Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 97470 / HA ZA 09-525
Vonnis van 10 maart 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WYMBRITSERADIEL,
zetelend te IJlst,
eiseres,
advocaat mr. I. van der Meer, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.A. Jansen, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna de Gemeente, [gedaagde 1] afzonderlijk: [gedaagde 1], [gedaagde 2] afzonderlijk: [gedaagde 2], en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezamenlijk: [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- het proces-verbaal van comparitie van 5 november 2009,
- akte overlegging producties van de zijde van de Gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 30 oktober 2006 heeft de gevolmachtigde van [gedaagde 1] namens hem een koopovereenkomst getekend met de Gemeente voor de aankoop van een kavel met het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de overeenkomst). De koopprijs bedroeg EUR 119.520,--. Levering van voornoemd perceel heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2007. In artikel 7 van Pro de leveringsakte staan -onder de kop BEPALINGEN- de Algemene Voorwaarden voor de verkoop in de Gemeente Wymbritseradiel opgenomen (hierna: de Algemene Voorwaarden). Artikel 3.3 van de Algemene Voorwaarden is vervangen door artikel 8 van Pro de notariële leveringsakte. Artikel 8 van Pro de leveringsakte luidt als volgt:
'1. In afwijking en in plaats van het bepaalde in artikel 3.3. van voormelde Algemene Voorwaarden geldt dat koper verplicht is om de op het verkochte te bouwen woning als eerste bewoner daadwerkelijk zelf te (gaan) bewonen en zich (met zijn eventuele gezinsleden) als inwoner van [woonplaats] te laten inschrijven in het bevolkingsregister.
2. Het bepaalde in artikel 2.11 is van overeenkomstige toepassing op het in dit artikel bepaalde.'
2.2. Artikel 2.11 onder a van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
'Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene voorwaarden, verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom, op welk bedrag de door de gemeente terzake van de wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald.'
2.3. Artikel 3.1 onder b van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
´binnen twee jaar na datum van ondertekening van de overdrachtsakte moet de op de grond te stichten bebouwing zijn voltooid en gebruiksklaar zijn; indien daartoe aanleiding bestaat kan deze termijn door of namens burgermeester en wethouders worden verlengd.´
2.4. Artikel 3.1 onder c van de Algemene Voorwaarden luidt als volgt:
´zolang niet voldaan is aan de in lid b. vermelde verplichting, mag de wederpartij de grond niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van hypotheek is geen toestemming nodig.´
2.5. [gedaagde 1] heeft vervolgens een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een woning op het door hem verworven perceel. Die vergunning is op 10 september 2007 verleend. Op 16 oktober 2007 is de woning uitgezet en vervolgens gebouwd.
2.6. In oktober 2007 heeft [gedaagde 1] de economische eigendom van het perceel overgedragen aan Karibu Holding B.V. (hierna: Karibu Holding), een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid waarvan [gedaagde 1] directeur en enig aandeelhouder was ten tijde van de verkoop. Voor rekening en risico van Karibu Holding wordt de woning vervolgens gebouwd.
2.7. Per 11 maart 2008 heeft [gedaagde 1] zich ingeschreven in het GBA-register aan het adres [adres] te [woonplaats]. Op 17 april 2008 wordt de woning door [gedaagde 1] te koop aangeboden. Op 21 april 2008 is er een controle geweest bij de woning aan de [adres] door bouwinspecteur [x] (hierna: [x]), naar aanleiding waarvan de verkoop door [gedaagde 1] niet wordt doorgezet.
2.8. Op 1 oktober 2008 ontvangt de Gemeente een brief van [gedaagde 1], gedateerd 9 september 2008, waarin hij aangeeft dat de woning gereed is. Op 6 oktober 2008 wordt het perceel inclusief woonhuis geleverd aan de heer [y] en mevrouw [z] (hierna: [y] en [z]).
