Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 5664168 CV EXPL 17-712
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv Pro van 28 februari 2017
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
VOF [naam VOF],
gevestigd te Wijnandsrade, gemeente Nuth,
2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],
wonend te [woonplaats 1] ,
3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3],
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 3],
wonend te [woonplaats 2] ,
eisende partij in conventie,
verweersters in reconventie,
gemachtigde mr. P.M.H. Cruts,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
gedaagde partij in conventie
eisers in reconventie,
gemachtigde mr. K.P. Meegdes,
3.[gedaagde in conventie sub 3] ,
4.
[gedaagde in conventie sub 4],
[gedaagde in conventie sub 4],
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
gedaagde partij in conventie.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s., [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de eis in reconventie met producties,
- de mondelinge behandeling van 13 februari 2017,
- de pleitnota van mr. Meegdes.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.Feiten
2.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. hebben in 2016 de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats 1] gekocht. De onroerende zaak is een carréboerderij met onder meer diverse (recreatie)woningen, een stal en rijhal met 42 paardenboxen, faciliteiten ten behoeve van een manege en weilanden. In een van de woningen op het erf woonden [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s.
2.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben op 14 april 2016 een overeenkomst gesloten, genaamd ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’, waarbij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. zijn aangeduid als verhuurder en [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. als huurder. De overeenkomst luidt onder meer:
‘Huurder is bekend met de omstandigheid dat de onderhavige stallen met faciliteiten en de woning, verder te noemen: het gehuurde, voor bepaalde tijd c.q. tijdelijke duur aan hem zal worden verhuurd (..), onder vermelding dat het gehuurde per vervaldatum in gebruik zal worden genomen door verhuurder en/of familie in de 1ste graad.
(..)
Het gehuurde omvat 30 paardenboxen, inclusief gebruik van aanwezige faciliteiten: wasplaats, rijhal, buitenrijbak, stapmolen, kantine, kastruime, 25x aantal zadelkasten, voedersilo, bovengrondse mestopslag, parkeergelegenheid. Naast deze ruimte is er 100 m2 in de schuur beschikbaar voor opslag van stro/hooi en/of machinerieën. Verhuurder blijft gerechtigd de genoemde faciliteiten te benutten. De gehuurde stallen en faciliteiten zijn op hetzelfde terrein gelegen en worden gebruikt voor pensionstalling en onderricht en mogen niet onderverhuurd worden. Het gehuurde woonpand vertoont geen gebreken of tekortkomingen voor zover bekend behoudens de benoemde aan de woning en dient in deze toestand weer opgeleverd te worden. Er volgt een gezamenlijke inspectie om de huidige toestand te registreren.
Het gehuurde omvat tevens een woonhuis, bekend onder adres [adres 2] , [woonplaats 1]
. Het gehuurde woonpand is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als
woonruimte voor de huurder zelf, er mag geen onderhuur plaatsvinden. De woning heeft in het gemeentelijke bestemmingsplan de bestemming recreatiewoning.
Het gehuurde dient, behoudens overeengekomen verbeteringen, in dezelfde toestand weer
opgeleverd te worden.
2. Duur, opzegging etc.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 (een) jaar ingaande op 01.05.2016 tot
01.05.2017. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door
opzegging beëindigen.
Indien de bepaalde tijd verstrijkt zonder opzegging, wordt de overeenkomst telkens voor één jaar tijd verlengd. Bij een nieuwe overeenkomst kan de overeengekomen huurprijs en voorwaarden mogelijk worden herzien.
(..)
De maandelijkse betalingsverplichting bedraagt bij het sluiten van deze voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst voor de het gehuurde (stallen, faciliteiten en woning E 3500,-- inclusief servicekosten (servicekosten voor gezamenlijk gebruikte toegang e.d.) en exclusief energie/water.’
2.3.
Partijen hebben daarnaast een overeenkomst gesloten met betrekking tot het gebruik door [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. van nabijgelegen weidegrond voor de periode van 1 mei 2016 tot 1 mei 2017, voor de prijs van € 750,-.
2.4.
Bij brief van 15 december 2016 hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. aan [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. meegedeeld:
‘Zoals besproken bevestigen wij de opzegging van de huurovereenkomst tegen 01.05.2017. Deze huuropzegging vindt plaats omdat de huurovereenkomst van korte duur afloopt op 01.05.2017 en wij zelf de ruimten willen gaan benutten/nodig hebben.
(..) Tevens zeggen wij u hierbij de ontruiming van de hiervoor bedoelde gebouwde onroerende zaak aan tegen 01.05.2017.’
