Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 92667 / HA ZA 08-894
Vonnis van 17 juni 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat: mr. H.A. van Beilen, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna "[eiseres]" en "[gedaagde]" genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het proces-verbaal van comparitie d.d. 6 mei 2009
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1. [gedaagde] exploiteert een fietsenwinkel aan de [adres] te [woonplaats], op welk adres [gedaagde] ook woonachtig is. Omdat [gedaagde] zijn activiteiten wilde afbouwen, is hij op enig moment op zoek gegaan naar een vervangende woning met opslagruimte. Vervolgens is [gedaagde] met [eiseres] in onderhandeling getreden over de aankoop van de woonboerderij c.a. van [eiseres] aan de [adres] te [woonplaats], hetgeen uiteindelijk geresulteerd heeft in een - door Agri Vastgoed (de makelaar van [eiseres]) opgestelde - koopovereenkomst van december 2007. Hierbij is de woonboerderij aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 437.500,- k.k. Gelijktijdig is [gedaagde] met een projectontwikkelaar een intentieovereenkomst aangegaan voor de verkoop van het pand aan de [adres]. De projectontwikkelaar gaf naar [gedaagde] toe aan dat hij dit pand medio februari 2008 zou kunnen afnemen.
2.2. De tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst luidt - voor zover hier van belang - als volgt:
(…)
De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
Notariële akte van levering
ARTIKEL 1
De voor de overdracht vereiste notariële akte van levering zal worden getekend ten overstaan van notariskantoor Adema Gast Wierda
ter standplaats: Leeuwarden
kantooradres: Sophialaan 1/A (8911 AE)
telefoon: 058-2128289
of een plaatsvervanger, hierna te te noemen: de notaris
op uiterlijk 31 maart 2008.
(…)
Waarborgsom, bankgarantie
ARTIKEL 4
Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper niet verplicht een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen.
(…)
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
ARTIKEL 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen
- daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van één pro mille van de koopprijs;
of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)
2.3. De levering van de woonboerderij heeft niet kunnen plaatsvinden op de overeengekomen datum van 31 maart 2008, aangezien - naar aanleiding van een door [gedaagde] uitgevoerde taxatie - geconstateerd werd dat zich een tank in de grond van het perceel bevond die weggesaneerd diende te worden. Omdat tevens bleek dat de projectontwikkelaar het pand van [gedaagde] niet medio februari 2008 kon afnemen, maar een paar maanden later, zijn [eiseres] en [gedaagde] schriftelijk overeengekomen dat de levering uiterlijk op 1 september 2008 zou plaatsvinden.
2.4. Bij brief van 1 juli 2008 heeft de makelaar van [eiseres] [gedaagde] voorgesteld om de levering per 1 augustus 2008 te laten plaatsvinden. In reactie daarop heeft [gedaagde] aangegeven dit voorstel in strijd te achten met de gemaakte afspraak dat de levering op 1 september 2008 zou plaatsvinden.
2.5. Bij brief van 22 juli 2008 heeft notariskantoor Adema Gast Wierda [gedaagde] verzocht om per 1 augustus 2008 een bedrag van € 43.750,- als waarborgsom te storten op de derdenrekening van dit kantoor. [gedaagde] heeft geweigerd om dit bedrag te betalen, omdat storting van een waarborgsom volgens hem niet was overeengekomen.
2.6. Op 4 augustus 2008 heeft [gedaagde] wederom een brief van notariskantoor Adema Gast Wierda ontvangen, waarin onder meer vermeld staat dat er op 1 augustus 2008 een bedrag van € 43.750,- op de derdenrekening van dit kantoor had moeten zijn betaald door [gedaagde]. Omdat deze datum inmiddels verstreken was, heeft voormeld notariskantoor [gedaagde] op verzoek van [eiseres] in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen gegeven om alsnog aan deze (volgens [eiseres] bestaande) verplichting te voldoen, waarna artikel 14 van Pro de koopovereenkomst van toepassing is, aldus bedoelde brief.
