Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/254980 / KG ZA 18-505
Vonnis in kort geding van 10 oktober 2018
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. G.A.M.F. Spera,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. F.H.I. Hundscheid.
Partijen zullen hierna eisers en gedaagden genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de brief van 27 september 2018 met producties van gedaagden
- de brief van 28 september 2018 met producties van eisers
- de brief van 1 oktober 2018 met productie van eisers
- de mondelinge behandeling ter zitting van 2 oktober 2018
- de pleitnota van eisers
- de pleitnota van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eisers en gedaagden zijn geen familie. Gedaagden zijn broers.
2.2.
Op 4 april 2018 zijn eisers (als kopers) en gedaagden (als verkopers) een
koopovereenkomst overeengekomen voor de (ver)koop van een woonhuis aan de
[adres] te [woonplaats 3] .
2.3.
In art. 4 van Pro de koopovereenkomst is (voor zover thans van belang) overeengekomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 augustus 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.
2.4.
In overeenstemming met hetgeen partijen in artt. 5.1. en 5.2. van de koopovereenkomst zijn overeengekomen, hebben gedaagden op 29 april 2018 een bedrag van € 58.500,00 tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper overgemaakt als waarborgsom op de derdenrekening van Zeestraten en Hageman Notarissen (thans: Tomlow + Partners notarissen) te Heerlen.
2.5.
In art. 15 van Pro de koopovereenkomst zijn partijen (voor zover thans van belang) het volgende overeengekomen:
“
15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 1 augustus 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 588.000,- (...) vermeerderd met de verwervingskosten tot maximaal 4 % van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financiële toezicht.
(...)
15.4.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de vijfde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaand dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (...) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. (...)”
2.6.
Bij e-mailbericht van 27 juli 2018 heeft taxateur [naam taxateur] , die in verband met een al dan niet te verstrekken hypotheek in opdracht van de bank de waarde van het pand moest bepalen, aan eisers - kort gezegd - laten weten dat er nog geen echte woonbestemming voor het perceel is en dat die er wel moet komen om een taxatie woonruimte te kunnen maken.
2.7.
Bij e-mailbericht van 29 juli 2018 hebben eisers aan gedaagden het volgende laten weten:
“(...) We hebben samen al besproken dat de overdracht van de woning niet op 1 augustus plaatsvindt maar op een in onderling overleg vast te stellen datum.
Het uitstel heeft te maken met o.a.: taxatie en financiering, af te ronden werkzaamheden c.q. oplevering conform koopovereenkomst, (on)duidelijkheid over woonbestemming.
We hebben afgesproken om donderdag bij elkaar te zitten om nader af te stemmen.
We sturen deze mail uitsluitend uit formele overwegingen nu we met ons allen afwijken van de oorspronkelijke datum. (...)”
2.8.
Bij e-mailbericht van 20 augustus 2018 heeft [naam financieel adviseur] , financieel adviseur accountmanager intermediair bij de Rabobank Westelijke Mijnstreek, aan tussenpersoon
[naam tussenpersoon] laten weten dat zij “inmiddels vernomen [heeft] dat de bestemming van het aan te kopen pand voor cliënten [eisers] momenteel anders is dan ‘wonen’.
De financiering zoals aangevraagd zal in dat geval niet worden aangeboden.
Een bestemmingswijziging zal moeten worden aangevraagd door de eigenaar. (...)”
2.9.
Bij deurwaardersexploot van 23 augustus 2018 alsook bij e-mailbericht, per post en per aangetekende brief van 23 augustus 2018 aan gedaagden hebben eisers de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen om bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad,
gedaagden te veroordelen on binnen twee dagen - althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn - na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot van € 58.500,- op de kwaliteitsrekening te verstrekken aan de notaris (Tomlow notarissen te Heerlen, thans genaamd Tomlow + Partners notarissen), zulks op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van € 1.000,- per dag - een halve dag daaronder begrepen - dat gedaagden hieraan niet voldoen, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt, althans op straffe van dwangsom met een hoogte en maximum door de rechtbank in goede justitie te bepalen,
indien gedaagden het onder 1 gevorderde niet nakomen ondanks het verbeuren van het maximum aan dwangsommen, te bepalen dat het vonnis van de rechtbank in de plaats zal treden van de onder 1 genoemde toestemming van gedaagden (artikel 3:300 BW Pro),
gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, des de een betalend de ander zij bevrijd, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening,
gedaagden hoofdelijk te veroordelen, des de een betalend de ander zij bevrijd, in de nakosten van deze procedure indien en voor zover gedaagden niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis hebben voldaan, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De Hoge Raad (HR 29-11-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4553) heeft de norm voor spoedeisend belang als volgt omschreven:
“3.4. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De omstandigheid dat de eisende partij lang heeft stilgezeten, kan bij die afweging een rol spelen, en de omstandigheid dat een rechtsvraag in geschil is waarop het antwoord niet evident is, kan leiden tot behoedzaamheid bij de toewijzing van de gevraagde voorziening, maar deze omstandigheden kunnen noch ieder voor zich noch in onderlinge samenhang het oordeel rechtvaardigen dat de eisende partij geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening (meer) heeft. Evenmin zijn die omstandigheden op zichzelf voldoende voor het oordeel dat de eisende partij, door een vordering in kort geding in te stellen, handelt in strijd met de eisen van een goede procesorde.”
4.2.
Daargelaten dat
- ter zitting is gebleken dat partijen lijnrecht tegenover elkaar staan wat betreft een aantal cruciale feiten, te weten of
( i) de woning legaal bewoond mag worden door anderen dan familie van gedaagden, zoals gedaagden aanvoeren en eisers betwisten,
- gelet op het in art. 256 Rv Pro bepaalde en de vaste jurisprudentie dienaangaande (zie onder meer HR 4 juni 1993, LJN: ZC0986 en HR 15 december 1995, LJN: ZC1919), de voorzieningenrechter van oordeel is dat in het kader van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld zonder bewijslevering - waartoe deze kortgedingprocedure zich niet leent - niet valt vast te stellen wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft, en dat daartoe de bodemprocedure noodzakelijk is,
is de voorzieningenrechter van oordeel dat het door gedaagden gevoerde verweer dat het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening ontbreekt, slaagt. Het lag op de weg van eisers om bijzondere omstandigheden te stellen, en bij gemotiveerde betwisting voldoende aannemelijk te maken, die ertoe leiden dat een oordeel in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit hebben eisers echter niet gedaan: zij hebben slechts bloot gesteld dat (a) zij ‘gegijzeld’ zijn, (b) het voor hen niet mogelijk is een andere woning te kopen dan wel enige beslissing van betekenis te nemen zolang de waarborgsom niet is teruggestort en
( c) het hun ‘financiële buffer’ betreft waarover zij nu niet kunnen beschikken. Nu eisers onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorzieningen, zullen de vorderingen reeds daarom worden afgewezen.
4.3.
Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op € 291,00 (griffierecht) en € 980,00 (salaris advocaat).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt eisers hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.271,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018. [1]