Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 85085 / HA ZA 07-749
Vonnis van 5 november 2008
in de zaak van
1. [a],
wonende te [woonplaats],
2. [b],
wonende te [woonplaats],
3. [c],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. H.A. de Boer te Sneek,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R.S. van der Spek te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [a] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Partijen hebben producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] heeft op 28 februari 2007 een onroerende zaak (verder mede het pand te noemen) aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie C no. 2379, in eigendom verkregen. In dat pand is op de begane grond een winkel gevestigd en op de verdiepingen bevindt zich een drietal appartementen.
2.2. Enige tijd later heeft [gedaagde] het pand via Hellema Makelaars te koop aangeboden. De heer [x], medewerker van Hellema Makelaars, heeft met [a] c.s. overeenstemming over de verkoop van het pand bereikt en daarvan op 11 mei 2007 per e-mail mededeling gedaan aan [gedaagde].
2.3. De koopovereenkomst is neergelegd in een "koopakte bedrijfs-onroerendgoed" (verder mede de akte te noemen). In de akte is vermeld dat partijen op 16 mei 2007 een koopovereenkomst hebben gesloten inzake het winkelpand met drie zelfstandige bovenwoningen met erf en verder alle aan- en toebehoren aan de [adres], 8911 CK te [woonplaats], tegen een koopsom van € 1.585.500,00. Voorts is overeengekomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 juli 2007 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
In artikel 10 van Pro de akte is een regeling opgenomen voor het geval één van beide partijen niet (tijdig) nakomt. Deze houdt onder meer het volgende in:
"10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
[…]
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1. vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. […]"
Artikel 15 bepaalt Pro voorts:
"Het overdrachtsbelastingvoordeel per heden, welke te verkrijgen uit de vorige titel zal ten dele vallen aan de kopende partij, bij het beoogde transport binnen 6 maanden na laatste eigendomsoverdracht. Bij levering door verkoper op een later tijdstip, waarbij het overdrachtbelastingvoordeel voor kopers niet meer van toepassing zal zijn, zal er een evenredige vermindering van het dan zijnde geldelijke nadeel in mindering strekken op de onderhavig overeengekomen koopprijs."
Tenslotte staat in de akte:
"Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben kennis hebben genomen van de bepalingen en zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan."
De akte is op 27 juli 2007 door [gedaagde] ondertekend en op 1 augustus 2007 door [a] c.s..
2.4. Rimag beheer B.V. (verder mede Rimag te noemen) heeft op 22 mei 2007 een verzoek bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank ingediend tot het leggen van conservatoir beslag tot levering van het pand. Zij heeft daarbij als grondslag genoemd dat op 5 mei 2007 tussen haar en [gedaagde] een koopovereenkomst met betrekking tot de bovenetage van het pand tot stand is gekomen. Nadat de voorzieningenrechter daartoe op 22 mei 2007 verlof heeft verleend, is conservatoir beslag tot levering gelegd op het pand.
2.5. Bij kort gedingvonnis van 31 juli 2007 heeft de voorzieningenrechter de door [gedaagde] gevraagde voorziening tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag, geweigerd.
2.6. Op 7 augustus 2007 heeft (de advocaat van) [a] c.s. [gedaagde] mede op grond van art. 10 van Pro de akte gesommeerd binnen acht dagen het verkochte te leveren, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op de boete van 3 ‰ van de koopprijs voor iedere dag dat [gedaagde] na die acht dagen in gebreke blijft met de levering. Een afschrift van deze brief is gezonden aan de notaris ten overstaan van wie de akte van levering uiteindelijk is gepasseerd.
2.7. Op 24 of 27 augustus 2007 is een schikking getroffen met Rimag, waarna het gelegde beslag is opgeheven. Vervolgens heeft op 27 augustus 2007 levering van het pand aan [a] c.s. plaatsgevonden.
3. Het geschil
3.1. [a] c.s. vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 61.834,50, vermeerderd met rente en kosten. [a] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] de overeengekomen boete van 3 ‰ van de koopprijs over dertien dagen verschuldigd is geworden omdat hij na het verstrijken van de in de akte genoemde termijn van acht dagen, tot 27 augustus 2007 in gebreke is gebleven het pand aan [a] c.s. te leveren.
3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] bestrijdt dat hij gehouden is een bedrag van € 61.834,50 te betalen. Hij beroept zich primair op dwaling en heeft daartoe aangevoerd dat hij door een mededeling van [a] c.s. bij het tekenen van de overeenkomst op 27 juli 2007 ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat [a] c.s. een schikking had bereikt met Rimag, waardoor het conservatoir beslag op het pand zou worden opgeheven. Volgens hem is de boeteclausule pas overeengekomen toen beide partijen de akte op 1 augustus 2007 hadden ondertekend en was het [a] c.s. duidelijk dat hij dat niet zou hebben gedaan als hem bekend was geweest dat het geschil met Rimag niet was opgelost. Omdat hij heeft gedwaald is art. 10 van Pro de akte - waarin de boeteclausule is opgenomen - volgens [gedaagde] vernietigbaar, zodat er geen rechtsgrond is voor de vordering van [a] c.s. Dit geldt eveneens indien ook [a] c.s. bij het tekenen van de akte in de veronderstelling verkeerde dat Rimag het gelegde beslag zou opheffen, aldus [gedaagde].
