Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer 6230206 CV EXPL 17-6212
Vonnis van de kantonrechter van 28 februari 2018 (bij vervroeging)
in de zaak
[eiser]
wonend in [woonplaats] (tot voor kort aan het [adres] )
verder ook aan te duiden als “ [eiser] ”
eisende partij
gemachtigde mr. A. Saakjan in Maastricht (toevoeging 1HX469)
tegen
de besloten vennootschap
MVJ WONINGEN B.V.
MVJ WONINGEN B.V.
gevestigd in Sittard en kantoorhoudend in (6101 CV) Echt, gemeente Echt-Susteren,
aan de Nieuwe Markt 52
verder ook aan te duiden als “MVJ”
gedaagde partij
gemachtigde mr. N. Kooistra, advocaat in Maastricht
1.De procedure
[eiser] heeft MVJ bij dagvaarding van 25 juli 2017 in rechte betrokken voor een vordering als omschreven in het exploot van dagvaarding. Tegelijk daarmee zijn aan MVJ vier producties betekend waarop [eiser] zich mede beroept.
MVJ heeft - na herhaald uitstel - op 11 oktober 2017 schriftelijk geantwoord onder verwijzing naar vier bijgevoegde producties.
Vervolgens heeft [eiser] voor repliek geconcludeerd op 15 november 2017. Hij heeft aan zijn conclusie een extra productie toegevoegd.
MVJ heeft hierop gereageerd met een dupliek d.d. 10 januari 2018 waarbij een vijfde productie gevoegd was, zodat [eiser] het schriftelijke debat heeft mogen afronden met een akte d.d. 14 februari 2018 waarin hij zich uitliet over die extra productie.
Hierna is vonnis bepaald. De uitspraak is - bij vervroeging - op vandaag gesteld.
2.Het geschil
[eiser] vordert de veroordeling van MVJ - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van primair een bedrag van € 5 910,00, subsidiair een bedrag van € 4 650,00, nog te vermeerderen met de wettelijke rente over de respectievelijk gevorderde bedragen vanaf een ongenoemd gelaten datum tot de datum van algehele voldoening. Verder vraagt [eiser] veroordeling van MVJ tot betaling van de aan zijn zijde te liquideren proceskosten en de eventuele nadere kosten van tenuitvoerlegging plus wettelijke rente na veertien dagen.
[eiser] baseert zijn primaire en subsidiaire vordering op de volgende feitelijke omstandigheden en/of stellingen.
Als student heeft [eiser] tot en met 30 juni 2017 in Maastricht zelfstandige woonruimte aan het [adres] gehuurd van MVJ op basis van een met ingang van 11 juli 2016 schriftelijk aangegane huurovereenkomst van het type ‘campuscontract’. Het contract gold voor bepaalde tijd en zou op 30 juni 2017 eindigen ‘met dien verstande dat deze huurovereenkomst daarna niet kan worden verlengd (prod.1). Aan door de huurder maandelijks verschuldigde vergoeding had MVJ een prijs van € 930,00 bedongen. Aan het complex woningen waartoe dit appartement in de zogeheten ‘Gemeenteflat’ behoort, zijn sinds 2 februari 2017 renovatiewerkzaamheden verricht in opdracht van MVJ, een en ander conform aankondiging in een circulaire / folder van maart 2017 zoals die door / namens MVJ onder student-bewoners verspreid is (prod.2). [eiser] spreekt van ‘extreme overlast’ voor huurders als gevolg van die activiteit en somt een reeks ondervonden problemen op. Hij heeft zijn gemachtigde om die reden op 9 mei 2017 een verzoek / sommatie aan MVJ laten sturen teneinde het werk te doen staken tot en met de laatste dag van de met [eiser] afgesproken huurperiode, 30 juni 2017 (prod.3). MVJ heeft hier geen gevolg aan gegeven. Zij heeft evenmin willen ingaan op het verzoek om toekenning van een verhuiskostenvergoeding naar het wettelijke minimumbedrag van € 5 910,00. Dat in dit geval ‘onomwonden’ van renovatiewerkzaamheden sprake was, heeft MVJ via haar beheerder in een brief of folder met dagtekening 24 januari 2017 zelf erkend. Daarin is als aanvangsdatum van de aangekondigde werkzaamheden donderdag 2 februari 2017 genoemd ( prod.4). [eiser] wenst aanspraak te maken op dit bedrag van € 5 910,00 en claimt subsidiair € 4 650,00 aan huurvermindering wegens aanmerkelijk verminderd huurgenot (door hem gesteld op vijfmaal het volledige maandelijks te betalen bedrag van € 930,00 aan huur en servicekosten).
