Uitspraak
Arrest d.d. 15 november 2011
Zaaknummer 200.063.271/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.A. Jansen, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Gemeente Súdwest Fryslân, als rechtsopvolgster van de voormalige gemeente Wymbritseradiel,
zetelend te Sneek,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: I. van der Meer , kantoorhoudende te Leeuwarden.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 25 mei 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Ter uitvoering van het arrest van 25 mei 2010 heeft de raadsheer-commissaris op 7 september 2010 een comparitie van partijen gehouden. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt.
[appellant] heeft vervolgens een memorie van grieven genomen, waarvan de conclusie luidt:
"bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 10 maart 2010 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van de gemeente alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, althans de vordering alsnog af te wijzen, met veroordeling van verweerder in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord heeft de gemeente, onder het overleggen van drie producties, verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 10 maart 2010 (zaaknummer/rolnummer 97470 / HA ZA 09-525) te bekrachtigen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden waarop het steunt [appellant] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans zijn vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten in beide instanties, alles uitvoerbaar bij voorraad."
Ten slotte hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
Inleiding
1. Het hof zal [appellant] niet alsnog in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de bij memorie van antwoord door de gemeente overgelegde producties, nu hij daar geen belang bij heeft gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen.
De positie van de gemeente
2. Op grond van artikel 1 van Pro de Wet van 7 juli 2010 tot samenvoeging van de gemeenten Bolsward, Nijefurd, Sneek, Wûnseradiel en Wymbritseradiel in samenhang met artikel 2 van Pro die wet is de gemeente Wymbritseradiel per 1 januari 2011 opgeheven en is het grondgebied van deze gemeente opgegaan in de nieuwe gemeente Súdwest Fryslân. Daarmee zijn op grond van artikel 44 lid 1 van Pro de Wet algemene regels herindeling per 1 januari 2011 alle rechten en verplichtingen van de voormalige gemeente Wymbritseradiel onder algemene titel overgegaan op de gemeente Súdwest Fryslân. Krachtens het derde lid van die bepaling worden rechtsgedingen waarbij de gemeente Wymbritseradiel betrokken is met ingang van de datum van herindeling voortgezet door of tegen de gemeente Súdwest Fryslân. Dat betekent dat de gemeente Súdwest Fryslân in deze procedure verder als geïntimeerde heeft te gelden.
De feiten
3. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.9. van het vonnis van de rechtbank van 10 maart 2010 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan. Die feiten komen aangevuld met enkele andere door het hof zelf vastgestelde feiten op het volgende neer.
4. Op 30 oktober 2006 heeft de gevolmachtigde van [appellant] namens hem met de gemeente een overeenkomst gesloten tot koop van een bouwkavel op het adres [adres] voor een prijs van € 119.520,-.
5. [appellant] heeft vervolgens een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een woning op deze kavel, welke vergunning op 10 september 2007 is verleend.
6. Het perceel is geleverd op 8 oktober 2007. In artikel 7 van Pro de notariële akte van levering is vermeld dat de koopovereenkomst is aangegaan onder de bepalingen en bedingen vervat in de "Algemene voorwaarden voor verkoop van bouwterrein in de gemeente Wymbritseradiel" (verder de Algemene voorwaarden) en zijn verschillende bepalingen uit de algemene voorwaarden (nogmaals) uitdrukkelijk van toepassing verklaard.
7. In artikel 3.1. van de Algemene voorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
"a. de wederpartij is verplicht de grond te bebouwen; (…)
b. binnen twee jaar na datum van ondertekening van de overdrachtsakte moet de op de grond te stichten bebouwing zijn voltooid en gebruiksklaar zijn; (...)
c. zolang niet is voldaan aan de in lid b. vermelde verplichting, mag de wederpartij de grond niet zonder toestemming van burgemeester en wethouders in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. (…)"
8. In artikel 8 van Pro de akte van levering is het volgende vermeld:
"1. In afwijking en in plaats van het bepaalde in artikel 3.3. van voormelde Algemene Voorwaarden geldt dat koper verplicht is om de op het verkochte te bouwen woning als eerste bewoner daadwerkelijk zelf te (gaan) bewonen en zich (met zijn eventuele) gezinsleden als inwoner van [woonplaats] te laten inschrijven in het bevolkingsregister.
