Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8020281 CV EXPL 19-6058
Vonnis van de kantonrechter van 30 september 2019
in het kort geding van
[eiser] ,
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. J.G. Galama
tegen
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats] aan de [adres] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. K.A.M..J. Horsch.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 10 september 2019
- de op 19 september 2019 ter griffie per e-mail ontvangen producties de van de zijde van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling ter zitting van 23 september 2019, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde] aan de hand van een pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 900,00 per maand inclusief servicekosten.
3.De vordering en het geschil
3.1.
[eiser] vordert - na eisvermindering ter zitting - de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatums van de onbetaald gelaten huurtermijnen, alsmede een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ad € 485,00, een en ander onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Bij exploot vorderde [eiser] nog de ontruiming van het gehuurde, doch dat onderdeel heeft hij ter zitting ingetrokken omdat de huurachterstand volgens hem op dat moment - door een inmiddels ontvangen betaling, zo begrijpt de kantonrechter - minder dan drie maandtermijnen bedroeg. Dit impliceert dat het in het exploot gevorderde onder 5, te weten de veroordeling tot betaling van de huur voor elke maand na 1 oktober 2019 dat [gedaagde] verzuimt de woning te verlaten en ontruimd te houden, eveneens niet langer wordt gehandhaafd.
3.3.
Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] nog te kennen gegeven dat hij de maand oktober 2019 ook nog ‘even wil meenemen’ (waarmee hij dan kennelijk bedoelde om de eis te vermeerderen), doch dat had dan, zoals de kantonrechter ter zitting al heeft medegedeeld, schriftelijk dienen te gebeuren (art. 130 Rv) zodat daar verder aan voorbij gegaan dient te worden.
3.4.
Dat de huur, uitgaande van de verschuldigdheid van de overeengekomen huurprijs, tot en met september 2019 voor € 2.100,00 onbetaald gelaten is, is door [gedaagde] niet betwist, zodat die omvang in deze procedure vaststaat.
3.5.
[gedaagde] beroept zich op van het huurcontract afwijkende, mondeling gemaakte afspraken tussen [eiser] en haar voormalige partner die - tot voor kort - bij [gedaagde] inwoonde. Volgens [gedaagde] was afgesproken dat - vanwege gebreken aan de woning - de eerste twee maanden slechts € 120,00 per maand voor servicekosten betaald hoefde te worden. Desondanks heeft zij de eerste twee maanden (juni en juli 2019) het volledige bedrag van € 900,00 betaald. In augustus 2019 is vervolgens € 150,00 betaald maar in september 2019 is helemaal geen huur meer betaald, volgens [gedaagde] omdat zij de huurbetaling heeft opgeschort wegens gebreken.
4.De beoordeling
4.1.
Het gestelde spoedeisend belang wordt aangenomen gelet op de aard van de vordering (een oplopende huurachterstand bij een particuliere verhuurder).
4.2.
Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient te worden beoordeeld of het aannemelijk is dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
4.3.
De mondelinge afspraken waarop [gedaagde] zich beroept zijn door [eiser] betwist en door [gedaagde] verder niet aangetoond: die blijken ook geenszins uit de overgelegde productie 8 waarvan [gedaagde] zegt dat dat een transcriptie is van een telefoongesprek tussen haar en [eiser] .
Indien een huurder meent dat aan het gehuurde gebreken kleven dan kan hij/zij op grond daarvan huurprijsvermindering vorderen (art. 7:207 BW juncto Art. 7:257 BW) bij de kantonrechter of via de weg van de Huurcommissie. [gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat zij dat laatste gedaan heeft, doch enige verifieerbare stukken dienaangaande zijn niet in het geding gebracht zodat daar verder aan voorbij gegaan wordt. Overigens heeft [eiser] te kennen gegeven niets af te weten van een procedure bij de Huurcommissie.
De andere optie die de huurder vrij staat is om de verhuurder in gebreke te stellen ter zake van de gebreken en, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, desnoods door die in mindering te brengen op de huurprijs (art. 7:206 BW). Van enige in gebrekestelling is evenwel niet gebleken.
[gedaagde] beroept zich evenwel op een algemeen opschortingsrecht (art. 6:52 BW). Nog daargelaten dat het bestaan van gebreken aan het gehuurde op geen enkele wijze wordt aangetoond (bijvoorbeeld met foto’s of andere verifieerbare stukken) lijkt [gedaagde] uit het oog te verliezen dat opschorten (zo haar dat recht al toekwam) slechts tot uitstel - maar niet tot afstel - kan leiden van haar verplichting om de volledige huur te betalen. Het gaat niet aan om op grond van vermeende gebreken simpelweg de huur (deels laat staan geheel) niet meer te betalen: die weg kan in ieder geval niet tot verval van de huurbetalingsverplichting over een bepaalde periode leiden.
Gelet op het bovenstaande valt de onder 4.2. omschreven toets op dit moment in het voordeel van [eiser] uit. De gevorderde hoofdsom zal derhalve worden toegewezen, inclusief de wettelijke rente vanaf de verzuimdatums van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van voldoening.
4.4.
Ten aanzien van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft te gelden dat de (enige) aanmaningsbrief van 22 augustus 2019 (productie 4) waarnaar in dit kader verwezen wordt, niet voldoet aan de daartoe gestelde eisen (zie ook: HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De brief vermeldt immers een onjuiste termijn voor betaling (veertien dagen
na dagtekeningin plaats van na ontvangst). Dit onderdeel komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
na dagtekeningin plaats van na ontvangst). Dit onderdeel komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
4.5.
[gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 810,01, bestaande uit € 480,00 aan salaris gemachtigde, € 231,00 aan griffierecht en € 99,01 aan explootkosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] € 2.100,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verzuimdatums van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 810,01;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.
RK