Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6958389 \ CV EXPL 18-3489
Vonnis van de kantonrechter van 8 mei 2019
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DESIGNER OUTLET CENTRE ROERMOND B.V.,
gevestigd te Roermond,
gemachtigde mr. H.J. Heynen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEXX RETAIL B.V., vanaf 26 juli 2018 geheten
TEICS RETAIL B.V.,
TEICS RETAIL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gemachtigde mr. J.A. Tuinman.
Partijen zullen hierna DOC, Mexx en/of TEICS en/of Mexx/TEICS genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 mei 2018,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie,
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 29 januari 2015 heeft de onderneming [bedrijfsnaam koper] de merknaam Mexx uit het in de periode van 2012-2014 uitgesproken faillissement van de holding van Mexx en de daaraan gerelateerde vennootschappen gekocht. Vervolgens zijn verschillende Mexx-winkels ge- of heropend. Mexx Retail B.V. is een B.V. waarin de winkels in Nederland werden geëxploiteerd en waarvan de aandelen in eigendom toebehoorden aan [bedrijfsnaam koper] . Eind juli 2018 is de naam van Mexx Retail B.V. gewijzigd in TEICS Retail B.V.
2.2.
DOC en Mexx hebben ingaande 14 juli 2016 onder toepasselijkheid van Algemene Bepalingen Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro een huurovereenkomst gesloten voor een periode van 10 jaar, waarbij Mexx van DOC huurt de
bedrijfsruimte aan de Stadsweide 28-30, unit nummer 32-33. Mexx exploiteert in het gehuurde een Factory Outlet Store, waarin kleding wordt verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan in de reguliere detailhandel.
2.3.
Voor zover thans van belang, is in de huurovereenkomst het volgende bepaald.
"Preambule
3. Verhuurder en de gemeente Roermond zijn een samenwerkingsovereenkomst en een realiseringsovereenkomst aangegaan waarin het concept van het DOC is vastgelegd en waarin beperkingen zijn opgenomen met betrekking tot het soort artikelen dat in het DOC mag worden verkocht alsmede huurders die in het DOC handel morgen drijven. De huurder dient een fabrikant, licentiehouder, franchisenemer of verticaal geïntegreerde detailhandelaar te zijn. In het DOC mogen uitsluitend die hierboven onder a. genoemde producten worden verkocht. Huurder dient deze bepalingen, die bindend zijn voor verhuurder, in acht te nemen. Verhuurder heeft zichzelf jegens de gemeente Roermond verplicht een systeem in te stellen en aan de uitvoering daarvan mee te werken om te controleren of huurders handel drijven conform de overeenkomsten tussen de gemeente Roermond en verhuurder teneinde te verzekeren dat het bijzonder karakter van het DOC behouden blijft. Indien huurder in strijd met enige van deze bepalingen in de realiseringskomst handelt, is huurder ter zake van deze overeenkomst in gebreke en kan verhuurder de betaling van de opeisbare boetes ingevolge de realiseringsovereenkomst eisen en/of de overeenkomst beëindigen.
4. Eén van de specifieke kenmerken van het DOC is dat alle huurcontracten voorzien in de betaling van een huur, welk met inachtneming van een basishuur, omzetafhankelijk is. Partijen onderkennen dat een omzetafhankelijke huur kenmerkend is voor dit concept, dat slechts in beperkte mate in Nederland wordt toegepast.
5. In het kader van de bovenstaande, specifiek op het DOC betrekking hebbende, voorwaarden is in de onderhavige overeenkomst qua omzet een bepaald minimum niveau vastgelegd. Indien huurder er niet in slaagt dit omzetniveau te realiseren, is huurder in gebreke met de nakoming van deze overeenkomst en kan verhuurder de overeenkomst beëindigen".
artikel 1.2
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als "factory outlet store" voor de verkoop van de onder a genoemde artikelen en merknamen tegen gereduceerde prijzen, onder de onder b vermelde winkelnaam, met betrekking tot welke artikelen huurder de fabrikant is.
a. toegestane artikelen: vrouwen-, heren- en kinderkleding en aanverwante artikelen die allen de merknaam Mexx dragen met uitzondering van die artikelen die ingevolge de realiseringsovereenkomst tussen verhuurder en de gemeente Roermond in de unit is of zal worden verboden.
b. Winkelnaam van de huurder: de winkelnaam van de huurder is Mexx.
artikel 1.5
Het is huurder niet toegestaan het gehuurde anders aan te wenden dan uiteengezet in dit artikel 1.
