Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/259245 / KG ZA 19-13
Vonnis in kort geding van 8 februari 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING ANTARES WOONSERVICE,
gevestigd te Tegelen,
eiseres,
advocaat mr. H.M.P.A. Wolters te Venlo,
tegen
de stichting
JEAN LAUDY STICHTING,
gevestigd te Venlo,
gedaagde,
advocaat mr. L.H.W. Golsteijn te Venlo.
Partijen zullen hierna Antares en de Stichting genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de door de Stichting ingezonden productie
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Antares.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Antares is eigenaar van een gebouw aan de Grote Kerkstraat 29 te Venlo. Dit gebouw zal verder “de kapel” worden genoemd. De ingang van de kapel is gelegen in een gang van het gebouw dat als het “Ald Weishoes” bekend staat. Antares heeft het Ald Weishoes in erfpacht van het bisdom.
2.2.
In april 2013 heeft Antares met de Stichting een schriftelijke overeenkomst gesloten voor het gebruik van de kapel door de Stichting als expositieruimte voor niet-commerciële doeleinden, met ingang van 1 april 2013 tot en met 31 maart 2018.
2.3.
De Stichting heeft de kapel steeds gebruikt als museum voor kunstwerken van de kunstenaar Jean Laudy.
2.4.
Antares heeft op 1 februari 2017 aan de Stichting een brief geschreven waarin zij de overeenkomst voor het gebruik van de kapel opzegt tegen 1 april 2018. Antares geeft daarbij aan dat zij teleurgesteld is in de beperkte openingstijden en de bereikbaarheid van de kapel voor het grote publiek. Verder schrijft Antares in die brief dat zij bereid is om te praten over een verlenging van de overeenkomst. Daarbij zullen dan de openingstijden en de bereikbaarheid van de kapel betrokken moeten worden.
2.5.
Bij brief van 27 maart 2018 heeft Antares de Stichting herinnerd aan het eindigen van de overeenkomst en de ontruiming van de kapel per 1 april 2018. Antares heeft zich in die brief bereid verklaard om de ontruimingstermijn te verlengen tot 31 december 2018, zodat de Stichting de kapel nog tot die datum mag blijven gebruiken. Antares geeft in deze brief aan dat deze brief moet worden gezien als een aanzegging tot ontruiming van de kapel.
2.6.
De Stichting schrijft op 2 juli 2018 aan Antares dat zij zich zal houden aan de afspraak om de kapel per 31 december 2018 ontruimd op te leveren.
2.7.
In december 2018 heeft Antares aan de de Stichting gevraagd mee te werken aan een oplevering en ontruiming van de kapel. De Stichting heeft dat niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Antares is van mening dat de Stichting ten onrechte gebruik blijft maken van de kapel. Antares stelt zich op het standpunt dat tussen partijen sprake is van een bruikleenovereenkomst. Deze bruikleenovereenkomst is al op 1 april 2018 geëindigd en de Stichting heeft, ondanks haar toezegging van 2 juli 2018, de kapel niet ontruimd. Antares heeft een groot belang bij een ontruiming van de kapel vóór 14 februari 2019, omdat zij het Ald Weishoes per 31 maart 2019 wil gaan renoveren. Het is dan onmogelijk om de kapel te blijven gebruiken. Daarnaast heeft Antares met een vereniging afspraken gemaakt over het gebruik van de kapel in de periode van uiterlijk 15 februari 2019 tot en met 31 maart 2019, zodat de kapel per 15 februari 2019 beschikbaar moet zijn.
3.2.
Antares vordert samengevat - veroordeling van de Stichting om uiterlijk 14 februari 2019 tot ontruiming van de kapel over te gaan en een dwangsom op te leggen van € 1.000,-- per dag wanneer niet aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan, met een maximum van € 25.000,--. Verder vordert Antares doorbetaling van de onderhoudskosten zolang de Stichting de kapel blijft gebruiken en veroordeling van de Stichting in de proceskosten en nakosten.
3.3.