2.9. Op 28 oktober 2008 heeft [x] telefonisch contact gehad met [gedaagde 1]. Tijdens dat telefoongesprek heeft [gedaagde 1] aangegeven dat de woning veertien dagen eerder was verkocht aan [y] en [z]. Op 29 oktober 2008 vindt er opnieuw een controle plaats door [x] van de woning aan de [adres]. Hij concludeert dat de woning niet gereed is voor bewoning. Bij brief van 9 december 2008 stelt de Gemeente [gedaagde 1] c.s. in gelegenheid om de woning alsnog te gaan bewonen. Tezelfder datum concludeert [x] dat de woning op dat moment wel gereed is voor bewoning.
3. De vordering
3.1. Gemeente vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van drie keer het boetebedrag van EUR 11.952,-- (derhalve in totaal EUR 35.856), te vermeerderen met de wettelijke rente en kosten, waaronder buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met rente.
3.2. [gedaagde 1] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1. De Gemeente heeft naast [gedaagde 1] zijn echtgenote [gedaagde 2] gedagvaard. [gedaagde 2] betwist echter dat zij contractspartij is van de Gemeente ter zake van de onderhavige contractuele verplichtingen. Om die reden dienen de vorderingen van de Gemeente jegens haar reeds te worden afgewezen, aldus [gedaagde 2]. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. Vaststaat dat [gedaagde 2] in de overeenkomst niet opgenomen is als partij. Zonder nadere toelichting van de Gemeente, die evenwel ontbreekt, valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien waarom [gedaagde 2] niettemin aan de verplichtingen uit die overeenkomst gebonden zou zijn, nu door de Gemeente geen feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagde 2] gebonden is aan de overeenkomst met de Gemeente. De vorderingen van de Gemeente ten opzichte van [gedaagde 2] zal de rechtbank dan ook afwijzen. Het hiernavolgende oordeel heeft dan ook nog slechts betrekking op de positie van [gedaagde 1].
4.2. Vervolgens stelt de Gemeente dat de overdracht van de economische eigendom van het perceel aan Karibu Holding in oktober 2007 in strijd was met artikel 3.1 onder c aangezien er nog geen woning stond, zodat de woning niet gebruiksklaar en voltooid was ten tijde van de overdracht. Daardoor is [gedaagde 1] c.s. volgens de Gemeente 10% van de koopsom als boete verschuldigd geraakt op grond van artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden. [gedaagde 1] c.s. erkent dat hij naar de letter in strijd heeft gehandeld met artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden in het kader van de overdracht aan Karibu Holding. Hij stelt echter dat de Gemeente door de boete te vorderen in strijd handelt met artikel 3:3 Awb Pro (het verbod van détournement de pouvoir). Bovendien stelt [gedaagde 1] dat het innen van de boete door de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij voert daartoe aan dat van speculatie geen sprake was bij die transactie, hetgeen artikel 3.1 Algemene Voorwaarden tracht te voorkomen. De verkoop aan Karibu Holding BV zou enkel een fiscale achtergrond hebben.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde 1], door de economische eigendom van het perceel vrijwel direct na aankoop door te verkopen aan Karibu Holding, artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden, overtreden heeft. De boete die daaraan gekoppeld is [gedaagde 1] op grond van artikel 2.11 Algemene Voorwaarden daarmee in beginsel verschuldigd geraakt. De Gemeente komt bij de vorderen van een contractueel overeengekomen boete dezelfde vrijheid toe als een privaatrechtelijke contractspartij, met dien verstande dat zij als publiekrechtelijke rechtspersoon bij de uitoefening ervan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen (artikel 3:14 BW Pro). De rechtbank is in dat verband van oordeel dat niet gebleken is dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met artikel 3:3 Awb Pro, zoals [gedaagde 1] c.s. stelt. Zelfs als de rechtbank ervan uitgaat dat artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden enkel speculatie beoogt te voorkomen, welke stelling [gedaagde 1] niet nader heeft onderbouwd, dan nog volgt de rechtbank [gedaagde 1] niet in zijn zienswijze. Hoewel [gedaagde 1] mogelijkerwijs bij de verkoop aan Karibu Holding geen speculatie op het oog heeft gehad, heeft hij, door de economische eigendom te verkopen en te leveren aan Karibu Holding, wel een situatie in het leven geroepen waardoor speculatie mogelijk werd. Immers, Karibu Holding was -nu niet gesteld is door [gedaagde 1] dat Karibu Holding gelijk [gedaagde 1] gebonden was aan de verplichtingen uit de overeenkomst met de Gemeente- niet gebonden aan de artikelen 3.1 en 2.11. van de Algemene Voorwaarden. Daarmee stond het Karibu Holding -waarvan [gedaagde 1] bestuurder was- vrij om te speculeren. De Gemeente heeft gelet daarop niet in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 3:3 Awb Pro door gebruik te maken van haar bevoegdheid tot handhaving van de verplichtingen uit artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden en het dienovereenkomstig vorderen van de overeengekomen boete uit artikel 2.11. van de Algemene Voorwaarden. Tegen die achtergrond is evenmin gebleken dat de uitoefening van voormelde bevoegdheden door de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde 1] is de boete ter zake van de verkoop en levering van de economische eigendom aan Karibu Holding van het perceel naar het oordeel van de rechtbank dan ook verschuldigd geworden.