4. De beoordeling
4.1. Uit het standpunt van [gedaagde], bezien in samenhang met zijn opvatting dat de koop als zodanig in mei 2007 door bemiddeling van [x] is gesloten, volgt dat de koopovereenkomst in zijn visie in twee delen tot stand is gekomen. Dit standpunt is door [a] c.s. bestreden. Volgens [a] c.s. is de akte een weergave van de in mei 2007 gesloten koopovereenkomst en wordt bij dit soort overeenkomsten eigenlijk altijd een boetebeding opgenomen. Hiermee doelt [a] c.s. kennelijk op het gebruik van een modelovereenkomst waarin een dergelijke bepaling standaard is opgenomen.
4.2. Als er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de boeteclausule eerst op 1 augustus 2007 tot stand is gekomen, dient onderzocht te worden of [gedaagde] heeft gedwaald alsmede voor wiens rekening deze dwaling dient te komen. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt aangevoerd dat [a] c.s. - via [x] van Hellema Makelaars - aan hem heeft meegedeeld dat [a] c.s. een schikking met Rimag had bereikt. Omdat [gedaagde] de akte niet wilde ondertekenen vanwege het geschil dat hij met Rimag had, was het [a] c.s. volgens [gedaagde] duidelijk dat hij de overeenkomst zonder een oplossing voor dit geschil niet zou zijn aangegaan.
Volgens [a] c.s. is dwaling aan de zijde van [gedaagde] niet aan de orde. Hij ontkent dat hij met Rimag een schikking heeft bereikt. Hij heeft aangevoerd dat zijn advocaat, na een gesprek met [gedaagde] en [x], enkel een brief over de problemen naar de advocaat van Rimag heeft gezonden, waarop een schriftelijke reactie is gevolgd met de mededeling dat Rimag geen aanleiding zag in te gaan op de inhoud van die brief. Beide brieven zijn door [a] c.s. overgelegd.
4.3. De rechtbank is van oordeel dat de vraag of [gedaagde] gedwaald heeft (of dat beide partijen gedwaald hebben) in het midden kan blijven omdat de dwaling - in verband met hetgeen [gedaagde] wel wist of had behoren te weten dan wel begrijpen - voor rekening van [gedaagde] hoort te blijven en wel om de navolgende redenen.
[gedaagde] heeft de gang van zaken als volgt weergegeven. Rimag heeft op 4 en 5 mei 2007 rechtstreeks contact met hem gehad over de koop van de bovenetage van het pand. Nadat hij een aantal dagen niets meer van Rimag had vernomen, heeft hij op 9 mei 2007 aan [x] van Hellema Makelaars opdracht gegeven de verkoopbemiddeling voort te zetten. [x] heeft daarna overeenstemming met [a] c.s. over de koop bereikt, maar Rimag heeft kort nadien aangegeven dat zij van mening is dat zij de bovenetage van het pand reeds had gekocht. Uit deze gang van zaken volgt dat [gedaagde] zich er op 9 mei 2007 in onvoldoende mate van heeft vergewist of hij nog de vrijheid had het (gehele) pand te verkopen. Niet gesteld noch anderszins is immers gebleken dat hij bij Rimag heeft geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot een eventuele verkoop van de bovenetage aan Rimag.
Nu op [gedaagde] de verplichting rustte tot levering van de verkochte zaak en de omstandigheid dat de beslaglegging van Rimag hieraan in de weg stond is ontstaan door toedoen van [gedaagde] zelf, lag het ook op de weg van [gedaagde] de belemmering voor levering aan [a] c.s. weg te nemen. Dat wordt niet anders indien juist zou zijn dat [a] c.s. aan hem heeft meegedeeld dat hij met Rimag een minnelijke regeling had getroffen. [gedaagde] had naar het oordeel van de rechtbank de juistheid van deze mededeling bij Rimag dienen te verifiëren en hier niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat [gedaagde] zich naar eigen zeggen (punt 4 conclusie van antwoord) onder andere bezig houdt met de in- en verkoop van registergoederen, dat in de akte is opgenomen dat hij instaat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en dat partijen bovendien hebben verklaard dat, voordat zij de koopovereenkomst hebben ondertekend, kennis hebben genomen van de bepalingen en zodanige informatie hebben ontvangen dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan. Nu art. 10 van Pro de akte niet op grond van dwaling vernietigbaar is, is [gedaagde] op grond van het bepaalde in dit artikel gehouden de overeengekomen boete te betalen. Het subsidiaire verweer van [gedaagde] dat hij niet in verzuim was omdat geen rechtsgeldige sommatie heeft plaatsgevonden levert geen bevrijdend verweer op, nu deze aanmaning in elk geval bij inleidende dagvaarding rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
4.4. [gedaagde] heeft zich - weliswaar (nog) meer subsidiair - verweerd door aan te voeren dat [a] c.s. in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door een beroep te doen op de boeteclausule en de acht dagentermijn. Als relevante omstandigheden heeft [gedaagde] genoemd dat [a] c.s. op de hoogte was van de problemen met Rimag en behoorde te weten dat hij - naar de rechtbank begrijpt - niet binnen de door [a] c.s. gehanteerde termijn in staat was tot nakoming van zijn leveringsverplichting. Daarnaast heeft [a] c.s. de aanmaning volgens [gedaagde] alleen doen uitgaan om zijn positie jegens Rimag te verstevigen en heeft [a] c.s. nooit aan [gedaagde] meegedeeld dat hij aanspraak zou maken op de boete.
