ECLI:NL:RBLIM:2015:7954

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer 4147006 CV EXPL 15-4726

Vonnis van de kantonrechter van 16 september 2015 (bij vervroeging)

in de zaak

[eisende partij sub 1]

[eisende partij sub 2]

gezamenlijk wonend te [adres]

gezamenlijk verder ook te noemen: “ [eiseres] ” (in vrouwelijk enkelvoud)

eisende partij,

gemachtigde mr. N.E.M.A. Begas-Passau, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Roermond

tegen

WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT

gevestigd en kantoorhoudend te (6225 AH) Maastricht aan de Severenstraat 200

verder ook te noemen: “Maasvallei”(in vrouwelijk enkelvoud)

gedaagde partij

gemachtigde mr. H.J.J. van der Salm, advocaat te Maastricht

1.PROCEDURE

[eiseres] heeft Maasvallei bij dagvaarding van 11 mei 2015 in rechte betrokken voor een vordering als uiteengezet in het dagvaardingsexploot, tegelijk waarmee zeven producties aan Maasvallei betekend zijn.

Maasvallei heeft - na gevraagd en verkregen uitstel - op 24 juni 2015 schriftelijk geantwoord en gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.

Vervolgens hebben partijen voor repliek (29 juli 2015) respectievelijk dupliek (26 augustus 2015) geconcludeerd zonder nog verdere producties bij te brengen.

Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak bij vervroeging nader op vandaag gesteld is.

2.GESCHIL / VORDERING EN VERWEER

2.1

[eiseres] vordert veroordeling van Maasvallei - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - om op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag binnen een week na betekening van een hiertoe strekkend vonnis een ‘aanvang te maken’ met ‘herstel van de bovengenoemde gebreken’ en om dit voortvarend (binnen een maand na die betekening) af te ronden en tevens om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst voor de parkeerplaats met terugwerkende kracht ‘in’ ontbonden (‘waarbij’ vanaf januari 2015 betaalde maandbedragen van € 30,00 ‘terugbetaald moeten worden’), alles onder verwijzing van Maasvallei in de aan de zijde van [eiseres] te liquideren proceskosten alsmede de daarover verschuldigde rente vanaf veertien dagen na betekening van een ook daartoe strekkend vonnis.

2.2

[eiseres] baseert haar (hoofd)vordering(en) - samengevat - op de praktische onbereikbaarheid (althans voor derden die van buiten komen) van een mee gehuurde parkeerplaats bij de door haar van Maasvallei gehuurde woning. Die gestelde ‘onbereikbaarheid’ vindt haar verklaring in de vaststelling dat de slagboom waarmee de parkeerplaats afgesloten wordt, slechts met behulp van een aan de bewoners / huurders ter beschikking gestelde afstandsbediening te ontsluiten is. De echtelieden [eisende partij] beschikken niet over een eigen auto. Zij hebben uiteindelijk, toen bleek dat de aanvankelijk continu geopende slagboom afgesloten werd, geopteerd voor het huren van een parkeerplaats op het parkeerterrein om ervan verzekerd te zijn dat een derde die hun vervoer kon verzorgen, toegang tot het parkeerterrein kon krijgen met hulp van de aan [eiseres] ter beschikking gestelde afstandsbediening. [eiseres] ‘gebruikt’ de gehuurde parkeerplaats niet voor een ander doel dan voor vervoer door (en/of bezoek van) derden. Voor in het bijzonder de gehandicapte heer [eisende partij sub 1] is echter de vanuit de woning te overbruggen afstand om elektronisch de ontsluiting van de slagboom te effectueren, te groot bij gebruik van (bijvoorbeeld) de taxi die hem komt ophalen. Zijn ‘scootmobiel’ kan hij daarvoor wel gebruiken, maar ingeval hij per auto opgehaald wordt, moet hij die ‘scootmobiel’ dan onbeheerd achterlaten. [eiseres] heeft er bij herhaling tevergeefs bij Maasvallei op aangedrongen om naar een oplossing van dit probleem te zoeken, bijvoorbeeld door wijziging van het bereik van de afstandsbediening. Dat was (ten tijde van dagvaarding) slechts ten dele gerealiseerd: de slagboom was op enig moment te openen vanaf het balkon van de woning maar niet vanuit de woonkamer. Omdat Maasvallei volgens [eiseres] niet ‘bereidt’ (sic!) was ‘om te schikken’, ook niet in de vorm van een huurverlaging, nam [eiseres] haar toevlucht tot processuele stappen. Zij merkte de situatie aan als ‘gebrek’ of zelfs ‘gebreken’ (meervoud) aan het gehuurde’ (waarbij niet duidelijk is of zij daarbij ziet op de afzonderlijke huurovereenkomst voor een parkeerplaats op het parkeerterrein van het wooncomplex of op de onderliggende huurovereenkomst woonruimte in bredere zin). In ieder geval brengt zij als haar opvatting naar voren dat het gebrek erin gelegen is dat ‘het gehuurde slecht toegankelijk is middels gemotoriseerd vervoer’ als gevolg van afsluiting met een slagboom en dat dit te wijten is aan Maasvallei.