In voortgezet debat heeft [eiser] volhard bij zijn stellingen en eisen. MVJ volvoerde wel degelijk een renovatie in juridische zin (als bedoeld in HR 22 april 2016) met het oogmerk de woningen geschikt te maken voor andere, vermogender huurders dan studenten, voor wie [eiser] moest wijken. Een bij de repliek gevoegd bericht in De Limburger van 23 maart 2017 getuigt daarvan. Hier was niet, althans niet in overwegende mate, sprake van dringend noodzakelijke opknapwerkzaamheden die geen uitstel konden velen (lees in het concrete geval activiteiten als het reinigen van gevels, vervangen van kozijnen, periodiek te verrichten schilderwerk en aanbrengen van een nieuwe entrée). [eiser] is niet vrijwillig vertrokken, maar werd daar per 1 juli 2017 door ‘opzegging’ zijdens MVJ toe genoodzaakt. De subsidiair gevraagde vermindering van huur wordt gerechtvaardigd door de als gebrek te kwalificeren extreme overlast, zo nodig aan te tonen met beschikbaar video- en geluidsmateriaal uit de bewuste periode. In zijn akte d.d. 14 februari 2018 heeft [eiser] in reactie op de door MVJ nader overgelegde kopie van een aan hem gerichte aanzegging tot ontruiming en oplevering aandacht gevraagd voor een aantal opvallende passages in dat schrijven van de beheerder van het verhuurde complex. Verder zegt hij van opvatting te zijn (te blijven) dat de huurovereenkomst niet van tijdelijke aard was in de zin van art. 7:271 BW Pro.
MVJ heeft zich gemotiveerd verweerd tegen hetgeen bij exploot aan de vordering ten grondslag gelegd is en tegen de omvang en samenstelling van het gevorderde.
Dit verweer komt - sterk samengevat - op het volgende neer.
Allereerst (althans in voortgezet debat) benadrukt MVJ het bijzondere karakter van deze huurovereenkomst tussen aanvankelijk Ballast Nedam Beheer B.V. / later MVJ en [eiser] . De considerans van het contract dat op 1 juli 2016 voor een periode tot en met 30 juni 2017 aangegaan is, maakt melding van herontwikkeling van het pand ‘na juli 2017’ in verband waarmee bij voorbaat aangekondigd is dat alsdan sprake zou zijn van dringend eigen gebruik van de verhuurder, zodat de huur slechts voor die bepaalde duur aangegaan is. Voor zover noodzakelijk is al op het moment van contracteren bij voorbaat opgezegd per 30 juni 2017. In de onderhavige situatie doet zich verder niet de mogelijkheid voor van een vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten (art. 7:220 iuncto Pro art. 7:274 / 275 BW), omdat de vijfde afdeling van de vierde titel van Boek 7 BW toepassing mist op een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW Pro). Ook als dit artikel buiten toepassing gelaten zou worden, maakt het bepaalde in art. 7:271 lid 1 BW Pro dat deze na 1 juli 2016 aangegane huurovereenkomst er een was voor een duur van minder dan twee jaar, terwijl MVJ bovendien de huurder op de voorgeschreven wijze en binnen de vereiste termijn op de einddatum van de overeenkomst gewezen heeft in een aangetekend verzonden brief d.d. 29 mei 2017 (prod.5). Ware dit alles al anders geweest, dan nog heeft [eiser] niet aangetoond dat aan de voorwaarden van art. 7:275 BW Pro voldaan is, terwijl het geval van de door hem genoemde renovatie zich hier niet voordeed en - als daar al anders over te oordelen valt - stellig niet met een verhuizing tot noodzakelijk gevolg. Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen de renovatie die na het einde van de huurovereenkomst van [eiser] haar beslag gekregen heeft, en het werk in de periode die aan dit eindigen voorafging, omdat dat anders gekwalificeerd moet worden. Die laatste werkzaamheden waren volgens MVJ wel degelijk dringend noodzakelijk of te kwalificeren als normaal onderhoud. Zij waren in geen enkel opzicht als renovatie aan te merken. Art. 7:220 lid 5 BW Pro heeft slechts het oog op renovatie gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Waar [eiser] subsidiair huurvermindering claimt, heeft hij het volgens MVJ in dubbel opzicht bij het verkeerde eind. Er doet of deed zich in de eerste plaats geen gebrek voor dat zo’n vermindering rechtvaardigt en dat voldoet aan de voorwaarde dat het huurgenot er door gereduceerd is. Bovendien deugt de berekening van zo’n huurreductie voor de ingestelde vordering niet. [eiser] telt immers ten onrechte voor de volgens hem door de rechter te reduceren huur het voorschot op de te vergoeden servicekosten (€ 200,00 per maand) op bij de kale huurprijs van € 730,00. Verder miskent hij dat de werkzaamheden gefaseerd uitgevoerd zijn en dat een vermindering evenredig dient te zijn aan de mate van ondervonden overlast. Bewijs ten aanzien van het gestelde extreme karakter van de beweerde overlast is ten enenmale niet geleverd en zelfs een naar behoren gespecificeerd aanbod tot bewijslevering is niet gedaan.
3.De beoordeling
Eiser [eiser] heeft op nogal magere feitelijke basis zijn vordering primair gegrond op de wettelijke regeling van een aan een huurder van woonruimte onder bepaalde omstandigheden verschuldigde verhuis- en herinrichtingsvergoeding. Weliswaar biedt art. 7:220 BW Pro ruimte voor het toekennen van een minimale bijdrage van € 5 910,00 in zulke kosten als in de loop van een huurperiode een door de gezamenlijke huurders geaccordeerde renovatie van tien of meer woningen in een complex plaatsvindt, doch primair uitsluitend ‘indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie’. Die ‘noodzaak’ heeft zich hier evenmin als een aantoonbaar aan een dergelijke oorzaak toe te schrijven ‘verhuizing’ van [eiser] in de praktijk voorgedaan. Het einde van de huurrelatie per 30 juni 2017 was immers in juli 2016 bij het aangaan van het ‘campuscontract’ - in de gedaante van diverse niet voor misverstand vatbare passages van deze schriftelijke overeenkomst - al voorzien. De contractuele duur van de huurperiode was ook slechts voor iets minder dan een jaar vastgelegd. Waar [eiser] in zijn akte van 14 februari 2018 desondanks aandacht vraagt voor art. 3.2 dat juist in een andere richting zou wijzen, miskent hij dat de daar in het vooruitzicht gestelde verdubbeling van de huurprijs na juni 2017 niet direct ziet op een voor hem in persoon bedoelde (continuering van de) huur doch dat de exploitant het oog had op vermogender nieuwe huurders dan studenten met een kleine beurs voor wie de tijdelijke huur juist bedoeld was. Dit nog geheel los van de vraag wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft in de discussie over de vraag ‘wel of niet werkzaamheden in het kader van renovatie’ voor wat betreft het tijdvak februari 2017 tot juli 2017. De bijzondere aard van de bewuste huurovereenkomst verzet zich bovendien tegen de aanname dat een verhuis- en herinrichtingsvergoeding haar basis zou kunnen vinden in de opzeggingsregeling bij dringend eigen gebruik: de artikelen 7:274 en 7:275 BW. Van toepassing van die regeling is de bewuste overeenkomst van huur van woonruimte immers uitgesloten omdat het hier gaat om woonruimtegebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur zou zijn. Bij voorbaat was ten tijde van ondertekening de termijn kort gehouden en was voor de zekerheid een clausule over een gezamenlijke huurbeëindiging en ontruiming per 30 juni 2017 opgenomen (art. 2.2). Art. 7:232 lid 2 BW Pro ontzegt [eiser] de mogelijkheid zich op art. 7:275 BW Pro te beroepen, zodat ook langs die weg voor hem geen vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten te verkrijgen valt.