2.7. Op 12 augustus 2008 heeft er een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van Adema Gast Wierda notarissen, waarbij aanwezig waren [gedaagde], de heren [x] en [y] van Agri Vastgoed en notaris mr. Jonker Roelants. Aanleiding voor deze bespreking was de discussie over de storting van 10% van de koopsom en de levering per 1 september 2008. In het gesprek werd duidelijk dat de door [eiseres] gestelde afspraak omtrent betaling van een waarborgsom van 10% van de koopsom niet schriftelijk was vastgelegd en tevens dat, indien [gedaagde] niet per 1 september 2008 zou afnemen, [eiseres] de koopovereenkomst zou ontbinden en aanspraak zou maken op de overeengekomen boete van 10% van de koopsom.
2.8. De levering van de woonboerderij heeft op 1 september 2008 geen doorgang kunnen vinden, omdat [gedaagde] op dat moment niet beschikte over voldoende financiële middelen om de koopsom volledig te kunnen betalen, vanwege het feit dat de bouwvergunning voor het door [gedaagde] aan de projectontwikkelaar verkochte pand uitbleef.
2.9. De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 3 september 2008 gesommeerd om binnen acht dagen medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de woonboerderij. Hierna heeft [gedaagde] voorgesteld om een bedrag van € 300.000,- ineens te betalen en voor de rest van de koopsom hypothecaire zekerheid te stellen, vermeerderd met een rentevergoeding. Dit voorstel is door [eiseres] afgewezen.
2.10. Bij brief van 16 september 2008 heeft de advocaat van [eiseres] de koopovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] gesommeerd om de contractuele boete van 10% van de koopprijs - ten bedrage van € 43.750,- - te voldoen. Dit bedrag is door [gedaagde] niet betaald.
2.11. [eiseres] heeft de woonboerderij vervolgens op 3 oktober 2008 verkocht aan een derde, voor een bedrag van € 442.500,-. De woonboerderij is op 4 november 2008 geleverd.
2.12. Ter verzekering van verhaal van haar vordering heeft [eiseres] op 20 oktober 2008 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag gelegd op het pand van [gedaagde] aan de [adres].
3. De vordering
3.1. De vordering van [eiseres] strekt ertoe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 45.893,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding.
4. De standpunten van partijen
4.1. [eiseres] maakt aanspraak op betaling van de in artikel 14 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst vermelde boete van 10% van de koopsom, vermeerderd met de kosten van beslaglegging. Aan deze vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven om mee te werken aan de levering van de woning op de overeengekomen datum van 1 september 2008. Aan de daaropvolgende sommatie om alsnog mee te werken aan de levering heeft [gedaagde] evenmin voldaan, aldus [eiseres]. [eiseres] heeft schade geleden doordat [gedaagde] de woonboerderij niet heeft afgenomen. Deze schade bestaat uit de kosten voor de financiering van het appartement van [eiseres] tussen 31 maart en 3 oktober 2008. Deze kosten bedragen volgens [eiseres] ongeveer 6% van € 250.000,-. Ook had de uiteindelijke koper de vloerbedekking willen overnemen die [eiseres] op verzoek van [gedaagde] per 31 maart 2008 had verwijderd.
4.2. [gedaagde] betwist de vordering van [eiseres]. Volgens [gedaagde] dient de contractuele boete tot nihil te worden gematigd, omdat de billijkheid zulks eist. Daartoe voert [gedaagde] de volgende omstandigheden aan:
(i) [eiseres] heeft de woonboerderij uiteindelijk verkocht voor een hoger bedrag
(€ 442.500,-) dan de met [gedaagde] overeengekomen koopsom (€ 437.500,-). Derhalve heeft [eiseres] geen enkele schade geleden door de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde]. Een en ander betekent dat er sprake is van een wanverhouding tussen de daadwerkelijk geleden schade en de hoogte van de boete, aldus [gedaagde].
(ii) Toen de aanvankelijke leveringsdatum van 31 maart 2008 niet door kon gaan, vanwege de aangetroffen tank - hetgeen een omstandigheid is die voor rekening en risico van [eiseres] komt - heeft [gedaagde] op zijn beurt er van af gezien om de contractuele boete van [eiseres] te vorderen.