2.3

De bijdrage van € 30,00 per maand aan huur parkeerplaats merkt [eiseres] aan als een ‘verkapte huurverhoging’. Zij zegt het afzonderlijke huurcontract parkeerplaats dan ook op 29 december 2014 slechts ‘onder protest’ getekend te hebben. Zij acht een en ander in strijd met de garantie van een ‘levensloopbestendige woning’ (nieuwbouw) zoals zij die in mei 2014 betrok op basis van een huurcontract d.d. 28 april 2014. Zij meent dat tot die ‘levensloopbestendigheid’ hoort dat zij de woning kan ‘verlaten’, maar bovendien ‘opgehaald kan worden door taxi, familie of vrienden of ambulance indien noodzakelijk’.

2.4

[eiseres] weerspreekt in voortgezet debat de ook al in het exploot bekritiseerde stellingname van Maasvallei zoals die bij antwoord tegen de vordering ingebracht is. [eiseres] erkent dat Maasvallei voor aanvang van de huurovereenkomst woonruimte in een ‘advertentie’ heeft doen weten dat het parkeerterrein met een slagboom afgesloten zou worden. Zij voegt er echter aan toe dat met geen woord gerept is van een voor het gebruik van dat terrein te bedingen afzonderlijke huurvergoeding. [eiseres] stelt zich daarnaast op het standpunt dat zij er vooraf niet mee bekend was dat de voor de woning gelegen parkeerplaats ‘op dusdanige wijze zou worden afgesloten dat het niet meer mogelijk zou zijn met een auto voor de deur te rijden’ noch met het feit dat zij € 30,00 per maand zou moeten gaan betalen voor het kunnen bedienen van de slagboom. [eiseres] bestrijdt dat de ‘onder protest’ in december 2014 ondertekende overeenkomst ter zake een vaststellingsovereenkomst was die een neerslag vormde van haar wil om te contracteren. Met een beroep op art. 3:33 BW ‘vernietigde’ (?) [eiseres] bij repliek de (aanvullende) huurovereenkomst nu er volgens haar geen sprake was van ‘een op een rechtsgevolg gerichte wil’. Subsidiair verwees zij naar art. 3:44 lid 4 BW voor een beroep op vernietigbaarheid wegens verondersteld misbruik van omstandigheden door Maasvallei. Uiterst verrassend is dan de mededeling aan het slot van de repliek dat de heer [eiseres] ‘momenteel’ door iedere auto of taxi ‘voor de deur’ opgehaald kan worden ‘nu er een systeem is aangebracht waarmee [eiseres] de slagboom vanuit he gehuurde kan openen’. Zij trekt echter de vordering tot opheffing van ‘het gebrek’ niet in, maar vertaalt het volgens haar thans resterende gebrek in ‘het door [eiseres] laten betalen van € 30,00’ dat zij ‘in strijd met de wet’ acht (omdat ‘gebreken op kosten van de verhuurder dienen te worden vergoed’).