4.4. De Gemeente heeft voorts gesteld dat [gedaagde 1] niet aan zijn bewoningsplicht heeft voldaan zoals overeengekomen in artikel 8 van Pro de leveringsakte waardoor [gedaagde 1] c.s. 10% van de koopsom als boete verschuldigd is geraakt op grond van artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden, hetgeen [gedaagde 1] betwist.
4.5. De rechtbank stelt bij de beoordeling van dat geschilpunt voorop dat de vraag of op enig moment sprake is geweest van bewoning door [gedaagde 1] in de zin van artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden, afhangt van het antwoord op de vraag of De [adres] op enig moment zijn 'woonstede' is geweest in de zin van artikel 1:10 BW Pro. Inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie ter plaatse brengt in dat verband het vermoeden mee dat [gedaagde 1] aldaar zijn woonstede heeft gehad (art. 1:11 lid 2 BW Pro). Voor het antwoord op de vraag wat onder 'woonstede' in de zin van artikel 1:10 BW Pro moet worden verstaan is van belang of [gedaagde 1] aan de [adres] zijn zaken heeft behartigd, zijn goederen in eigendom beheerde en hij daar niet vandaan ging anders dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, terug te keren (vgl. HR 19 januari 1880, W 4475). Tegen de achtergrond van deze rechtspraak is de rechtbank van oordeel dat, hoewel artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden geen minimale duur voorschrijft waarop bewoning moet hebben plaatsgevonden, het niettemin het noodzakelijk is dat van enige bestendigheid sprake is geweest om van bewoning te kunnen spreken. In zoverre volgt de rechtbank [gedaagde 1] niet waar hij stelt dat het voor de kwalificatie 'bewoning' voldoende is als [gedaagde 1] op enig moment in de woning aan De [adres] heeft verbleven.
4.6. Ten aanzien van de verdere beoordeling geldt het volgende. Niet betwist is door de Gemeente dat [gedaagde 1] -zoals hij heeft gesteld- ingeschreven heeft gestaan in de Gemeentelijke Basisadministratie aan de [adres] te [woonplaats] per 11 maart 2008. De Gemeente dient derhalve het wettelijk vermoeden te weerleggen dat [gedaagde 1] zijn woonstede niet aan de [adres] heeft gehad. De Gemeente heeft daartoe een aantal feiten en omstandigheden gesteld die door [gedaagde 1] -deels- zijn weersproken. De woning was volgens de Gemeente niet gestoffeerd, het sanitair was niet af, buren hebben verklaard dat [gedaagde 1] c.s. er niet woonde, de meterstanden waren veel te laag om er te hebben gewoond en er zijn geen vuilcontainers aangevraagd bij de gemeente. Ten aanzien van de verplichting tot zelfbewoning voert [gedaagde 1] c.s. aan dat hij er wel degelijk met tussenpozen gedurende zekere tijd heeft gewoond, zij het dat de woning Spartaans was ingericht. [gedaagde 1] heeft ter comparitie onder meer aangegeven dat hij zo nu en dan 2 tot 3 weken in de woning verbleef in de periode maart/april 2008 tot 6 oktober 2008. Eerst deed hij dat zelf en later ook zijn gezin.
