Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 86031 / HA ZA 07-906
Vonnis van 2 september 2009
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BURGGRAAFF BEHEER B.V.,
gevestigd te Franeker,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BURGGRAAFF PENSIOEN FRANEKER BV,
gevestigd te Franeker,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. J.B. Dijkema,
tegen
1. [A],
wonende te Franeker,
2. [B],
wonende te Franeker,
3. [C],
wonende te Franeker,
4. [D],
wonende te Suwâld,
5. [E],
wonende te Franeker,
6. [F],
wonende te Franeker,
7. [G],
wonende te Suwâld,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. P.R. van den Elst.
Partijen zullen hierna Burggraaff Beheer B.V. c.s. en [A] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 juli 2007
- verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor
- proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor
- proces-verbaal van voorlopig tegengetuigenverhoor
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- pleitaantekeningen van beide partijen
- verkort proces-verbaal van de zitting na pleidooi op 9 maart 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Burggraaff Beheer B.V. c.s. is tot 9 maart 2007 gerechtigd geweest tot het winkelpand met ondergrond gelegen aan de Sjaerdemastraat 9 te Franeker, verder te noemen het winkelpand, alsmede tot een hier nabij gelegen perceel grond, eveneens te Franeker.
2.2. De percelen aan weerskanten van het winkelpand zijn eigendom van Burggraaff Pensioen Franeker B.V. (een zustermaatschappij van Burggraaff Beheer B.V.) en van de gemeente Franekeradeel. Het winkelpand is tot maart 2007 in gebruik geweest van 'Plus supermarkt'. De besloten vennootschap Plus Vastgoed B.V. huurde het pand en had krachtens het huurcontract een eerste recht van koop.
2.3. Het winkelpand ligt in een zone in het centrum van Franeker dat de bijzondere aandacht van projectontwikkelaars en de gemeente heeft. Tussen diverse betrokkenen was reeds geruime tijd sprake van overleg om tot herontwikkeling van voornoemde zone te komen.
2.4. Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. en Vigro Vastgoed B.V., verder te noemen Van Wijnen, had aanvankelijk belangstelling voor het ontwikkelen van een door de gemeente en lokale belangen gewenst winkelcomplex. Hierbij waren Burggraaff Beheer B.V. c.s. als (indirect) eigenaar van het belendende perceel en Plus Supermarkt als potentiële huurder van de te ontwikkelen winkelruimte betrokken. Van Wijnen heeft op 7 april 2005 bij brief een voorwaardelijk bod gedaan tot koop van het winkelpand voor een bedrag van EUR 917.000,00. In de brief staat vermeld dat de bereidheid bestaat het bod te verhogen tot EUR 950.000,00 indien overdrachtsbelasting kan worden vermeden. Voornoemd bod was gericht aan Schoonhoven Bedrijfsmakelaar B.V., verder te noemen Schoonhoven, die handelde als tussenpersoon van [A] c.s..Van Wijnen heeft haar bod niet gehandhaafd.
2.5. In de loop van het jaar 2006 hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen [H], verder te noemen Burggraaff, Schoonhoven, [A] en [G], verder te noemen [G].
2.6. Schoonhoven heeft op 16 juni 2006 een conceptkoopovereenkomst naar Burggraaff Bouw B.V. gezonden waarin voor zover van belang het volgende vermeld staat:
"Ondergetekenden
(…)
EN
Burggraaff
Hebben op… een koopovereenkomst gesloten inzake
plaatselijk bekend Sjaerdemastraat 9 te Franeker, (…) tegen een koopsom van EUR 950.000,00 (…)
Artikel 1 Kosten Pro, rechten en overdrachtsbelastingen
Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van de koper. (…)
Artikel 13 Ontbindende Pro voorwaarden
13.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien hij
a. op 1 januari 2007 in verband met het door hem voorgenomen gebruik geen positieve indicatie van een daartoe bevoegde instantie heeft gekregen dat de benodigde bouwvergunning, alsmede eventueel (aanvullende) milieubeheer vergunning verleend zal worden.
(…)
Artikel 14 Bijzondere Pro bepalingen
-Verkoop vindt plaats onder het voorbehoud van het verkrijgen van toestemming tot verkoop middels een rechterlijke machtiging, dit indien enkele van de verkopers niet willen meewerken aan deze verkoop.
- Het eventuele recht van 1e koop van de huurder neemt koper voor haar rekening en regelt dat op haar kosten met de huurder, koper regelt het op een zodanige manier dat de verkoper nimmer aansprakelijk kan worden gesteld door de huurder.
(…)"
2.7. Plus Vastgoed B.V. heeft op 29 juni 2006 en op 20 september 2006 conservatoir beslag gelegd op het winkelpand tot zekerheid voor de uitoefening van haar recht van eerste koop.
2.8. Op 12 september 2006 heeft Schoonhoven een brief verzonden naar Burggraaff Bouw B.V., in welke brief voor zover van belang het volgende is vermeld.
