Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4340726 CV EXPL 15-7262
Vonnis van de kantonrechter van 17 augustus 2016
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
[eiser sub 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
eisende partij,
gemachtigde DAS Rechtsbijstand,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 3] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J. Nouta.
Partijen zullen hierna verhuurders en huurder genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 3 februari 2016 naar aanleiding van de vermeerdering van eis
- de antwoordakte zijdens huurder naar aanleiding van de vermeerdering van eis
- de rolbeslissing waarbij een comparitie na antwoord is bepaald
- het proces-verbaal van comparitie van 9 mei 2016
- akte verhuurders
- akte huurder
- antwoordakte verhuurders.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurder huurde van verhuurders de zelfstandige woning aan de [adres 2] te [woonplaats 4] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 665,00 per maand. Partijen hebben hiertoe op 10 april 2014 een huurovereenkomst gesloten.
2.2.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis”
Artikel 10 van Pro de huurovereenkomst luidt voor zover hier van belang:
“
Bijzondere bepalingen
Bijzondere bepalingen
(…)
Het is huurder verboden in, rond of aan het gehuurde drugs te verzamelen, te verhandelen, te vervaardigen, te kweken en of andere activiteiten in strijd met de Opiumwet te vervaardigen of te verhandelen tegen een direct opeisbare boete van € 1.000,= per dag. Bij constatering heeft verhuurder het recht zonder enige aankondiging het pand direct te ontruimen op rekening van huurder. Alle schades die hierdoor ontstaan komen volledig voor rekening van huurder.”
2.3.
Op 19 december 2014 heeft de politie in de woning een ingerichte hennepplantage aangetroffen. Er zijn 200 hennepplanten, 252 hennepstekken en 4,6 kg netto gedroogde henneptoppen door de politie in beslaggenomen.
2.4.
Na een voornemen van 6 januari 2015, heeft de burgemeester van Heerlen bij besluit van 21 januari 2015 zijn bevel tot sluiting van de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor een periode van zes maanden kenbaar gemaakt. De woning is van
29 januari 2015 tot en met 29 juni 2015 gesloten geweest.
2.5.
Bij brief van 6 februari 2015 hebben verhuurders huurder aansprakelijk gesteld voor de schade die verhuurders lijden omdat de woning voor de duur van zes maanden niet verhuurd kan worden. Tevens is in die brief een boete gevorderd.
2.6.
De huurovereenkomst is met ingang van 1 april 2015 ontbonden.
2.7.
Op 29 april 2015 is huurder strafrechtelijk veroordeeld tot een voorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van één maand wegens medeplichtigheid aan opzettelijk handelen in strijd met de Opiumwet. Dit vonnis is onherroepelijk geworden.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurders vorderen, samengevat en na vermeerdering van eis, veroordeling van huurder tot betaling van:
€ 1.995,00 aan openstaande huur (de maanden januari, februari en maart 2015),
€ 1.995,00 aan schade (gederfde huurinkomsten over de periode april, mei en juni 2015),
primair: € 233.000,00 aan contractuele boete (233 dagen - zijnde de periode van
1 april 2014 tot en met 19 december 2014 - x € 1.000,00),
subsidiair € 79.000,00 (79 dagen - zijnde de periode van 2 oktober 2014 tot en met 19 december 2014 - x € 1.000) en
meer subsidiair € 55.000,00 (55 dagen x € 1.000,00),
4. wettelijke rente over 1 tot en met 3
5. buitengerechtelijke incassokosten over 3
6. proceskosten, zo nodig vermeerderd met wettelijke rente, en € 100,00 aan nakosten.
3.2.
Huurder voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover nodig, worden ingegaan.
4. De beoordeling
Huurachterstand en wettelijke rente over de huurachterstand
4.1.
De gevorderde achterstallige huur over de periode van januari 2015 tot en met maart 2015 ter hoogte van € 1.995,00 is niet betwist en zal daarom worden toegewezen.
4.2.
Verhuurders vorderen wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening.
4.2.1.
Het verweer dat niet duidelijk is vanaf welke datum wettelijke rente is verschuldigd, slaagt niet nu verhuurders ter zitting in dit verband (alsnog), onder verwijzing naar artikel 4.3 van de huurovereenkomst, hebben gewezen op een fatale termijn. Dit artikel luidt: “De huurprijs en het voorschot (…) zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, telkens te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (…)”. Huurder heeft hiertegen ter zitting niets ingebracht. De kantonrechter merkt hierbij op dat de gestelde termijn voldoende is bepaald. Gelet op artikel 6:83 aanhef Pro en onder a BW treedt het verzuim op de tweede dag zonder ingebrekestelling in. Huurder is telkens vanaf de tweede dag van de betreffende maand wettelijke rente ex artikel 6:119 lid 1 BW Pro verschuldigd.
4.2.2.
