Uitspraak
RECHTBANK limburg
zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 13 / 1245
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 februari 2014 in de zaak tussen
[eiser], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Peel en Maas, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), - voor zover hier van belang - de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als[adres] te [plaats], per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 792.000,= voor het tijdvak 1 januari 2012 tot 1 januari 2013.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 maart 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader bepaald op € 586.000,=.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2014. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Voorts zijn verschenen H.P.G. Mewis, zijnde de heffingsambtenaar, bijgestaan door R.H.M. Duits en P.J. Mulder.
Overwegingen
1.
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning met het bouwjaar 2001. De hoofdbouw van de onroerende zaak heeft een inhoud van 1.070 m³ en bij de onroerende zaak hoort een perceel met een oppervlakte van 5.200 m².
2.
Eiser heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat verweerder de waarde van zijn onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder bij de waardering van zijn onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat zijn woning een bedrijfswoning is. Op het perceel behorende bij eisers onroerende zaak rust vanuit het bestemmingsplan een bestemming met recreatieve doeleinden. Eisers woning mag enkel bewoond worden door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting ter plaatste noodzakelijk is gelet op het feitelijk gebruik van het terrein in overeenstemming met de bestemming. Eisers woning hoort bij de naastgelegen camping “[camping]” zodat de woning enkel bewoond mag worden door een persoon die gelieerd is aan de camping. Eiser is van mening dat dit een waardedrukkende omstandigheid is waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak immers bepaald aan de hand van een vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van woningen, niet zijnde bedrijfswoningen.
Eiser staat voor zijn onroerende zaak een waarde van € 300.000,= voor. Ter zitting heeft eiser toegelicht wel eigenaar te zijn van de onroerende zaak maar nooit een koopsom te hebben voldaan. Eiser heeft de onroerende zaak immers gekocht op basis van een Groninger akte onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling. De bank is nu voornemens de onroerende zaak te veilen, tenzij eiser de koopsom alsnog betaalt. De bank heeft te kennen gegeven akkoord te gaan met een koopsom van € 300.000,=.
3.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de waarde van eisers onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe beroept verweerder zich op een taxatierapport, opgemaakt op 18 oktober 2013 door P.J. Mulder. In dit taxatierapport komt de taxateur tot een waarde van € 624.000,= voor eisers onroerende zaak. Ten aanzien van het feit dat eisers woning een bedrijfswoning is heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat dit geen genot beperkende omstandigheid is waarmee bij de waardering rekening dient te worden gehouden. Verweerder heeft hiertoe allereerst aangevoerd eisers woning te hebben vergeleken met onder andere de objecten [camping] te [plaats] en [adres] te [plaats], welke objecten zijn gelegen tussen stallen van agrarische bedrijven. Zou de ligging van eisers woning al een waardedrukkende omstandigheid zijn, dan is die omstandigheid verdisconteerd in de verkoopprijzen van voornoemde vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder ter zitting toegelicht dat voor zover hem thans bekend in de gemeente tegenwoordig een soepel beleid wordt gevoerd ten aanzien van het bewonen van een bedrijfswoning als burgerwoning, ook al is de woning ingevolge het bestemmingsplan nog steeds een bedrijfswoning.
4.
De rechtbank heeft te beoordelen of verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
5.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
7.
Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet WOZ wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder maakt hiertoe gebruik van een (geautomatiseerd) model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten in verweerders gemeente die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten in met name perceelsgrootte, ligging, inhoud, aard en omvang van de bijgebouwen worden daarbij meegewogen.
8.
Doel en de strekking van de Wet WOZ brengen dus mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend aan de hand van een vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Een gemiddelde prijsontwikkeling van onroerend goed en de waardeontwikkeling ten opzichte van de vorige waardepeildatum zijn dus niet doorslaggevend bij de waardebepaling.
9.
