrokkene 1] en de BV, teneinde de rechtbank nader te informeren omtrent de uitkomst van die procedure. [eiser] heeft bij zijn akte na interlocutoir het eindarrest van 22 juni 2005 van het gerechtshof Leeuwarden overgelegd. In dit arrest heeft het gerechtshof Leeuwarden (kort gezegd) beslist dat [betrokkene 1], tengevolge van zijn overlijden niet in staat is geweest het aan hem bij arrest van 3 november 2004 opgedragen bewijs, inhoudende feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [betrokkene 2] op of rond 1 februari 2002 met een huurovereenkomst, zoals die volgens [betrokkene 1] tussen hem en [gedaagde 2] tot stand is gekomen, heeft ingestemd, te leveren. Het gerechtshof Leeuwarden heeft vervolgens het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector Kanton, van 5 november 2003 vernietigd en de vordering van [betrokkene 1] alsnog afgewezen.
4.1. Primair heeft [eiser] zijn vordering gegrond op de bij brief van 17 mei 2002 ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding op grond van niet nakoming. Daartoe heeft hij allereerst gesteld dat Farmex c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen doordat het verkochte aan [betrokkene 1] is verhuurd. Meer in het bijzonder hebben zij volgens [eiser] in strijd gehandeld met de artikelen 7 lid 4 onder h (dat er ten opzichte van derden geen verplichtingen bestaan uit hoofde van een -al dan niet wettelijk- voorkeursrecht of optierecht), 8 lid 2 (dat het verkochte bij levering de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik, horecabestemming met woonhuis, nodig zijn en dat haar geen feiten of omstandigheden bekend zijn die aan dit gebruik in de weg staan), 8 lid 4 (dat het verkochte op de datum van levering vrij is van huur), 8 lid 6a (dat zij alle inlichtingen heeft verschaft die redelijkerwijze aan [eiser] ter kennis behoren te worden gebracht) en 17 lid 1 (dat zij aan [eiser] die informatie heeft gegeven die naar haar beste weten naar geldende verkeersopvattingen door hen ter kennis van [eiser] hadden behoren te worden gebracht) van de koopakte. Verder heeft [eiser] gesteld dat Farmex c.s. in strijd hebben gehandeld met de artikelen 2 lid 1 (dat de BV zich heeft verplicht om [eiser] eigendom te leveren die onvoorwaardelijk is en niet belast is met andere lasten uit overeenkomst dan in die akte vermeld), 5 lid 5 (dat de BV heeft gegarandeerd dat ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht bestaan) en 5 lid 6 (dat met betrekking tot het verkochte geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig is) van het concept van de leveringsakte.
4.2. Farmex c.s. hebben de door [eiser] gestelde tekortkoming betwist, daartoe (kort samengevat) aanvoerende dat met [betrokkene 1] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.
5.1. Tussen partijen is primair in geschil het antwoord op de vraag of Farmex c.s. in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst (toerekenbaar) tekort zijn geschoten. Daartoe dient allereerst beoordeeld te worden of, zoals [eiser] heeft gesteld, het motel aan [betrokkene 1] is verhuurd. Daaromtrent wordt overwogen dat uit het arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 22 juni 2005 volgt dat tussen [betrokkene 1] en Farmex c.s. geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betekent dat er met betrekking tot het motel geen verplichting bestond uit hoofde van een -al dan niet wettelijk- voorkeursrecht of optierecht (artikel 7 lid 4 onder Pro h), dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn (artikel 8 lid 2 koopakte Pro) en dat het verkochte op datum van levering vrij was van huur (artikel 8 lid 4 koopakte Pro).
