Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
procedurenummer: AWB 12/294
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2012 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
[eiseres],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde [gemachtigde eiseres],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde verweerder].
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 13.728.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) 2011 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2011, verzonden op 19 december 2011 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 27 januari 2012, ontvangen bij de rechtbank op 31 januari 2012, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2012 te Leeuwarden.
Eiseres is daar verschenen bij haar gemachtigde. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [bijstand]. Zoals ter zitting door de rechtbank met partijen is afgestemd, heeft eiseres na afloop van de mondelinge behandeling van de zaak, alsnog de stukken overgelegd, waaruit blijkt dat degene die de reeds overgelegde volmacht heeft verleend, daartoe bevoegd was. Verweerder heeft met instemming van partijen na afloop van de mondelinge behandeling van de zaak alsnog een kopie van de akte van levering van [datum] 2008 overgelegd.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1.1 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een viersterren hotelaccomodatie met onder meer een restaurant en vergaderzalen gebouwd in 2010.
1.2 De grond, waarop het hotel werd gebouwd, is bij akte van levering van [datum] 2008 geleverd. Het totale perceel beslaat 24.371 m². De koopsom voor de grond bedroeg € 1.657.228. Dit bedrag is door middel van deelbetalingen voldaan. De eerste factuur (25% van voornoemd bedrag) is gedateerd op 8 februari 2008.
1.3 De onroerende zaak is in juli 2010 in gebruik genomen. De (af)bouw van het hotel was op dat moment nog niet voltooid. Op 1 januari 2011 is dit, met uitzondering van de ontspanningsruimte, wel het geval.
1.4 Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat de verzekerde waarde van de onroerende zaak € 13.000.000 bedraagt.
Geschil
2.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.2 Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde volgens de dekkingswaardemethode van € 3.476.000 en volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 6.872.650. Ter zitting heeft eiseres verklaard geen afzonderlijke grieven te hebben tegen de aanslag OZB.
2.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde. Hij overlegt een taxatie volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, resulterend in een waarde van € 13.943.000 en een taxatie van de waarde in het economisch verkeer volgens de huurwaardekapitalisatiemethode van € 9.349.000.
2.4 Tussen partijen is niet in geschil dat de onder het procesverloop vermelde beschikking WOZ aan eiseres is gegeven en de aanslag OZB aan eiseres is opgelegd. Met de door verweerder gehanteerde, onjuiste tenaamstelling '[tenaamstelling]', is voor partijen voldoende duidelijk dat dit eiseres betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding dit standpunt niet te volgen.
2.5 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
3.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde, dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak; en b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
3.2 Naar volgt uit de van hen afkomstige stukken zijn beide partijen van mening dat in het onderhavige geval de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer, zodat de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Desgevraagd hebben partijen dit ter zitting bevestigd.
3.3 Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ wordt, in het geval een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Niet in geschil is dat de (af)bouw van het onderhavige object in de loop van 2010 (met uitzondering van de ontspanningsruimte) is voltooid. De waarde van het object dient derhalve bepaald te worden naar de staat van de onroerende zaak op de toestandsdatum 1 januari 2011. De rechtbank constateert echter dat verweerder in geen van de van hem afkomstige stukken heeft vermeld dat hij is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2011. Ofschoon het vermelden van de toestandsdatum niet onder de verplicht op de waardebeschikking te vermelden gegevens valt (zie Hoge Raad 5 februari 2010, 09/00674, LJN: BL1947), is de rechtbank van oordeel dat indien de waarde is vastgesteld naar de toestand aan het begin van het belastingtijdvak, het niet vermelden van die toestandsdatum in de beschikking, noch in de uitspraak op het bezwaar, noch in het taxatierapport en evenmin in het verweerschrift in strijd komt met het motiveringsbeginsel als neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank verbindt hieraan de conclusie dat het beroep gegrond dient te worden verklaard, wegens het ontbreken van een deugdelijke motivering. De rechtbank zal evenwel overgaan tot een inhoudelijke beoordeling, waarbij dient te worden beoordeeld of de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven.
3.4 Op verweerder rust – bij betwisting – de last om aannemelijk te maken dat de beschikte en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [taxateur] op 16 mei 2012 opgemaakt taxatierapport. Met dit taxatierapport is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder in beginsel vrij staat om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van onderhavig object door bijvoorbeeld gebruik te maken van een taxatiewijzer of anderszins gestandaardiseerde (ken)getallen. Dit laat echter onverlet dat verweerder wel voldoende inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de gekozen methodiek tot stand is gekomen en welke gegevens daarbij zijn gebruikt. Verweerder is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Zo heeft verweerder de bouwkosten vastgesteld op € 1.175 per m². Verweerder heeft ter zitting verklaard dat genoemd bedrag afgeleid is uit kengetallen afkomstig uit de "Archidat bouwkosten". Desgevraagd heeft verweerder echter niet kunnen aangeven op welke wijze deze kengetallen tot stand zijn gekomen en evenmin heeft verweerder voldoende inzichtelijk kunnen maken uit welke componenten de kengetallen zijn samengesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde bouwkosten aansluiting gezocht bij de bouwkosten van een hotel dat in 2010 in Voorst is gebouwd en waarbij de bouwkosten € 1.200 per m² zouden hebben bedragen. Verweerder maakt echter niet inzichtelijk of en waarom deze bouwkosten een voldoende vergelijking vormen voor de bouwkosten van het onderhavige hotel. Verweerder heeft eiseres niet verzocht om informatie teneinde inzicht te verkrijgen in de werkelijke bouwkosten van eiseres. Ten aanzien van de in de berekening (Taxatieformulier GVW niet-woningen) gehanteerde grondprijs heeft verweerder gebruik gemaakt van de onder 1.2 genoemde koopsom. Nu de eerste factuur dateert van 8 februari 2008 overweegt de rechtbank dat de koopovereenkomst waarbij deze koopsom werd vastgesteld op een daarvoor gelegen moment, dus bijna twee jaar voor de waardepeildatum, tot stand moet zijn gekomen. Verweerder heeft echter geen enkele informatie verschaft ten aanzien van het antwoord op de vraag of deze koopsom een goed uitgangspunt kan vormen voor de grondprijs op de waardepeildatum. De enkele stelling ter zitting dat de gehanteerde grondprijs van € 68 per m² een nette prijs is, is daartoe onvoldoende. Anders dan verweerder stelt, maakt een investering in de infrastructuur geen onderdeel uit van de in aanmerking te nemen gronduitgifteprijs. Het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, leidt tot de conclusie dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit brengt mee dat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand kunnen blijven.
3.5 Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft ten aanzien de door haar gehanteerde grondprijs van € 40 per m² geen enkele onderbouwing gegeven en heeft evenmin de bouwkosten gestaafd met gegevens die zien op de werkelijke bouwkosten van onderhavig hotel. Een functionele veroudering van 30% voor een hotel dat op de waardepeildatum nog niet in gebruik is genomen acht de rechtbank niet aannemelijk.
3.6 Nu beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank, met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden waaronder de verzekerde waarde (zie 1.4), zelf de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs bepalen op € 13.000.000.
3.7 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 13.000.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 13.000.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 302 vergoedt.
Aldus gegeven door mr. A.F. Germs-de Goede, mr. M. van den Bosch en mr. G.B.A. Brummer, rechters, in tegenwoordigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2012.
w.g. H.J. Haanstra
w.g. A.F. Germs-de Goede
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.