Aldus resteert slechts de subsidiair aan de orde gestelde mogelijkheid van een succesvol beroep op huurvermindering voor een gebrek van het gehuurde in de zin van art. 7:204 BW Pro en een daaruit voortspruitend verminderd huurgenot van zodanige aard dat een evenredige reductie op de huurprijs van € 730,00 (en dus niet € 930,00 zoals [eiser] abusievelijk veronderstelt) per maand gerechtvaardigd is (art. 7:207 BW Pro). De in art. 7:207 BW Pro vereiste kennisgeving aan de verhuurder van een verondersteld gebrek van zodanige aard kan met enige goede wil afgeleid worden uit het verzoek dat / de aanzegging die mr. Saakjan namens [eiser] op 9 mei 2017 aan MVJ zond (prod.3 bij exploot). Dit ondanks het feit dat daarin de met de ‘renovatie’ gepaard gaande eventuele overlast niet met zoveel woorden als gebrek en oorzaak van verminderd huurgenot aangemerkt is. Wel is MVJ gesommeerd binnen zeven dagen de werkzaamheden die (later) de overlastklacht veroorzaakt blijken te hebben, te staken en gestaakt te houden. Hoe dit ook zij, de discussie tussen partijen heeft zich op dit punt vrijwel beperkt tot de vraag of [eiser] in voldoende mate expliciteert waarin het vermeende gebrek / het verminderde huurgenot dan wel bestond en of hij dit vervolgens in evenzeer voldoende mate aantoont. MVJ wraakt daarnaast het feitelijk ontbreken van een welomschreven berekening van de genotsreductie (de mate van evenredigheid) en daarmee een begroting van de ‘schade’. Het antwoord op die vraag / vragen is weliswaar negatief en kan ook later niet omslaan in een uiteindelijk positief oordeel omdat [eiser] zelfs nalaat een aanvullend bewijsaanbod te doen, maar dit neemt niet weg dat de kantonrechter in het geheel van vaststaande feiten voldoende aanknoping vindt voor een billijkheidsoordeel.
MVJ maakt immers op geen enkele manier aannemelijk dat er een dringende noodzaak bestond om een aantal maanden voor het voorziene contractuele einde van de huurrelatie met deze huurder - en kennelijk ook andere studenthuurders in het onderhavige complex van tijdelijk beschikbare woningen - ingrijpende en storende (voorbereidende) werkzaamheden in en aan het complex te laten verrichten. Werkzaamheden die niet zozeer acuut noodzakelijk waren, maar die vooruitliepen op de bij huurcontract van juli 2016 voor de periode ‘na juli 2017’ (!!!) voorziene uitvoering van voornemens tot ‘herontwikkeling van het pand’.