5.2. Vervolgens dient beoordeeld te worden of Farmex c.s. op grond van de artikelen 8 lid 2, 8 lid 6a en 17 van de koopakte verplicht was de huuraanspraken van [betrokkene 1] aan [eiser] mee te delen. Naar het oordeel van de rechtbank kan (achteraf) worden vastgesteld dat [betrokkene 1] zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat er met Farmex c.s. een huurovereenkomst tot stand was gekomen, zodat op Farmex c.s. geen verplichting ruste om die niet bestaande huuraanspraken te melden. Immers, niet vaststaat dat het voor Farmex c.s. ten tijde van het sluiten van de overeenkomst duidelijk was dat [betrokkene 1] zijn vermeende huuraanspraken zou opeisen.
5.3. Tot slot dient beoordeeld te worden of Farmex c.s. (toerekenbaar) tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit het concept van de leveringsakte. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen aan het concept van de leveringsakte geen rechtsgevolgen worden verbonden, nu die akte niet door partijen is ondertekend en slechts een voorlopig concept betreft, waarop partijen nog op- en/of aanmerkingen konden maken, terwijl de akte bovendien alleen betrekking heeft op verplichtingen als het motel geleverd is, welke levering niet is gerealiseerd. De enkele door [eiser] gestelde omstandigheid dat partijen niet hebben gereageerd op de uitnodiging van de notaris om voor een bepaalde datum wijzigingen aan te brengen, brengt in het voorgaande geen verandering. Immers, partijen blijven ook dan in de gelegenheid om wijzigingen in het concept voor te stellen, zodat niet vaststaat dat het concept van de leveringsakte de instemming van partijen heeft. Dit betekent dat Farmex c.s. niet (toerekenbaar) in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst van 28 februari 2002 (5 april 2002) zijn tekortgeschoten, zodat de primaire vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
6.1. Subsidiair heeft [eiser] zijn vordering gegrond op (wederzijdse) dwaling, dan wel bedrog, daartoe (kort gezegd) stellende dat Farmex c.s. hem hadden moeten informeren dat [betrokkene 1] claimde een huurovereenkomst met betrekking tot het verkochte te hebben gesloten. Farmex c.s. hebben deze stelling betwist.
6.2. Voor dwaling is vereist dat de overeenkomst onder invloed daarvan is gesloten en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Daarvan is sprake indien de zaak niet beschikt over een eigenschap die voor de koper essentieel was. Nu uit het arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 22 juni 2005 volgt dat tussen [betrokkene 1] en Farmex c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, mist het verkochte niet een voor [eiser] essentiële eigenschap. Derhalve is niet aan de vereisten voor dwaling voldaan.
6.3. Het beroep op bedrog wordt eveneens verworpen, omdat niet geconcludeerd kan worden dat Farmex c.s. onjuiste mededelingen hebben gedaan of enig feit hebben verzwegen. Immers, met [betrokkene 1] is geen huurovereenkomst gesloten, zodat er geen aanleiding bestond deze niet bestaande huuraanspraak te melden. Dit betekent dat de subsidiaire vordering van [eiser] eveneens zal worden afgewezen.
7. Uiterst subsidiair heeft [eiser] zijn vordering gegrond op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. De rechtbank begrijpt deze stelling van [eiser] aldus, dat hij ontbinding van de overeenkomst met terugwerkende kracht op grond van onvoorziene omstandigheden vordert. Farmex c.s. hebben allereerst betwist dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, omdat [eiser] slechts heeft verwezen naar de ten processe gebleken omstandigheden, zodat Farmex c.s., zo hebben zij aangevoerd, geen verweer hebben kunnen voeren. Dit verweer wordt verworpen. Immers, uit de stellingen die [eiser] in deze procedure heeft ingenomen, valt genoegzaam af te leiden op welke omstandigheden hij zijn vorderingen heeft gebaseerd, zodat Farmex c.s. op dit punt verweer hebben kunnen voeren.
8. Verder hebben Farmex c.s. aangevoerd dat het afwezig zijn van een huurovereenkomst geen onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 2:258 BW Pro, nu [eiser] er zelf voor heeft gekozen om zijn ontbindingsbevoegdheid afhankelijk te maken van het antwoord op de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst. Tot slot hebben zij aangevoerd dat voor zover er sprake mocht zijn van onvoorziene omstandigheden, deze omstandigheden voor rekening van [eiser] dienen te blijven.