2. Het bepaalde in artikel 2.11 is van overeenkomstige toepassing op het in dit artikel bepaalde"
9. Artikel 2.11 van de Algemene voorwaarden luidt:
"a. bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene voorwaarden, verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom, op welk bedrag de door de gemeente ter zake van de wanprestatie te lijden schade wederzijds onveranderlijk wordt bepaald."
10. Op 16 oktober 2007 is de woning in het terrein uitgezet, waarna een begin is gemaakt met de bouw van de woning.
11. In oktober 2007 heeft [appellant] de economische eigendom van het perceel overgedragen aan [bedrijf appellant] (verder te noemen [bedrijf appellant]), een besloten vennootschap waarvan [appellant] destijds directeur en enig aandeelhouder was. De woning is vervolgens gebouwd voor rekening en risico van [bedrijf appellant].
12. Op 11 maart 2008 heeft [appellant] zich ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie op het adres [adres]. [appellant] heeft de woning op 17 april 2008 te koop aangeboden via onder meer de website www.Funda.nl. In de omschrijving van de woning op deze website is de volgende passage opgenomen:
[adres]
Nieuw gebouwde vrijstaande woning (…) De woning is opgeleverd zonder keuken en sanitair en kan naar eigen keuze worden ingevuld. (…)"
13. Op 21 april 2008 heeft [con[controleur] (verder te noemen [controleur]), medewerker bouw- en woningtoezicht van de gemeente, een controle uitgevoerd op het adres [adres]. In het memo dat hij daarvan heeft opgemaakt op 22 april 2008 is de volgende passage opgenomen:
"De woning is door de aannemer opgeleverd en staat nu te koop bij Makelaardij Sneek te Sneek (…)
Op 21 april 2008 heeft samen met de eigenaar, dhr. [appellant], een opname/controle bouwvergunning plaatsgevonden.
Uit deze opname blijkt dat de bouw wel overeenkomstig de bouwvergunning en voorschriften heeft plaatsgevonden, maar nog niet is voltooid.
O.a. nog uit te voeren:
Gehele keukeninrichting, inrichting badkamer op de verdieping en de W.C. op de begane grond. Verder dient de warmwater voorziening nog te worden aangesloten en moet al het tegelwerk nog worden uitgevoerd."
14. Op 20 augustus 2008 hebben de echtgenote en de beide kinderen van [appellant] zich in de gemeentelijke basisadministratie op het adres [adres] laten inschrijven. Per 9 september 2008 hebben [appellant], zijn echtgenote en hun kinderen zich weer van dit adres laten uitschrijven.
15. De gemeente heeft op 1 oktober 2008 een op 9 september 2008 gedateerde brief van [appellant] ontvangen, waarin hij aangeeft dat de woning gereed is.
16. Op 6 oktober 2008 hebben [appellant] en [bedrijf appellant] de juridische en economische eigendom van de woning met ondergrond en erf aan de [adres] geleverd aan [nieuwe eigenaar wo[nieuwe eigenaar woning1] en [nieuwe eigenaar wo[nieuwe eigenaar woning2] (verder te noemen [nieuwe eigenaar woning1] en [nieuwe eigenaar woning2]).
17. Op 29 oktober 2008 heeft [controleur] de woning aan de [adres] opnieuw gecontroleerd. Als aanvulling op zijn memo van 22 april 2008 heeft [controleur] in een e-mail van 29 oktober 2008 aan de afdeling grondzaken van de gemeente het volgende gerapporteerd:
"Op 9 september 2008 (?) en ingekomen bij de gemeente op 1 oktober 2008 heeft dhr. [appellant] de woning schriftelijk gereed gemeld.
Op 28 oktober 2008 heb ik telefonisch contact opgenomen met dhr. [appellant] om een afspraak te maken voor de eindcontrole van de nieuwbouw van deze woning. Ik heb deze afspraak bewust niet eerder willen maken, omdat mij bij eerdere bezoeken ter plaatse in [woonplaats] wel duidelijk was, dat de woning nog steeds niet was bewoond.
Dhr. [appellant] geeft echter aan, dat hij geen eigenaar meer van de woning is en ruim 14 dagen geleden is verkocht aan dhr. [nieuwe eigenaar woning1]. Een eindcontrole samen met dhr. [appellant] zal dan ook niet meer kunnen plaats vinden.
Dezelfde middag ben ik ter plaatse geweest en heeft wel de eindcontrole van deze woning kunnen plaats vinden.
In de woning waren nog de stucadoor en installateurs bezig met diverse werkzaamheden. De woning was nog steeds NIET gereed!!