"Wij hebben u begin juni 2006 een concept koopakte gestuurd inzake de eventuele aankoop van de onroerende zaak aan de Sjaerdemastraat 9 te Franeker. Ik heb u toen verzocht om commentaar hierop te geven. Ik heb daarna niets meer van u vernomen. Vorige week vrijdag en gisteren heb ik getracht u aan de telefoon te krijgen, helaas is dat tot op heden niet gelukt.
Wilt u zo spoedig mogelijk contact met mij opnemen om te vernemen of uw belangstelling voor deze onroerende zaak nog steeds aanwezig is."
2.9. Op 25 september 2006 heeft Schoonhoven opnieuw een brief aan Burggraaff Bouw B.V. gestuurd waarin voor zover relevant het volgende is vermeld:
"Bijgaand doe ik u de aangepaste versie toekomen van de voorlopige koopakte, daar de verkoper waarschijnlijk door de huurder voor de Rechtbank zal worden gedaagd, willen zij nu ook op korte termijn weten waar zij met u aan toe zijn.
Mijn opdrachtgever wil binnen een week van u vernemen of u wel of niet accoord bent met deze akte, mocht ik niet binnen een week een schriftelijke reactie hebben dan neemt mijn opdrachtgever aan dat u het pand niet gaat kopen en wij dus vrij van elkaar zijn."
2.10. Op 26 september 2006 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van Burggraaff Beheer B.V. c.s.. Hierbij waren Burggraaff, Schoonhoven, (de heer) [C] en [G] aanwezig.
2.11. Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft op 29 september 2006 een brief aan [G] verzonden waarin -voor zover van belang- het volgende is vermeld:
"Graag bevestig ik hierbij het gesprek van dinsdag 26 september jl. waarin deelnamen de heren [C], de heer [I], u en ondergetekende.
Zoals u bekend is werkt ons bedrijf sinds januari dit jaar de plannen uit voor een stadsvernieuwingsproject aan de Sjaerdemastraat te Franeker. De gemeente Franekeradeel werkt mee aan onze plannen.
In het kader van dit project is de aankoop van de panden van de erven [A] aan de Sjaerdemastraat nodig.
Wij bevestigen hierbij dit onroerend goed te willen kopen voor een bedrag van EUR 900.000,00 zodra aan de volgende voorwaarden is voldaan:
a) de vergunningen voor het hele project zijn verleend
b) er geen bezwaren tegen de procedures (meer mogelijk) zijn
c) de grondmilieu-problematiek financieel geregeld is d.m.v. subsidies, etc.
d) het pand ontruimd is. Deze ontruiming kan bereikt worden:
1.door overeenstemming met de huidige huurder; wij zullen deze trachten te bereiken door bijvoorbeeld de huidige huurder de eerste kans op de nieuwe supermarkten te geven (onze verantwoordelijkheid)
2. of door vrijwillig vertrek van de huurder; wellicht op het einde van de huidige huurperiode wanneer een nieuwe, veel hogere huurprijs mogelijk wordt.
Door u werd nogmaals bevestigd dat het onroerend goed niet aan anderen te koop aangeboden of verkocht zal worden.
Wij namen de huidige "acties" van de huurder nauwelijks serieus omdat hij het recht van eerste koop niet kan afdwingen. Zie ook brief van makelaar Jan de Waard."
2.12. Schoonhoven heeft in eerste instantie opdracht gekregen van vier van de zes gedaagden, namelijk van [F], (de heer) [C], [E] en [D] om tot het verlenen van diensten bij de verkoop van het winkelpand over te gaan. Op 30 januari 2007 heeft hij de opdracht gekregen van de twee overige gedaagden, [A] en [B].
2.13. [A] c.s. heeft het winkelpand verkocht op 27 februari 2007 en op 9 maart 2007 geleverd aan Plus Vastgoed B.V voor een bedrag van EUR 950.000,00. Het winkelpand is op dezelfde dag voor het zelfde bedrag doorverkocht en geleverd aan FNS Vastgoed IV B.V., een dochteronderneming van vastgoedontwikkelaar W. [N]. Plus supermarkt is in maart 2007 verhuisd naar een pand van W. [N] in Harlingen.
2.14. [A] c.s. is op 8 mei 2007 bij brief door Burggraaff Beheer B.V. c.s. aansprakelijk gesteld.
2.15. Tijdens de procedure heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. De diverse getuigen hebben voor zover van belang het volgende verklaard.