artikel 3.3 aanhef
Huurder wordt geacht zo ernstig in verzuim te zijn dat de ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is, zodat deze overeenkomst voortijdig door verhuurder kan worden beëindigd indien
c. huurder inbreuk maakt op de bepalingen met betrekking tot het gebruik van het gehuurde, zoals omschreven in artikel 1.2 en in ieder geval indien verhuurder door de gemeente Roermond wordt aangesproken op nakoming van artikel 6.10 van de realiseringsovereenkomst;
d. de omzet van huurder zoals gedefinieerd en omschreven in bijlage B in enige aaneengesloten periode van twaalf maanden minder bedraagt dan EUR 8.000,00 (exclusief btw) per vierkante meter. Het omzetniveau wordt jaarlijks aangepast aan de consumentenprijsindex, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (CPI alle huishoudens 2006 = 100) op de meest recente tijdsbasis, zulks overeenkomstig artikel 9.1 van de Algemene Bepalingen) Deze bepaling zal geen grond voor beëindiging vormen gedurende de eerste 12 maanden van de looptijd.
artikel 11 lid Pro 1
De huurder biedt de in het gehuurde verkochte artikelen tegen gereduceerde prijzen te koop aan, die minstens 35% onder de laagst gebruikelijke prijzen liggen zoals die of vergelijkbare artikelen in Duitsland en in de Benelux aangeboden worden.
De huurder zegt toe dat de korting voor producten die in het gehuurde worden verkocht gemiddeld 40% bedraagt.
De huurder zegt toe dat de korting voor producten die in het gehuurde worden verkocht gemiddeld 40% bedraagt.
2.4.
In juli 2017 heeft [bedrijfsnaam koper] de merknaam Mexx verkocht aan RNF Group Holding B.V. te Drunen, waardoor het TEICS vanaf medio 2018 niet langer is toegestaan om kleding van het merk Mexx te verkopen of de merknaam Mexx anderszins te gebruiken.
2.5.
Vanaf begin december 2017 verkoopt TEICS in het gehuurde onder meer kleding van het merk [merknaam] . Vanaf medio/eind 2018 wordt vanuit het gehuurde uitsluitend kleding van het merk [merknaam] verkocht.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
DOC vordert - samengevat -:
de tussen DOC en Mexx bestaande huurovereenkomst te ontbinden,
Mexx te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met machtiging deze ontruiming te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
Mexx te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,00 per dag vanaf 23 februari 2018,
Mexx te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen bij niet-voldoening binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en in de nakosten.
3.2.
DOC voert verweer tegen de vordering van Mexx in reconventie.
3.3.
Mexx/TEICS voert verweer tegen de vordering in conventie en vordert in reconventie voor recht te verklaren dat:
de weigering van DOC om TEICS toe te staan om een kledingwinkel volgens [merknaam] formule van het gehuurde te onredelijk is,
DOC moet gedogen dat TEICS vanuit het gehuurde vrouwen-, heren- en kinderkleding en aanverwante artikelen van het kledingmerk [merknaam] verkoopt,
DOC moet gedogen dat TEICS de signage in, op of aan het gehuurde in overeenstemming brengt met het merk [merknaam] ( [1e verwante merknaam] ),
met bepaling dat dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW Pro dezelfde kracht heeft als een akte waarin DOC de toestemming voor het gebruik als omschreven onder b. onderscheidenlijk voor het aanbrengen van de signage als omschreven onder c. heeft verleend.
3.4.
In conventie en in reconventie vordert Mexx/TEICS (samengevat) DOC te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
De kantonrechter merkt vooreerst op dat hij voor het bepalen van een comparitie van partijen, zoals verzocht door Mexx/TEICS, geen aanleiding ziet, nu Mexx/TEICS voldoende gelegenheid heeft gehad haar standpunten naar voren te brengen en de kantonrechter zich voldoende voorgelicht acht om over de over en weer ingestelde vorderingen te beslissen.
4.2.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van partijen, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.3.
Gebleken is dat voorafgaande aan de onderhavige in juli 2016 gesloten huurovereenkomst in maart 2015 een huurovereenkomst is gesloten tussen enerzijds MGE-RB Roermond Phase 3 B.V. en Mexx, waarbij Mexx voor de duur van 2,5 jaar de op het outletcentrum te Roermond gelegen winkelruimte 303-304 heeft gehuurd. In die huurovereenkomst zijn de bijna identieke bepalingen opgenomen als in de nadien tussen DOC en Mexx gesloten huurovereenkomst. Die huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden tussentijds beëindigd. In verband daarmee is aan Mexx een beëindigingsvergoeding betaald van € 147.500,00. In dat verband is voorts door DOC niet weersproken gesteld dat aan Mexx in het kader van de onderhavige met betrekking tot de winkelruimte met unitnummer 32-33 gesloten huurovereenkomst, welke winkelruimte is gelegen op een ander deel van het outletcentrum, tevens een bedrag voor de inrichting van deze winkelruimte is betaald van € 147.500,00.
4.4.
