Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 110309 / HA ZA 11-109
Vonnis van 6 juli 2011
in de zaak van
Eiser,
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R.W. de Casseres, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Gedaagde,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.J. Achterveld, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna Eiser en Gedaagde genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de bij brief van 15 april 2011, op de rechtbank ontvangen op 18 april 2011, door mr. De Casseres toegezonden en ter zitting overgelegde stukken
- het proces-verbaal van comparitie van 4 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 25 augustus 2010 hebben partijen een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de verkoop van Eiser aan Gedaagde van het woonhuis met ondergrond en erf plaatselijk bekend te [woonplaats], aan [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie D, nummer 2443, groot 1 are, 6 centiare (hierna: de woning). De overeengekomen koopsom bedroeg € 124.000,00.
2.2. In deze koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
‘artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op vrijdag 01-10-2010 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris Mr. Van Lieshout (…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 12.400,- (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 10 september 2010 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: € 138.880,- (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…);
c. op 10 september 2010 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
(…)
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is (toevoeging rechtbank: op 15 september 2010) door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij "aangetekende brief met bericht handtekening retour" of "telefaxbericht met verzendbevestiging". Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)’
2.3. In art. 16 van Pro de door beide partijen ondertekende toelichting op de NVM koopakte voor de consument (hierna: de toelichting) is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
‘Het inroepen van ontbinding dient "goed gedocumenteerd" te geschieden. Wat "goed gedocumenteerd" inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan, zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.’
2.4. Op 10 september 2010 heeft Gedaagde per fax aan de makelaar van Eiser, de heer [A], NVM-makelaar (hierna: de makelaar) het volgende – voor zover hier van belang – bericht:
‘Helaas moet ik u mededelen dat het mij niet is gelukt om een financiering van € 138.880,- rond te krijgen voor bovengenoemde woning. Daarom beroep ik mij op artikel 16 van Pro de koopovereenkomst en ontbind ik bij deze de koop. Als documentatie is een afwijsbericht van een geldverstrekker bijgevoegd.’
2.5. Bij bovenstaande fax was een brief gevoegd van HQ Hypotheken van 8 september 2010, waarin – voor zover hier van belang – het volgende staat vermeld:
‘De aanvraag voor een (hypothecaire) lening ten name van mevrouw [gedaagde] te [woonplaats] hebben wij ontvangen en beoordeeld. Uw aanvraag voor een (hypothecaire) lening met Nationale Hypotheek Garantie voldoet niet aan de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen vastgestelde Algemene Voorwaarden voor Borgtocht en/of Normen.
Op basis van het opgegeven inkomen is de gevraagde hoofdsom niet haalbaar.’
2.6. Op 16 september 2010 heeft de makelaar namens Eiser per e-mail aan Gedaagde – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
‘Hij (toevoeging rechtbank: Eiser) heeft besloten nog niet akkoord te gaan met uw beroep tot ontbinding van de koopovereenkomst.
(…)
De heer Eiser stelt daarom het volgende aan u voor:
Wij hebben contact opgenomen met de heer [B].
Hij is onafhankelijk hypotheekadviseur bij de bekende Van Bruggen Adviesgroep.
Hij (…) is bereid om aan de hand van uw gegevens te bekijken of de benodigde hypothecaire lening wel te verkrijgen is.
(…)
Blijkt uit de relevante gegevens, dat ook hij tot de conclusie komt dat het onmogelijk is de benodigde financiering te verkrijgen, dan kunt u dat aan de verkoper en zijn makelaar doorgeven. Mocht het wel mogelijk zijn dan zal de datum van overdracht worden aangepast.’
2.7. Per brief van 20 september 2010 heeft Gedaagde aan de makelaar – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
‘Ik heb uw email ontvangen en gelezen.
Bij deze wil ik u verwijzen naar mijn fax en brief van donderdag 9 september jl.’
2.8. Op 5 oktober 2010 heeft de makelaar namens Eiser per brief aan Gedaagde – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
‘Met deze brief wil ik namens mijn cliënt de heer Eiser officieel bezwaar maken tegen de schriftelijke afwijzing voor een hypotheek betreffende de door u gekochte woning (…). Mijn cliënt gaat niet akkoord met de eerste afwijzing. Tevens hebt u verzuimd een tweede afwijzing te verschaffen.
Conform het koopcontract, artikel 16, geven wij u acht dagen, beginnend bij de dag na de dagtekening, om de heer Eiser de gewenste documenten te verschaffen.
