Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 210449 \ CV EXPL 07-42
vonnis van de kantonrechter d.d. 27 maart 2007
inzake
de stichting
Woningstichting Kollumerland,
hierna te noemen: Kollumerland,
gevestigd te Kollum,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen,
tegen
[x],
hierna te noemen: [x],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procederende met toevoeging,
gemachtigde: mr. A.J. Welvering, advocaat te Leek.
Procesverloop
1.1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft Kollumerland gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontbinden;
II. [x] te veroordelen die woning met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van Kollumerland, binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Kollumerland te stellen, met machtiging van Kollumerland om indien [x] met die ontruiming in gebreke blijft, deze ontruiming zelf en op kosten van [x] te doen uitvoeren;
III. [x] te veroordelen in de kosten van het geding.
1.2. [x] heeft bij antwoord de vorderingen van Kollumerland betwist en op de daarbij vermelde gronden in reconventie gevorderd om:
primair: te verklaren voor recht dat de opzegging van de huur door [x] d.d. 17 oktober 2006 nietig is;
subsidiair: te verklaren voor recht dat de opzegging van de huur door [x] d.d. 17 oktober 2006 is vernietigd op 26 oktober 2006, althans voornoemde opzegging van de huur als vernietigd te verklaren;
primair en subsidiair: Kollumerland te veroordelen in de kosten van het geding.
1.3. Na repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, dupliek in conventie tevens repliek in reconventie en dupliek in reconventie is vonnis bepaald op de stukken van het geding, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
1.4. Door Kollumerland zijn producties in het geding gebracht.
Motivering
in conventie en in reconventie
De feiten
2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
2.1. Tussen Kollumerland als verhuurder en [x] als huurder bestaat sinds 1 februari 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. [x] heeft de huur per genoemde datum overgenomen van wijlen zijn vader. [x] woonde voordien ook al in de woning, inmiddels ongeveer 25 jaar. Op grond van artikel 1 van Pro de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden.
2.2. Op 17 oktober 2006 heeft de politie in samenwerking met een fraudespecialist van Nuon een inval gedaan in de door [x] gehuurde woning. Bij deze inval zijn op de slaapkamer van de zolderverdieping van de woning hennepplanten aangetroffen, evenals 5 groeilampen, een afzuiginstallatie, een dompelpomp en een ventilator. Bij brief van 8 december 2006 heeft Nuon de gemachtigde van Kollumerland onder meer bericht:
'Bij deze inval is een hennepplantage geconstateerd. Deze hennepplantage was zeer rommelig ingericht met veel losse bekabeling door de plantage heen. Deze bekabeling was niet volgens de NEN1010 aangelegd en daarom is het geen veilige situatie.
Bijgaand treft u de door de fraudespecialist genomen foto's en een berekening van de afgenomen elektriciteit. Uit deze berekening volgt dat er op het adres al vanaf oktober 2005 wordt gekweekt.'
De berekening van Nuon geeft aan dat er in de periode van 16 juli 2004 tot 3 november 2005 (475 dagen) een totaal elektriciteitsverbruik is geweest van 8.826 Kwh en in de periode van 3 november 2005 tot 16 oktober 2006 (347 dagen) een elektriciteitsverbruik van 10.935 Kwh. In eerstgenoemde periode komt het verbruik per dag op 17,44 Kwh en in laatstgenoemde periode op 31,51 Kwh.
2.3. Na de inval van de politie in zijn woning is [x] door de politie diezelfde dag nog ter ondervraging meegenomen naar het politiebureau. Tijdens het verblijf van [x] op het politiebureau is hij aldaar bezocht door een medewerkster van Kollumerland, die [x] heeft gevraagd om de huurovereenkomst zelf op te zeggen vanwege de in de woning aangetroffen hennepkwekerij. [x] heeft vervolgens een aan hem verstrekt huuropzeggingsformulier ingevuld en dit formulier ondertekend. Als reden van verhuizing is op dit formulier ingevuld 'hennepkwekerij'. Bij brief van 18 oktober 2006 heeft Kollumerland de huuropzegging aan [x] bevestigd en hem medegedeeld dat de huurovereenkomst op 16 november 2006 zal eindigen.