In het kader van beide voormelde huurovereenkomsten zijn de van de artikel 7:290 e.v. BW-regeling ten nadele van Mexx als huurder afwijkende bepalingen door de bij die huurovereenkomsten betrokken partijen gezamenlijk ter goedkeuring aan de kantonrechter voorgelegd en goedgekeurd. Die goedkeuring impliceert dat de door Mexx/TEICS gevorderde vernietiging van de in de onderhavige huurovereenkomst opgenomen bedingen voor zover daarbij ten nadele van Mexx/TEICS is afgeweken van de bepalingen van afdeling 6 en voor zover die aan de kantonrechter ter goedkeuring zijn voorgelegd dient te worden afgewezen. Bovendien is voldoende aannemelijk geworden dat TEICS - anders dan zij wenst te doen voorkomen - niet heeft te gelden als een kleine zelfstandige huurder die in een afwijkende maatschappelijke positie verkeert ten opzichte van DOC. TEICS stelt weliswaar in dat verband dat er in het kader van de aan de kantonrechter voorgelegde verzoeken tot goedkeuring van de afwijkende bedingen geen verhoor heeft plaatsgevonden, doch bij dergelijke verzoeken is het gebruikelijk dat die verzoeken gezamenlijk door de daarbij betrokken partijen ter goedkeuring worden ingediend. De kantonrechter heeft kennelijk die verzoeken zodanig geoordeeld dat geen aanleiding bestond om partijen toch te horen, terwijl voorts kennelijk geen aanleiding bestond om die afwijkende bedingen niet goed te keuren.
4.5.
Waar Mexx/TEICS door het in 2015 sluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot de daarbij door haar op het outletcentrum gehuurde winkelruimte reeds bekend was met de daarbij verband houdende samenwerkingsovereenkomst en realiseringsovereenkomst tussen DOC en de gemeente Roermond en met onder meer bijna dezelfde inhoud en strekking van de bepalingen van de huurovereenkomst betreffende de bestemming van het gehuurde en de omzetafhankelijk huur, heeft Mexx/TEICS bij het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst welbewust ingestemd met de in de onderhavige huurovereenkomst opgenomen bepalingen. Gesteld noch gebleken is van feiten en omstandigheden op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat Mexx/TEICS daarover heeft gedwaald noch dat er bij het sluiten van die huurovereenkomst geen wilsovereenstemming over de inhoud van de overeenkomst bestond. De kantonrechter acht in dit verband voorts van belang dat, zoals hiervoor is overwogen, Mexx/TEICS niet heeft te gelden als een kleine zelfstandige ondernemer die in een afwijkende maatschappelijke positie verkeert ten opzichte van DOC. Voor zover de huurovereenkomst nog bepalingen bevat, waarbij ten nadele van Mexx/TEICS van de wettelijke bescherming is afgeweken en die niet ter goedkeuring aan de kantonrechter zijn voorgelegd, acht de kantonrechter met inachtneming van het vorenstaande onvoldoende grondslag aanwezig om Mexx/TEICS niet aan die bepalingen gebonden te achten. Voldoende is gebleken dat Mexx/TEICS, zeker na de kennelijk ongeclausuleerde verkoop van de merkrechten van Mexx en de verkoop van uitsluitend kleding van haar eigen merk [2e verwante merknaam] vanuit het gehuurde niet voldoet aan de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen betreffende de omzetafhankelijke huur en de daarin opgenomen bestemming van het gehuurde c.q. dat Mexx/TEICS in strijd met die bepalingen handelt. Zulks kan niet anders worden gekwalificeerd als een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst opgenomen verplichtingen, die ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtvaardigt. Het feit dat DOC als proef enige tijd heeft toegestaan dat Mexx/TEICS vanuit het gehuurde kleding van haar eigen merk heeft verkocht, doet daaraan niet af en betekent ook niet dat DOC heeft ingestemd met een formele wijziging van de bestemming van het gehuurde door Mexx/TEICS.
4.6.
Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, betekent dat de door DOC gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van de betreffende winkelruimte zal worden toegewezen. De door DOC op grond van de huurovereenkomst gevorderde boete acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar.
4.7.
DOC behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat DOC bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.8.
Het vorenstaande betekent tevens dat voor toewijzing van de door Mexx/TEICS ingestelde vorderingen geen plaats is en afgewezen dienen te worden.
4.9.
De kantonrechter acht geen termen aanwezig Mexx/TEICS toe te laten tot nadere bewijslevering.
4.10.
Mexx/TEICS wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, zodat deze zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van DOC worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- griffierecht 119,00
- salaris gemachtigde conventie 600,00 (2 x tarief 300,00)
- salaris in reconventie
totaal € 1.104,44.
4.11.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 120,00 aan nakosten salaris.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte te 6041 TD Roermond, Stadsweide 28-30, unit nummer 32-33,
5.2.
veroordeelt Mexx/TEICS om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van DOC te stellen,
5.3.
veroordeelt Mexx/TEICS tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan DOC te betalen een bedrag van € 250,00 per dag aan contractuele boetes, te rekenen vanaf 23 februari 2018, tot en met de dag waarop Mexx/TEICS staakt met de verkoop van het merk [2e verwante merknaam] dan wel tot de dag van ontruiming van het gehuurde,
5.4.
veroordeelt Mexx/TEICS in de proceskosten aan de zijde DOC gevallen en tot op heden begroot op € 1.104,44, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt Mexx/TEICS onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door DOC volledig aan bovenstaande veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen en in het openbaar uitgesproken.
type: TC
coll: