ECLI:NL:RBLIM:2013:7438

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht / Kantonrechter

Zaaknummer: 511331 CV EXPL 13-544

typ: RK

Vonnis van

in de zaak van

woningstichting vaals,

gevestigd en kantoorhoudend te Vaals,

eisende partij,

verder te noemen: de Woningstichting,

gemachtigden: M.M.J. Haenen en J.M.H.C. Haenen, deurwaarders te Maastricht

tegen

1.[gedaagde 1],

2.[gedaagde 2]

beiden wonend te [adres 1],

gedaagde partij,

verder gezamenlijk ook te noemen: gedaagden,

gemachtigde: mr. R.C.C.M. Nadaud, advocaat te Vaals.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Door partijen zijn achtereenvolgens de navolgende processtukken ingediend:

-exploot van dagvaarding d.d. 25 januari 2013 met producties;

-conclusie van antwoord;

-conclusie van repliek - tevens akte vermindering van eis - met producties;

-conclusie van dupliek.

Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader op vandaag gesteld is.

MOTIVERING

a.
de vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast:

-gedaagden hebben vanaf 23 juni 2005 de woning met aanhorigheden staande en gelegen te [adres 2] van de Woningstichting gehuurd tegen een huurprijs van laatstelijk € 591,11 per maand;

-bij vonnis van 29 augustus 2012 van de Rechtbank Maastricht, Sector Kanton, locatie Maastricht, met registratienummer 472868 CV EXPL 12-1875 is de huurovereenkomst ontbonden wegens een in de woning op 12 maart 2012 aangetroffen hennepplantage en zijn gedaagden onder meer veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 591,11 per maand voor iedere ingegane maand dat zij na ontbinding van de huurovereenkomst in de woning zouden verblijven.

b. de vordering(en)

Bij voormeld exploot van dagvaarding vordert de Woningstichting de hoofdelijke veroordeling van gedaagden - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een bedrag van € 20.568,04, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.436,28 vanaf

25 januari 2013 tot aan de dag van voldoening en onder verwijzing van gedaagden in de proceskosten.

De vordering is als volgt opgebouwd:

€ 2.436,28 tot 6 september 2012 onbetaald gelaten huur

€ 16.950,10 herstel-, schoonmaak- en afvoerkosten aan/van het gehuurde

€ 1.181,66 vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke kosten.

Bij repliek heeft de Woningstichting haar vordering ten aanzien van de herstel-, schoonmaak- en afvoerkosten verminderd met een bedrag van € 474,59 (derhalve tot

€ 16.475,51).

c. het geschil

Ter onderbouwing van de tot 6 september 2012 bestaande huurachterstand van € 2.436,28 verwijst de Woningstichting naar productie 3 bij exploot, zijnde een specificatie van de huurachterstand. De Woningstichting ontving de sleutels van het gehuurde op 5 september 2012, toen die ten kantore van de Woningstichting in de brievenbus waren gedeponeerd.

De opzichter van de Woningstichting heeft vervolgens op 5 september 2012 een opname in de woning uitgevoerd, waarbij hij concludeerde dat de woning vanaf de startdatum van de huurovereenkomst in het geheel niet onderhouden en gepoetst was. Ten aanzien van de herstel-, schoonmaak- en afvoerkosten voert de Woningstichting - samengevat - aan dat gedaagden de woning en de bijbehorende tuin in een verwaarloosde, vervuilde en vernielde toestand achtergelaten hebben, waardoor zij zich genoodzaakt zag de nodige herstel-, schoonmaak en afvoerwerkzaamheden uit te (laten) voeren om de woning weer “op het peil van” 23 juni 2005 te krijgen. Ter adstructie van die stellingen verwijst zij naar gefotokopieerde foto’s die - volgens haar - van de betreffende woning zijn gemaakt op 5 september 2012 en die zij zowel bij exploot als bij repliek in het geding gebracht heeft.

Gedaagden hebben nagelaten met de opzichter althans met de Woningstichting contact op te nemen in verband met een (eind-)opname van het gehuurde.

