Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht / Kantonrechter
Zaaknummer 509692 CV EXPL 13-357
typ: AodK
Vonnis van 23 oktober 2013
in de zaak
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd en kantoorhoudend te Valkenburg aan de Geul,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonen Zuid,
gemachtigde: mr. A.N.A.G. Boer, advocaat te Klimmen, gemeente Voerendaal
tegen
[gedaagde],
wonend aan de [adres],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp, advocaat te Valkenburg aan de Geul
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:
-exploot van dagvaarding d.d. 15 januari 2013 met producties;
- conclusie van antwoord d.d. 20 maart 2013 met producties;
- conclusie van repliek d.d. 12 juni 2013 met producties;
- conclusie van dupliek d.d. 7 augustus 2013.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader op vandaag vastgesteld is.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans niet gemotiveerd weersproken staat tussen partijen – voor zover in dezen van belang – het volgende vast.
2.2.
[gedaagde] huurt vanaf 1 november 1992 van Wonen Zuid de woning gelegen aan de [adres]. De huidige huurprijs bedraagt € 406,81 per maand.
2.3.
Op 8 april 2012 zijn leden van de Basiseenheid Heuvelland van de Politie Limburg Zuid binnengetreden in de woning van [gedaagde]. In een van de slaapkamers op de eerste verdieping alsmede in de kelder van de woning zijn twee hennepplantages aangetroffen die niet in werking waren.
In de slaapkamer stonden twaalf grote potten gevuld met zwarte teelaarde en witte plastic korrels, twee assimilatielampen, een koolstoffilter en een afzuiginstallatie. In de kelder zijn twaalf grote potten gevuld met zwarte teelaarde en witte plastic korrels, twee assimilatie lampen, een koolstoffilter en een afzuiginstallatie aangetroffen.
Er zijn zaken in beslag genomen.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert dat de kantonrechter – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen:
- tot ontruiming van de tot dusver gehuurde woonruimte binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met machtiging van Wonen Zuid om dit zelf te bewerkstelligen indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke blijft;
- tot betaling van € 406,81 per maand, te vermeerderen met de overeengekomen huurverhoging, zulks tot de dag van ontruiming dan wel de datum dat Wonen Zuid zelf de woning op kosten van [gedaagde] ontruimd heeft en de woning opnieuw verhuurd heeft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigheid;
- tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente bij niet-betaling binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
3.2.
Aan deze vordering legt Wonen Zuid ten grondslag dat [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. [gedaagde] heeft namelijk twee hoofdverplichtingen geschonden: 1) hij heeft het gehuurde gebruikt in strijd met de overeengekomen (strikte) woonbestemming en 2) hij heeft zich niet gedragen als een goed huurder door het aan de dag gelegde voornemen tot het exploiteren van een hennepplantage, aan welke exploitatie voor Wonen Zuid een reeks (ernstige) bezwaren verbonden is.
3.3.
[gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd, waarop hieronder – voor zover
nodig – nader zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat in de onderhavige woning op 8 april 2012 twee – niet in werking zijnde – hennepplantages aangetroffen zijn. [gedaagde] heeft dienaangaande bij antwoord erkend "dat in zijn woning op 8 april 2012 op twee plaatsen in de woning attributen van een hennepplantage zijn aangetroffen", terwijl hij daarnaast de "kennisgeving van inbeslagneming" gedateerd 12 april 2012 (productie 3 bij exploot) als juist erkend heeft en het gestelde in het terzake op 22 mei 2012 (productie 2 bij exploot) opgemaakte mutatie-rapport niet weersproken heeft. Bij dupliek heeft hij weliswaar uitdrukkelijk weersproken dat "hetgeen is aangetroffen op 8 april 2012 in alle ruimtes een hennepplantage betrof of een ontmantelde", maar dat is in het licht van hetgeen hij bij antwoord al onderschreven had en de hiervoor bedoelde producties weinig geloofwaardig.
4.2.
Partijen twisten over de vragen of op 8 april 2012 tevens een droogkamer in de woning aanwezig was en of de op 23 augustus 2012 in de tuin en in de kelder aangetroffen zaken duiden op een nieuwe hennepplantage dan wel op resten van oude plantages, maar dat is voor de beoordeling van de onderhavige zaak niet van doorslaggevend belang.
Hetgeen op 8 april 2012 aangetroffen is, is op zich reeds voldoende om een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vast te kunnen stellen.
4.3.
[gedaagde] wijst er op dat in de huurovereenkomst geen antidrugsclausule opgenomen is. De huurovereenkomst bevat echter wel diverse andere bepalingen waaraan de huurder zich in dezen niet gehouden heeft. Met name de artikelonderdelen 6.1. en 6.2. zijn duidelijk, maar ook uit artikel 10 lid 1 en 2 had [gedaagde] kunnen afleiden dat Wonen Zuid de aanwezigheid van een hennepplantage in het gehuurde niet zou goedkeuren. Bovendien is zulks in strijd met de wettelijke verplichting van [gedaagde] om zich als een goed huurder te gedragen
(art. 7:213 BW).