De eerste afwijzing betreft de oorspronkelijke afwijzing, afkomstig van de Hypotheker te Leeuwarden. De eerste versie hiervan is ontvangen op 9 september 2010.
U bent genoodzaakt een officiële afwijzing te verschaffen.
Ook verwacht hij een tweede afwijzing van een onafhankelijke hypotheekadviseur.
Indien u deze documenten niet binnen de afgesproken tijd overhandigt, stelt hij u officieel in verzuim.’
2.9. De akte van levering is niet gepasseerd.
2.10. Op 26 oktober 2010 heeft de makelaar namens Eiser per aangetekende brief aan Gedaagde – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
‘Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u op mijn brief van 7 oktober 2010 geen gevolg hebt gegeven. Daarmee is conform deze brief de overeenkomst derhalve ontbonden. De heer Eiser maakt op grond van artikel 10 van Pro de koopakte daarmee aanspraak op de somma van € 12.400,-- (…) binnen uiterlijk één week na dagtekening van deze brief te voldoen.’
2.11. Op 19 november 2010 heeft mr. De Casseres namens Eiser per brief aan Gedaagde – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
‘Cliënt aanvaardt de ontbinding niet. U heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat u tijdig en bij voldoende banken een goed gedocumenteerde financieringsaanvraag heeft gedaan. Het briefje van SKP toont dit volstrekt onvoldoende aan. Aangezien u in verzuim bent met het nakomen van uw verplichtingen heeft cliënt de koopovereenkomst ontbonden, als gevolg waarvan u een boete verschuldigd bent geworden van € 12.400,--. In verzoek u, sommeer u zo nodig, om dit bedrag binnen tien dagen te betalen op mijn derdenrekening (…) Als betaling niet plaatsvindt binnen de aangegeven termijn bent u automatisch in gebreke.’
2.12. Gedaagde heeft het bedrag van € 12.400,00 niet aan Eiser betaald.
2.13. Op 28 november 2010 heeft Gedaagde een brief aan mr. De Casseres verzonden met daarbij als bijlage een brief van de ING van 24 november 2010 aan Gedaagde, waarin – voor zover hier van belang – het volgende staat vermeld:
‘Uw hypotheekaanvraag van 4 augustus 2010 kunnen wij niet honoreren. (…)’
3. De vordering
3.1. Eiser vordert dat de rechtbank Gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om aan Eiser te betalen een bedrag van € 12.400,00 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2010 althans vanaf de dag der dagvaarding, en met veroordeling van Gedaagde in de kosten van dit geding.
3.2. Gedaagde voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
ontbinding van de koopovereenkomst:
4.1. Eiser stelt dat Gedaagde onterecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst, in dit geval het financieringsvoorbehoud. Om een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen dient Gedaagde tijdig en bij voldoende instellingen een zodanige aanvraag voor een financiering te doen dat daaruit de feiten en omstandigheden die de instellingen behoren te kennen om op die aanvraag te beslissen voldoende blijken. Één afwijzingsbrief van HQ hypotheken is ontoereikend, nu Gedaagde minstens twee afwijzingen diende te overleggen. Daarnaast is uit die brief niet inzichtelijk wat er was aangevraagd, waardoor Eiser niet kon beoordelen of er terecht een beroep op het beding is gedaan. Hiertoe verwijst hij naar de overgelegde jurisprudentie (een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 november 2009, LJN BK4499 en twee arresten van het Gerechtshof te Leeuwarden van respectievelijk 26 oktober 2010, LJN BO2040 en 22 maart 2011, rolnr. 200063593/01). De overige door Gedaagde in het geding gebrachte brieven, waaronder van de ING, hiervoor geciteerd onder 2.13., voldoen volgens Eiser ook niet aan de vereisten, nu deze pas na de gestelde termijn zijn overgelegd. Bovendien waren deze eveneens onduidelijk. Dat Gedaagde wellicht, ook als ze zich tot het uiterste had ingespannen, geen financiering had kunnen krijgen is volgens Eiser niet relevant.
Nu Gedaagde het financieringsvoorbehoud niet op de juiste wijze heeft ingeroepen, is de overeenkomst volgens Eiser niet ontbonden en is Gedaagde haar verplichting uit de koopovereenkomst niet nagekomen door de woning niet af te nemen op de overeengekomen datum van 1 oktober 2010. Bij brief van 26 oktober 2010 heeft Eiser de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van art. 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst is Gedaagde een contractuele boete van € 12.400,00 verschuldigd aan Eiser, aldus nog steeds Eiser.