Bij aanvang van de huur d.d. 23 juni 2005 hebben gedaagden een “inventarisatielijst” ontvangen (productie 2 bij repliek), die op die datum door gedaagde sub 1 is ondertekend. De woning bevond zich op 5 september 2012 duidelijk in een andere staat van onderhoud dan op het moment van oplevering in 2005.

De volgens de Woningstichting noodzakelijke werkzaamheden die voor rekening van gedaagden dienen te blijven, bestaan uit;

schilderwerkzaamheden die zij door schildersbedrijf Storms B.V. te Kerkrade heeft laten uitvoeren voor een bedrag van
€ 7.130,90inclusief btw (productie 4 bij exploot);

loodgieterwerkzaamheden die zij door Installatiebedrijf Caris & Reiner B.V. te Sittard heeft laten uitvoeren voor een bedrag van
€ 1.218,31inclusief btw; orspronkelijk vorderde de woningstichting ten aanzien van deze post € 1.692,20, maar zij verminderde haar eis bij repliek dienaangaande met € 474,59 (productie 5 bij exploot);

sloopwerkzaamheden die zij door Flamm Renovatie & Milieutechniek B.V. te Simpelveld heeft laten uitvoeren voor een bedrag van
€ 2.656,08inclusief btw (productie 6 bij exploot);

groenwerkzaamheden en deels sloopwerkzaamheden aan de tuin die de Woningstichting deels zelf uitgevoerd heeft in de periode vanaf 10 september 2012 tot en met 22 oktober 2012 voor een bedrag van
€ 1.027,57(productie 7 bij epxloot);

heraansluitingkosten van de elektra- en gasinstallatie op 8 oktober 2012 door Enexis ten bedrage van
€ 92,04(productie 8 bij exploot);

stucwerkzaamheden die zij door Stukadoorsbedrijf M. Craenen B.V. te Wessem heeft laten uitvoeren voor een bedrag van
€ 3.625,20inclusief btw (productie 9 bij exploot)

timmerwerkzaamheden die zij door Aannemersbedrijf Smeets Vastgoedservice B.V. heeft laten uitvoeren voor een bedrag van
€ 725,41inclusief btw (productie 10 bij exploot).

De werkzaamheden die door schildersbedrijf Storms (1) werden uitgevoerd, bestonden voornamelijk uit het schilderen van alle plafonds, het schoonmaken van alle radiatoren, het verwijderen van folie op alle ruiten, het schoonmaken en gronden van de trappen en plinten, het schilderen van de binnendeuren en stalen kozijnen, schilderen van plafond en wanden badkamer, het schilderen van de betimmering van de dakramen, het schilderen van het voordeurkozijn en het schilderen van de wanden van de bergkast op de begane grond.

In de kosten van de loodgieter (2) zijn begrepen de twee toiletpotten inclusief zittingen (het reinigen van de oude toiletpotten zou volgens de Woningstichting veel duurder geweest zijn), aansluitmateriaal, glijstang, douchekop, planchet en spiegel alsmede de verloonde arbeidsuren.

De kosten van de heraansluiting dienen voor rekening van gedaagden te komen omdat Enexis de elektriciteitsvoorziening had afgesloten vanwege de aangetroffen hennepplantage.

Alle wanden van de vertrekken op de begane grond waren van sierpleister voorzien en de muren van de slaapkamers van structuurverf. Deze wanden moesten hersteld worden om de woning voor de nieuwe bewoner behangklaar te kunnen opleveren.

Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig ingegaan zal worden.

d. de beoordeling

Volgens gedaagden hebben zij de woning op of omstreeks 15 augustus 2012 verlaten en ontruimd en hebben zij de sleutels reeds op die dag bij de Woningstichting afgeleverd. Gedaagden erkennen dat zij de huur tot 1 september 2012 verschuldigd zijn en dat de huurachterstand tot die datum
€ 2.337,76bedroeg, zodat dit deel van de vordering hoe dan ook voor toewijzing in aanmerking komt.