4.4.
Op grond van art. 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.5.
[gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Ontbinding van de onderhavige huurovereenkomst op die grond in combinatie met een bevel tot ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] ligt derhalve in de rede. De kantonrechter is het niet met [gedaagde] eens dat het hier gaat om een verzuim van bijzondere aard of geringe betekenis die een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Dat de hennepteelt op dat moment niet gaande was, is daarbij volgens vaste jurisprudentie niet van doorslaggevende betekenis. Voldoende is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat Wonen Zuid en/of derden daarvan nadeel kan/kunnen ondervinden. Verder is ook niet van belang of het gaat om al dan niet bedrijfsmatige teelt van hennep als de schaal van de aangetroffen teeltcapaciteit een bepaalde minimumomvang overschrijdt.
Dat Wonen Zuid pas later tot actie overgegaan is – zoals [gedaagde] stelt – maakt de tekortkoming niet minder en leidt er in dezen ook niet toe dat sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van Wonen Zuid. Uit de stukken is immers gebleken dat Wonen Zuid niet eerder dan in augustus / september 2012 weet gekregen heeft van de hennepplantage(s), dat in oktober 2012 al rechtsmaatregelen aangekondigd zijn en dat vervolgens [gedaagde] nog in de gelegenheid gesteld is zelf de overeenkomst te beëindigen alvorens Wonen Zuid tot dagvaarden overgegaan is.
4.6.
[gedaagde] stelt voorts dat zijn belang bij continuering van de huurovereenkomst zwaarder dient te wegen dan het belang van Wonen Zuid bij ontbinding.
Het belang van Wonen Zuid bij naleving van de bestemming van de woning en bij bescherming van de kwaliteit van de woonomgeving weegt naar het oordeel van de kantonrechter echter zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het kunnen blijven bewonen van de woning. [gedaagde] wijst in dat kader op zijn gezondheidstoestand naar aanleiding van een herseninfarct en stelt dat zijn huidige woning de mogelijkheid biedt om (eventueel) benodigde aanpassingen te realiseren. Behalve dat hij dit niet verder toelicht, stelt hij ook niet dat de woning inmiddels geheel of ten dele aan zijn verder niet gespecificeerde "handicap" aangepast is en dat andere woningen niet evenzeer aangepast zouden kunnen worden, zodat dit verweer verworpen zal worden.
4.7.
Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is, zal de kantonrechter de onderhavige overeenkomst ontbinden en [gedaagde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de gevorderde maandelijkse vergoeding. De ontruimingstermijn zal – in verband met de omstandigheden van het geval – op vier weken gesteld worden.
De door Wonen Zuid gevraagde machtiging om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig zelf af te dwingen, zal afgewezen worden. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (art. 555 e.v. Rv. in verbinding met art. 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Wonen Zuid bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
Ook de vordering strekkend tot doorbetaling van kosten na de ontruiming totdat de woning opnieuw verhuurd wordt, zal afgewezen worden omdat daarvoor (vooralsnog) een rechtsgrond ontbreekt.
[gedaagde] zal – als de in het ongelijk gestelde partij – veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van Wonen Zuid tot op heden begroot worden op € 404,82, waarvan € 92,82 explootkosten, € 112,00 griffierecht en € 200,00 salaris gemachtigde.
4.8.
[gedaagde] pleit er tot slot voor dat de uitspraak niet uitvoerbaar verklaard wordt bij voorraad, omdat volgens hem na de gedwongen ontruiming een onomkeerbare situatie ontstaat. De kantonrechter deelt dit standpunt niet. Het staat [gedaagde] immers vrij om hoger beroep van dit vonnis in te stellen en om in dat kader Wonen Zuid te vragen vrijwillig de executie op te schorten. Zelfs als Wonen Zuid tot dat laatste niet bereid is en [gedaagde] in een eventueel appel alsnog in het gelijk gesteld wordt, kan hij zich tot Wonen Zuid wenden om de gevolgen van de ontruiming ongedaan te maken. Bovendien heeft [gedaagde] nagelaten zijn belang op dit punt te motiveren en te concretiseren, zodat dit niet ingewilligd zal worden.
5.De beslissing
Ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen.
Veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [adres] te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en roerende zaken (voor zover deze zaken niet het eigendom van Wonen Zuid zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen.
Veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid tegen behoorlijk bewijs van kwijting – telkens voor de eerste van de maand – een bedrag te betalen van € 406,81 per maand, zulks vanaf heden totdat [gedaagde] de woning en onroerende aanhorigheden geheel leeg en ontruimd aan Wonen Zuid opgeleverd heeft, dan wel Wonen Zuid de woning en de onroerende aanhorigheden op kosten van [gedaagde] heeft doen ontruimen, waarbij die maandbedragen steeds vermeerderd worden met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid van enige termijn tot de dag van algehele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Wonen Zuid tot op heden begroot op € 404,82.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.