Het volgende is geconstateerd:
De woning is volgens mijn mening tot nu toe nog niet bewoond geweest en dit mij blijken uit de navolgende gegevens. Zie bijgaande 8 stuks foto opnamen in de woning.
1. In de toilet ruimte op de begane grond is nu reeds een toiletpot geplaatst, maar tegelwerk etc. moet nog worden uitgevoerd.
2. Ook de totale keuken inrichting moet nog worden geplaatst. (geen keuken in de woning)
3. De inrichting van de badkamer op de verdieping is momenteel nog in uitvoering, maar niet operationeel.
4. In alle vertrekken op de begane grond en op de verdieping moet de vloer afwerking (vloerbedekking, tegels etc.) nog worden aangebracht.
5. Ook de wandafwerking nog uit te voeren. (zie foto's)
Verder is mij uit gevraagde informatie bij de ter plaatse aanwezige installateurs en nabij gelegen buren duidelijk te verstaan gegeven, dat de woning NIET bewoond is geweest.
Uit opname van de meterstanden blijkt ook dat deze woning niet ruim een half jaar bewoond kan zijn geweest, zoals door dhr. [appellant] wordt aangegeven.
Waterverbruik: 3 m3. / Stroomverbruik: 2176 kWh. (extra verbruik tijdens de afbouw van de woning en verbruik warmtepomp) Er is geen gas in de woning (aardwarmte).
Tenslotte is bij Gemeentewerken in Heeg desgevraagd meegedeeld, dat voor deze nieuwe woning geen huisvuilcontainers zijn afgeleverd en derhalve op dit nieuwe adres (naar alle waarschijnlijkheid ) ook geen huisvuil is aangeboden!
Uit bovenstaande gegevens moge duidelijk zijn, dat deze woning niet bewoond is geweest en voor de daadwerkelijke bewoning door de vergunninghouder is door verkocht."
Bij de e-mail zijn acht foto's van de woning gevoegd.
18. [controleur] heeft op 8 december 2008 geconcludeerd dat de woning op dat moment voor bewoning gereed was.
19. Bij brief van eveneens 8 december 2008 heeft de gemeente aan [appellant] onder meer het volgende bericht:
"U heeft uw kavel met woning aan [adres] op 6 oktober 2008 doorverkocht aan de familie [nieuwe eigenaar woning1]/[nieuwe eigenaar woning2]. Uit de eindcontrole van 28 oktober 2008 is echter gebleken, dat de woning tot op heden niet voltooid en gebruiksklaar is. Hiermee heeft u niet voldaan aan de verplichting als gesteld in de akte van levering in artikel 7 onder Pro 3.1. Bij brief van 13 mei 2008 hebben wij u uitdrukkelijk gewezen op het verbod tot doorverkoop van een kavel met onvoltooide en niet gebruiksklare woning. U heeft gehandeld in strijd met dat verbod en u bent dan ook in verzuim.
Bovenstaande houdt een onmiddellijk opeisbare boete van € 11.952,-- (10% van de koopsom) in ten behoeve van de gemeente. Wij verzoeken u de verschuldigde boete binnen vier weken na dagtekening van deze brief aan ons over te maken op (…)."
20. Bij brief van 26 januari 2009 heeft de gemeente onder andere het volgende aan [appellant] geschreven:
"De gemeente heeft u per brief van 13 mei 2008 uitdrukkelijk gewezen op het verbod op doorverkoop van een onvoltooide en niet-gebruiksklare woning, aangezien u de woning op dat moment te koop had staan. Desondanks heeft u de woning verkocht, waarmee het verzuim direct is ingetreden. Nakoming van de algemene voorwaarden door middel van het niet-doorverkopen, is vanaf dat moment immers onmogelijk.
Verder stelt u dat de bebouwing binnen twee jaar na de datum van ondertekening van de overdrachtsakte voltooid en gebruiksklaar is en dat u daarom geen boete verschuldigd bent. Het betreffende artikel 3.1 uit de algemene voorwaarden luidt als volgt:
(…)
Het onderstreepte gedeelte geeft aan dat de woning eerst voltooid en gebruiksklaar moet zijn, alvorens de grond kan worden verkocht. Daarnaast moet die voltooiing binnen twee jaar plaatsvinden. Deze voorwaarde is opgenomen om te verzekeren dat de koper ook daadwerkelijk gaat bouwen om te voorkomen dat het perceel onbebouwd of deels bebouwd wordt doorverkocht. De gemeente verkoopt de kavels om te kunnen voorzien in huisvesting voor haar inwoners, niet om de inwoners in de gelegenheid te stellen vanuit commercieel oogpunt te kunnen handelen met kavels.