Uit productie 3 bij exploot valt af te leiden dat de achterstallige huur tot 1 september 2012 ook volgens de berekening van de Woningstichting € 2.337,76 bedraagt. Het verschil met het thans gevorderde bedrag van € 2.436,28, te weten € 98,52, wordt verklaard door het feit dat de Woningstichting thans als “huurachterstand” ook de periode 1 tot en met 5 september 2012 in de opstelling betrekt.

Nu echter bij voormeld vonnis van 29 augustus 2012 reeds beslist is over de periode na de ontbinding (er werd immers een gebruiksvergoeding toegewezen voor de periode vanaf de ontbinding tot aan de daadwerkelijke ontruiming) zal dit deel van de vordering afgewezen worden. De vraag wanneer gedaagden precies het gehuurde ontruimd hebben, zal dan ook eerst in een eventueel executiegeschil omtrent het vonnis van 29 augustus 2012 beantwoording behoeven.

Ten aanzien van de herstel-, schoonmaak- en afvoerkosten wordt als volgt overwogen.

De door gedaagde sub 1 ondertekende “inventarisatielijst” (productie 2 bij repliek) geeft een opsomming van hetgeen zich in het gehuurde bevond en een beschrijving van de inventaris op 23 juni 2005. Tevens beschrijft de lijst de kwaliteit van een aantal items (door aangekruiste hokjes “goed” dan wel “matig”), zoals onder meer de toiletpot, het metselwerk van de gevels, het voegwerk en materiaal van de kozijnen en deuren. Ten aanzien van die items wordt de kwaliteit steeds als “goed” bestempeld, terwijl gedaagde sub 1 blijkens die productie zich akkoord verklaard heeft met de algemene opmerking dat de woning “in orde” is. In die zin is de “inventarisatielijst” als een “beschrijving van het verhuurde” als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW aan te merken en waren gedaagden gehouden het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren. Het behoorde dan ook tot de verantwoordelijkheid van gedaagden om daartoe de nodige afspraken te maken met de Woningstichting, doch gesteld noch gebleken is dat zij ook maar enige actie in die richting hebben ondernomen. In plaats daarvan hebben zij - naar eigen zeggen op 15 augustus 2012 en dus reeds vóór het vonnis van 29 augustus 2012 - de sleutels bij de Woningstichting ingeleverd om vervolgens niets meer van zich te laten horen. Het verweer van gedaagden, inhoudend dat de Woningstichting hen niet in de gelegenheid gesteld heeft om het gehuurde correct op te leveren en eventuele mankementen te herstellen, kan dan ook geenszins slagen: gedaagden hadden zelf het nodige initiatief moeten nemen doch zij hebben dit nagelaten. Dit laatste dient hoe dan ook voor hun eigen rekening te blijven. Van de Woningstichting kon bezwaarlijk verwacht worden dat zij het (laten) opknappen van de woning langer zou uitstellen.

Gelet op de in het geding gebrachte beelden van het gehuurde op de datum 5 september 2012 kan niet worden volgehouden dat het gehuurde zich in dezelfde staat (goed/in orde) bevond als waarin dit volgens de beschrijving aanvaard was. De grote hoeveelheden afval (deels afkomstig van de hennepplantage) en de zeer vuile en onderkomen staat van de woning

- zoals die op de foto’s te zien zijn - maken die stelling van gedaagden volstrekt ongeloofwaardig (nog daargelaten dat uit de foto’s blijkt dat gedaagden de woning wellicht verlaten, maar zeker niet
ontruimdhadden). Het verweer van gedaagden dat de door de Woningstichting in het geding gebrachte foto’s niet de toestand van de woning weergeven toen gedaagden die verlaten hadden, is pas bij dupliek naar voren gebracht en derhalve te laat, zodat dit verweer gepasseerd wordt. Bovendien voeren gedaagden geen feiten en omstandigheden aan die - mist bewezen - aannemelijk maken dat derden verantwoordelijk te houden zijn (of de Woningstichting dit is) voor een verandering in de staat tussen een onbekend moment in augustus 2012 en 5 september 2012.