2.4. Bij brief van 26 oktober 2006 heeft de gemachtigde van [x] primair een beroep gedaan op de nietigheid van de gedane huuropzegging en subsidiair de huuropzegging op grond van dwaling, althans misbruik van omstandigheden vernietigd. Gelet hierop zal [x], aldus zijn gemachtigde, het gehuurde niet verlaten.
in conventie voorts
Het standpunt van Kollumerland
3.1. Kollumerland stelt dat de aangetroffen hennepkwekerij een capaciteit van ongeveer 100 hennepplanten had. De kwekerij had een omvang van ongeveer 10 m². Voormeld aantal baseert Kollumerland op de aanwezigheid van vijf groeilampen bij de hennepkwekerij. Deze groeilampen hebben een zodanig stralingsbereik, dat gemakkelijk 20 hennepplanten per groeilamp opgekweekt kunnen worden, met name wanneer het gaat om kleine plantjes in kweekpotten. Voorts waren er wijzigingen in de elektrische installatie van de woning aangebracht. Er was sprake van dunne elektriciteitsdraden die niet op een professionele manier waren geleid en die evenmin beschermd waren middels beschermingsconstructies. Integendeel, de draden lagen kriskras over de vloer. Het gebruik van de groeilampen en de aanwezige elektrische apparatuur ging gepaard met een zeer hoog elektriciteitsverbruik, waarop de standaard elektriciteitsinstallatie van een woning niet berekend is wegens een te geringe capaciteit. Dit leverde een brandgevaarlijke situatie op, wegens het risico van kortsluiting. Voorts stelt Kollumerland dat er een risico op waterschade bestond, vanwege de gebruikte besproeiingsinstallatie. De hennepplanten moesten regelmatig worden bevochtigd, vanwege het uitdrogingsrisico. Uit de door Nuon gemaakte berekening blijkt volgens Kollumerland dat er tijdens de aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning vier kweken hebben plaatsgevonden.
3.2. De in de woning aangetroffen hennepkwekerij had gelet op de omvang en de professionele inrichting daarvan volgens Kollumerland een commercieel karakter. Hiermee heeft [x] gehandeld in strijd met de op hem rustende verplichting om de woning overeenkomstig de contractuele bestemming van woonruimte te gebruiken, en heeft hij zich evenmin als een goed huurder opgesteld. [x] is derhalve toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Kollumerland. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt en rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden alsmede dat [x] veroordeeld wordt om de woning te ontruimen en te verlaten.
3.3. In reactie op het verweer van [x] betwist Kollumerland dat [x] aan zodanige ziektes zou lijden, dat hij om die reden hennep zou moeten gebruiken als medicijn. Indien [x] medicinale hennep behoeft, dan kan zijn arts hem dit voorschrijven en kan [x] de medicinale hennep bij de apotheek halen. In ieder geval vormt de behoefte aan medicinale hennep geen rechtvaardiging om een hennepkwekerij in een woning in te richten.
Het standpunt van [x]
4.1. [x] stelt dat hij lijdt aan suikerziekte alsook aan een slopende zenuwziekte, waardoor hij met moeite kan lopen en hevige pijnen ondervindt. Ter bestrijding van deze pijnen heeft [x] in het voorjaar van 2006 het plan opgevat om op medicinale basis weed te gebruiken en daartoe zelf hennep te gaan verbouwen. Een vriend van [x] -de heer [y]- heeft toen de benodigde apparatuur aangeschaft. Met behulp van deze apparatuur heeft [y] getracht enkele planten te kweken. [x] is zelf niet bij de kweek betrokken geweest, nu hij door zijn kwalen niet op de zolderverdieping van de woning kan komen. Ten behoeve van vorenbedoelde kweek zijn overigens geen wijzigingen in de elektrische installatie aangebracht en er is geen sprake geweest van het illegaal aftappen van elektriciteit. De elektriciteitsinstallatie in de woning van [x] was berekend op het gebruik van de aanwezige apparatuur. Evenmin is er gebruik gemaakt van een besproeiingsinstallatie. De planten kregen water met behulp van een gieter. Er was dan ook geen risico op brandschade en waterschade.