[a] c.s. bestrijdt dat hij in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld. Hij is van mening dat hij buiten de problemen van [gedaagde] met Rimag staat; dat [gedaagde] niet kon leveren komt voor zijn eigen rekening en risico. [a] c.s. heeft voorts aangevoerd dat hij op geen enkele wijze de indruk heeft gewekt de verschuldigde boete niet te willen innen.
4.5. Uit hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht vloeit voort dat hij verlangt dat een op grond van de koopovereenkomst geldende bepaling buiten toepassing wordt gelaten. Daarvoor is vereist dat toepassing van de bepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, wat een tot terughoudendheid nopende maatstaf vormt.
De rechtbank overweegt in dit verband dat [gedaagde] van dezelfde omstandigheden als [a] c.s. op de hoogte was dan wel had kunnen zijn, ook indien juist is dat [a] c.s. een regeling met Rimag had getroffen. Daarnaast blijkt uit de door [a] c.s. overgelegde brieven van een onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige sommatie om binnen acht dagen het verkochte te leveren, bij gebreke waarvan aanspraak wordt gemaakt op de overeengekomen boete. Indien [gedaagde] deze boete niet wenste te betalen, had het op zijn weg gelegen daarover navraag te doen bij het passeren van de leveringsakte. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] de op grond van de koopovereenkomst verschuldigde boete betaalt.
4.6. [gedaagde] heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat [a] c.s. in schuldeisersverzuim verkeerde omdat hij niet in staat was op 27 augustus 2007 de koopsom aan [gedaagde] te voldoen. Hierdoor is zijn eigen verzuim geëindigd, aldus [gedaagde]. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Ten eerste is niet gebleken dat [gedaagde] de nakoming van zijn eigen verbintenis (levering) heeft opgeschort zoals artikel 6:59 BW Pro vereist en voorts heeft [a] c.s. met juistheid aangevoerd dat bij het passeren van de leveringsakte over de betaling nadere afspraken zijn gemaakt. Dit is ook door [gedaagde] erkend, waar hij heeft aangegeven dat een constructie is gevolgd van levering onder ontbindende voorwaarden. Van enig (schuldeisers)verzuim is dan ook geen sprake.
4.7. Tot slot heeft [gedaagde] met een beroep op artikel 6:94 BW Pro verzocht de boete te matigen tot nihil op de gronden dat [a] c.s. geen schade heeft geleden en dat [a] c.s. bekend was met de reden van de tekortkoming. De rechtbank stelt voorop dat voor matiging alleen plaats is als de omstandigheden van het geval meebrengen dat de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Daarvoor is de enkele omstandigheid dat de hoogte van de boete en de omvang van de schade uit elkaar lopen onvoldoende, te meer omdat is overeengekomen dat naast de boete eveneens recht bestaat op aanvullende schadevergoeding. Ook de omstandigheid dat [a] c.s. bekend was met de reden van de tekortkoming is onvoldoende omdat dit geen wijziging brengt in de verplichting tot levering van [gedaagde]. Hij heeft gedurende acht dagen na de sommatie de tijd gehad om aan deze verplichting te voldoen zonder de boete verschuldigd te raken.
4.8. Gelet op al het voorgaande zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van € 61.834,50. Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente overweegt de rechtbank dat wettelijke rente over een ingevolge een boetebeding verbeurde boete eerst verschuldigd wordt na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW Pro. De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, 26 september 2007. Dit is derhalve toewijsbaar.
4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [a] c.s. worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 84,32
- vast recht 1.360,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.232,32
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [a] c.s. te betalen een bedrag van € 61.834,50 (éénenzestigduizend achthonderdvierendertig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 26 september 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [a] c.s. tot op heden begroot op € 3.232,32,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op
5 november 2008.?