2.5

Het verweer van Maasvallei strekt ertoe te betogen dat [eiseres] op het aan de orde gestelde punt geen recht van spreken heeft. In de folder of brochure die [eiseres] ten bewijze van haar gelijk bij exploot inbracht, is duidelijk vermeld dat het parkeerterrein dat voor alle ‘
huurders’ (dus niet voor bezoekers) voorzag in een parkeerplaats, afgesloten zou worden met een slagboom en dat de huurprijs ‘
exclusief parkeerplaats’ (vetletter en cursivering kantonrechter) was. Ook heeft Maasvallei er van de aanvang af tegenover [eiseres] en haar kinderen geen geheim over laten bestaan dat het betreden van het terrein door bezoekers (en/of de bewoners zelf) met een motorvoertuig slechts mogelijk zou worden als daarvoor een afzonderlijke huurovereenkomst voor een parkeerplaats aangegaan zou worden. De toegang voor (algemene) hulpdiensten was en is overigens hoe dan ook gegarandeerd. Bij het tekenen van zo’n overeenkomst op 29 december 2014 heeft [eiseres] dan ook de toegangspas en afstandsbediening voor de parkeerplaats in ontvangst mogen nemen. Dit ging vergezeld van de toezegging dat Maasvallei zodanige aanpassingen van het digitale systeem zou gaan aanbrengen, dat [eiseres] (op termijn) vanuit de gehuurde woning de afstandsbediening zou kunnen gebruiken. Dat systeem functioneerde begin 2015 (nog) onvoldoende, maar signaalversterkers werkten ten tijde van het antwoord in deze procedure al zodanig, dat de bereikbaarheid van het gehuurde ‘voldoende gewaarborgd’ was; namelijk in die mate, dat de afstandsbediening vanaf de voordeur of het balkon van de woning te gebruiken was. Maasvallei betwist uitdrukkelijk dat zich hier een gebrek als bedoeld in art. ‘7:104 BW’ (bedoeld 7:204 BW) voordeed of voordoet, al is het maar omdat [eiseres] geen vrije toegang (van derden) tot het terrein mocht verwachten. Van ‘een recht op herstel’ kan dan ook (bij afwezigheid van enig ‘gebrek’) geen sprake zijn. Maasvallei hecht bovendien aan gelijke behandeling van al haar (senioren)huurders, ook bij andere wooncomplexen, en vreest voor precedentwerking als zij [eiseres] (nog) meer zou moeten bieden dan haar toekomt, zeker nu zij het elektronische systeem al op basis van de met [eiseres] getroffen regeling tegen extra kosten op haar wensen heeft afgestemd. Die in de extra huurovereenkomst neergelegde regeling beschouwt Maasvallei als een vaststellingsovereenkomst.

2.6

Aan de huurovereenkomst kan [eiseres] zich niet een eenzijdig onttrekken, zodat haar vorderingen afgewezen moeten worden. Geheel subsidiair vraagt Maasvallei om een ruimere termijn van uitvoering / voltooiing en om maximering van de gevorderde dwangsommen. Zij vestigt er nog de aandacht op dat de ontbinding waarop [eiseres] zich beroept, een grondslag ontbeert. In voortgezet debat wijst Maasvallei er op dat [eiseres] eigenlijk beweert dat de afstand van haar woning tot de slagboom aan te merken is als een ‘gebrek’ in de zin van art. 7:204 BW, maar die redenering gaat in het licht van de relevante omstandigheden niet op. Voor [eiseres] staan diverse opties open om de slagboom respectievelijk de woning te bereiken, ook al zijn die in haar ogen wellicht minder comfortabel. Nimmer is de verwachting gewekt dat buitenstaanders, waartoe ook een taxi gerekend wordt, vrijelijk toegang zouden krijgen en tot dicht bij de woning zouden kunnen parkeren. Het is juist altijd de opzet geweest ongewenst parkeren (van derden) en ongewenste verkeersbewegingen op het terrein van het wooncomplex te voorkomen: wat [eiseres] hier als ‘gebrek’ aanduidt, is dus in werkelijkheid te kwalificeren als een ‘voorziening’ voor de huurders, waarvoor dan ook een (relatief geringe) maandelijkse bijdrage betaald moet worden. Klaarblijkelijk wenst [eiseres] van die bijdrage van € 30,00 af te komen, maar dan miskent zij de feiten, in het bijzonder de aan de slagboom voor Maasvallei verbonden (extra) kosten. Maasvallei heeft geen misbruik gemaakt van de omstandigheden door aldus met [eiseres] te contracteren.

2.7

Waar nuttig en nodig - en voor zover al niet tot uitdrukking komend in het voorgaande - zullen specifiekere en/of meer in detail tredende stellingen van partijen aan de orde komen en gewogen worden bij de beoordeling onder 3.