De Stichting voert verweer. Het klopt dat de overeenkomst met Antares op 1 april 2018 is geëindigd. Zij is van mening dat zij niet hoeft te ontruimen, omdat er volgens haar geen sprake is van een bruikleenovereenkomst, maar van een huurovereenkomst en zij daarom recht heeft op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Door de Stichting is al een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter om de ontruimingstermijn te verlengen. Verder is de Stichting van mening dat haar belang bij het behoud van het gebruik van de kapel zwaarder dient te wegen dan het belang van Antares bij een ontruiming van de kapel.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Antares aannemelijk heeft gemaakt dat zij een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Antares gaat het Ald Weishoes eind maart 2019 renoveren. Zij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daarvoor de vereiste toestemming heeft verkregen. Uit de door Antares overgelegde verklaring van de architect van de renovatie volgt voldoende duidelijk dat gebruik van de kapel tijdens de renovatie niet mogelijk is, nu de brandveiligheid van het gebouw tijdens de renovatie niet kan worden gegarandeerd en de kapel door de noodzakelijke steigers niet goed toegankelijk is. Daarnaast heeft Antares aannemelijk gemaakt dat zij het gebruik van de kapel tot aan de renovatie heeft toegezegd aan een andere vereniging en dus op korte termijn over de kapel dient te beschikken.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de overeenkomst op grond waarvan de Stichting de kapel mocht gebruiken, per 1 april 2018 is geëindigd. De hoofdvraag in deze procedure is de vraag of Antares voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de Stichting geen geslaagd beroep kan doen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Daarvoor dient eerst te worden beoordeeld of de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst.
4.3.
Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker verplicht is om voor het gebruik een tegenprestatie te leveren, wat niet het geval is bij een bruikleenovereenkomst.
4.4.
Op grond van de overeenkomst tussen partijen dient de Stichting jaarlijks een bedrag van € 1.338,-- aan Antares te voldoen. Beoordeeld dient te worden of deze vergoeding als tegenprestatie in voornoemde zin kan worden aangemerkt. Het is niet zonder meer zo dat deze te betalen vergoeding als tegenprestatie voor het gebruik van de kapel kan worden aangemerkt en dat die verplichting al voldoende is om een huurovereenkomst in plaats van een bruikleenovereenkomst aan te nemen. Van bruikleen kan desondanks sprake zijn als er weliswaar een vergoeding is overeengekomen, maar deze vergoeding slechts een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de gebruiksruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe. Evenmin is van belang dat de vergoeding mogelijk niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
4.5.
Het op grond van de overeenkomst door de Stichting te betalen bedrag bestaat uit een bedrag van € 1,-- per jaar voor het gebruik van de kapel en een bedrag van in totaal € 1.337,-- per jaar als voorschot op de vergoedingen voor de in artikel 5 van de overeenkomst opgesomde bijkomende leveringen en diensten door Antares.
4.6.
De overeengekomen gebruiksvergoeding van € 1,-- per jaar is verwaarloosbaar en kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter daarom niet als een reële tegenprestatie voor het gebruik van de kapel worden aangemerkt. De jaarlijkse vergoeding van € 1.337,-- kan daarentegen niet zonder meer als louter symbolische vergoeding worden aangemerkt. De voorzieningenrechter zal daarom moeten beoordelen wat de aard is van deze vergoeding.
4.7.
In artikel 5 van de overeenkomst wordt opgesomd en gespecificeerd voor welke diensten welke bedragen worden berekend. De door Antares te verzorgen "bijkomende leveringen en diensten" zien op het onderhoud van de W-installatie, de brand- en inbraakinstallatie, de schuifdeur en de noodverlichting, het contract met de meldkamer en de in- en uitschakelcontrole (opvolging) en alarmopvolging. De beschrijving van deze kosten doet vermoeden dat deze kosten samenhangen met het gebruik van de kapel als museum door de Stichting en niet noodzakelijk ook gemaakt hoeven te worden wanneer de kapel leeg staat. Deze kosten zien dan ook op vergoedingen voor vaste lasten en kunnen naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter om die reden in beginsel niet als tegenprestatie voor het gebruik van de kapel worden aangemerkt. Dit kan anders zijn wanneer de door Antares aan de Stichting in rekening gebrachte kosten hoger zijn dan de door de leverancier aan Antares in rekening gebrachte kosten. Voor die conclusie ontbreken echter aanknopingspunten. Daar komt bij dat het bedrag een voorschot betreft, wat impliceert dat uiteindelijk wordt afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten.
