Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/232763 / KG ZA 17-106
Vonnis in kort geding van 20 maart 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRINVAST B.V.,
gevestigd te Schijndel,
eiseres,
advocaat mr. G.T.J. Hoff en mr. E.L. Hoogstraate te Haarlem,
tegen
de stichting
STICHTING ENVIDA,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
advocaat mr. H.C. Lejeune en mr. D.M.J. Dexters te Maastricht.
Partijen zullen hierna Brinvast en Envida genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2017, met producties 1-12,
- de brief van mr. Hoff van 14 maart 2017, met productie 13,
- de brief van mr. Dexters van 15 maart 2017, met producties 14-16,
- de mondelinge behandeling op 16 maart 2017,
- de pleitnota van Brinvast,
- de pleitnota van Envida.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Envida, althans haar rechtsvoorgangster Stichting Vivre, heeft op 7 januari 2011 een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente Maastricht met betrekking tot de herontwikkeling van het Klevarieterrein te Maastricht. Van de herontwikkeling maakt volgens art. 4 van Pro de overeenkomst een parkeergarage met circa 400 parkeerplaatsen deel uit. Ingevolge art. 6 van Pro de overeenkomst heeft Envida het recht om delen van het terrein aan derden in eigendom over te dragen en blijft zij verantwoordelijk voor de naleving van de verplichtingen uit de overeenkomst indien zij een of meer ontwikkelaars betrekt bij de verdere ontwikkeling en realisatie van de plannen.
2.2.
Bij overeenkomst van 14 juni 2013 heeft Envida een deel van het Klevarieterrein verkocht aan Brinvast, ten behoeve van het realiseren van zorgaccommodatie op een onbebouwd deel (‘Verkochte A’) en het herontwikkelen van bestaande bebouwing (het klooster) tot woonappartementen (‘Verkochte B’), voor de prijs van in totaal € 1.700.000,-.
Ingevolge art. 5 van Pro de koopovereenkomst vindt de levering van Verkochte A plaats uiterlijk op het moment dat Brinvast een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de beoogde bebouwing heeft gekregen en de levering van Verkochte B uiterlijk op 1 april 2015.
Ingevolge art. 24 van Pro de koopovereenkomst moet Envida zorgdragen voor de realisatie van 45 parkeerplaatsen ‘terzake de herontwikkeling’, in een te bouwen parkeerkelder of, indien die niet wordt gerealiseerd, in een overdekte of niet-overdekte parkeervoorziening. Deze parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de kopers van de woonappartementen.
2.3.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst was het beide partijen bekend dat de parkeerplaatsen die nodig waren om wat betreft de voorgenomen bebouwing te voldoen aan de parkeernormen van de gemeente Maastricht, niet konden worden gerealiseerd op het deel van het terrein dat Envida aan Brinvast had verkocht en dat Brinvast daarvoor afhankelijk was van het naastgelegen terrein van Envida.
2.4.
In de loop van 2013 heeft de gemeente Maastricht laten weten dat 86 parkeerplaatsen nodig zijn om wat betreft de voorgenomen bebouwing te voldoen aan haar parkeernormen. Envida en Brinvast hebben daarover met elkaar contact gehad.
2.5.
Envida heeft op 8 september 2014 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met het bedrijf Van Wijnen voor de ontwikkeling van de rest van het Klevarieterrein. Ook daarna is het realiseren van voldoende parkeerplaatsen ten behoeve van de door Brinvast voorgenomen bebouwing onderwerp van gesprek geweest tussen partijen, Van Wijnen en de gemeente Maastricht. In een zogenoemde ‘ateliersessie’ met de gemeente op 17 december 2014 bleek dat Van Wijnen een parkeergarage wilde realiseren, ‘liefst zo klein mogelijk’, en dat zij onderzoek deed ten behoeve van het bepalen van een ‘nieuwe parkeerbalans’. In januari 2015 heeft een behandelend ambtenaar van de gemeente aan Brinvast meegedeeld dat er geen medewerking aan een omgevingsvergunning voor Brinvast kon worden verleend omdat er geen vergunning voor een parkeergarage is. Tussen partijen is vervolgens hierover gesproken. Brinvast heeft Envida verzocht om aan te tonen waar en hoe de benodigde 86 parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd, zodat zij een omgevingsvergunning kon aanvragen. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt. Envida heeft Brinvast aangemaand tot het afnemen van Verkochte B.
