Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB/ROE 19/3290 en AWB/ROE 19/3307
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2020 in de zaken tussen
[eiser 1]en
[eiser 2], en
[eiser 3], te [woonplaats] , gezamenlijk eisers,
[eiser 2], en
[eiser 3], te [woonplaats] , gezamenlijk eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder
(gemachtigden: mr. M.E.J.M. Vorstermans en M.M.E. Carta)
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghouder], te [vestigingsplaats]
[vergunninghouder], te [vestigingsplaats]
(gemachtigden: mr. D. Korsse en mr. J.A.M.A. Sluysmans).
Procesverloop
Bij besluit van 31 oktober 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan de derde-partij (hierna: vergunninghouder) omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een vijfsterrenhotel aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] .
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroepen ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Vergunninghouder heeft een reactie gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 november 2020.
Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Vergunninghouder is vertegenwoordigd door [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] en bijgestaan door mr. D. Korsse.
Overwegingen
Feiten en omstandigheden
1. [eiser 1] en [eiser 2] wonen aan de [adres 3] en zijn eigenaar van deze woning. Op hun perceel bevindt zich een voorpand aan de [straat 1] , met daarachter een 1,5 laagse tussenbouw met daar weer achter aansluitend een gebouw in 4 lagen (achterhuis). [eiser 3] woont aan de [adres 4] en is eigenaar van de betreffende woning. Vergunninghouder heeft op 20 juli 2018 en 18 februari 2019 aanvragen ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een vijfsterren plus-hotel met 56 kamers aan de [adres 1] en doorlopend naar de [adres 2] (hierna: het bouwplan). Op het bouwplan rust op grond van het bestemmingsplan “Centrum”, vastgesteld op 21 mei 2013 (hierna: bestemmingsplan) deels de bestemming ‘Centrum’ en deels de bestemming ‘Wonen’. Het bouwplan is in strijd met deze bestemmingen, omdat nieuwvestiging van een hotel niet is toegestaan, nieuwbouw ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’ niet is toegestaan en de toegestane goothoogte wordt overschreden. Het huidige pand aan de [adres 1] is een rijksmonument en de huidige panden aan de [adres 2] zijn gemeentelijke monumenten. Het perceel ligt in een beschermd stadsgezicht. Het bouwplan houdt (onder meer) in dat het pand aan de [adres 1] wordt gerestaureerd, dat de panden aan de [adres 2] worden gesloopt en dat er een toren wordt gebouwd, met daarin hotelkamers. Op 22 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Maastricht ten behoeve van verlening van de omgevingsvergunning een verklaring van geen bedenkingen afgegeven.
2. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten (ver)bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo)), slopen van een bouwwerk (artikel 2.1, eerste lid, onder g en/of h van de Wabo), het wijzigen/herstellen van een beschermd monument dan wel het slopen van een beschermd monument (artikel 2.1, eerste lid, onder f of artikel 2.2, eerste lid, onder b, van de Wabo) en handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening (artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo).
Zorgvuldigheid procedure
3. Eisers stellen zich op het standpunt dat verweerder weinig tot geen informatie en openheid geeft aan de betrokken bewoners, omdat de gemeente Maastricht een anterieure overeenkomst heeft afgesloten met vergunninghouder. Onderzoeken zijn gefinancierd door de investeerder en resultaten zijn niet onafhankelijk getoetst door de welstandscommissie. Lastige punten worden naar de toekomst geschoven of worden verzacht onder het mom van handhaving c.q. eigen verantwoordelijkheid van vergunninghouder.
4. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat verweerder onvoldoende openheid heeft gegeven aan de betrokken bewoners. De (ontwerp)omgevingsvergunning en alle daarop betrekking hebbende stukken hebben immers overeenkomstig de daarvoor wettelijk voorgeschreven procedure gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierdoor hebben eisers alle door vergunninghouder bij de aanvraag overgelegde rapporten kunnen inzien en hierover zienswijzen kunnen indienen. Ook overigens is niet gebleken dat verweerder niet de juiste procedure heeft gevolgd of voor de omwonenden van belang zijnde stukken heeft achtergehouden. De tussen vergunninghouder en de gemeente gesloten privaatrechtelijke overeenkomst acht de rechtbank niet van belang voor de beoordeling van het bestreden besluit in het licht van de aangevoerde beroepsgronden. Het betoog slaagt niet.