Ook de rentevordering zal worden toegewezen in die zin dat de gevorderde wettelijke rente over de eerste huursom ad € 665,00 zal worden toegekend met ingang van
2 januari 2015, de wettelijke rente over de tweede huursom ad € 665,00 met ingang van
2 februari 2015 en de wettelijke rente over de derde huursom ad € 665,00 met ingang van
2 maart 2015.
Schadevergoeding en wettelijke rente over de schadevergoeding
4.3.
Verhuurders stellen dat huurder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst (zowel artikel 1.2 als artikel 10) en dat, voor wat betreft het niet nakomen van de verplichting in artikel 10, nakoming blijvend onmogelijk is. Verhuurders stellen dat de schade die is ontstaan door het niet nakomen van de verplichting in artikel 10 gelijk Pro is aan de huurprijs over de periode van april 2015 tot en met juni 2015.
4.3.1.
Het verweer dat huurder niet verplicht is tot betaling van enig bedrag dat ziet op de periode ná 1 april 2015, wordt verworpen. Hiertoe is van belang dat huurder niet gemotiveerd betwist dat hij de verplichting in artikel 10 niet Pro is nagekomen. Op grond van dit artikel komt alle schade die het gevolg is van het niet nakomen van die verplichting volledig voor rekening van huurder. Vaststaat dat in verband met de hennepplantage de woning voor de duur van zes maanden door de burgemeester is gesloten en zodoende in de periode van april 2015 tot en met juni 2015 aan niemand (noch aan huurder noch aan derden) verhuurd kon worden. Verhuurders zijn hiermee drie maanden huurinkomsten misgelopen, hetgeen is aan te merken als schade ontstaan door het niet nakomen van de verplichting in artikel 10. De omstandigheid dat huurder niet langer huurder was, laat het ontstaan van deze schade onverlet. Op grond van artikel 10 komt Pro deze schade volledig voor rekening van huurder.
4.3.2.
Het verweer dat erop neerkomt dat verhuurders niet voldaan hebben aan hun schadebeperkingsplicht (artikel 6:101 lid 1 BW Pro), wordt eveneens verworpen. In een zaak als deze gaat het in zijn algemeenheid te ver om van een verhuurder te verlangen dat zij in het bestuursrechtelijke traject verweer voert (met alle daarbij gepaard gaande kosten en inspanningen) om - met een zéér geringe kans op succes - te trachten haar schade te beperken. Overigens blijkt uit de stukken dat verhuurders wel degelijk hebben getracht de burgemeester te bewegen tot het schrappen dan wel verkorten van de termijn van sluiting.
4.3.3.
Gezien het vorenstaande zal de gevorderde schade over de periode van april 2015 tot en met juni 2015 ter hoogte van € 1.995,00 worden toegewezen.
4.4.
Verhuurders vorderen rente over deze som vanaf 21 februari 2015.
4.4.1.
Het verweer dat de vordering toen nog niet opeisbaar was, wordt verworpen. Bij brief van 6 februari 2015 hebben verhuurders, nadat duidelijk was geworden dat de woning voor zes maanden werd gesloten (en tot en met juni 2015 huurinkomsten zouden worden misgelopen), huurder aansprakelijk gesteld voor de schade en gesommeerd tot betaling van die schade - in die brief is de schade nog berekend op zes maanden huurderving - binnen veertien dagen na dagtekening van die brief met aanzegging van wettelijke rente. Op 21 februari 2015 was de (in ieder geval thans verminderde) schadevordering dan ook opeisbaar. In de brief van 6 februari 2015 wordt duidelijk gesproken over het aansprakelijk stellen voor schade (ter hoogte van zes maanden huurderving) en niet over het nakomen van huurbetalingsverplichtingen die in de toekomst liggen. Ook in de dagvaarding is dit laatste niet als grondslag genomen.
4.4.2.
De rentevordering ligt dan ook voor toewijzing gereed.
Contractuele boete en wettelijke rente over de contractuele boete
4.5.
Verhuurders vorderen betaling van een contractuele boete, gebaseerd op artikel 10 van Pro de huurovereenkomst.
4.5.1.
Door huurder is niet gemotiveerd gesteld, noch is komen vast te staan, dat verhuurders beroepsmatig verhuren. Bovendien is de boete niet gebaseerd op de algemene voorwaarden maar op de overeenkomst zelf. Het beroep van huurder op artikel 6:233 BW Pro en op de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumenten-overeenkomsten faalt dan ook. Ook hetgeen overigens omtrent de (al dan niet toepasselijkheid van) de algemene voorwaarden naar voren is gebracht, kan tot niets leiden. Er zijn voorts onvoldoende aanknopingspunten om artikel 10 zo Pro uit te leggen, dat de boete eerst zou ingaan op het moment van constatering. De kantonrechter leest de woorden “per dag” dan ook met verhuurders zo, dat de boete ziet op de periode dat de activiteiten hebben plaatsgehad. Ook dit verweer treft geen doel.
4.5.2.