9.1. Ingevolge artikel 6:258 BW Pro kan ontbinding met terugwerkende kracht worden gevorderd op grond van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht mag worden. Naar het oordeel van de rechtbank was het voor [eiser] en Farmex c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoorzien dat [betrokkene 1] zijn vermeende huuraanspraken zou doorzetten. Immers, [betrokkene 1] heeft, nadat [eiser] de koopovereenkomst met betrekking tot het motel had gesloten, conservatoir beslag op het motel gelegd en vervolgens de bodemprocedure tegen de BV opgestart. Deze omstandigheid heeft tot gevolg gehad dat [eiser] niet meer aan de levering van het motel wilde meewerken. De enkele omstandigheid dat de huurovereenkomst tussen de BV en [betrokkene 1] niet is komen vast te staan, doet daaraan niet af, nu dit onverlet laat dat het voor partijen niet voorzienbaar was dat [betrokkene 1] zijn huuraanspraken zou doorzetten. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro.
9.2. Vervolgens dient beoordeeld te worden of de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verlangd. Vooropgesteld wordt dat partijen gebonden zijn aan het door hen gegeven woord, zodat slechts in bijzondere omstandigheden sprake kan zijn het niet ongewijzigd instandhouden van de overeenkomst. Daarvan is hier sprake. Naar het oordeel van de rechtbank vloeit uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid, die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst, voort dat Farmex c.s. als gevolg van het conservatoire beslag door [betrokkene 1] op het motel van [eiser] geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst had mogen verwachten. Immers, [eiser] diende er serieus rekening mee te houden dat [betrokkene 1] zijn huuraanspraken zou kunnen staven, in welk geval [eiser] op zijn minst schade zou lijden doordat hij het gekochte niet zelf zou kunnen gebruiken, terwijl deze onzekerheid vervolgens gedurende meer dan twee jaren voor [eiser] is blijven bestaan. Dit betekent in beginsel dat Farmex c.s. ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet had mogen verwachten.
9.3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn geen omstandigheden gebleken waaruit volgt dat de onvoorziene omstandigheid voor rekening van [eiser] had moeten komen. Immers, het doorzetten van [betrokkene 1] van zijn huuraanspraken jegens Farmex c.s. kan bezwaarlijk aan [eiser] worden tegengeworpen. Dit verweer van Farmex c.s. zal daarom worden verworpen. Dit betekent dat, nu voor het overige aan de vereisten van artikel 6:258 BW Pro is voldaan, de rechtbank de vordering van [eiser] op dit onderdeel zal toewijzen en de koopovereenkomst met terugwerkende kracht zal ontbinden.
10. Voor een veroordeling van Farmex c.s. tot vergoeding van de overeengekomen boete, schadevergoeding op grond van de wet en wettelijke rente bestaat geen aanleiding, omdat [eiser] dat deel van zijn vordering heeft gebaseerd op (toerekenbare) tekortschieten van de zijde van Farmex c.s. Nu de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden, die partijen niet in de overeenkomst hebben voorzien, zal worden ontbonden, zullen de vorderingen van [eiser] tot schadevergoeding, boete en wettelijke rente daarom in zoverre worden afgewezen.
11. Evenmin ziet de rechtbank aanleiding voor een veroordeling van de BV om de ontbinding te gehengen en te gedogen, nu, de BV, zoals in het vonnis van 10 november 2004 reeds is overwogen, geen partij bij de ten processe bedoelde koopovereenkomst is.
12. Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [eiser] gedeeltelijk worden toegewezen. De rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, zoals nader in het dictum van dit vonnis omschreven.
BESLISSING
De rechtbank
ontbindt de koopovereenkomst tussen Farmex, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] enerzijds en [eiser] anderzijds van 28 maart 2002, zoals vastgelegd in de onderhandse akte van 5 april 2002, met terugwerkende kracht tot 28 maart 2002;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. H. Mol en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 8 maart 2006.