4.2. De oogst van de hennep is uiteindelijk mislukt en [x] heeft toen besloten om niet nogmaals hennep te gaan kweken. Bij de inval van de politie heeft men naast de aanwezige apparatuur slechts één hennepplant aangetroffen, die op zolder hing te drogen. [x] betwist dan ook nadrukkelijk dat, zoals Kollumerland heeft betoogd, de hennepkwekerij een capaciteit had van 100 planten. Kollumerland heeft dit aantal ook niet onderbouwd. Voor zover er wel sprake zou zijn van een dergelijke capaciteit, dan wijst [x] erop dat er slechts eenmalig een gering aantal planten is gekweekt voor eigen gebruik. Gezien het vorenstaande kan niet worden gesteld dat [x] voor commerciële doeleinden hennep heeft gekweekt en betwist [x] dat de hennepkwekerij al vanaf oktober 2005 in bedrijf was en dat er vier keer zou zijn geoogst.
4.3. Nu er sprake is van hennepteelt voor eigen gebruik, geldt dat [x] de woning niet in strijd met de overeengekomen bestemming heeft gebruikt, en evenmin dat hij zich als een slecht huurder heeft opgesteld. Om die reden dient de gevorderde ontbinding en ontruiming te worden afgewezen. Indien die vorderingen toch zouden worden toegewezen, dan verzoekt [x] om een aanzienlijk langere ontruimingstermijn te bepalen dan door Kollumerland is gevorderd, aangezien hij tijd nodig zal hebben om een geschikte vervangende woonruimte te vinden.
De beoordeling
5.1. De kantonrechter stelt vast dat partijen in reconventie debatteren over de rechtsgeldigheid van de door [x] gedane opzegging van de huurovereenkomst van partijen. Kollumerland stelt zich daarbij op het standpunt dat er een rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden. In conventie vordert zij echter onvoorwaardelijk de ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling van de vorderingen in conventie zal dan ook worden uitgegaan van de veronderstelling dat er thans nog steeds een huurovereenkomst tussen partijen van kracht is.
5.2. Ten aanzien van de stelling van [x] dat hij vanwege diverse ziektes is aangewezen op het gebruik van medicinale hennep, overweegt de kantonrechter dat [x] deze stelling, mede gelet op de betwisting daarvan door Kollumerland, onvoldoende heeft onderbouwd. Van [x] had op zijn minst verwacht mogen worden dat hij ter staving van zijn betoog een medische verklaring van een arts in het geding had gebracht met betrekking tot de door hem gestelde behoefte aan medicinale hennep. [x] heeft echter nagelaten een dergelijke verklaring over te leggen. Zo er al sprake zou zijn van een behoefte aan medicinale hennep, dan is thuisteelt van hennep naar het oordeel van de kantonrechter niet de aangewezen weg om in die behoefte te voorzien, nu op doktersadvies bij de apotheek medicinale hennep verkrijgbaar is.
5.3. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming van de schuldenaar voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer.
5.4. Allereerst dient te worden nagegaan of er door de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning van [x] sprake is van een tekortkoming van [x] in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dan wel zijn wettelijke verplichtingen als huurder. In dat verband is van belang of er sprake is van hennepteelt voor eigen gebruik, dan wel van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Bij de beantwoording van laatstgenoemde vraag zoekt de kantonrechter (vgl. Hof 's-Hertogenbosch 24 mei 2005, WR 2006,117) aansluiting bij de Aanwijzing Opiumwet. Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Met de teelt van meer dan 5 hennepplanten kan namelijk een hoeveelheid hennep worden verkregen die de hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat.
