Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 89034 / KG ZA 08-122
Vonnis in kort geding van 28 mei 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. S. Maakal,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE SKARSTERLÂN,
zetelend te Joure,
gedaagde,
procureur mr. J.J. Hengst.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [eiseres];
- de pleitnota van de gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij brief d.d. 29 november 2007 is [eiseres] door de gemeente uitgenodigd voor deelname aan de verloting van 6 vrijstaande kavels in [woonplaats]. Hierbij is vermeld dat aan de uitgifte van bouwterreinen onder andere de volgende voorwaarde (onder 1) is verbonden:
'Wanneer een terrein wordt toegewezen betekent dit niet dat het terrein op dat moment verkocht is. Het terrein wordt gedurende een periode van maximaal zes weken in optie gegeven. Vóór het einde van de optietermijn dient de gegadigde te beslissen of hij/zij wel of niet tot aankoop wenst over te gaan.'
2.2. [eiseres] heeft deelgenomen aan de verloting. Bij schrijven d.d. 20 december 2007 heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn haar het bouwterrein HV-19 dan wel HV-20 te verkopen. Hierbij heeft de gemeente [eiseres] verzocht op zo kort mogelijke termijn, in ieder geval uiterlijk 18 februari 2008, aan te geven of zij de aanbieding accepteert en zo ja, wie dan haar medebouwer c.q. bouwbedrijf zal zijn.
2.3. [eiseres] heeft bij brief d.d. 16 februari 2008 de gemeente medegedeeld dat zij akkoord gaat met de aankoop van bouwkavel HV-20 en daarbij als medebouwer voor bouwkavel HV-19 de heer [x] aangewezen.
2.4. De heer [x] is de ex-partner van [eiseres]. Hij staat in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op hetzelfde adres als [eiseres], maar woont sinds november 2007 niet langer op hetzelfde adres als [eiseres].
2.5. De gemeente heeft bij brief d.d. 26 februari 2008 aan [eiseres] medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met de aangegeven medebouwer. Dit heeft de gemeente als volgt toegelicht:
'In lijn met de strekking van de kaveluitgifteregeling komen wij tot het besluit om aan de door u voorgestelde medebouwer geen kavel te verkopen, nu de medebouwer een persoon is als bedoeld in voorwaarde 4 van de bij u bekende voorwaarden voor het mogen meedoen aan de verloting.'
2.6. Voorwaarde 4 van de lotingsvoorwaarden luidt als volgt:
'Echtparen, samenwonenden, mensen die voornemens zijn te gaan samenwonen en gezinnen, mogen niet afzonderlijk meedoen aan de loting. Per huishouding (dit geldt ook voor aspirant samenwonenden) mag niet meer dan één lotnummer worden getrokken.'
2.7. In haar schrijven van 26 februari 2008 heeft de gemeente [eiseres] tot 4 maart 2008 de gelegenheid gegeven om een goede medebouwer te vinden, welke medebouwer een natuurlijk persoon moet zijn. Hierbij gaf de gemeente aan dat zij de aangeboden kavel als niet geaccepteerd beschouwt wanneer [eiseres] geen goede medebouwer kan vinden, en dat zij na het verstrijken van de termijn over zou gaan tot het aanbieden van de kavel aan een (andere) optant.
2.8. [eiseres] was op het moment dat het schrijven van de gemeente van 26 februari 2008 aan haar werd toegezonden op vakantie. Hierdoor heeft zij pas per brief van 4 maart 2008 aan de gemeente laten weten dat zij geen andere medebouwer dan de heer [x] had en dat zij niet met hem samenwoonde. Ook heeft zij aan de gemeente gevraagd om een andere medebouwer aan te wijzen.
2.9. De gemeente heeft [eiseres] bij schrijven d.d. 13 maart 2008 medegedeeld dat zij de kavel niet aan [eiseres] zal verkopen omdat zij niet mee kan werken aan een handeling in strijd met de strekking van de kaveluitgiftevoorwaarden en zich beroept op het gemaakte voorbehoud om de kavel aan een ander toe te wijzen.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - veroordeling van de gemeente om haar medewerking te verlenen aan de levering van de in geding zijnde bouwkavel met aanwijzing van een dwangvertegenwoordiger voor de gemeente bij het passeren van de notariële akte van levering.
3.2. De gemeente voert verweer. De gemeente heeft daarnaast een eis in reconventie ingesteld. Zij is daarin echter aanstonds niet-ontvankelijk verklaard op grond dat zij die vordering niet overeenkomstig de thans geldende procesregels tijdig ter kennis van de wederpartij had gebracht. De voorzieningenrechter laat deze reconventie daarom verder buiten beschouwing.
3.3. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Hetgeen partijen in de kern verdeeld houdt is de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen welke de gemeente tot nakoming verplicht. De gemeente stelt zich op het standpunt dat geen sprake was van een onherroepelijk aanbod in de vorm van een optie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW Pro zodat de koopovereenkomst niet slechts met de aanvaarding door [eiseres] tot stand kwam. [eiseres] meent dat wel degelijk sprake was van een optie en dat de enkele aanvaarding van haar kant heeft geleid tot een koopovereenkomst op grond waarvan de gemeente de kavel aan haar dient te leveren. [eiseres] stelt daarbij dat sprake was van een onherroepelijk aanbod van de gemeente en dat het stellen van voorwaarden aan de medebouwer onder termijnstelling van de zijde van de gemeente bovendien geen ontbindende of opschortende voorwaarde kan vormen, aangezien zij hierover niet vooraf door de gemeente was geïnformeerd.