4.7. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt. Niet uitgesloten kan worden dat [gedaagde 1] bepaalde zaken aan de [adres] beheerde en niet van de [adres] vandaan ging anders dan met een bepaald doel, zoals [gedaagde 1] heeft gesteld. [gedaagde 1] verbleef naar eigen zeggen zo nu en dan gedurende korte tijd in de woning aan de [adres], waar [gedaagde 1] volgens hem ook zijn post ontving. Zelfs echter als de rechtbank van de juistheid van die stellingen zou uitgaan, zijn zij naar het oordeel van de rechtbank tegen de achtergrond van de hiernavolgende feiten en omstandigheden van onvoldoende gewicht om van een woonstede te kunnen spreken. Niet betwist is dat [gedaagde 1] de woning aan de [adres] niet had ingericht noch had gestoffeerd en dat de sanitaire voorzieningen niet afgewerkt waren. De rechtbank is van oordeel dat die omstandigheden belangrijke aanwijzingen zijn dat geen sprake was van een woonstede nu het gebruikelijk is om in een gestoffeerde woning te verblijven met (enige vorm van) inrichting om van bewoning te kunnen spreken. In dat verband kan ook niet gezegd worden dat [gedaagde 1] zijn goederen vanuit De [adres] beheerde, aangezien goederen van enig belang daar niet of nauwelijks aanwezig waren. Voorts stelt de Gemeente dat geen huisvuilcontainers zijn afgeleverd voor de [adres] en dat de meterstanden laag waren. Ook dat zijn omstandigheden die erop wijzen dat van een woonstede geen sprake was nu het afvoeren van huisvuil doorgaans noodzakelijk is in geval van bewoning en ook het verbruik van water en elektra eigen is aan bewoning. De stelling van de Gemeente terzake van de meterstanden is door [gedaagde 1] c.s. betwist. [gedaagde 1] heeft bovendien betoogd dat hij het kleine beetje huisvuil zelf afvoerde. Het is echter naar het oordeel van de rechtbank niet goed voorstelbaar dat het afvoeren van huisvuil mogelijk was voor een heel gezin dat er -zoals [gedaagde 1] ter comparitie heeft aangegeven- gedurende 2 tot 3 maanden gewoond heeft. Daarmee valt evenmin te rijmen het lage stroomgebruik en watergebruik gedurende die periode. Tot slot heeft [gedaagde 1] naar het oordeel van de rechtbank de verklaring van bouwinspecteur [x] onvoldoende weersproken waar deze aangeeft dat [gedaagde 1] bij de controle van [x] op 21 april 2008 van de [adres], te kennen heeft gegeven dat hij niet in de woning aan de [adres] woonde. Dat valt niet te rijmen met hetgeen [gedaagde 1] ter comparitie heeft aangegeven, zijnde dat hij vanaf maart/april 2008 tot 6 oktober 2008 juist wel in de woning woonde.
4.8. Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden is het bewijsvermoeden dat [gedaagde 1] woonachtig was aan de [adres] te [woonplaats] ten tijde van zijn inschrijving in het GBA aldaar, door de Gemeente afdoende weerlegd. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake geweest van bewoning door [gedaagde 1] in de zin van artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden, zodat [gedaagde 1] de boete uit artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden verschuldigd is geraakt.