Voorafgaand aan dat vastgelegde eindmoment van het contract mocht [eiser] er als regulier huurder - ondanks het ‘campus’karakter van de overeenkomst - op rekenen het volle jaar waarvoor de huur aangegaan was, ongestoord door dagelijkse herrie en andere overlast het volledige huurgenot te hebben en te houden van de als ‘studenteneenheid’ aangemerkte woonruimte (bestaande uit een woonkamer met balkon, een grote slaapkamer met balkon, extra slaapkamer met muurkast, computerkamer, doucheruimte, keuken en toilet plus beschikbare fietsenberging), waarvoor hij € 730,00 aan kale huur per maand verschuldigd was. Uit de circulaire die MVJ via de opdrachtnemer van de omvangrijke werkzaamheden in maart 2017 onder de bewoners van de Gemeenteflat liet verspreiden, kan en moet afgeleid worden dat in de periode die zich uitstrekte van week 12 tot en met week 30 van het jaar 2017, een start werd gemaakt met wat niet anders kan worden gezien dan als een ingrijpende renovatie. Van hetgeen daar beschreven is, valt bepaald niet aan te nemen dat het geen uitstel van enige maanden toeliet of anderszins noodzakelijkerwijs juist in die maanden diende te worden uitgevoerd.
Het kwam MVJ vermoedelijk simpelweg financieel goed uit om de periode van leegstand en onverhuurbaarheid ten gevolge van de werkzaamheden na 30 juni 2017 met een aantal maanden te beperken. Dat zij daarmee de tijdelijke huurders trof die door de renovatie toch al zouden moeten vertrekken en om wier (toekomstige) belangen zij zich verder niet al te zeer bekommerde, heeft MVJ klaarblijkelijk met deze beslissing welbewust voor lief genomen. Het gaat niet aan om de gevolgen van de aldus nodeloos of zonder aanwijsbaar ander belang dan het eigen financiële profijt geheel bij de tijdelijke huurder van de Gemeenteflat te leggen in de vorm van ongevraagd opgedrongen overlast, terwijl die tijdelijke huurder zelf niet meer van de verfraaiingen kon profiteren door het afgedwongen vertrek per 30 juni 2017. Het feit dat de werkzaamheden per flat gefaseerd verliepen, doet er natuurlijk niet aan af dat het uit de stukken blijkende massale karakter van de over een reeks van maanden gespreide werkzaamheden zicht-, hoor- en voelbaar was voor iedere bewoner van het complex zelfs in een periode dat in of aan de eigen woonruimte niets of betrekkelijk weinig gebeurde. Stofoverlast, bouwgeluiden door generatoren en ander zwaar materieel (zoals drilboren), maar ook door de aanwezige werklieden en de muziek die hun arbeid meestal vergezelt, water- en omgevingsvervuiling e.d. trekken zich nu eenmaal weinig aan van muren en afstanden en treffen iedereen in de directe woonomgeving. Een feit van algemene bekendheid dat nauwelijks bewijs behoeft, hoewel MVJ de indruk wil wekken dat het allemaal wel meeviel.
Het komt de kantonrechter bij een grove schatting van de mate van overlast redelijk voor de verschuldigde huurprijs voor de bewuste periode van vijf maanden tot de helft (5 x € 365,00 = € 1 825,00) te reduceren, zodat MVJ aan [eiser] alsnog € 1 825,00 met de wettelijke rente met ingang van de dag na dagvaarding zal moeten restitueren.
De veroordeling van MVJ tot betaling van een dergelijk bedrag maakt tevens dat zij als in hoofdzaak in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten en de eventueel noodzakelijke nadere kosten van tenuitvoerlegging verwezen wordt. De proceskosten tot dusver worden aan de zijnde van [eiser] begroot op een totaalbedrag van € 675,31:
- Exploot van dagvaarding € 97,31
- Griffierecht € 78,00
- Salaris gemachtigde € 500,00 (2 x € 250,00).
4.De beslissing
De kantonrechter komt tot het volgende oordeel:
- MVJ wordt veroordeeld om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting € 1 825,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 juli 2017 tot de datum van volledige betaling.
- MVJ wordt verder veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis bepaald op een bedrag van € 675,31, eventueel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vonnisdatum, alsmede tot vergoeding van de eventueel noodzakelijke nadere kosten van tenuitvoerlegging, bepaald op een salarisbedrag van € 125,00 (half procespunt) plus eventuele betekeningskosten en mogelijke rente.
- Het vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.
- Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.
Type: HS