2.6.
Bij brief van 12 juni 2015 heeft Envida aan Brinvast onder meer meegedeeld:
‘Uw cliënten hebben voor 45 parkeerplaatsen een afspraak gemaakt met Envida. (..) Envida is niet wettelijk noch contractueel gehouden tot een andere verplichting dan het ter beschikking stellen van de parkeerplaatsen die expliciet zijn genoteerd in het contract. (..)
Er bestaat dan ook geen verplichting documentatie aan te leveren ter zake 86/88 parkeerplaatsen te realiseren ten behoeve van het Verkochte (..).’
2.7.
Bij brief van 23 juli 2015 heeft Envida aan Brinvast onder meer meegedeeld:
‘De verplichtingen van Envida jegens Brinvast, ook ter zake het parkeren, zijn door partijen uitputtend in de koopovereenkomst(en) zelve geregeld. (..) De exploitatieovereenkomst is dus irrelevant voor uw stellingen ter zake het parkeren (..). De exploitatieovereenkomst behoefde dus, anders dan u meent, geen bespreking in de context van uw stelling dat Envida jegens uw cliënten verplichtingen zou hebben ter zake de realisatie van parkeerruimte die afwijken van- en/of uitstijgen boven hetgeen partijen blijkens artikel 24 van Pro de overeenkomst afgesproken hebben.’
2.8.
Bij vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 21 september 2015 is Brinvast op vordering van Envida veroordeeld, kort gezegd, om Verkochte B af te nemen, met betaling van de contractuele boete. De reconventionele vordering van Brinvast om, kort gezegd, aan te geven waar en hoe de 86 parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd, is afgewezen.
2.9.
Bij brief van 24 september 2015 heeft Envida aan Brinvast meegedeeld dat de koopovereenkomst werd ontbonden.
2.10.
Bij beschikking van deze rechtbank van 20 september 2016 is op verzoek van Brinvast een voorlopig getuigenverhoor bevolen. Op 20 december 2016 zijn getuigen gehoord.
De getuige [getuige 1] , manager vastgoedontwikkeling van Envida, heeft onder meer verklaard:
‘Het zit dus zo in elkaar, dat er 86 plaatsen door ons volgens de exploitatieovereenkomst gerealiseerd moeten worden voor het door Brinvast gekochte terrein als daarop de ontwikkeling plaatsvindt zoals voorzien. (..) Dat betreft dus onze verplichting naar de gemeente die Envida ook zal nakomen. (..)
U vraagt mij of het juist is dat er 86 plaatsen moeten en ook zullen worden gerealiseerd door Envida ten behoeve van het project van Brinvast. Dat is juist. (..)
Wel hebben wij met Van Wijnen een samenwerkingsovereenkomst (sok). Daarin is onze verplichting ten aanzien van de gemeente op het gebied van parkeren zoals opgenomen in de exploitatieovereenkomst doorgelegd naar Van Wijnen. We hebben het met Van Wijnen zo geregeld dat de verplichtingen met betrekking tot de 86 parkeerplaatsen door ons kunnen worden nagekomen.’
De getuige [getuige 2] , voormalig bestuurder van Envida, heeft onder meer verklaard:
‘Ik weet dat er een deel van het terrein is verkocht aan Brinvast en dat daarbij in de toen voorziene ontwikkeling 86 parkeerplaatsen hoorden conform de parkeernorm. (..)
Ik ken de details niet, maar kan u wel vertellen dat de verplichting met betrekking tot het realiseren van de parkeernorm door Envida één op één naar Van Wijnen is doorgelegd. (..)
Met dat detailniveau hield ik mij niet bezig; het ging erom dat er 86 plaatsen gerealiseerd zouden worden voor het project Brinvast. (..)
Een ding was voor mij echter steeds duidelijk: vast stond de totale hoeveelheid van 400 plaatsen conform de exploitatieovereenkomst, alsmede de 86 plaatsen ten behoeve van het projectgebied Brinvast en dat is dan inclusief de 45 koopplaatsen.’