4.9. Tot slot resteert de vraag in hoeverre de woning aan de [adres] op 6 oktober 2008 -het moment van levering aan [y] en [z]- voltooid en gebruiksklaar was. De Gemeente stelt dat de overdracht aan [y] en [z] op 6 oktober 2008 in strijd was met artikel 3.1 onder c aangezien de woning van [gedaagde 1] c.s. op dat moment nog niet gebruiksklaar en voltooid was. Daardoor is [gedaagde 1] c.s. volgens de Gemeente 10% van de koopsom als boete verschuldigd geraakt op grond van artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden. [gedaagde 1] c.s. bestrijdt dat de woning ten tijde van de overdracht aan [y] en [z] niet voltooid en gebruiksklaar zou zijn. Er was stromend water en alle voorzieningen deden het, aldus [gedaagde 1]. Het enkele feit dat het sanitair niet helemaal af was, maakt niet dat de woning daarmee niet voltooid en gebruiksklaar zou zijn. In dat verband heeft [gedaagde 1] c.s. gesteld dat de woning ten tijde van de levering aan [y] en [z] aan het Bouwbesluit voldeed en hij heeft overigens verwezen naar rechtspraak omtrent de term 'gebruiksklaar'.
4.10. Dienaangaande oordeelt de rechtbank als volgt. Partijen twisten over de termen 'voltooid' en 'gebruiksklaar' uit artikel 3.1 onder c van de Algemene Voorwaarden. [gedaagde 1] c.s. heeft in dat verband gesteld dat de woning aan de eisen van het Bouwbesluit voldeed ten tijde van de levering aan [y] en [z] en dat de woning derhalve voltooid en gebruiksklaar was, hetgeen de Gemeente heeft betwist.
4.11. Op grond van artikel 3.28 van het Bouwbesluit zoals geldend ten tijde van de levering van de woning aan [y] en [z] door [gedaagde 1], dienden de scheidingsconstructies in de badkamer en het toilet van het nieuwbouwhuis aan de [adres] voldoende waterwerend te zijn. Uit de verklaring van [x] naar aanleiding van zijn controle op 29 oktober 2008 en de door de Gemeente in het geding gebrachte bijbehorende foto's, waarop de Gemeente haar standpunt baseert, leidt de rechtbank af dat noch de wanden in de toiletruimte noch de badkamer afgewerkt waren (ontbreken van tegelwerk) ten tijde van de levering aan [y] en [z], hetgeen [gedaagde 1] ook erkend heeft. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat de woning, anders dan [gedaagde 1] c.s. gesteld heeft, op dat punt niet voldeed aan de eisen uit het fingerende Bouwbesluit. De woning was daarmee niet, eveneens anders dan [gedaagde 1] c.s. gesteld heeft, gebruiksklaar en voltooid als bedoeld in artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden ten tijde van de levering aan [y] en [z], zodat [gedaagde 1] ook op dit punt de boete uit artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden verschuldigd is geraakt.
4.12. De door de Gemeente gevorderde wettelijke rente zal de rechtbank toewijzen over een bedrag van EUR 11.952,-- vanaf 31 oktober 2007 tot het moment van algehele betaling; over een bedrag van EUR 11.952,-- vanaf 6 oktober 2008 tot het moment van algehele betaling; en, over een bedrag van EUR 11.952,-- vanaf 17 december 2008 tot het moment van algehele betaling.
4.13. [gedaagde 1] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de proceskosten worden veroordeeld vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten vanaf het moment van dagvaarding zal worden afgewezen nu die datum niet nader is onderbouwd. De kosten aan de zijde van Gemeente worden vastgesteld op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 810,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 2.053,98
4.14. Inzake de door Gemeente gevorderde -en door de [gedaagde 1] c.s. niet betwiste- buitengerechtelijke kosten oordeelt de rechtbank als volgt. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. De Gemeente heeft geen specificatie verstrekt van buitengerechtelijke kosten. De kosten waarvan Gemeente vergoeding vordert en waarvan zij wel een specificatie heeft bijgevoegd, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde 1] om aan de Gemeente te betalen een bedrag van EUR 11.952,-- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 31 oktober 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde 1] om aan de Gemeente te betalen een bedrag van EUR 11.952,-- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 6 oktober 2008 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde 1] om aan de Gemeente te betalen een bedrag van EUR 11.952,-- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 17 december 2008 tot het moment van algehele betaling,
5.4. veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden vastgesteld op EUR 2.053,98, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro vanaf de datum van dit vonnis tot het moment van volledige betaling,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2010 in de tegenwoordigheid van de griffier,