[H]
“Ik heb daarna contact gehad met Hans [G] en heb toen gezegd dat ik het bod wat er lag (van Van Wijnen -toevoeging rechtbank) heb overgenomen en dat we door zouden gaan onder dezelfde condities, zoals vergunningen en milieusubsidies. De precieze tekst van de vorige afspraken tussen Vigro en Van Wijnen en [A] had ik niet. [G] ging hiermee akkoord. [G] vertegenwoordigde de meerderheid van de familie, dat wil zeggen 4 van de 6 familieleden. Ik heb meerdere gesprekken gehad met [G]. Ik kreeg op een zeker moment een conceptkoopovereenkomst toegestuurd van Schoonhoven makelaardij, maar deze concept koopovereenkomst was niet conform de afspraak. De afspraak luidde: we zouden eerst alles rond maken en daar bedoel ik mee, de voorwaarden en dan zou er getekend worden. Nu u mij dat voorleest dan heb ik daarmee bedoeld dat dan de akte gepasseerd zou worden. We hebben toen een gesprek gehad bij mij op kantoor en daarbij waren aanwezig: [G], [I] en [C]. Dit gesprek heb ik vastgelegd in een brief aan [G] van 29 september 2006. Er waren twee belangrijke punten: 1) er is geen einddatum afgesproken, omdat het altijd iets langer kan duren en dan moet de optie niet aflopen. 2) ik zou het probleem met de huur van de supermarkt regelen.(…) Er was dus overeenstemming over essentiële punten. Deze afspraken stonden dus, totdat het mis ging.
[L]
“In de hoedanigheid van mijn functie (gemeentelijk ambtenaar Franekeradeel -toevoeging rechtbank) had ik contact met Burggraaff over het Sjaerdemaproject. Wij zijn daar 4 a 5 jaar mee bezig geweest. (…)
Ik heb in die periode één keer contact gehad met [G], die de erven [A] vertegenwoordigde en toen hebben we gesproken over de verkoop van de onroerende zaken die zij op meerdere locaties in Franeker in eigendom hadden. (…)
Op de vraag van mr. Mazel of ik in de periode 2006 contact heb gehad met [G] antwoord ik: ja, toen Burggraaff bij ons kwam hebben we hem gevraagd of hij de grondpositie had die nodig is om het project te kunnen sturen. Burggraaff antwoordde mij dat hij exclusiviteit gekregen had van de erven [A]. In 2006 hebben wij [G] uitgenodigd voor een ontmoeting op het gemeentehuis, dat was op 17 mei 2006,en toen hebben we dat gecheckt. We hebben [G] gevraagd: klopt het dat Burggraaff exclusiviteit heeft gekregen voor de aankoop van het pand [A]. Hij antwoordde daarop bevestigend. Voor ons was dat essentieel om door te willen gaan met Burggraaff (…) “
[M]
“Ik ben als wethouder betrokken bij het project Sjaerdemastraat vanaf 2002 (…).
Burggraaff meldde mij dat hij overeenstemming had met de familie [A] over de aankoop van het pand van de familie [A]. Wij wilden daar niet zonder meer op afgaan en hebben daarom deze mededeling gecheckt bij [G]. [G] bevestigde mij dat de koop onder dezelfde voorwaarden was gesloten als met Van Wijnen. Dat was in mei 2006. De gemeente moest een beslissing nemen over wie de exclusiviteit van de planontwikkeling kreeg. Wij moesten een keuze maken want Van Wijnen wilde ook nog steeds meedoen. Wij wilden vasthouden aan integrale ontwikkeling en daarom moest Burggraaff positie in kunnen nemen in het hele gebied en dat betekende dat de familie [A] bereid moest zijn om het pand te verkopen. We hebben overleg gehad op mijn kamer op 17 mei 2006 en daarbij waren aanwezig: [L], [G] en ik. [A] en [H] waren er niet bij. In die fase had ik voldoende informatie om een keuze te maken en die keuze is in het voordeel uitgevallen van Burggraaff. Begin dit jaar (..) kreeg ik een telefoontje (…) en die meldde dat het pand van de familie [A] verkocht was aan [N]. Ik zei bijna letterlijk: “dat kan niet waar zijn, want er is al overeenstemming over de koop tussen Burggraaff en de familie [A]. Ik geloof het niet”.(…)”
[I]
“Ik ben bij de zaak betrokken geweest in de hoedanigheid van makelaar (…).