3.BEOORDELING

3.1

De huurovereenkomst d.d. 28 april 2014 die [eiseres] met Maasvallei aangegaan is voor het betrekken van de seniorenwoning aan de [adres] betreft het gebruik van die woning als zodanig plus het medegebruik van groenstroken, tuinen en ‘eventueel gemeenschappelijke ruimten’ die tot het complex van woningen behoren. Voor dat geheel is de aanvangshuurprijs van € 810,00
exclusiefservicekosten bepaald. [eiseres] heeft met haar prod.1 niet de ‘bijlage’ van het huurcontract overgelegd, waarin een afzonderlijke ‘beschrijving van het gehuurde’ opgenomen is, zodat aangenomen moet worden dat het in artikel 1 van het huurcontract ongenoemd gebleven parkeerterrein niet als vanaf de aanvang mede gehuurd onderdeel van de gehuurde woning (en de daar bedoelde ‘gemeenschappelijk ruimten’) aangemerkt kan worden. Voor zover daarover al twijfel mocht bestaan, wordt die weggenomen door de wel zijdens [eiseres] in kopievorm ingebrachte folder / brochure (volgens haar ‘advertentie’), waarin uitdrukkelijk melding gemaakt is van een met een slagboom af te sluiten parkeerterrein (waarop ‘voor iedere woning een parkeerplaats voorzien’ is; pag.13) en waarin verder (op pag.15) omtrent de toekomstige huurprijs bij ingebruikneming met zoveel woorden aangekondigd is dat de vermelde bedragen (voor woningtype-1: € 810,00)
exclusief parkeerplaatszouden zijn.

3.2

Reeds daarom valt niet in te zien op welke feitelijke grond [eiseres] zich desondanks op het standpunt is gaan stellen dat zij van Maasvallei zonder enige extra geldelijke bijdrage de onbelemmerde toegang van anderen dan de huurder zelf (zij lijkt hier naast de bestuurders van een taxi die de heer [eisende partij sub 1] met enige frequentie ophaalt en brengt, vooral te doelen op familieleden, vrienden en kennissen die haar bezoeken) tot het parkeerterrein kan verlangen.

De redenering dat zonder zulke onbelemmerde toegang van derden het gehuurde als zodanig aan een gebrek in de zin van art. 7:204 BW lijdt, gaat niet op en verkeert zelfs in haar tegendeel: Maasvallei betoogt terecht dat de blijvende afwezigheid van een slagboom (een bestendiging van de situatie zoals deze bij aanvang tijdelijk was) nu net impliceert dat zij haar bewoners geen veilige en niet door derden belemmerde voorziening in de vorm van een gegarandeerde parkeerplaats meer zou kunnen bieden. [eiseres] is nimmer op het verkeerde been gezet door Maasvallei, heeft steeds kunnen althans moeten weten wat Maasvallei haar bij aanvang van de huur aan wooncomfort en leefbaarheid / duurzaamheid in het vooruitzicht stelde en heeft uiteindelijk ook gekregen wat toegezegd is, zonder relevant gebrek. Aan de ‘levensloopbestendigheid’ van het gehuurde in totaliteit doet de beperkte prijs voor de parkeervoorziening in het geheel niets, althans in onvoldoende relevante mate, af.

Voor toewijsbaarheid van enige ‘herstelvordering’ ontbreekt daarom iedere overtuigende grond, mede gelet op het feit dat volledig onduidelijk gebleven is welke eindsituatie [eiseres] voor zulk ‘herstel’ beoogt in het licht van de actuele situatie ter plekke zoals zij die bij repliek beschrijft. Het gaat dan niet aan om eerder (bij exploot) verlangd ‘herstel’ nu maar te vertalen in het doen vervallen van een prijs (de maandelijkse € 30,00) die voor de extra voorziening (en niet voor het ‘herstel’ van een ‘gebrek’) gevraagd is en wordt. Zelfs voor verlaging van die prijs heeft [eiseres] geen zinnig argument aangedragen tegenover de door Maasvallei aangevoerde - op gelijke behandeling van haar huurders steunende - bezwaren.