Wij handhaven dan ook ons standpunt dat u de boete bent verschuldigd. (…)"
21. De gemeente heeft [appellant] bij brief van 7 mei 2009 het volgende medegedeeld:
"Uit nader onderzoek is gebleken dat u in oktober 2007 de economische eigendom van het perceel aan de [adres] heeft overgedragen aan [bedrijf appellant]
U bent zelf bestuurder van deze B.V. Kennelijk heeft u de kavel vanuit bedrijfsmatige (commerciële) doeleinden gekocht en bebouwd.
Op dat moment handelde u al in strijd met artikel 3.1 uit de Algemene Voorwaarden, waarmee een onmiddellijk opeisbare boete van 10% van de koopsom van de kavel verschuldigd is.
Nadien heeft u nogmaals in strijd met dit artikel gehandeld door de levering op 6 oktober 2008 van de juridische eigendom van het perceel aan de heer [nieuwe eigenaar woning1] en mevrouw [nieuwe eigenaar woning2], zonder dat de woning al voltooid en gebruiksklaar was. Daar komt bij dat u nimmer aan de verplichting heeft voldaan om de woning als eerste bewoner daadwerkelijk te bewonen. De rapportages van onze bouwinspecteur tonen dit aan.
Daarmee bent u drie maal een boete verschuldigd van 10% van de koopsom van het perceel, ofwel drie maal € 11.952,-. Wij zullen u op zeer korte termijn dagvaarden tot betaling van dit bedrag. Daarbij zal eveneens het maximaal mogelijke bedrag aan rente en kosten worden gevorderd.
Niettemin doen wij u een voorstel ter voorkoming van een procedure. Indien wij uiterlijk 28 mei 2009 een bedrag van € 23.904,- van u hebben ontvangen op onderstaand rekeningnummer, (…) schelden wij u de derde verschuldigde boete kwijt, alsmede de rente en de kosten."
22. [appellant] heeft de boetes niet betaald.
Het geding in eerste aanleg
23. De gemeente heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van drie keer een bedrag van € 11.952,- aan verbeurde boetes, vermeerderd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedure.
24. [appellant] heeft verweer gevoerd.
25. De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld tot betaling aan de gemeente van drie keer een bedrag van € 11.952,-, vermeerderd met wettelijke rente en de kosten van de procedure. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.
Beoordeling van de grieven
26. Het hof zal als eerste grief IV bespreken. Met deze grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de drie boetes cumulatief, zonder matiging verschuldigd zijn. Naar zijn opvatting heeft de gemeente beoogd in artikel 3 van Pro de Algemene Voorwaarden een anti speculatiebeding op te nemen, bij overtreding waarvan de koper van de grond een boete van 10% is verschuldigd. Door de wijze waarop de gemeente de Algemene Voorwaarden thans toepast, verhoogt zij de boete tot 30% van de koopsom.
27. De gemeente heeft aangevoerd dat op geen enkele wijze uit de Algemene Voorwaarden blijkt dat de boetes niet cumulatief verschuldigd kunnen zijn of raken. Op elke overtreding staat volgens de gemeente een boete, om zodoende speculeren te ontmoedigen. Dat is volgens de gemeente logisch, omdat er anders geen afschrikwekkende werking van de Algemene Voorwaarden uitgaat.
28. Het hof stelt vast dat niet in geschil is dat de gemeente heeft beoogd speculatie met de door haar verkochte bouwgrond tegen te gaan en daartoe in de akte van levering artikel 7, waarin artikel 3.1. van de Algemene Voorwaarden van toepassing is verklaard en artikel 8, dat strekt ter vervanging van artikel 3.3 van de Algemene Voorwaarden, heeft opgenomen. Aldus heeft de gemeente in feite het verbod om met de grond te speculeren uitgewerkt door het omschrijven van verschillende verplichtingen die de koper moet nakomen en die alle er toe strekken dat de koper de grond gebruikt voor een door de koper zelf te bouwen en te bewonen woning.
29. Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van artikel 3.1 van de Algemene Voorwaarden en artikel 8 van Pro de akte van levering in samenhang met artikel 2.11 van de Algemene Voorwaarden met zich dat ter zake van de overtreding van het verbod met de grond te speculeren een boete van 10% is verschuldigd is, in welke vorm die overtreding zich ook heeft voorgedaan. Zou een boete van 10% voor het niet nakomen van elke verplichting afzonderlijk verschuldigd zijn dan geldt ter zake van de overtreding van het verbod te speculeren in beginsel geen maximum. Tevens zou dan voor nauw samenhangende feiten twee keer een boete verschuldigd zijn, zoals voor het niet gebruiksklaar overdragen van de woning en het niet als bewoner bewoond hebben van de woning. Of voor het eerst in economische zin en naderhand in juridische zin overdragen van de woning.
Het betoog van de gemeente dat een boete van 10% niet afschrikwekkend genoeg is, moet worden gepasseerd. Als zij die opvatting is toegedaan, had zij de boete op een hoger percentage moeten vaststellen.
30. De verplichtingen die [appellant] volgens de gemeente niet is nagekomen, te weten de economische eigendomsoverdracht aan [bedrijf appellant], het niet als eerste bewoner zelf bewoond hebben van de woning en het niet gebruiksklaar zijn van de woning op het moment van overdracht aan [nieuwe eigenaar woning1] en [nieuwe eigenaar woning2], komen in feite allemaal op hetzelfde neer; speculatie met de bouwgrond. Het hof is dan ook van oordeel dat de gemeente ten onrechte drie keer een boete van 10% van [appellant] heeft gevorderd, waar deze per saldo slechts één keer is verbeurd.
31. Grief IV slaagt.
32. Met grief III keert [appellant] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de woning voor de overdracht aan [nieuwe eigenaar woning1] en [nieuwe eigenaar woning2] niet voltooid en gebruiksklaar was, omdat de deze niet aan de eisen van het Bouwbesluit voldeed. [appellant] heeft betoogd dat de woning bij de overdracht wel degelijk voldeed aan het Bouwbesluit.
33. De gemeente heeft naar voren gebracht dat de rechtbank bij de beoordeling van de vraag of de woning als voltooid en gebruiksklaar moet worden aangemerkt ten onrechte de eisen van het Bouwbesluit als maatstaf heeft gehanteerd. Een woning die gebruisklaar is dient naar de opvatting van de gemeente per direct te kunnen worden betrokken en voor bewoning te kunnen worden gebruikt. Daartoe moeten, aldus de gemeente alle basisvoorzieningen aanwezig zijn, zoals een keuken, een badkamer, sanitair en verwarming.
34. Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van artikel 3.1 onder b van de Algemene Voorwaarden met zich dat onder "voltooid en gebruiksklaar" moet worden verstaan dat de woning zonder het treffen van nadere voorzieningen en het verrichten van aanvullende werkzaamheden geschikt is voor bewoning. Dat reikt verder dan het voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Afgezien van de vraag of de woning aan alle eisen van het Bouwbesluit voldeed, ontbrak in elk geval de badkamerinrichting en een keuken en dienden op verschillende plaatsen de wanden nog te worden afgewerkt. De woning was dan ook allerminst gebruikslaar, zodat [appellant], die burgemeester en wethouders niet om toestemming voor de verkoop heeft gevraagd, niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1. onder c van de Algemene Voorwaarden. Derhalve heeft [appellant] op deze grond een boete van 10% verbeurd.
35. Grief III faalt dan ook.
36. Nu enerzijds grief IV slaagt en anderzijds grief III faalt behoeven de grieven I en II geen bespreking meer. De boete kan immers niet meer bedragen dan 10%.
Slotsom
37. Grief IV slaagt, zodat het beroepen vonnis van 10 maart 2010 niet in stand kan blijven. Het hof zal de vordering van de gemeente toewijzen tot een bedrag van € 11.952,- . Dit bedrag dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro. Aangezien [appellant] tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente geen grief naar voren heeft gebracht moet de ingangsdatum worden vastgesteld op 17 december 2008. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
38. Aangezien partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal het het hof de kosten van de procedure zowel in eerste aanleg als in hoger beroep compenseren, in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het beroepen vonnis van 10 maart 2010;
en opnieuw recht doende:
veroordeelt [appellant] om aan de gemeente te betalen een bedrag van € 11.952,- vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 17 december 2008 tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van de procedure zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. H.J. Kuiper, voorzitter, H. de Hek en B.J.H. Hofstee en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 15 november 2011 in bijzijn van de griffier.