Het bovenstaande betekent echter niet zonder meer dat alle door de Woningstichting in dit kader gevorderde vergoedingen geheel voor toewijzing in aanmerking komen, nu zij niet ten aanzien van alle afzonderlijke onderdelen (werkzaamheden) inzichtelijk gemaakt heeft dat die noodzakelijk waren om de woning in dezelfde staat als bij aanvang van de huur op te leveren.

Ten aanzien van de door schildersbedrijf Storms B.V uitgevoerde werkzaamheden is de kantonrechter van oordeel dat uit de overgelegde foto’s - en bij gebreke van een specifieke betwisting van de zijde van gedaagden - de noodzaak van een aantal van de genoemde werkzaamheden valt af te leiden (het schoonmaken van de radiatoren, het verwijderen van folie op de ruiten, het schoonmaken en gronden van de trappen en plinten, het schilderen van de binnendeuren en stalen kozijnen, het schilderen van het voordeurkozijn en het schilderen van de wanden van de bergkast op de begane grond), doch niet van de overige werkzaamheden. Nu de Woningstichting niet voorrekent welk deel van de door het schildersbedrijf in rekening gebrachte kosten betrekking heeft op welke werkzaamheden, en dit evenmin ondubbelzinnig uit de stukken op te maken valt, zal het toe te wijzen deel van deze post naar billijkheid geschat worden, en wel op
€ 3.000,00.

Ten aanzien van de door de loodgieter in rekening gebrachte kosten merkt de kantonrechter op dat op de ingebrachte foto’s slechts één toiletpot te zien is, terwijl er blijkens de factuur (“bijlage III” bij repliek) twee toiletpotten zijn vervangen. Wel blijkt uit de foto genoegzaam dat die toiletpot dermate vervuild was, dat de stelling van de Woningstichting dat het goedkoper was om hem te vervangen dan te reinigen, door de kantonrechter gevolgd wordt (die stelling was ook niet betwist door gedaagden). Ook voor deze post geldt dat niet op te maken valt welk deel betrekking heeft op de toe te wijzen vervanging van één toiletpot, zodat de redelijk te achten vergoeding voor vervanging op
€ 500,00geschat wordt.

Met betrekking tot de door Flamm Renovatie & Milieutechniek B.V. uitgevoerde sloopwerkzaamheden heeft de Woningstichting (zo begrijpt de kantonrechter de laatste twee alinea’s van de derde pagina van de repliek althans) gesteld dat de keukenkastjes en het aanrecht met onderkasten vernield en niet meer te repareren of schoon te maken waren en dat de vloertegels door gedaagden bij aanvang van de huurovereenkomst overgenomen zijn van de vorige huurder. Uit de foto’s is echter slechts op te maken dat de lade van één keukenkastje niet meer aanwezig is, terwijl de stelling aangaande de overname van de vloertegels op zichzelf niets zegt over de noodzaak om ze weg te halen: sterker nog, het is juist een indicatie dat die tegels bij aanvang ook in de woning aanwezig waren (conform de “inventarisatielijst”). Dit onderdeel van de vordering is door de Woningstichting dan ook onvoldoende toegelicht en komt niet voor toewijzing in aanmerking.

De groen/sloopwerkzaamheden die de Woningstichting zelf uitgevoerd heeft, hadden volgens haar betrekking op het opschonen en snoeien van struiken en bomen en waren nodig omdat gedaagden gedurende jaren niets aan onderhoud van de tuin en voortuin hadden gedaan. Uit de overgelegde foto’s blijkt op zichzelf wel dat sprake was van een verwilderde tuin, hetgeen door gedaagden eerst bij dupliek - en derhalve te laat - betwist is. Gelet op het gemotiveerde verweer dat gedaagden ten aanzien van productie 7 wel reeds bij antwoord naar voren gebracht hadden, had het op de weg van de Woningstichting gelegen om die productie specifieker toe te lichten dan zij bij repliek gedaan heeft. Die productie bevat immers slechts een aantal in rekening gebrachte uren met steeds de nietszeggende omschrijving “terreinen”. Nu desondanks onvoldoende - althans te laat - weersproken is dat gedaagden de tuin hebben laten verwilderen en dat de Woningstichting daardoor genoodzaakt was die op te laten knappen, zal naar schatting en in redelijkheid een bedrag van
€ 400,00op dit onderdeel toegewezen kunnen worden.