3.3

Evenmin treft de andere door [eiseres] voor het bereiken van haar wensen gevolgde sluipweg doel: de buitengerechtelijke en/of gerechtelijke ontbinding (of zelfs ‘vernietiging’) van de als vaststellingsovereenkomst aan te merken afzonderlijke huurovereenkomst van 29 december 2014. Die overeenkomst heeft als object de parkeerplaats gelegen aan het Parkterrrein Heugemerstraat 14-33 te Maastricht tegen een maandelijks verschuldigde prijs van € 30,00 onder beschikbaarstelling van een keycard van de toegangspoort en een afstandsbediening. Van ‘vernietiging’ op de voet van art. 3:33 BW ( [eiseres] doelt hier kennelijk op een rechtens van de aanvang af ontbreken van een gebruiksovereenkomst omdat haar wil daar niet op gericht geweest zou zijn), is reeds daarom geen sprake dat zij wel degelijk haar wil kenbaar gemaakt heeft om per 29 december 2014 of 1 januari 2015 de beschikking te krijgen over een parkeerplaats met keycard en afstandsbediening. Zij heeft daarna nota bene bijna driekwart jaar zonder die attributen in te leveren, het beoogde én gestarte gebruik (door derden te haren behoeve) gecontinueerd als evident blijk van die wil tot daadwerkelijk gebruik. Dat [eiseres] liever gratis die service zou ontvangen, is duidelijk, maar dat er een tegenprestatie van haar verlangd werd, heeft steeds vooropgestaan. Sterker nog: met haar volle medewerking en juist in haar speciale belang heeft Maasvallei de technische werking van de afstandsbediening in die mate geperfectioneerd, dat zij per datum repliek (29 juli 2015) kon constateren dat ‘een auto of taxi de heer [eisende partij sub 1] voor de deur (kon) ophalen nu er een systeem aangebracht was waarmee [eiseres] de slagboom vanuit het gehuurde kon openen. Daarmee was ook aan de aanvullende wensen van [eiseres] ten volle voldaan, waar eerder nog een uitstapje naar de voordeur of anders naar het balkon nodig was (voor de heer [eisende partij sub 1] of zijn zich kennelijk makkelijker verplaatsende echtgenote). Aangenomen moet worden dat [eiseres] ook al ten tijde van dagvaarding in voldoende mate gebruik van de afstandsbediening kon maken om toegang tot de parkeerplaats voor derden te bewerkstelligen en dat Maasvallei aldus aan redelijke eisen van bereikbaarheid voldeed.

3.4

Als er al twijfel mocht bestaan over de vraag of ook [eiseres] ’ alternatieve beroep op ‘misbruik van omstandigheden’ ex art. 3:44 BW zou moeten stranden, is die mede daarom uit de wereld: niet in te zien valt waar dit ‘misbruik’ in gelegen is, maar bovendien is nu ieder mogelijk door [eiseres] verondersteld gebrek aan evenwicht in de wederzijdse prestaties opgeheven en levert Maasvallei voor de bewuste (relatief geringe) bijdrage van € 30,00 per maand aan [eiseres] meer dan bij aanvang het geval was, een afstandsbediening waarvoor men zelfs niet naar het balkon van de woning hoeft. Dat [eiseres] zelf geen eigen auto bezit noch zelf de parkeerplaats bezet houdt, verandert hier niets aan, omdat het type gebruik dat [eiseres] prefereert, het nu eenmaal logisch maakt dat Maasvallei dezelfde financiële voorwaarde bedongen heeft als die geldt voor bewoners die zelf autobezitter zijn.

Onderscheid in voorwaarden en/of tariefstelling dat [eiseres] kennelijk wel rechtvaardig acht, valt in redelijkheid niet van Maasvallei te verlangen in het kader van handhaving van gelijke behandeling van haar huurders en voorkomen van onredelijke precedenten.

3.5

Wonderlijk is in dit verband overigens wat [eiseres] met de gevorderde ‘vernietiging’ en/of ontbinding van de afzonderlijke overeenkomst had denken te bereiken. Het algeheel ongedaan maken van de overeenkomst van 29 december 2015 zou immers ieder toekomstig gebruik van het parkeerterrein door bezoekers van [eiseres] (en dus ook voor het frequente taxivervoer dat de heer [eiseres] in zijn fysieke situatie behoeft) onmogelijk maken: tegenover een besparing van € 30,00 per maand (waarvan [eiseres] zichzelf overigens voor de toekomst desgewenst kan verzekeren door simpelweg de extra overeenkomst op te zeggen en keycard en afstandsbediening in te leveren) staat dan immers het onvoorwaardelijke verlies van parkeerruimte in de nabijheid van de woning. Het is aan [eiseres] om na kennisneming van deze overwegingen en deze rechterlijke beslissing een keuze te maken die haar het meest bevredigt, maar die in ieder geval niet kan bewerkstelligen dat zij geld terug krijgt voor de periode waarin de ‘vaststellingsovereenkomst’ ten uitvoer gebracht is op een wijze die naar het oordeel van de kantonrechter aan alle redelijkerwijs te stellen eisen voldoet.

3.6

Als geheel in het ongelijk te stellen partij zal [eiseres] de proceskosten voor haar rekening moeten nemen. Die worden aan de zijde van Maasvallei bepaald op € 500,00 aan salaris gemachtigde (2 x € 250,00). Dit deel van de uitspraak zal niet uitvoerbaar verklaard kunnen worden bij voorraad, nu dit zijdens Maasvallei niet gevorderd is.

4.BESLISSING

De kantonrechter komt aldus tot het navolgende oordeel:

4.1

De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

4.2

[eiseres] wordt daarom veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot de datum van dit vonnis bepaald op een totaalbedrag van € 500,00 .

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.

Type: HS