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. vorderen – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. zal verbieden ongevraagd derden op het verpachte toe te laten en hun bedrijfsactiviteiten te storen met onaangekondigde werkzaamheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
[gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. zal verbieden zich zonder toestemming van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. te bevinden op of in de terreinen en gebouwen zoals omschreven in de overeenkomst, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. vorderen – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. zal veroordelen om het gehuurde, althans het gehuurde met uitzondering van de woonruimte, met ingang van 1 mei 2017 te ontruimen, met kosten.
4.2.
[eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en reconventie
Spoedeisend belang
5.1.
De zaak in conventie is voldoende spoedeisend omdat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. aanvoeren dat zij in hun bedrijfsvoering worden gehinderd door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s.
5.2.
De zaak in reconventie is eveneens voldoende spoedeisend omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. van mening zijn dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. verplicht zijn om per 1 mei 2017 ontruimd te hebben wat zij volgens de overeenkomst hebben gehuurd en [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. daartoe niet bereid zijn.
Aard van de overeenkomst
5.3.
De kantonrechter zal eerst nagaan wat de aard is van de overeenkomst die partijen hebben gesloten.
5.4.
Volgens [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. is sprake van de pacht van een hoeve met los land. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. menen dat een manege is verhuurd en dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW.
5.5.
[eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben krachtens de overeenkomst het gebruik gekregen over paardenboxen en faciliteiten voor het berijden en verzorgen van paarden, met het doel daar een bedrijf uit te oefenen dat zich richt op het stallen en berijden van paarden. Er is dus sprake van een manege. Het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals een manege, valt buiten het begrip veehouderij in de zin van art. 7:312 BW Pro [1] en betreft dus geen landbouw. Dat brengt mee dat geen sprake is van pacht in de zin van art. 7:311 BW Pro.
5.6.
Tussen partijen bestaat dus een huurovereenkomst. Het uitoefenen van een manegebedrijf is geen bestemming die valt onder de reikwijdte van art. 7:290 BW Pro. De bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van Boek 7 BW zijn daarom niet van toepassing. Er is wel sprake van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak, zodat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. aanspraak hebben op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW.
5.7.
Tot het gehuurde behoort ook een woonruimte. Dat betekent dat sprake is van een gemengde overeenkomst. De omstandigheid dat de woonruimte de publiekrechtelijke bestemming van recreatiewoning heeft, is in dit verband niet van belang. De vraag is of de overeenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten met betrekking tot de woonruimte en de art. 7:230a-bedrijfsruimte. Het komt daarbij aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het gebruik door de huurder [2] . Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter komt in dit geval bijzondere betekenis toe aan het feit dat de woonruimte een op zichzelf staande woning betreft die los van de manege kan worden verhuurd en bewoond. Dat wordt onderstreept door het feit dat [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. een kennelijk vergelijkbare woning huren en bewonen. Er moet daarom rekening mee worden gehouden dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat het mogelijk is de overeenkomst te splitsen in huurovereenkomsten met betrekking tot de woonruimte en de manege.
5.8.
In dat geval is het aannemelijk dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. een beroep zullen kunnen doen op de huurbescherming die is neergelegd in afdeling 5, titel 4, Boek 7 BW. Er is immers geen aanleiding om aan te nemen dat het gebruik van de woning naar zijn aard van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW Pro. Verder is niet in geschil dat de woning een zelfstandige woning is in de zin van art. 7:234 BW Pro.
Gebruik en toegang derden
5.9.
[eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij recht hebben op het volle genot van de gebouwen en terreinen die zij hebben gehuurd. Dat brengt volgens hen mee dat [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. en derden niet zonder hun toestemming daar mogen komen en dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. daar geen werkzaamheden mogen (laten) uitvoeren zonder voorafgaand overleg.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. zijn van mening dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. alleen het exclusief gebruik van de gehuurde 30 paardenboxen en de woonruimte hebben, en voor het overige slechts het medegebruik.
5.10.
Een van kenmerkende eigenschappen van de onderhavige situatie is dat geen afgezonderde bedrijfsruimte in huur is gegeven, maar dat, naast een woonruimte, 30 paardenboxen zijn verhuurd in een gebouw met 42 paardenboxen, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. de bijbehorende faciliteiten ook zelf mag gebruiken, en dat alles zich bevindt op het terrein waar [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. ook zelf wonen. Deze situatie, waarin partijen het gebruik van diverse gebouwen en faciliteiten, met uitzondering van de woningen, delen, brengt mee dat zij in beginsel elkaars aanwezigheid hebben te dulden en ook die van derden die zij toegang tot het terrein willen verschaffen. De uitleg van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s., dat zij recht hebben op het volledige genot van het gehuurde, kan voorshands niet worden aanvaard, behoudens voor zover het gaat om de 30 paardenboxen en de woning.
5.11.