Het met de factuur van Enexis gemoeide bedrag is toewijsbaar voor het deel dat ziet op de heraansluiting van de elektriciteit, derhalve
€ 46,02, nu de Woningstichting onweersproken gesteld heeft dat Enexis gedaagden van de elektriciteitsvoorziening afgesloten heeft vanwege de aangetroffen hennepplantage (en dit derhalve een omstandigheid is die voor rekening van gedaagden dient te blijven). Het verweer van gedaagden onder punt 24 bij dupliek, inhoudend dat de heraansluiting “hetzelfde bedrag is ongeacht de oorzaak van de afsluiting”, raakt kant noch wal: zonder de afsluiting zou een heraansluiting niet nodig geweest zijn. Ten aanzien van de heraansluiting van het gas heeft de Woningstichting echter verzuimd om te stellen dat ook die afsluiting haar oorzaak vond in handelen of nalaten van gedaagden, zodat dit deel van de vordering zonder nadere toelichting - die de Woningstichting niet geeft - niet toewijsbaar is.

Uit de in het geding gebrachte foto’s valt niet op te maken dat het nodig was om de wanden van de vertrekken op de begane grond van nieuw stucwerk te voorzien. Gelet op de gemotiveerde betwisting van gedaagden bij antwoord had het op de weg van de Woningstichting gelegen om haar stellingen dienaangaande bij repliek nader te onderbouwen, doch zij heeft dit nagelaten. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve afgewezen worden.

Volgens de Woningstichting is de factuur van Smeets Vastgoedservice B.V. onder meer opgebouwd uit arbeidsuren/loon voor het vervangen van het aanrecht, het vervangen van sloten en het vervangen van de betimmering van veluxramen, waarbij zij verwijst naar de overgelegde foto’s. Uit de in het geding gebrachte foto’s valt echter niet op te maken dat genoemde items aan vervanging toe waren: de foto van de aanrecht en de foto’s van de ramen zijn veel te onduidelijk om die conclusie te kunnen trekken, terwijl geen enkele foto van de sloten in het geding gebracht is en ook anderszins niet onderbouwd is waarom die items aan vervanging toe waren. Ook deze post komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

Gelet op het bovenstaande komt van de gevorderde hoofdsom(men) een bedrag van

€ 2.337,76 voor toewijzing in aanmerking als achterstallige huur en een bedrag van

€ 3.946,02 aan herstel-, schoonmaak- en afvoerkosten - in totaal derhalve
€ 6.283,78, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2013 over de huurachterstand tot aan de dag van voldoening.

De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar, gelet op de naar aard en inhoud onweersproken zogenoemde “veertien dagen- aanmaning” als bedoeld in artikel 6:96 lid 5 BW, waarnaar de Woningstichting in dit kader verwijst (productie 11 bij exploot), doch slechts over het toe te wijzen bedrag en conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, in casu derhalve € 375,00 + € 250,00 + € 64,19 =

€ 689,19.

Gedaagden zullen als de deels in het ongelijk gestelde partijen - en tevens omdat zij de Woningstichting genoodzaakt hebben hen in rechte te betrekken - veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de Woningstichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.492,08, bestaande uit € 500,00 aan salaris gemachtigde, € 896,00 aan griffierecht en € 96,08 aan explootkosten.

BESLISSING

Veroordeelt gedaagden hoofdelijk om tegen bewijs van kwijting aan de Woningstichting een bedrag van € 6.972,97 (€ 6.283,78 + € 689,19) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2013 over € 2.337,76 tot aan de dag van voldoening

Veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de woningstichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.492,08.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.