4.8.
Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter het niet waarschijnlijk dat de kantonrechter zal oordelen dat sprake is van een huurovereenkomst, zodat alleen al daarom aan de Stichting geen ontruimingsbescherming toekomt.
4.9.
Verder is de voorzieningenrechter van oordeel dat de belangen van Antares bij de gevorderde ontruiming zwaarder dienen te wegen dan de belangen van de Stichting bij het mogen blijven gebruiken van de kapel.
4.10.
Zoals hiervoor bij de spoedeisendheid van de vordering tot ontruiming al is overwogen, heeft Antares een zwaarwegend belang bij de ontruiming van de kapel vanwege de aanvang van de renovatie van het Ald Weishoes. Tijdens de renovatie is de kapel niet te gebruiken. Door de Stichting tijdens de zitting geopperde mogelijkheden om de kapel toch toegankelijk te kunnen houden, zijn door Antares gemotiveerd bestreden en de uitvoerbaarheid van die mogelijkheden is niet door de Stichting onderbouwd. Verder heeft Antares zich al tegenover een vereniging verplicht om de kapel tot de aanvang van de renovatie van het Ald Weishoes in gebruik te geven. Deze verplichting is aangegaan nadat de Stichting bij brief van 2 juli 2018 aan Antares had laten weten dat zij zich zou houden aan de gemaakte afspraak dat zij de kapel per 31 december 2018 zou ontruimen en voordat Antares ervan op de hoogte was dat de Stichting van die toezegging wilde terugkomen.
Gelet op de omstandigheid dat de Stichting al lang wist van de noodzaak tot ontruiming had het op de weg van de Stichting gelegen om op zoek te gaan naar alternatieve huisvesting voor het museum. De Stichting heeft daar niet voor gekozen, omdat zij uit gesprekken met de deken van het bisdom heeft afgeleid dat zij na verkoop van het Ald Weishoes aan Antares de kapel samen met het bisdom zou mogen exploiteren. Die keuze dient echter voor risico van de Stichting te blijven. De deken heeft geen zeggenschap over de kapel, aangezien deze eigendom is van Antares. Antares was naar haar zeggen van die gesprekken ook niet op de hoogte. Verder heeft Antares gemotiveerd gesteld dat een eventueel gebruik van de kapel door het bisdom afhankelijk is van een eventuele aankoop van het Ald Weishoes door Antares en dat daar nog allerminst zekerheid over is, ook nu zij daarvoor op grond van de Woningwet tevens toestemming nodig heeft van de Autoriteit Woningcorporaties. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat de Stichting pas op het moment dat Antares tot de aangezegde ontruiming van de kapel wilde komen voor het eerst een beroep op het bestaan van een huurovereenkomst heeft gedaan.
4.11.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de door Antares gevorderde ontruiming van de kapel toewijsbaar is. De rechtbank is van oordeel dat de Stichting in de gelegenheid gesteld moet worden zelf zorg te dragen voor ontruiming van de kapel, nu het gaat om waardevolle kunstwerken en verplaatsing daarvan met verstand van zaken dient te gebeuren. De rechtbank zal de termijn voor ontruiming dan ook bepalen op twee weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde (door)betaling van de vergoeding van € 112,73 per maand aan onderhoudskosten acht de voorzieningenrechter eveneens toewijsbaar.
4.12.
Verder ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen tot een bedrag van € 250,-- per dag of dagdeel dat niet aan de ontruimingsveroordeling wordt voldaan en te beperken tot een maximaal te verbeuren bedrag van € 7.500,--.
4.13.
De Stichting zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Antares worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht 639,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.554,01
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de Stichting om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan de Grote Kerkstraat 29 te Venlo te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Antares zijn, en de sleutels en toegangscodes af te geven aan Antares,
5.2.
veroordeelt de Stichting om aan Antares een dwangsom te betalen van € 250,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 7.500,-- is bereikt,
5.3.
veroordeelt de Stichting om aan Antares iedere eerste kalenderdag van de maand tot en met de dag van ontruiming een bedrag van € 112,73 per maand te betalen,
5.4.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten, aan de zijde van Antares tot op heden begroot op € 1.554,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt de Stichting in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Stichting niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2019. [1]