De getuige [getuige 3] , projectontwikkelaar werkzaam voor Van Wijnen, heeft onder meer verklaard:
‘Ik ben betrokken geweest bij de samenwerkingsovereenkomst Van Wijnen en Envida. Wat betreft het parkeren met betrekking tot het project Brinvast kan ik zeggen dat er is vastgelegd dat er 45 plaatsen moesten worden gerealiseerd (..).
Dit laat onverlet dat ook de 41 dan nog ontbrekende benodigde plaatsen worden gebouwd en ter beschikking zijn ten behoeve van het Brinvast project. (..)
Als Van Wijnen hebben wij er commercieel geen nadeel bij of we nu meer of minder parkeerplaatsen realiseren, gezien onze verrekeningsmethode met Envida (te weten residuele grondwaarde).’
De getuige [getuige 4] , bestuurder van Envida, heeft onder meer verklaard:
‘Voor wat betreft het parkeren: de rechtsverhouding is vastgelegd in de exploitatieovereenkomst, de koopovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst. Voor het totale plangebied waren ongeveer 385 plaatsen vereist; voor het aan Brinvast verkochte gedeelte A en B in totaal 86 parkeereenheden, waarvan de koopoptie voor 45 parkeerplaatsen. Envida heeft haar verplichting ook in de resterende 41 plaatsen te voorzien. Envida heeft haar verplichting jegens de gemeente Maastricht steeds gecommuniceerd.’
2.11.
Brinvast heeft daarna de rechter-commissaris verzocht om Envida op de voet van art. 22 Rv Pro te bevelen de samenwerkingsovereenkomst met Van Wijnen over te leggen. Bij brief van 6 januari 2017 heeft de rechter-commissaris dat verzoek afgewezen. De rechter-commissaris heeft daarbij gewezen op de mogelijkheid om in de bodemzaak of in een zelfstandige procedure ex art. 843a Rv de overlegging van het stuk te vragen. Een verzoek om die beslissing te herzien, is eveneens afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
Brinvast vordert, kort gezegd, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Envida zal bevelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis een afschrift te verstrekken van de onder 2.5 genoemde samenwerkingsovereenkomst tussen Envida en Van Wijnen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- per dag, met kosten.
3.2.
Envida voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Kader
4.1.
De vordering van Brinvast berust op art. 843a Rv. Partijen houden elkaar over en weer aansprakelijk voor de schade die zij lijden door de ontbinding van de koopovereenkomst. Brinvast heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat Envida haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen doordat zij niet tijdig de informatie over het realiseren van de parkeerplaatsen aan Brinvast heeft verstrekt die Brinvast nodig had voor het aanvragen van de omgevingsvergunning en doordat zij niet voldoende parkeerplaatsen ten behoeve van de door Brinvast voorgenomen bebouwing ter beschikking wilde of kon stellen. Brinvast wil hiertoe inzage in de afspraken die Envida met Van Wijnen heeft gemaakt over het realiseren van parkeerplaatsen.
Spoedeisendheid
4.2.
Brinvast heeft aangevoerd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering omdat er een discrepantie is tussen het standpunt dat Envida in 2015 over haar verplichtingen jegens Brinvast heeft ingenomen en hetgeen de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor daarover hebben verklaard. Brinvast wil de samenwerkingsovereenkomst in het verdere verloop van dat verhoor betrekken. Verder wil Brinvast over de samenwerkingsovereenkomst beschikken ter voorbereiding van de komende procedure waarin de schadevorderingen zullen worden behandeld.
4.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het aangevoerde belang voldoende spoedeisend voor behandeling van de zaak in kort geding. Nu het belang bij inzage in de samenwerkingsovereenkomst mede is opgekomen door hetgeen de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor hebben verklaard, is er geen reden om Brinvast te verwijten dat zij niet eerder een afschrift van de samenwerkingsovereenkomst heeft gevorderd. Brinvast heeft verder na de weigering van de rechter-commissaris om in het kader van het voorlopig getuigenverhoor het overleggen van de samenwerkingsovereenkomst te bevelen, niet zo onredelijk lang gewacht met haar eis in kort geding, dat de spoedeisendheid aan haar vordering is komen te ontvallen.
Onomkeerbaar gevolg
4.4.