Verhuurders, die in eerste instantie de boete “desalniettemin” hebben gesteld op
55 dagen (zie punt 13 van de dagvaarding), zijn op grond van artikel 130 Rv Pro bevoegd hun eis te vermeerderen. De kantonrechter heeft bij rolbeslissing van 3 februari 2016 het bezwaar tegen de eisvermeerdering afgewezen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om hiermee in de proceskostenveroordeling rekening te houden.
4.5.3.
Uit het verhandelde ter zitting is gebleken dat het Openbaar Ministerie stelt dat er eerst op 29 september 2014 is gestart met de hennepkwekerij. Dit verhoudt zich met de gestelde werkzaamheden in (en al dan niet aan) de woning en met de stelling van huurder dat hij eind september 2014 de sleutel aan derden heeft gegeven. Huurder heeft op zijn beurt niet concreet betwist dat in ieder geval vanaf 2 oktober 2014 is gestart met de plantage. Hij is bovendien veroordeeld wegens medeplichtigheid. Een eerdere datum dan 29 september 2014 acht de kantonrechter niet aangetoond. Het oordeel van de strafrechter aangaande de bewezen geachte periode is in deze civielrechtelijke procedure niet doorslaggevend. In dit geval is een boeteberekening met ingang van 1 april 2014 zelfs onhoudbaar, reeds omdat de kantonrechter ambtshalve constateert dat huurder op dat moment formeel noch feitelijk de beschikking had over het gehuurde. Het door verhuurders ingebrachte huurcontract spreekt immers van 15 april 2014 (artikel 3.1) en blijkens de door huurder ingebrachte en onbetwist gebleven emailberichten zou op 2 april 2014 nog een afspraak voor een overdracht van de sleutel worden gepland.
Dit betekent dat de primair gevorderde boete van € 233.000,00, alsmede de daarmee samenhangende rentevordering, moet worden afgewezen.
4.6.
De kantonrechter stelt vast dat huurder geen verzoek heeft gedaan tot matiging ex artikel 6:94 BW Pro. De subsidiaire boetevordering groot € 79.000,00, die gegrond is op de periode gelegen ná 29 september 2014, ligt dan ook voor toewijzing gereed.
4.6.1.
Verhuurders vorderen na vermeerdering van eis subsidiair rente over het boetebedrag van € 79.000 met ingang van 21 februari 2015 tot de dag der algehele voldoening en meer subsidiair over € 55.000,00 met ingang van 21 februari 2015 tot de dag der algehele voldoening. De kantonrechter begrijpt dat verhuurders hiervoor aanknopen bij de brief van 6 februari 2015, waarin betaling van een contractuele boete van € 55.000,00 is gevorderd binnen veertien dagen na dagtekening. Deze (oorspronkelijke) rentevordering is toewijsbaar. Verhuurders hebben echter niet gemotiveerd waarom over het verhoogde boetebedrag eveneens al vanaf 21 februari 2015 rente wordt gevorderd. Dit gedeelte van de rentevordering zal dan ook slechts worden toegewezen met ingang van datum akte vermeerdering van eis. Die akte is geregistreerd op de rol van 20 januari 2016, zodat de rentevordering over het verhoogde bedrag vanaf die datum toewijsbaar is.
Overige gevorderde kosten
4.7.
Verhuurders vorderen (subsidiair) vergoeding van buitengerechtelijke kosten enkel over het toe te wijzen boetebedrag, in dit geval: € 79.000,00, zijnde € 1.565,00.
4.7.1.
De subsidiair gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen nu gebleken is dat verhuurders genoodzaakt waren om kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte te maken, de gestelde daartoe verrichte werkzaamheden zijn onderbouwd en deze het kostenbedrag - berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten - redelijkerwijs rechtvaardigen. Hetgeen primair is gevorderd (buitengerechtelijke kosten berekend over € 233.000,00) zal worden afgewezen.
4.8.
Huurder zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van verhuurders tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.745,47, bestaande uit € 1.200,00 aan salaris gemachtigde (1 punt voor de dagvaarding + 1 punt voor de zitting x tarief € 600,00), € 466,00 aan griffierecht en € 79,47 aan explootkosten.
4.9.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt huurder om aan verhuurders tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 84.555,00, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van:
a. € 665,00 met ingang van 2 januari 2015, € 665,00 met ingang van 2 februari 2015 en
€ 665,00 met ingang van 2 maart 2015 dit alles tot de dag der algehele voldoening,
b. € 1.995,00 met ingang van 21 februari 2015 tot de dag der algehele voldoening,
c. € 55.000,00 met ingang van 21 februari 2015 tot 20 januari 2016 en over € 79.000,00 met ingang van 20 januari 2016 tot de dag der algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt huurder tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van verhuurders tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.745,47, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan,
5.3.
veroordeelt huurder, onder de voorwaarde dat huurder niet binnen twee weken na aanschrijving door verhuurders volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken.
Type: NIv