Verweerder heeft de waarde van eisers onroerende zaak bepaald door middel van een vergelijking van 4 verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die rond onderhavige waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaak om ter onderbouwing van de waarde van eisers onroerende zaak te dienen en overweegt daartoe als volgt. Niet in geschil is dat eisers onroerende zaak een bedrijfswoning is. Ook is niet in geschil dat de woning ingevolge het bestemmingsplan enkel bewoond mag worden door personen die gelieerd zijn aan de bij de woning gelegen camping. Een vergelijking van eisers woning met zogenaamde burgerwoningen die door een ieder bewoond mogen worden, acht de rechtbank dan ook niet juist nu niet is gebleken dat verweerder het zal toestaan dat eisers onroerende zaak in strijd met de bestemming zal worden bewoond. Verweerder heeft zijn stelling dat een coulant beleid wordt gevoerd ten aanzien van het bewonen van bedrijfswoningen als burgerwoningen op geen enkele wijze (met stukken) onderbouwd. Nu niet is gebleken dat het schriftelijk vastligt dat verweerder inderdaad een beleid als voornoemd voert, is de rechtbank van oordeel dat dit eisers stelling dat zijn onroerende zaak enkel door aan de camping gelieerde personen mag worden bewoond, versterkt. Ook de in het jaar 2007 gevoerde procedure tussen de buurman van eisers onroerende zaak en het college van B&W van de gemeente [plaats] om handhavend op te treden tegen het in strijd met het bestemmingsplan gebruiken van eisers woning door de toenmalige eigenaren en bewoners van eisers onroerende zaak, geeft geen aanleiding aan te nemen dat verweerder een zodanig beleid voert dat bewoning van eisers onroerende zaak door een ieder is toegestaan. Verweerder heeft in die procedure immers aan de toenmalige eigenaar een last onder dwangsom opgelegd inhoudende de woning weer als bedrijfswoning te gebruiken. Hetzelfde geldt voor eisers onbestreden stelling dat zijn buurman de gemeente Peel en Maas (wederom) onmiddellijk zal verzoeken handhavend op te treden indien eisers woning zal worden gebruikt in strijd met het bestemmingsplan. De rechtbank is gelet op vorenstaande dan ook van oordeel dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak rekening had dienen te houden met de vanuit het bestemmingsplan voortvloeiende beperking van het gebruik van eisers onroerende zaak. De in artikel 17 van Pro de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie, inhoudende dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt kan worden overgedragen, staat er naar het oordeel van de rechtbank immers niet aan in de weg dat bij de waardering van een onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een bestemmingsplan die de kring van gegadigden voor de verkrijging van de onroerende zaak, doordat niet elke potentiële koper de zaak mag bewonen, beperkt. Een bestemmingsplan dat de gebruiksmogelijkheden van een onroerende zaak, en daarmee de kring van gegadigden bij de veronderstelde verkoop daarvan, beperkt, beïnvloedt objectief de bij de verkoop te verkrijgen prijs en daarmee de waarde in het economische verkeer in negatieve zin. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in een arrest van de Hoge Raad van 11 november 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU6011). Dat hiervan in onderhavige zaak sprake is, volgt uit het bestemmingsplan in combinatie met het feit dat eiser zowel eigenaar is van de onderhavige onroerende zaak als van de bij de onroerende zaak behorende camping. De kring van gegadigden is daardoor beperkt tot eiser en zijn gezinsleden zelf. Enkel indien eiser ervoor kiest zijn woning én zijn camping te koop aan te bieden, vergroot hij de kring van gegadigden. Van deze situatie is echter geen sprake.
10.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd dat hij de waarde van eisers onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Nu de rechtbank geen aanleiding ziet eiser niet te volgen in de waarde die hij voor zijn onroerende zaak voorstaat, nu dit onbestreden het bedrag is waarvoor hij de onroerende zaak van de bank kan kopen, zal de rechtbank de waarde van eisers onroerende zaak vaststellen op € 300.000,=.
11.
Het beroep is gegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding nu eisers gemachtigde ter zitting heeft verklaard eisers boekhouder te zijn en hem niet beroepsmatig bij te staan. Bovendien is niet verzocht om een proceskostenvergoeding.
12.
Omdat het beroep gegrond is zal de rechtbank verweerder veroordelen in het door eiser betaalde griffierecht van € 44,=.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 11 maart 2013 voor zover de waarde van de onroerende zaak[adres] per waardepeildatum 1 januari 2011 daarin is bepaald op € 586.000,=, en stelt deze waarde vast op € 300.000,=;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 44,= volledig vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier - Dassen, rechter, in aanwezigheid van mr. E. van Rie, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2014.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2014.
w.g. mr. E. van Rie,
griffier
w.g. mr. L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier - Dassen,
rechter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 5 februari 2014
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.