Envida meent dat de vordering zich niet leent voor behandeling in kort geding omdat toewijzing daarvan tot gevolg zou hebben dat de samenwerkingsovereenkomst openbaar wordt en de openbaarheid niet meer kan worden teruggenomen. De gevraagde voorziening heeft daarmee volgens Envida een definitief karakter.
4.5.
De omstandigheid dat een voorziening in kort geding een onomkeerbaar gevolg heeft, is van belang bij de beoordeling van de toewijsbaarheid daarvan. Het belang van Brinvast bij de voorziening zal moeten worden afgewogen tegen het belang van Envida om te voorkomen dat Brinvast kennis neemt van de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst, mede in het licht van de aan de kennisneming te stellen eisen. Die afweging zal hierna worden gemaakt als blijkt dat de vordering in beginsel voor toewijzing in aanmerking komt.
Rechtmatig belang
4.6.
Tussen partijen was in 2015 in geschil of Envida jegens Brinvast verplicht was de volgens de gemeente Maastricht vereiste 86 parkeerplaatsen te realiseren ten behoeve van de door Brinvast beoogde bebouwing en in hoeverre zij gehouden was daarover concrete informatie te verstrekken ten behoeve van de aanvraag van een omgevingsvergunning door Brinvast.
4.7.
Er moet vooralsnog rekening mee worden gehouden dat de bodemrechter zal oordelen dat uit de koopovereenkomst voortvloeit dat Envida niet alleen jegens de gemeente, maar ook jegens Brinvast verplicht was die 86 parkeerplaatsen te realiseren. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking dat het beide partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was dat de parkeerplaatsen ten behoeve van de door Brinvast beoogde bebouwing niet op het aan Brinvast verkochte deel van het Klevarieterrein konden worden gerealiseerd en dat Brinvast daarvoor was aangewezen op het naastgelegen deel van het terrein van Envida. Brinvast was in zoverre voor de uitvoering van de met de koopovereenkomst voorgenomen ontwikkeling afhankelijk van de medewerking van Envida. Aannemelijk is dat deze afhankelijkheid verder meebracht dat Envida naar vermogen Brinvast moest bijstaan bij het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning waar het gaat om de eisen van de gemeente met betrekking tot (informatie over) het (tijdig) realiseren van voldoende parkeerplaatsen.
4.8.
Envida heeft in 2015, toen het voor Brinvast aankwam op het afnemen van Verkochte B en Brinvast informatie van Envida nodig had voor het indienen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning, er de nadruk op gelegd dat zij in dit opzicht jegens Brinvast niet tot méér verplicht was dan het realiseren van de 45 parkeerplaatsen voor de kopers van de woonappartementen die zijn vermeld in art. 24 van Pro de koopovereenkomst. Ook in kort geding is dat toen tot uitgangspunt genomen. Het behoeft weinig verbazing te wekken dat het standpunt, zoals Envida dat destijds heeft verwoord, voor Brinvast reden kon zijn om te twijfelen of Envida (tijdig) voldoende parkeerplaatsen voor de ontwikkeling van de beoogde bebouwing zou realiseren, waarmee die ontwikkeling zelf onzeker werd.
4.9.
In dit licht is het opmerkelijk dat het blijkens de verklaringen van de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor voor Envida een gegeven was dat zij voldoende, dus op basis van de toen bekende gegevens: 86, parkeerplaatsen ten behoeve van de door Brinvast beoogde bebouwing moest realiseren. De nuance die Envida aanbrengt door te betogen dat zij daartoe jegens de gemeente verplicht was, maar niet jegens Brinvast, en de toelichting die zij op dat punt ter zitting heeft gegeven, maken niet voldoende duidelijk waarom zij in 2015 zo terughoudend ermee is geweest om Brinvast zekerheid te geven over het realiseren van de 86 parkeerplaatsen ten behoeve van het project van Brinvast en om Brinvast te steunen jegens de gemeente door haar voldoende concrete informatie daarover te verstrekken ten behoeve van het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
4.10.