Na ongeveer een jaar hebben we een overeenkomst gesloten met Van Wijnen voor de prijs van EUR 950.000,00 met een aantal voorbehouden. Die voorbehouden waren 1. toestemming van alle erven, 2. Van Wijnen zou het recht van eerste koop regelen en 3.het risico van de milieuproblematiek zou voor Van Wijnen zijn. De familie wilde daarvoor niet aansprakelijk zijn. (…)Het ging niet door omdat Plus zich terugtrok. (…)
Ik ben toen weer gebeld door [G] met de mededeling dat Burggraaff nu alleen geïnteresseerd was in de aankoop van het pand. Het zou onder dezelfde voorwaarden moeten als de voorwaarden die waren afgesproken met de combinatie. We hebben een afspraak gemaakt op het kantoor van Burggraaff. Dat was in mei/juni 2006, zoiets. Er was toen al een voorlopige koopakte. In die akte waren dezelfde voorwaarden en condities opgenomen als in de overeenkomst met de combinatie. We hebben de akte doorgenomen. (…)
Ik heb in de tijd mei/augustus 2006 van Burggraaff niets gehoord. Hij zou komen met aanvullingen en opmerkingen maar dat is niet gebeurd. (…)
Ik heb tijdens die bespreking (de bespreking van september 2006 -toevoeging rechtbank)aangegeven dat wij duidelijkheid wilden hebben. Het was voor [A] erg belangrijk dat de koop onder dezelfde voorwaarden en condities zou worden gesloten. [H] zei toen, dat teken ik nooit want ik weet niet wat er uit komt. Op dat moment heeft hij gebeld met een andere makelaar en het probleem van het recht van eerste koop van Plus aan hem voorgelegd en die antwoordde dat Plus het recht van eerste koop niet zou kunnen laten gelden. Burggraaff vond dat wij het risico wel konden nemen, maar dat wilden wij niet.(…) Omdat Burggraaff niet wilde tekenen heb ik gezegd ik wil duidelijkheid (…). Toen heb ik een paar keer herhaald “we zijn nu vrij van elkaar”. (…)
Ik heb na de overdracht, begin maart 2007, Burggraaff nog aan de lijn gehad en die was heel boos over de verkoop. Daarvoor in december 2006 heb ik ook nog contact met Burggraaff gehad. Hij vroeg mij toen of het pand al verkocht was. Ik heb toen ontkennend geantwoord en Burggraaff gaf toen aan dat niemand het zo zou kopen en dat Plus een onbetrouwbare partij was. (…)”
[G]
“Na ongeveer een jaar hebben we een overeenkomst gesloten met Van Wijnen voor de prijs van EUR 950.000,00 met een aantal voorbehouden. Die voorbehouden waren 1. het recht van eerste koop van Plus moest gerespecteerd worden, 2. alle erven moesten het eens zijn en zo niet dan gold het voorbehoud van rechterlijke machtiging en 3. de gebruikelijke voorwaarden zoals termijnen, vergunningen en goedkeuring van de gemeente. De belangrijkste voorwaarde voor ons was dat het geregeld zou worden met het recht van eerste koop en de toestemming van alle erven en natuurlijk de prijs. (…)Het contract is niet getekend. (…)
Op een gegeven moment heeft Burggraaff zich bij mijn zwager [F] gemeld (…) Ik heb [H] op zijn vraag of het te koop stond geantwoord “ik denk het wel, maar dan wel onder dezelfde voorwaarden en condities als we met Van Wijnen hadden afgesproken, want toen waren de familieleden immers ook akkoord. Ik heb Burggraaff verwezen naar Schoonhoven, want die was immers de makelaar. (…)
Ik heb nooit gezegd dat Burggraaff een exclusief recht had op koop. Dat kon ook niet, want Plus had het eerste recht van koop. Het woord exclusiviteit is nooit gevallen. (…)
Twee a drie weken na die bespreking heeft Schoonhoven een conceptkoopakte aan Burggraaff gestuurd. Dat was inhoudelijk dezelfde als die Van Wijnen had, met verandering van namen en termijnen. (…) Ik heb niets meer gehoord. (…)
Schoonhoven heeft toen een brief gestuurd aan Burggraaff met de mededeling dat hij nu moet reageren omdat partijen zich anders vrij achtten. In vervolg daarop heeft een bespreking plaatsgevonden op 26 september 2006. (…) Dit gesprek heeft op initiatief van Schoonhoven plaatsgevonden gezien de dreiging van Plus in verband met haar recht op eerste koop. (…) De kern van het verhaal is dat Burggraaff tijdens die bespreking eenduidig en bij herhaling heeft verklaard het pand op onze voorwaarden nooit te zullen kopen omdat het risico voor hem te groot was. Hij heeft toen ook uitdrukkelijk en zonder voorbehoud verklaard dat wij vrij waren van elkaar(…).(…)
Mr. Mazel laat mij de brief van 29 september 2006 van Burggraaff zien en vraagt mij wat ik met die brief heb gedaan. Ik heb de brief gegeven aan Schoonhoven. (…) Schoonhoven was vrij van Burggraaff en had er geen vertrouwen in dat het weer goed zou komen. Mr. Mazel houdt mij voor dat ik internationaal consultant ben en dat de inhoud van de brief heftig afwijkt van hetgeen ik nu hier verklaar en vraagt mij daarom “denkt u niet dat het verstandig was om op een dergelijke brief te reageren”. Ik antwoord dat Schoonhoven onze belangen behartigde, die moest het afwikkelen, ik hoefde niet terug te schrijven.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Burggraaff Beheer B.V. c.s. vordert na wijziging van eis samengevat - primair te verklaren voor recht dat tussen gedaagden sub 1 t/m 6 en Burggraaff Beheer B.V. c.s. een overeenkomst bestond tot koop en verkoop van de in het lichaam van de dagvaarding beschreven onroerende zaken en dat gedaagden sub 1 t/m 6 zijn tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst; alsmede gedaagden sub 1 t/m 6 hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding van alle door Burggraaff Beheer B.V. c.s. geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Subsidiair vordert Burggraaff Beheer B.V. c.s. -kort gezegd- onder meer te verklaren voor recht dat gedaagden sub 1 t/m 6, althans gedaagde sub 7 aan Burggraaff Beheer B.V. c.s. een exclusief recht van koop heeft verstrekt en dat [A] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van op hen rustende verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst en nog meer subsidiair vordert Burggraaff Beheer B.V. c.s. -kort gezegd- onder meer te verklaren voor recht dat gedaagden sub 1 t/m 6, althans gedaagde sub 7 door het heimelijk verkopen van de betreffende onroerende zaak in strijd met de redelijkheid en billijkheid en derhalve onrechtmatig hebben gehandeld jegens Burggraaff Beheer B.V. c.s.. Meest subsidiair wordt gevorderd te verklaren voor recht dat gedaagde sub 7 jegens Burggraaff Beheer B.V. c.s. aansprakelijk is uit hoofde van artikel 3:70 BW Pro en gedaagde sub 7 te veroordelen tot vergoeding van alle door Burggraaff Beheer B.V. c.s. geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
In alle gevallen wordt veroordeling van [A] c.s. gevorderd in de kosten van het geding, de kosten van beslaglegging daaronder begrepen.