Voorts zijn voor een professionele hennepkwekerij (zie WR 2004, 288) in ieder geval de volgende voorzieningen nodig: een aantal bakken waarin de hennepplanten staan, een aantal assimilatielampen bevestigd in verlichtingsarmaturen, die weer zijn aangesloten op zogenaamde voorschakelapparaten (transformatoren), een reservoir gevuld met water voorzien van een dompelpomp ten behoeve van het voedings- en bevochtigingssysteem, een of meerdere ventilatoren om de lucht tussen de planten te bewegen, elektrische kachels alsmede een afzuiginstallatie met koolstoffilters. Op het waterreservoir is dan een verdeelsysteem aangesloten bestaande uit diverse slangen die door de kwekerij worden geleid met voor elke plant een aansluiting (druppelaar). De voorschakelapparaten zijn op hun beurt (via wandcontactdozen) aangesloten op een verdeelbord dat weer is aangesloten op de in de woning aanwezige elektrische installatie, meestal illegaal voor de verbruiksmeter.
5.5. Kollumerland heeft niet een concreet aantal in de woning aangetroffen hennepplanten genoemd. Wel heeft zij bij dagvaarding diverse foto's van de hennepkwekerij overgelegd, welke foto's bij de inval van de politie gemaakt zijn door een fraudespecialist van Nuon. Op deze foto's is een kleine, zeer rommelig uitziende, zolderkamer te zien. Aan de linkerzijde van deze zolderkamer is een grote hangende hennepplant zichtbaar. Hier en daar verspreid op de vloer liggen wat losse plantenresten. Voorts staan op de grond een groot aantal zwarte plantenpotten (zonder planten) opgesteld en lopen er allerlei elektriciteitsdraden -los en onbeschermd- kriskras door de kamer. Gelet op al deze foto's kan, met inachtneming van de in de vorige rechtsoverweging gegeven uitgangspunten, niet worden geoordeeld dat er in de woning sprake was van een professioneel ingerichte en in bedrijf (geweest) zijnde hennepkwekerij, bestemd voor de beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep. De foto's wijzen eerder in de richting van een amateuristische wijze van thuisteelt. Nu heeft Kollumerland gesteld dat de aangetroffen hennepkwekerij een capaciteit had van 100 hennepplanten. De gestelde capaciteit van de hennepkwekerij valt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet te rijmen met het beeld op de foto's. Aan dit oordeel doet niet af dat er 5 groeilampen, een afzuiginstallatie, een dompelpomp en een ventilator door de politie in de woning zijn aangetroffen. Niet gebleken is dat al deze apparaten ook daadwerkelijk (allemaal) zijn gebruikt ten behoeve van de aangetroffen hennepkwekerij. Kollumerland heeft ter onderbouwing van het door haar gestelde beroeps- of bedrijfsmatige karakter van de aangetroffen hennepkwekerij voorts een berekening van Nuon overgelegd, waaruit volgens haar volgt dat er -als gevolg van de hennepteelt- bovenmatig veel elektriciteit is gebruikt, dat de kwekerij al sinds oktober 2005 in gebruik is, en dat er sindsdien vier hennepoogsten hebben plaatsgevonden. Zonder een voldoende concrete toelichting van deze berekening, die ontbreekt, kan de kantonrechter Kollumerland voorshands echter niet volgen in deze stellingen. In het onderhavige geval is overigens ook niet gebleken dat, zoals zeer gebruikelijk is bij hennepkwekerijen in woningen, er -buiten de meter om- illegale stroomafname heeft plaatsgevonden.
5.6. Gezien het vorenstaande is niet komen vast te staan dat er beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt in de woning heeft plaatsgevonden. Om die reden kan niet worden geoordeeld dat [x] het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming als woonruimte heeft gebruikt dan wel dat hij zich op die grond als slecht huurder heeft gedragen.