Gevoegd bij het feit dat Envida betrekkelijk kort daarvoor, in september 2014, het realiseren van parkeerplaatsen kennelijk had toevertrouwd aan Van Wijnen en Van Wijnen in december 2014 had laten weten de parkeersituatie in onderzoek te hebben, is het voor Brinvast van belang te weten of de terughoudende opstelling van Envida verband hield met hetgeen zij met Van Wijnen over het realiseren van parkeerplaatsen had afgesproken, met name of die afspraken voor Envida een beperking inhielden voor het nakomen van haar verplichtingen jegens Brinvast. In zoverre heeft Brinvast een direct en concreet belang bij inzage in die afspraken, zowel om de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor daarmee te confronteren als ter voorbereiding van een procedure waarin de wederzijdse schadevorderingen zullen worden behandeld.
4.11.
In het voorgaande ligt besloten dat geen sprake is van en zogenoemde
fishing expedition.
fishing expedition.
4.12.
De conclusie is dat Brinvast een rechtmatig belang heeft bij haar vordering.
Bepaalde bescheiden
4.13.
De vordering heeft betrekking op de samenwerkingsovereenkomst tussen Envida en Van Wijnen en is dus voldoende bepaald.
Rechtsbetrekking
4.14.
De samenwerkingsovereenkomst tussen Envida en Van Wijnen betreft mede de rechtsbetrekking tussen partijen omdat de samenwerkingsovereenkomst onder meer betrekking heeft op het realiseren van parkeerplaatsen ten behoeve van de bebouwing die was voorzien in de koopovereenkomst tussen partijen.
Gewichtige reden
4.15.
Volgens Envida staat de vertrouwelijkheid van de samenwerkingsovereenkomst eraan in de weg dat Brinvast kennis neemt van de inhoud daarvan. De samenwerkingsovereenkomst bevat volgens Envida commercieel vertrouwelijke en concurrentiegevoelige informatie. Bovendien zijn er nog geen definitieve ontwikkelafspraken, aldus Envida.
4.16.
Brinvast heeft alleen een in rechte te respecteren belang om kennis te nemen van de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst voor zover die betrekking heeft op het realiseren van parkeerplaatsen. Envida heeft niet kunnen uitleggen waarom vertrouwelijk moet blijven wat Envida en Van Wijnen over de parkeerplaatsen hebben afgesproken.
In zoverre is er geen gewichtige reden om de vordering af te wijzen. Dat de samenwerkingsovereenkomst geen definitieve afspraken bevat, wat daarvan zij, is daarvoor evenmin een voldoende reden.
Behoorlijke rechtspleging gewaarborgd
4.17.
Envida meent dat redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een behoorlijke rechtspleging ook zonder verschaffing van de samenwerkingsovereenkomst is gewaarborgd. Envida heeft daartoe met name gewezen op de het voorlopig getuigenverhoor en de daarin afgelegde getuigenverklaringen.
4.18.
Nu de verklaringen van de getuigen niet zonder meer lijken te rijmen met de wijze waarop Envida in 2015 haar standpunt heeft verwoord, heeft Brinvast belang bij kennisneming van de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst op het punt van het realiseren van parkeerplaatsen en de mogelijkheid om de getuigen daarmee te confronteren. Er kan onder deze omstandigheden niet redelijkerwijs worden aangenomen dat een behoorlijke rechtspleging ook zonder verschaffing van de samenwerkingsovereenkomst is gewaarborgd.
Voorziening
4.19.
De vordering van Brinvast zal worden toegewezen met dien verstande dat Envida een afschrift van de samenwerkingsovereenkomst moet verstrekken voor zover die betrekking heeft op het realiseren van parkeerplaatsen op het Klevarieterrein. Daarmee is het belang van Envida op bescherming van de vertrouwelijkheid van de met Van Wijnen gemaakte afspraken voldoende gewaarborgd.
Dwangsom
4.20.
De voorzieningenrechter zal de dwangsom beperken tot € 1.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,-.
Proceskosten
4.21.
Envida zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Brinvast worden begroot op:
- dagvaarding € 85,21
- griffierecht 618,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.519,21
4.22.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Envida om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan Brinvast een afschrift te verstrekken van de samenwerkingsovereenkomst tussen Envida en Van Wijnen van 8 september 2014 voor zover die overeenkomst betrekking heeft op het realiseren van parkeerplaatsen op het Klevarieterrein te Maastricht, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat Envida in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 100.000,-,
5.2.
veroordeelt Envida in de proceskosten, aan de zijde van Brinvast tot op heden begroot op € 1.519,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Envida in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Envida niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2017. [1]