(iii) De boetebepaling is opgenomen in een modelcontract en partijen hebben bij de totstandkoming van de koopovereenkomst geen bijzondere aandacht aan deze bepaling geschonken.
(iv) [gedaagde] heeft begin september 2008 aangeboden om het door [eiseres] te lijden renteverlies te compenseren, zodat [eiseres] in het geheel geen schade zou lijden, maar dit voorstel is door [eiseres] verworpen, kennelijk omdat zij toen al een andere koper had.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is in confesso dat [gedaagde], door de woonboerderij van [eiseres] - ook na ingebrekestelling - niet af te nemen, in beginsel op grond van artikel 14 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst de aldaar genoemde boete van 10% van de koopprijs - € 43.750,- - aan [eiseres] verschuldigd is geworden. [gedaagde] heeft de rechtbank evenwel verzocht deze boete tot nihil te matigen.
5.2.1. Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW Pro kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.
5.2.2. De in artikel 6:94 lid 1 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken indien de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, NJ 2007/262).
5.3. De rechtbank stelt voorop dat de tekortkoming op grond waarvan [eiseres] de koopovereenkomst heeft ontbonden aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Het ligt immers in de risicosfeer van [gedaagde] dat hij, doordat hij niet tijdig de beschikking had over een toereikende financiering voor de aankoop van de woonboerderij, deze niet op de overeengekomen datum van 1 september 2008 - en evenmin na de daaropvolgende ingebrekestelling - kon afnemen. Anderzijds heeft [eiseres], desgevraagd, ter comparitie de door haar gestelde schade niet voldoende hard kunnen maken. [eiseres] heeft in dat verband weliswaar gesteld dat deze schade onder meer bestaat uit de kosten voor financiering van haar appartement in de periode van 31 maart 2008 tot 3 oktober 2008, maar zij heeft niet voldoende concreet inzicht in (de hoogte van) deze kosten gegeven, terwijl deze kosten - voor zover deze al gemaakt zijn - tot 1 september 2008 in elk geval voor rekening van [eiseres] dienen te komen, nu de levering van de woonboerderij tot deze datum was uitgesteld vanwege een in de bodem van het perceel aangetroffen tank, hetgeen een omstandigheid is die geheel voor rekening en risico van [eiseres] dient te komen. Daarnaast is de in verband met de uit de woonboerderij verwijderde vloerbedekking gestelde schade evenmin voldoende door [eiseres] onderbouwd. Voorts acht de rechtbank van groot belang dat [eiseres] de woning een maand na het tekortschieten van [gedaagde] voor een hoger bedrag (€ 442.500,-) dan de met [gedaagde] overeengekomen koopprijs (€ 437.500,-) aan een derde heeft verkocht. Terzake de koopsom van de woonboerderij heeft [eiseres] dus geen enkele schade geleden door het tekortschieten van [gedaagde]. Ten slotte is niet komen vast te staan dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bijzondere aandacht hebben besteed aan de boetebepaling.
5.4. Onder de hiervoor genoemde omstandigheden leidt integrale toepassing van het boetebeding naar het oordeel van de rechtbank tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 10.000,-. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.
5.5. [eiseres] heeft voorts betaling gevorderd van de kosten van beslaglegging. Deze kosten zullen hierna onder de proceskosten worden toegewezen, met dien verstande dat het de rechtbank voorkomt dat het door [eiseres] terzake genoemde griffierecht van € 970,- op een kennelijke schrijffout berust. Volgens de aan de rechtbank ter beschikking staande gegevens is terzake het beslag aan [eiseres] een vast recht van € 99,- in rekening gebracht. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
5.6. In de uitkomst van dit geding ziet de rechtbank aanleiding om [gedaagde] in de kosten van het geding te veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld (rekening houdend met de hoogte van het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom):
- dagvaardingskosten € 71,80
- vast recht € 1010,00 (inclusief vast recht beslag)
- salaris van de advocaat € 1.356,00 (3 punten x € 452,00, tarief II)
- overige beslagkosten € 279,75
-------------
totaal € 2.717,55
6. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 10.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 2.717,55;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.E. Geerlings en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.?
fn 343