De overeenkomst voorziet niet in duidelijke regels over de wijze waarop partijen zich bij hun medegebruik ten opzichte van elkaar moeten gedragen. Zij zullen zich in goed overleg rekenschap moeten geven van elkaars belangen en zich naar de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen, en zo veel mogelijk moeten voorkomen dat zij elkaar onnodig hinderen. Voor zover er wel spelregels zijn afgesproken, zoals ten aanzien van huisdieren (art. 5), schoonmaak en privacy (art. 7) zullen partijen zich vanzelfsprekend daaraan moeten houden. Ook [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. moeten begrijpen dat zij niet eenzijdig kunnen afwijken van de regels waarmee zij door ondertekening van de overeenkomst hebben ingestemd, zoals de regel over openingstijden op zondag.
5.12.
In het voorgaande ligt besloten dat de overeenkomst geen grondslag biedt om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. verboden op te leggen, zoals [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. hebben gevorderd. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet weersproken is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. zich niet zonder toestemming van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. toegang verschaffen tot de woning en de paardenboxen waarvan [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. het exclusieve recht van gebruik hebben.
Ontruiming
5.13.
De eis van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. om [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. te veroordelen het gehuurde per 1 mei 2017 te ontruimen, is evenmin toewijsbaar.
5.14.
De tekortkomingen die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. hebben opgesomd, zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet van dien aard dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal vinden, indien de tekortkomingen komen vast te staan. De tekortkomingen kunnen daarom geen grondslag vormen voor een veroordeling van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. tot ontruiming van het gehuurde.
5.15.
De huurovereenkomst eindigt volgens art. 2 echter Pro per 1 mei 2017, nu opzegging daarvan heeft plaatsgevonden. De stelling van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. dat art. 2 alleen Pro in hun belang is opgenomen, zodat zij zouden kunnen onderzoeken of zij een levensvatbaar bedrijf konden opzetten, is niet op voorhand aannemelijk. De huurovereenkomst vermeldt immers uitdrukkelijk dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. ermee bekend zijn dat tijdelijk wordt verhuurd en dat het gehuurde per vervaldatum in gebruik zal worden genomen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. en/of familie in de eerste graad. Bovendien zou de stelling van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. niet betekenen dat zij dan een aanspraak hebben op huur voor lange tijd, maar slechts dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, nu geen andere tijdsduur is genoemd. Ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd.
5.16.
Vooralsnog moet de kantonrechter er daarom van uitgaan dat huurovereenkomst in elk geval wat betreft de manege eindigt per 1 mei 2017. Dat wil echter niet zeggen dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. het gehuurde per die datum moeten ontruimen. Art. 7:230a BW maakt het mogelijk dat de rechter de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, op verzoek van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. verlengt, met telkens een jaar en uiteindelijk maximaal drie jaren. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, dus binnen twee maanden na 1 mei 2017. Gedurende die periode behoeven [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. in elk geval het gehuurde niet te ontruimen. Indien [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. in die periode een dergelijk verzoek indienen, schorst dat de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. Er is verder geen reden om aan te nemen dat een dergelijk verzoek kansloos is, gelet op het belang van het gehuurde voor de bedrijfsvoering van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s., hun inspanningen om een bedrijf op te bouwen en de tijd die zij nodig hebben om geschikte, vervangende bedrijfsruimte te vinden.
5.17.
Wat betreft de woning komt daarbij dat het op voorhand niet onaannemelijk is dat [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. een beroep kunnen doen op huurbescherming. Of de huurovereenkomst wat betreft de woning eindigt per 1 mei 2017 is daarom onzeker. Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning is in dit kort geding dan ook geen plaats.
5.18.
Gelet op het voorgaande valt op dit moment nog niet te zeggen wanneer [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. tot ontruiming moeten overgaan. De vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. moeten worden afgewezen.
Proceskosten
5.19.
De proceskosten in conventie komen voor rekening van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s., omdat zij in het ongelijk zijn gesteld.
De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,- voor salaris van de gemachtigde.
De kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
5.20.
De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s., omdat zij in het ongelijk zijn gesteld.
De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op
€ 400,- voor salaris van de gemachtigde.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. in de aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. gevallen proceskosten, tot op heden begroot op € 400,-;
6.3.
veroordeelt [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. in de aan de zijde van [gedaagden in conventie sub 3 en 4] c.s. gevallen proceskosten, tot op heden begroot op nihil;
in reconventie:
6.4.
wijst de vorderingen af;
6.5.
veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie sub 1 en 2] c.s. in de aan de zijde van [eisers in conventie, verweersters in reconventie] c.s. gevallen proceskosten, tot op heden begroot op € 400,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Los en is in het openbaar uitgesproken.
Type: WL