4.2. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.
Blijkens artikel 6:219 lid 3 BW Pro geldt een (optie)beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, als een onherroepelijk aanbod.
In de uitnodigingsbrief van de gemeente d.d. 29 november 2007 spreekt de gemeente van een periode van maximaal zes weken waarin het terrein in optie wordt gegeven. De gegadigde dient binnen die periode te beslissen of wel of niet tot koop wenst te worden overgegaan.
In de brief van de gemeente d.d. 20 december 2007 is de volgende tekst opgenomen: "Wij zijn bereid het op bijgevoegde tekening nader aangegeven bouwterrein HV-19, gelegen te [woonplaats], aan u te verkopen voor de bouw van een halfvrijstaande woning in de vrije sector. (…) Wij verzoeken u ons op zo kort mogelijke termijn aan te geven of u de aanbieding accepteert (…). Uiteraard is het geen bezwaar als uw voorkeur bij nader inzien uitgaat naar kavel HV-20."
In laatstgenoemde brief wordt geen enkel voorbehoud van de zijde van de gemeente gemaakt of gesproken over enige vrijblijvendheid van het aanbod waardoor geen sprake zou zijn van een onherroepelijk aanbod. Ook in de meegezonden bijlage blijkt daarvan nergens.
Voorts heeft de gemeente in haar correspondentie met [eiseres], zoals in de uitnodigingsbrief onder voorwaarde 1, voortdurend in termen van 'optie' en 'optietermijn' gesproken, zodat het aanbod tot koop gelet op die bewoordingen niet anders kan worden uitgelegd als een optie tot koop, zijnde een onherroepelijk aanbod. De correspondentie tussen partijen is gesteld in zodanig duidelijke bewoordingen dat de voorzieningenrechter daarin ook overigens geen aanleiding ziet om tot een andere uitleg te komen.
De door de gemeente in de uitnodigingsbrief d.d. 29 november 2007 genoemde voorwaarde, dat zij zich het recht voorbehoudt om het terrein aan een ander toe te wijzen wanneer later blijkt dat iemand zich niet aan de regels heeft gehouden maar wel een terrein toegewezen heeft gekregen, leidt niet tot een ander oordeel. Reden hiervoor is dat een aanbod ingevolge artikel 6:219 lid 1 BW Pro niet langer herroepelijk is wanneer een termijn is gesteld waarbinnen de aanvaarding dient plaats te vinden. De door de gemeente gestelde voorwaarde is bovendien zodanig algemeen geformuleerd dat deze derhalve onvoldoende gewicht in de schaal legt om voornoemde bepaling te doorkruisen. De voorzieningenrechter concludeert op grond van het vorenoverwogene dat sprake is van een onherroepelijk aanbod tot koop van de kavel.
Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter hierbij dat er geen sprake van is dat [eiseres] zich niet aan de regels heeft gehouden, aangezien zij niet tegelijk heeft geloot met iemand waar zij mee samenwoonde of wilde gaan samenwonen.
4.3. Het onherroepelijke aanbod van de gemeente is op 16 februari 2008 door [eiseres] aanvaard. Hiermee is een volmaakte koopovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan de gemeente de verplichting heeft om de kavel aan [eiseres] te leveren.
Dat de gemeente na de aanvaarding door [eiseres] aan haar te kennen heeft gegeven dat de medebouwer niet voldoet aan de voorwaarden van de gemeente en dat [eiseres] niet binnen de door de gemeente gestelde termijn een andere medebouwer heeft aangedragen, maakt voornoemd oordeel niet anders. Immers de voorwaarden en termijnstelling betreffende het aanwijzen van een goede medebouwer zijn geen onderdeel van de koopovereenkomst. Ter zitting is namelijk door [eiseres] gesteld en door de gemeente niet weersproken, dat deze voorwaarden weliswaar gemeentebeleid zouden vormen, maar deze niet aan [eiseres] bekend zijn gemaakt. Bovendien kunnen dergelijke ontbindende voorwaarden niet na het ontstaan van de koopovereenkomst eenzijdig in het leven worden geroepen.
4.4. Aangezien sprake is van een volmaakte koopovereenkomst op grond waarvan de gemeente de verplichting heeft om de kavel aan [eiseres] te leveren welke niet teniet wordt gedaan door een ontbindende voorwaarde, zal de vordering van [eiseres] worden toegewezen.
4.5. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 71,80
- vast recht € 254,00
- salaris procureur € 816,00
Totaal € 1.141,80
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. veroordeelt de gemeente om mee te werken aan de levering van het bouwkavel HV-20 gelegen te [woonplaats], met een gedeelte van de daaraan grenzende sloot (een en ander zoals schetsmatig is aangegeven op de situatietekening welke behoort bij de koopaanbieding van de gemeente d.d. 20 december 2007);
5.2. bepaalt dat - indien de gemeente in strijd handelt met het bepaalde onder 5.1. - één van de medewerkers van notariskantoor HSM Notarissen, gevestigd te Sint Nicolaasga, zal optreden als dwangvertegenwoordiger van de gemeente bij het tekenen en passeren van de notariële akte van levering;
5.3. veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.141,80;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af het meer of anders verzochte.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. F. van der Meulen op 28 mei 2008.?