Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/1240
Uitspraakdatum: 22 mei 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijefurd, de heer IJ. Kalsbeek, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 268.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2005 de waarde gehandhaafd.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 25 juli 2005, ontvangen bij de rechtbank op 26 juli 2005, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2005. Eiser is - zoals tevoren schriftelijk bericht - niet verschenen. Verweerder is verschenen.
1.6 Het onderzoek ter zitting is vervolgens geschorst. Verweerder is verzocht nadere gegevens te verstrekken. Bij brief van 8 december 2005, ingekomen bij de rechtbank op 13 december 2005, heeft verweerder nadere gegevens verstrekt. Eiser heeft hierop bij brief van 6 februari 2006 gereageerd.
1.7 Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 april 2006 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld door mevrouw M. Houtman. Verweerder is eveneens verschenen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
2.1 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1860, met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 505 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 614 m².
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 268.000,--.
3. Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2 Eiser bepleit een waarde van de onroerende zaak tussen € 170.000,-- en € 190.000,--.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
3.4 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
3.5 Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.6 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De rechtbank verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299 gepubliceerd op rechtspraak.nl en (onder meer) in VN 2005/54.23.
4.4 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix met gegevens van door hem aangevoerde referentiepanden die verkocht zijn rond de waardepeildatum en waarin verweerder aantoont hoe hij tot de door hem vastgestelde waarde is gekomen. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 268.000,--. Hierbij acht de rechtbank met name van belang het grote verschil in prijs per m³ van eisers onroerende zaak ten opzichte van [adres], terwijl voorts [adres] te Molkwerum onvoldoende vergelijkbaar is om als onderbouwing te kunnen dienen voor de voor eisers onroerende zaak vastgestelde waarde.
4.5 Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestelde waarde van € 170.000,-- tot € 190.000,-- evenmin aannemelijk gemaakt. Het door hem overgelegde taxatierapport is niet geschikt als onderbouwing van deze waarde, vanwege het tijdsverloop tussen de taxatiedatum van 17 april 2001 en de voor de Wet WOZ geldende toestandsdatum van 1 januari 2005.
4.6 Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen geschatte waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de onroerende zaak niet duidelijk is geworden, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde per waardepeildatum in goede justitie vast op de door verweerder als compromis voorgestelde waarde van € 225.000,--. Deze waarde leidt na herleiding tot een prijs van circa 321 per m³ bij een voldoende onderhoudstoestand, welke toestand ook in het door eiser ingebrachte taxatierapport tot uitdrukking is gebracht. In vergelijking met andere door verweerder aangedragen verkoopcijfers is deze waarde niet te hoog.
4.7 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 225.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Nijefurd het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 22 mei 2006 door mr. J.W. Keuning, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van T.A. Terpstra, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.