3.2. [A] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [A] c.s. vordert samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Burggraaff Beheer B.V. c.s. de gelegde beslagen op te heffen en te verklaren voor recht dat de beslagen onrechtmatig zijn gelegd, met veroordeling in de kosten van het geding, vermeerderd met rente en kosten, alsmede in het nasalaris van de procureur, met de bepaling dat over de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn, veertien dagen na de datum van het ten dezen te wijzen vonnis.
3.4. Burggraaff Beheer B.V. c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft tijdens de procedure haar eis vermeerderd. Nu [A] c.s. daartegen geen bezwaar heeft gemaakt zal de rechtbank bij haar beoordeling uitgaan van de gewijzigde eis.
4.2. Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft gesteld dat zij als contractspartner is opgetreden en dat de schade van haar dochter Burggraaff Bouw B.V. uiteindelijk door haar zal worden geleden. Zij heeft, nadat [A] c.s. bij conclusie van antwoord in conventie heeft gesteld dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. niet ontvankelijk dient te worden verklaard, aangezien Burggraaff slechts in zijn hoedanigheid van algemeen directeur van Burggraaff Bouw B.V. heeft gesproken en onderhandeld, haar vordering op [A] c.s. aan Burggraaff Beheer B.V. c.s. gecedeerd. [A] c.s. heeft hier vervolgens tegen in gebracht dat de akte van cessie onvoldoende bepaalbaar is, zodat de vordering niet rechtsgeldig is gecedeerd. Onduidelijk is namelijk, volgens [A] c.s., wat precies is gecedeerd.
De rechtbank gaat aan het verweer van [A] c.s. voorbij dat Burggraaf Beheer B.V. c.s. niet ontvankelijk dient te worden verklaard. Zo al niet zou komen vast te staan dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. (ook) een eigen vorderingsrecht heeft, omdat zij ook zelf als contractspartij is opgetreden, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende uit de tekst van de akte van cessie af te leiden dat de onderhavige vordering op [A] c.s. door Burggraaff Bouw B.V. aan Burggraaff Beheer B.V. c.s. is gecedeerd.
4.3. Burggraaff Beheer B.V. c.s. legt de navolgende stellingen aan haar vordering ten grondslag. Op 26 september 2006 heeft het afrondende gesprek plaatsgevonden over de koop en verkoop van het winkelpand. Er was overeenstemming over essentiële punten. Dat Burggraaff in zijn getuigenverklaring spreekt van een prijs voor het winkelpand van EUR 900.000,00 wordt verklaard door het bod dat de combinatie met Van Wijnen indertijd heeft uitgebracht, waarin vermeld staat dat de prijs EUR 917.000,00 zal bedragen en dat deze verhoogd zal worden tot EUR 950.000,00 wanneer ‘overdrachtsbelasting kan worden vermeden’. Er moesten na het gesprek van 26 september 2006 alleen nog wat zaken geregeld worden, namelijk de goedkeuring van alle erven en het bereiken van overeenstemming met Plus Vastgoed B.V. In de conceptkoopakte van [A] c.s. waren de afspraken niet geheel correct weergegeven. Eerst diende overeenstemming met Plus Vastgoed B.V. te worden verkregen, alvorens de koopakte getekend zou worden. Naar aanleiding van een nadere analyse van de huurovereenkomst van Plus Vastgoed B.V. is geconcludeerd dat het kooprecht van de huurder geen belemmering vormde en dat de huurder uiteindelijk overstag zou gaan. Tijdens de bespreking is nadrukkelijk overeengekomen dat het pand niet aan anderen te koop zou worden aangeboden of verkocht zou worden. Mocht komen vast te staan dat geen overeenkomst tot stand is gekomen met [A] c.s., dan heeft volgens Burggraaff Beheer B.V. te gelden dat aan haar exclusiviteit is gegeven met betrekking tot de koop van het winkelpand. Het winkelpand zou niet aan een derde verkocht worden. De exclusiviteit blijkt -onder meer- uit de door wethouder [M] en [L] afgelegde verklaringen en deze diende onder meer om Burggraaff Beheer B.V. c.s. de tijd te gunnen om de problemen waarover vooraf duidelijkheid diende te bestaan op te lossen. De getuigenverklaringen van [G], [I] en [A], dat partijen volledig vrij waren van elkaar, na het gesprek van 26 september 2006, zijn onbetrouwbaar, aldus Burggraaff Beheer B.V. c.s.. Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft de voorwaarden voor de koop bevestigd bij brief van 29 september 2006. De erven [A] hebben hier niet op gereageerd met de mededeling dat partijen vrij van elkaar zijn en zij zijn blijkens diverse gedragingen en uitingen van hun vertegenwoordigers, [A], [G] (de gedaagden sub 1 en sub 7) en Schoonhoven akkoord gegaan met de voorwaarden voor de koop. [G] heeft zich namens de erven [A] tot onder andere [H], [M] en [L] gewend. [G] nam deel aan alle besprekingen en Burggraaff Beheer B.V. c.s. mocht erop vertrouwen dat [G], die de meerderheid van de erven vertegenwoordigde, vertegenwoordigingsbevoegd was.