4.2. Gedaagde betwist dat zij onvoldoende moeite heeft gedaan om de financiering van de woning rond te krijgen. Zij voert aan dat zij contact heeft gehad met meerdere erkende geldverstrekkende instellingen, te weten met de Friesland Bank N.V., HQ Hypotheken, De Hypotheker en de ING Bank N.V. Al deze instellingen hebben haar verzoek tot financiering afgewezen. Zij verwijst hiertoe naar de producties 2 tot en met 5 bij de conclusie van antwoord. Gedaagde heeft haar mededeling dat het haar niet gelukt is om de financiering rond te krijgen onderbouwd middels een afwijsbericht van een geldverstrekker. Zij voert aan dat zij dan ook voldoende informatie heeft verstrekt om met recht een beroep te kunnen doen op het bepaalde in art. 16 van Pro de koopakte. Voorts voert Gedaagde aan dat zij er geen enkel belang bij had dat de koop geen doorgang kon vinden, nu zij reeds enkele investeringen had gedaan. Hiertoe verwijst zij naar een tweetal nota’s betreffende een taxatierapport en een bouwtechnisch rapport (producties 6 en 7 bij conclusie van antwoord). Daarnaast ziet de jurisprudentie waaraan Eiser refereert volgens Gedaagde op andere feitencomplexen dan in deze zaak aan de orde zijn. Verder blijkt uit de afwijzing van HQ Hypotheken dat het onwaarschijnlijk is dat de aanvraag van Gedaagde elders wel zou zijn geslaagd.
Nu Gedaagde de koopovereenkomst heeft ontbonden doordat zij een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, kan de overeenkomst door Eiser niet meer worden ontbonden. Zij is dan ook geen contractuele boete verschuldigd aan Eiser, aldus nog steeds Gedaagde.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat in art. 16.3 van de koopovereenkomst, hiervoor geciteerd onder 2.2., staat vermeld dat het inroepen van ontbinding "goed gedocumenteerd" dient te geschieden. Overeenkomstig art. 16 van Pro de toelichting, hiervoor geciteerd onder 2.3., gaat het erom "dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan". De koper dient dan ook als hij de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, in ieder geval "afschriften van de afwijzingen" met het bericht van ontbinding mee te sturen. "Of hij daarmee kan volstaan, zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing."
4.4. Vast staat dat Gedaagde binnen de termijn – die per 15 september 2010 verstreek, althans in ieder geval na de ingebrekestelling bij de hiervoor onder 2.8. geciteerde brief, die per 15 oktober 2010 verstreek – slechts één afwijzing – van HQ Hypotheken – aan Eiser dan wel de makelaar heeft overgelegd. Uit art. 16 van Pro de toelichting volgt echter dat Gedaagde meer dan één afwijzing aan Eiser diende te versturen. Gedaagde heeft weliswaar op 28 november 2010 een tweede afwijzing – van de ING – aan Eiser verzonden, maar deze afwijzing is niet binnen de gestelde termijn overgelegd. Bovendien is de rechtbank, met Eiser, van oordeel dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet is vast te stellen of deze afwijzing betrekking heeft op de koopovereenkomst waarvan in deze zaak sprake is, nu deze slaat op een aanvraag van 4 augustus 2010 terwijl de overeenkomst pas op 25 augustus 2010 tot stand is gekomen. Dat Gedaagde, zoals zij stelt, tevens financieringsaanvragen heeft gedaan bij de Friesland Bank N.V. en De Hypotheker, welke aanvragen zijn afgewezen, doet hier ook niet aan af, nu ook deze afwijzingen, welke dateren van februari 2011, niet binnen de termijn zijn overgelegd. Voorst is Gedaagde niet ingegaan op het voorstel van Eiser om een onderzoek te laten verrichten door een tussenpersoon met betrekking tot de haalbaarheid van de betreffende geldlening. Indien Gedaagde het niet eens was met de voorgestelde tussenpersoon, had zij eventueel een andere persoon voor kunnen stellen. Dit heeft zij echter nagelaten. De rechtbank is derhalve van oordeel dat Gedaagde onvoldoende blijk heeft gegeven van haar inspanningen om een financiering te krijgen.