Gevolgen bouwmassa
5. Eisers stellen zich in beroep op het standpunt dat verweerder geen steekhoudende argumenten heeft gegeven voor de overschrijding van de goothoogte. De traditionele bebouwing aan de [straat 1] wordt volledig doorbroken. De toren leidt verder tot een inbreuk op de privacy van eisers (men kijkt direct naar binnen op de slaapkamerverdiepingen vanaf een afstand van 6 tot 8 meter) en tot vermindering van lichtinval op de slaapkamerverdiepingen en het woongedeelte. [eiser 1] en [eiser 2] verwachten als eigenaar van drie te verhuren bovenwoningen verlies op huurinkomsten, omdat ook de huurders erop achteruit gaan wat betreft lichtinval en uitzicht.
6. Het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo voor een project dat in strijd is met een bestemmingsplan is een bevoegdheid van verweerder. Gelet op de aanhef van artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo mag de activiteit niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Verweerder dient bij de beslissing of het gebruik maakt van zijn bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan de belangen af te wegen, waarbij het beleidsruimte heeft. De rechtbank dient zich te beperken tot de vraag of verweerder in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen (zie bijvoorbeeld uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 1 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1532).
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder een zorgvuldige afweging van de belangen van vergunninghouder en eisers gemaakt. Verweerder heeft immers in de zienswijzenotitie, die als bijlage 2 bij het bestreden besluit is opgenomen, uitgelegd waar naar gekeken is en daarbij gesteld dat rekening is gehouden met onder andere het monumentale karakter van de bebouwing aan de [straat 2] , de karakteristiek van de [straat 1] , de historische ontwikkeling van het bouwblok en de planologische traditie in de omgang met het beschermd stadsgezicht. Hierbij heeft verweerder tevens onweersproken gesteld dat de bebouwing weliswaar hoger is dan de huidige bebouwing op deze locatie, maar niet hoger dan de panden aan de [adres 5] en [adres 6] . In de zienswijzennota heeft verweerder de hoogte van de geplande toren nader gemotiveerd en daarbij gesteld dat deze het resultaat is van een ‘kneden van de massa’ aan de hand van een aantal criteria, waarbij onder andere in overweging is genomen dat de bebouwing aan de [straat 1] historisch gezien ten dienste staat van de bebouwing aan de [straat 2] . Aangezien de panden aan de [straat 2] de status van rijksmonument hebben, is ervoor gekozen om deze zoveel mogelijk te sparen en vrij te houden van aan- en opbouwen. De massa aan de [straat 1] is in die zin volgend, waarvoor op deze locatie ook historische gronden voor zijn aan te dragen. De gevolgen voor de bezonning van de percelen in de omgeving zijn door de plaatsing van het grootste volume aan de zuidkant, ten westen van het midden tot een minimum beperkt. Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid de omgevingsvergunning kunnen verlenen voor de toren. Voorts heeft de welstands- en monumentencommissie van de gemeente Maastricht (hierna: commissie) het bouwplan getoetst aan de algemene en gebiedsgerichte welstandscriteria en de criteria behorend bij het bebouwingstype, beschermd stadsgezicht en monumentenbeleid. Op basis hiervan heeft de commissie een positief advies uitgebracht.
8. Wat betreft het gestelde verlies aan privacy in verband met inkijk op de percelen van eisers vanuit de toren, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er vanuit de toren geen zicht is op het voorpand van [eiser 1] en [eiser 2] en nauwelijks zicht is in hun de tuin, omdat de gevel van de toren naast het perceel van [eiser 1] en [eiser 2] blind is en de ramen in de voor- en achtergevel zodanig gelegen zijn dat vanuit deze ramen geen zicht is op de tuin en de woning aan de straatzijde. Dit is door eisers niet weersproken. Niet betwist is dat er vanuit de toren wel zicht is op de tussenbouw en het achterhuis. In de belangenafweging heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het gebruik van de toren ten behoeve van hotelkamers geen heel intensieve vorm van gebruik is, omdat deze in een gangbare situatie slechts een beperkte periode van de dag in gebruik zijn. Bovendien bieden de ramen in de toren slechts zijdelings zicht op het perceel van [eiser 1] en [eiser 2] en zijn de ramen deels voorzien van blinde schermen. Voorts heeft verweerder in redelijkheid gesteld dat in een stedelijke omgeving geldt dat inkijk vanaf meerdere percelen in de woning en tuin niet ongebruikelijk is en dus sneller aanvaardbaar is en dat de percelen van eisers niet direct naast de toren zijn gelegen. Ten aanzien van het betoog dat het uitzicht minder wordt, overweegt de rechtbank dat, voor zover van een vrij(er) uitzicht sprake van is, geen blijvend recht op een vrij uitzicht bestaat (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 8 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:18). De uitzichtvermindering is naar het oordeel van de rechtbank niet zodanig dat verweerder in redelijkheid de omgevingsvergunning niet heeft kunnen verlenen.