Mocht komen vast te staan dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen en dat evenmin exclusiviteit is verleend, dan heeft [A] c.s. volgens Burggraaf Beheer B.V. c.s. onrechtmatig jegens haar gehandeld door de onderhandelingen met haar af te breken, die in een ver gevorderd stadium waren. Bovendien is door [A] c.s. in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid door de heimelijke verkoop aan [N].
4.4. [A] c.s. betwist allereerst dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In de brief van Burggraaff Beheer B.V. c.s. van 29 september 2006, die Burggraaff Beheer B.V. c.s. als bevestiging van de overeenkomst zou hebben verzonden, staat vermeld dat zij bevestigt het onroerend goed te ‘willen kopen’ voor een bedrag van EUR 900.000,00 en niet dat zij het ‘koopt’. Ook uit andere stellingen van Burggraaff Beheer B.V. c.s., zoals bijvoorbeeld de stelling dat zij eerst overeenstemming met Plus Vastgoed B.V. diende te bereiken en dat daarom nog geen koopakte is getekend, valt af te leiden dat nog geen overeenkomst tot stand was gekomen. Burggraaff Beheer B.V. c.s. is niet verder gekomen dan het uitbrengen van een bod. Daar komt volgens [A] c.s. bij dat de in voornoemde brief genoemde voorwaarden en uitgangspunten niet duidelijk zijn. Zo wijkt niet alleen de prijs af van de in de conceptovereenkomst genoemde en door [A] c.s. gewenste prijs van EUR 950.000,00, maar ook de voorwaarden waaronder de koop tot stand zou komen stemmen niet overeen met de door [A] c.s. in de conceptovereenkomst genoemde voorwaarden. Overeenstemming over de essentialia van een koopovereenkomst is er volgens [A] c.s. dan ook nimmer geweest.
Van exclusiviteit is volgens [A] c.s. ook geen sprake geweest. Noch is afgesproken dat het winkelpand niet aan derden zou worden verkocht, noch is afgesproken dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. de tijd zou krijgen om overeenstemming met Plus Vastgoed B.V. te bereiken. [A] c.s. ontkent onrechtmatig te hebben gehandeld door het winkelpand aan Plus Vastgoed B.V. te verkopen. Van een heimelijke verkoop aan [N] is ook geen sprake. Burggraaff Beheer B.V. c.s. leek iedere belangstelling voor het winkelpand te hebben verloren. Na de bespreking van 26 september 2006 hebben partijen niet meer met elkaar onderhandeld en elk traject dat zou kunnen leiden tot aankoop van het winkelpand is volledig geëindigd. Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft niet gehandeld naar haar stelling dat zij met Plus Vastgoed B.V. afspraken zou maken over het recht van eerste koop. Na 26 september 2006 heeft Burggraaff Beheer B.V. c.s. namelijk niets meer laten horen, anders dan dat Schoonhoven nog een enkele keer is gebeld met de vraag of het winkelpand al was verkocht. Volgens [A] c.s. heeft Burggraaff Beheer B.V. c.s. nagelaten haar stellingen te onderbouwen met feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat (nog steeds) sprake was van onderhandelingen tussen partijen en dat deze in een zodanige fase waren komen te verkeren dat het [A] c.s. niet meer vrijstond om de onderhandelingen af te breken. Tot slot verweert [A] c.s. zich door te stellen dat van schade aan de zijde van Burggraaff Beheer B.V. c.s. geen sprake is.