4.5. Los van het vorenstaande voldoet de betreffende afwijzing van HQ Hypotheken ook niet aan de vereisten die worden gesteld aan de inhoud daarvan. Een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag om een lening wordt afgewezen kan niet worden aangemerkt als een voldoende documentatie in de zin van art. 16.3 van de koopovereenkomst. Van die documentatie behoort ten minste een kopie van de aanvraag deel uit te maken om te kunnen beoordelen of een reële aanvraag is ingediend. Het gaat er immers om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. De inhoud van de te laat overgelegde afwijzingen wordt op dezelfde gronden als onvoldoende aangemerkt, nu ook deze afwijzingen slechts bestaan uit een enkele korte brief van de bank waarin de aanvraag voor een lening wordt afgewezen (vgl. het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 26 oktober 2010, LJN BO2040). Dat het feitencomplex waarop dit arrest is gebaseerd op bepaalde punten afwijkt van deze zaak, doet niet af aan het oordeel van het hof met betrekking tot de eisen die aan de documentatie zijn te stellen.
4.6. Nu uit het voorgaande blijkt dat de door Gedaagde overgelegde stukken niet voldoen aan de vereisten, is de rechtbank van oordeel dat Gedaagde zich niet op goede gronden op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de woning heeft beroepen. Dat zij er geen belang bij had dat de koop geen doorgang kon vinden, doet hier niet aan af. Ook de omstandigheid dat Gedaagde wellicht, als ze zich tot het uiterste had ingespannen, geen financiering had kunnen krijgen, kan Gedaagde niet baten, omdat het financieringsvoorbehoud in het algemeen juist om die reden in koopovereenkomsten van onroerende zaken wordt opgenomen, ter bescherming van de koper. Dat Gedaagde bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud onvoldoende documentatie heeft overgelegd om de overeenkomst succesvol te kunnen ontbinden, is in dat verband een omstandigheid die voor haar rekening komt.
4.7. Nu Gedaagde de overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, is een beroep op ontbinding aan de kant van Eiser thans mogelijk. De rechtbank overweegt dat de brief van de makelaar van 5 oktober 2010, hiervoor geciteerd onder 2.8., dient te worden aangemerkt als een ingebrekestelling. Er is immers (conform art. 10 van Pro de koopovereenkomst jo. art. 6:82 Burgerlijk Pro Wetboek) een termijn van acht dagen gesteld om alsnog aan art. 16 van Pro de koopovereenkomst te voldoen. Omdat Gedaagde, ook na laatstgenoemde termijn, heeft nagelaten om hieraan gehoor te geven, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en ten aanzien daarvan in verzuim komen te verkeren. Gedaagde is derhalve op grond van art. 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst in beginsel de contractuele boete van € 12.400,00 aan Eiser verschuldigd.
matiging van de boete:
4.8. Eiser stelt dat matiging van de contractuele boete niet aan de orde is, omdat het boetebeding geldt. Het is volgens hem irrelevant voor toewijzing van de boete of er schade was en hoe hoog die was.
4.9. Gedaagde voert aan dat de boete gematigd moet worden, omdat het bedrag disproportioneel is. Volgens haar is de feitelijke schade op geen enkele wijze aangetoond.
4.10. De rechtbank stelt voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te hanteren. Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, NJ 2007, 262).
4.11. Het betreffende boetebeding is een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren. Het beding is bovendien helder geformuleerd. De feitelijke schade is weliswaar niet aangetoond, maar daar staat tegenover dat een verkoper door toerekenbare tekortkoming van een koper met aanzienlijke ongemakken en onzekerheden kan worden geconfronteerd. Gelet op deze omstandigheden leidt het onverkort toepassen van het boetebeding naar het oordeel van de rechtbank niet tot een onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank ziet dan ook geen reden de boete te matigen. De vordering van Eiser om Gedaagde te veroordelen tot betaling van de boete van € 12.400,00 is derhalve toewijsbaar.
Aangezien Gedaagde geen verweer heeft gevoerd met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente over de boete, zal deze worden toegewezen vanaf 1 december 2010 tot de dag der algehele voldoening van de boete.
4.12. Gedaagde zal als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eiser worden vastgesteld op:
- dagvaardingskosten EUR 76,31
- vast recht EUR 71,00
- salaris voor de advocaat EUR 904,00 (2 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.051,31
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt Gedaagde om aan Eiser te betalen, een bedrag van EUR 12.400,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.2. veroordeelt Gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van Eiser tot op heden vastgesteld op EUR 1.051,31;
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.E. Geerlings en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.?