5.7. Het is een feit van algemene bekendheid dat beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt in een woning voor de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar, wegens de excessieve stroomafname), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht en schimmelvorming, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) met zich meebrengt. Niet relevant is of het hiervoor bedoelde risico zich ook daadwerkelijk heeft verwezenlijkt. Door het hiervoor bedoelde risico op gevaarzetting, overlast of schade in het leven te roepen, handelt de huurder niet als een goed huurder. Waar in het onderhavige geval, zoals hiervoor is overwogen, evenwel niet kan worden geconcludeerd dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt, kan niet op die grond worden geoordeeld dat er in de woning sprake was van een risico op gevaarzetting, overlast of schade, en dus van slecht huurderschap. Met betrekking tot de aangetroffen situatie heeft Kollumerland dit risico ook niet aannemelijk weten te maken, althans moet worden geoordeeld dat dit tekortschieten van [x] niet als zodanig ernstig gekwalificeerd kan worden dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
5.8. Uit al het vorenstaande volgt dat er ten deze geen sprake is van gebruik van de gehuurde woning in strijd met de overeengekomen bestemming, en evenmin dat er sprake is van slecht huurderschap. [x] is dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van diens verplichtingen als huurder. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen derhalve worden afgewezen.
5.9. Kollumerland zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
in reconventie voorts
Het standpunt van [x]
6.1. [x] stelt dat de door hem op 17 oktober 2006 gedane opzegging van de huurovereenkomst van partijen primair nietig is en subsidiair rechtsgeldig is vernietigd op 26 oktober 2006 wegens dwaling, althans misbruik van omstandigheden. Hieraan legt [x] ten grondslag dat Kollumerland hem, toen hij in een penibele situatie op het politiebureau zat, er onder dreiging van een juridische procedure toe heeft bewogen om een huuropzeggingsformulier in te vullen en te ondertekenen. [x] was er van tevoren niet van op de hoogte dat een medewerker van Kollumerland op het politiebureau zou langskomen om hem een dergelijke verklaring te laten ondertekenen. [x] heeft geen enkele mogelijkheid gehad om zich te beraden en van juridisch advies terzake te laten voorzien. Kollumerland heeft bovendien niet voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht. Zij had dienen te onderzoeken of [x] daadwerkelijk instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan wel kon overzien, aangezien het Kollumerland duidelijk had moeten zijn dat [x] door de politieinval behoorlijk van streek was.
[x] stelt belang bij zijn reconventionele vordering te hebben indien de gevorderde ontbinding c.q. ontruiming wordt afgewezen, aangezien Kollumerland, ook al doet zij in dit geding geen beroep op de gedane huuropzegging, alsnog een procedure tot ontruiming kan opstarten, gefundeerd op deze huuropzegging.
Het standpunt van Kollumerland
6.2. Kollumerland betwist dat een van haar medewerkers [x] onder druk zou hebben gezet om de huurovereenkomst op te zeggen. Tussen de betreffende medewerker en [x] is op het politiebureau op een rustige wijze over de ontstane situatie gesproken. [x] bleek toen begrip te hebben voor het standpunt van Kollumerland dat zij, conform haar vaste beleid, niet kan toestaan dat in door haar verhuurde woningen hennepkwekerijen worden ingericht, en dat zij bij constatering van een hennepkwekerij in een woning de betreffende huurovereenkomst zal beëindigen. Vervolgens is [x] akkoord gegaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Nadien is [x] onder invloed van [y] op andere gedachten gekomen. Wat er van de rechtsgeldigheid van de gedane huuropzegging ook zij, in dit geding beroept Kollumerland zich jegens [x] niet op deze opzegging. Als zij dat had gewild, dan had zij de procedure als zodanig hebben gevoerd. Kollumerland is daarom van mening dat [x] geen rechtens te respecteren belang heeft bij zijn reconventionele vordering. [x] dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering.
De beoordeling
6.3. Met [x] is de kantonrechter van oordeel dat hij een rechtens te respecteren belang heeft bij zijn vordering in reconventie. Immers, bij afwijzing van de gevorderde ontbinding blijft over de eerder gedane opzegging van de huurovereenkomst. Kollumerland is van mening dat deze opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en zou zich, hoewel zij dat tot dusverre niet heeft gedaan, dan ook alsnog daarop kunnen gaan beroepen. In zoverre heeft [x] er belang bij dat geoordeeld wordt omtrent de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst.