4.5. Allereerst houdt partijen verdeeld de vraag of tussen Burggraaff Beheer c.s. en [A] c.s. een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Ingevolge artikel 6:217 BW Pro komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. Wil er sprake zijn van een aanbod in de zin van voornoemd artikel, dan is nodig dat een partij een overeenkomst voorstelt waarvan de voorwaarden zo nauwkeurig zijn bepaald dat, wanneer dit aanbod wordt geaccepteerd, de overeenkomst tot stand komt. Dit brengt mee dat een volledig aanbod tenminste de essentialia van de overeenkomst dient te bevatten. Welke dat zijn, hangt af van de omstandigheden van het geval. Vast staat dat [A] c.s. begin juni 2006 een conceptkoopovereenkomst aan Burggraaff Beheer B.V. c.s. heeft gestuurd met een koopprijs van EUR 950.000,00 en dat Schoonhoven namens [A] c.s. bij brief van 12 september 2006 Burggraaff Beheer B.V. heeft gerappelleerd te reageren op deze conceptovereenkomst. Gelet op de inhoud van de conceptkoopovereenkomst en het feit dat in confesso is dat de koop onder dezelfde condities zou worden gesloten als met Van Wijnen (daarin was een voorwaardelijke prijs overeengekomen van EUR 917.000,00 met een mogelijke verhoging tot EUR 950.000,00 indien er geen overdrachtsbelasting zou hoeven te worden betaald en waarover Schoonhoven en [G] onder ede hebben verklaard dat met Van Wijnen een prijs was overeengekomen van EUR 950.000,00) is naar het oordeel van de rechtbank sprake geweest van een aanbod van [A] c.s. in de zin van artikel 6:217 BW Pro. Burggraaf Beheer B.V. c.s. heeft dit voorstel echter niet aanvaard maar heeft met haar brief van 29 september 2006 een niet op ondergeschikte punten afwijkend voorstel gedaan door een prijs te noemen van EUR 900.000,00 plus een viertal (aanvullende) voorwaarden geformuleerd die niet althans niet als zodanig in de conceptkoopovereenkomst van [A] c.s. staan genoemd. De inhoud van de brief van 29 september 2006 heeft derhalve ingevolge artikel 6:225 lid 1 BW Pro te gelden als een nieuw aanbod en als verwerping van het oorspronkelijk door [A] c.s. gedaan aanbod. Vervolgens is aan de orde of [A] c.s. dit aanbod heeft aanvaard. Of hiervan sprake is hangt - overeenkomstig de artikelen 3:33 en 3:35 BW - af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Uit het feit dat [A] c.s. niet meer heeft gereageerd op de brief van 29 september 2006 kan niet geconcludeerd worden dat [A] c.s. heeft verklaard het aanbod van Burggraaff Beheer B.V. te aanvaarden. De vraag is dan ook of Burggraaff Beheer B.V. c.s. uit de (impliciete) verklaringen en gedragingen van [A] c.s. heeft kunnen en mogen afleiden dat [A] c.s. akkoord ging met haar aanbod van EUR 900.000,00 en de genoemde voorwaarden. De rechtbank oordeelt dat zulks niet het geval is. Burggraaff Beheer B.V. heeft haar stelling dat zij - onder meer - uit de verklaringen en gedragingen van [G] heeft kunnen en mogen begrijpen dat [A] c.s. akkoord ging niet althans onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [G] niet heeft gereageerd op de aan hem toegezonden brief van 29 september 2006 is daartoe in elk geval niet voldoende. Voorts blijkt op geen enkele wijze dat [A] c.s. de brief van 29 september 2006 aldus had moeten begrijpen dat Burggraaff Beheer B.V. wel bereid was EUR 950.000,00 te betalen op voorwaarde dat er geen overdrachtsbelasting zou hoeven te worden betaald en dat hij hiermee akkoord ging. Dat er overeenstemming bestond over de koopprijs, zoals Burggraaff Beheer B.V. stelt, is naar het oordeel van de rechtbank derhalve niet juist. Dit geldt mutatis mutandis voor de door Burggraaff Beheer B.V. in haar brief van 26 september 2006 genoemde voorwaarden.
4.6. De volgende vraag die beantwoord dient te worden is of Burggraaff Beheer B.V. c.s. het exclusieve recht van koop had. Burggraaff Beheer B.V. c.s. beroept zich ten bewijze van haar stelling onder meer op de verklaring die wethouder [M] onder ede heeft afgelegd. De verklaring van [M] heeft betrekking op een bespreking die op 17 mei 2006 op het gemeentehuis heeft plaatsgevonden, terwijl vaststaat dat Schoonhoven daarna, op 25 september 2006, een aangepaste versie van de voorlopige koopakte heeft gestuurd aan Burggraaff Bouw B.V. waarin hij heeft vermeld dat zijn opdrachtgever binnen een week wenste te vernemen of zij akkoord was met de akte en dat zijn opdrachtgever anders aan zou nemen dat Burggraaff Bouw B.V. c.s. het winkelpand niet wenste te kopen en dat partijen dan vrij van elkaar zouden zijn. De rechtbank acht de verklaring van [M] over de situatie in mei 2006 (en van [L]) gezien de later aan Burggraaff Beheer B.V. c.s. toegezonden conceptkoopakte niet redengevend voor het antwoord op de vraag of Burggraaff Beheer B.V. c.s. in september 2006 (nog steeds) het recht van exclusiviteit had. Ook gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van Burggraaff Beheer B.V. c.s. dat tijdens de bespreking van 26 september 2006 overeengekomen is dat het winkelpand niet aan derden verkocht zou worden. Deze stelling is onvoldoende met feiten onderbouwd en het bewijs van deze stelling wordt niet geleverd door de door de rechtbank gehoorde getuigen.
De stelling van Burggraaff Beheer B.V. c.s. dat partijen tijdens de bespreking van 26 september 2006 overeengekomen zijn dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. exclusiviteit kreeg in die zin dat zij de gelegenheid kreeg om 'een aantal zaken te regelen', alvorens de koopakte zou worden getekend en het winkelpand zou worden geleverd, kan Burggraaff Beheer B.V. c.s. ook niet baten. Ook deze stelling is van de zijde van Burggraaff Beheer B.V. c.s. onvoldoende onderbouwd -en van de zijde van [A] c.s. gemotiveerd betwist-, terwijl daarnaast gesteld noch gebleken is dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. na 26 september 2006 getracht heeft te bewerkstelligen dat de koopakte alsnog kon worden getekend en dat zij hierover contact heeft onderhouden met [A] c.s..
De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de stelling van Burggraaf Beheer B.V. c.s. dat zij exclusiviteit had, in welke zin dan ook, dient te worden gepasseerd.
4.7. Tot slot dient beoordeeld te worden of [A] c.s. aansprakelijk is op grond van het feit dat zij de onderhandelingen met Burggraaf Beheer B.V. c.s. heeft afgebroken en/of het winkelpand -heimelijk- aan [N] heeft verkocht, waardoor zij onrechtmatig, of in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Gesteld noch gebleken is dat partijen na 26 september 2006 nog met elkaar hebben onderhandeld en/of dat Burggraaff Beheer B.V. c.s. na de bespreking van 26 september 2006 nog contacten heeft onderhouden met [A] c.s. teneinde tot aankoop van het winkelpand te kunnen komen. Vaststaat slechts dat Burggraaff in december gebeld heeft met de vraag of het winkelpand al was verkocht. De rechtbank acht dit onvoldoende voor de bevestigende beantwoording van de vraag of er onderhandelingen waren tussen partijen die in een dermate gevorderd stadium waren dat deze door [A] c.s. niet meer konden worden afgebroken. De rechtbank is dan ook met [A] c.s. van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het [A] c.s. in de gegeven omstandigheden niet meer vrijstond om het winkelpand aan een derde te verkopen. Ook de stelling dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat het winkelpand eerst is verkocht en geleverd aan Plus Vastgoed B.V. en dat het dezelfde dag -heimelijk- is geleverd aan [N], dient te worden gepasseerd. In de hiervoor genoemde omstandigheden stond dit de erven [A] naar het oordeel van de rechtbank vrij.
4.8. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de vraag of [G] aansprakelijk kan worden gehouden op grond van het feit dat hij de erven [A] zou hebben vertegenwoordigd onbeantwoord kan blijven, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat geen overeenkomst tot stand is gekomen en evenmin is komen vast te staan dat Burggraaff Beheer B.V.c.s. -op welke wijze dan ook- het exclusieve recht had op de koop van het winkelpand.
4.9. De rechtbank komt tot de slotsom dat de vordering in conventie op alle onderdelen dient te worden afgewezen.
4.10. Burggraaff Beheer B.V. c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- salaris advocaat 12.844,00 (4 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 13.095,00
in reconventie
4.11. [A] c.s. vordert opheffing van de gelegde beslagen, alsmede een verklaring voor recht dat de beslaglegging onrechtmatig is. Burggraaff Beheer B.V. c.s. verweert zich tegen de vordering tot opheffing van de gelegde beslagen en stelt dat deze terecht zijn gelegd. Nu in conventie is geoordeeld dat de vordering op alle onderdelen dient te worden afgewezen, staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat het beslag ten onrechte is gelegd. De rechtbank wijst de opheffing van de gelegde beslagen toe. Dit brengt met zich dat vaststaat, behoudens bijzondere omstandigheden die niet zijn gesteld en ook niet zijn gebleken, dat het gelegde beslag onrechtmatig is. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht eveneens toe.
4.12. Burggraaff Beheer B.V. c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 3.211,00 (2 punten × factor 0,5 × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 3.211,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Burggraaff Beheer B.V. c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op EUR 13.095,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4. heft de door Burggraaff Beheer B.V. c.s. gelegde beslagen op,
5.5. verklaart voor recht dat de door Burggraaff Beheer B.V. c.s. gelegde beslagen onrechtmatig zijn gelegd,
5.6. veroordeelt Burggraaff Beheer B.V. c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op EUR 3.211,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7. verklaart dit vonnis in reconventie ten aanzien van de beslissing onder 5.4 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en in reconventie
5.8. veroordeelt Burggraaff Beheer B.V. c.s. in de kosten van nasalaris van de advocaat ten bedrage van EUR 205,00 zonder betekening van het vonnis en EUR 273,00 met betekening van het vonnis, veertien dagen nadat Burggraaff Beheer B.V. c.s. schriftelijk is aangemaand tot betaling van de proceskosten over te gaan,
5.9. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Tromp, mr. G. Tangenberg en mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2009.?