6.4. De kantonrechter begrijpt de primaire grondslag van de vordering van [x] aldus, dat hij een beroep doet op wilsontbreken: het doen van de opzegging was niet overeenkomstig zijn wil. Het is aan [x] als handelende persoon om aannemelijk te maken dat zijn wil en verklaring ten tijde van de opzegging niet overeenstemden.
De kantonrechter acht, gelet op de door [x] aangevoerde feiten en omstandigheden
-als hiervoor weergegeven onder overweging 6.1.-, voldoende aannemelijk geworden dat wil en verklaring van [x] bij het doen van de opzegging niet overeenstemden.
Het op dit punt door Kollumerland gevoerde verweer wordt aldus begrepen dat zij stelt dat zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de door [x] gedane opzegging.
Ingevolge artikel 3:35 BW Pro kan tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Onder omstandigheden kan op de wederpartij van de verklarende partij een onderzoeksplicht rusten: zij zal dan dienen te onderzoeken of de ander werkelijk wil wat hij verklaart. Nader onderzoek zal des te meer van de wederpartij kunnen worden verlangd, naarmate de rechtshandeling voor de ander nadeliger is (zie HR 28 mei 1992, NJ 1983,2). Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kollumerland in het onderhavige geval niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Daartoe is het volgende van belang. [x] is na de politie-inval in zijn woning meegenomen naar het politiebureau voor verhoor. Als door [x] onweersproken gesteld staat vast dat hij daar, zonder enige aankondiging (van het doel van het bezoek) vooraf, is bezocht door een medewerkster van Kollumerland. Dit bezoek was er kennelijk op gericht om [x] te bewegen om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. Het laat zich wel denken dat [x] door de inval van de politie in zijn woning en het daaropvolgende verhoor c.q. verblijf op het politiebureau enigszins uit zijn normale doen was. Daar komt bij dat het niet gebruikelijk is dat wanneer iemand op het politiebureau verblijft er dan een medewerker van de woningstichting langs komt om de mogelijkheden van beëindiging van de huurovereenkomst te bespreken. Het was beter geweest indien Kollumerland dit onderwerp met [x] had besproken nadat hij van zijn verblijf op het politiebureau was teruggekeerd. Van enige noodzaak voor het wel zeer snelle handelen van Kollumerland is niet gebleken. Onder al deze omstandigheden had Kollumerland na de ondertekening van de huuropzegging op het politiebureau nader onderzoek dienen in te stellen of [x] daadwerkelijk de huurovereenkomst van partijen wilde opzeggen. Dit geldt te meer nu [x] al een kwart eeuw verbleef in de woning en de opzeggingshandeling nadelig voor hem was; hij raakte hierdoor immers zijn woonruimte kwijt, zonder de beschikking te hebben over vervangende woonruimte.
6.5. Nu Kollumerland niet heeft voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht, heeft zij niet gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de opzeggingsverklaring van [x]. [x] kan zich jegens Kollumerland derhalve met vrucht beroepen op wilsontbreken, hetgeen betekent dat de opzeggingshandeling als nietig dient te worden aangemerkt. De in verband daarmee gevorderde verklaring voor recht kan dan ook worden toegewezen.
6.6. Kollumerland zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering van Kollumerland af;
veroordeelt Kollumerland in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [x] begroot op € 450,00 aan salaris gemachtigde, welk bedrag dient te worden voldaan door overschrijving op het bankrekeningnummer van de gerechten in het arrondissement Leeuwarden;
in reconventie
verklaart voor recht dat de opzegging van de huur door [x] d.d. 17 oktober 2006 nietig is;
veroordeelt Kollumerland in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [x] begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde, welk bedrag dient te worden voldaan door overschrijving op het bankrekeningnummer van de gerechten in het arrondissement Leeuwarden;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor wat betreft de hiervoor uitgesproken kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. R. Giltay, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 maart 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 119