9. De gevolgen van de toren op de bezonning van de percelen van eisers zijn volgens het bezonningsdiagram op de langste dag van het jaar verwaarloosbaar en er zijn geen gevolgen met betrekking tot de gemiddelde dagen van het jaar (21 april en 21 september). Voorts heeft de hoogte van de toren nauwelijks tot geen invloed op de lichtinval van het pand van eisers. Eisers hebben dit niet onderbouwd weersproken, maar enkel gesteld dat de lichtinval vermindert.
10. Gelet op het voorgaande heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bouwplan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de privacy en het woongenot van eisers. De rechtbank merkt daarbij nog op dat indien eisers menen dat zij schade leiden als gevolg van de verlening van de omgevingsvergunning, zij een verzoek om tegemoetkoming in planschade bij verweerder kunnen indienen. Een dergelijke aanvraag staat los van onderhavige procedure. Het door eisers gestelde nadeel is immers niet zodanig dat verweerder in redelijkheid niet had kunnen overgaan tot verlening van de omgevingsvergunning. Evenmin is gesteld noch gebleken dat sprake zal zijn van zodanige planschade dat het project financieel niet uitvoerbaar is.
De vijfsterren-kwalificatie van het hotel
11. Eisers voeren aan dat er nog geen enkele garantie is dat vergunninghouder kan toetreden tot “the leading hotels of the world”, zoals wordt gesteld in de aanvraag en in de vergunning, omdat het hotel geen zwembad, ruimte wellness en toprestaurant heeft en de kamers te klein zijn. Een alternatief is niet aangegeven, noch bevraagd door verweerder.
12. De rechtbank overweegt dat verweerder medewerking verleent aan het aangevraagde hotel omdat dit een hotel betreft in een luxe segment waaraan volgens verweerder en vergunninghouder in Maastricht behoefte is. Verweerder heeft om te waarborgen dat daadwerkelijk een dergelijk hotel wordt gerealiseerd, diverse voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden. Eisers komen op voor hun belangen als omwonenden die betrekking hebben op uitzicht, lichtinval/bezonning/schaduwwerking en overlast als gevolg van de bouw van het hotel. In het kader van deze belangen zijn de functie (hotel) en bouwmassa relevant, maar niet het segment van het hotel. De rechtbank begrijpt eisers stelling daarom zo dat, nu volgens eisers niet gegarandeerd kan worden dat een hotel in het topsegment wordt gerealiseerd, er onvoldoende behoefte is aan het hotel en dat daarom de omgevingsvergunning niet verleend had kunnen worden. Voor zover de beroepsgrond anders moet worden uitgelegd, geldt dat eisers niet in hun belangen worden geschaad wanneer een minder luxe hotel gerealiseerd zou worden.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder genoegzaam heeft onderbouwd dat sprake is van een behoefte aan het door aanvrager beoogde en aangevraagde hotel, op basis van de stukken die daarover bij de vergunningaanvraag zijn gevoegd.
14. Over de vraag of verweerder voldoende gewaarborgd heeft dat alleen een hotel in het betreffende luxe segment (een vijfsterrenhotel) gerealiseerd kan worden op grond van de omgevingsvergunning, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat uit de in de bijlage van het verweerschrift opgenomen ‘hotelsterren ranking’ blijkt dat een zwembad, wellness en toprestaurant niet nodig zijn om aangemerkt te kunnen worden als een vijfsterrenhotel. Bij het bestreden besluit is vergunning verleend voor het aangevraagde vijfsterrenhotel, waarbij voorschriften zijn opgenomen waardoor vergunninghouder wordt verplicht het hotel te exploiteren conform de conceptuele uitgangspunten, zoals aangegeven in de aanvraag en ruimtelijke onderbouwing, zijnde een luxury upscale ingericht hotel in het absolute vijfsterren plus-segment. Deze uitgangspunten mogen blijkens voorschrift 6 (onder Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening) na realisatie niet worden veranderd en vergunninghouder moet in de eerste vijf boekjaren jaarlijks rapporteren over de wijze waarop hij invulling geeft aan het concept van specifiek hoogwaardig niveau (minstens vergelijkbaar met een vijfsterren niveau). Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze voorwaarden objectief toetsbaar, handhaafbaar en waarborgen zij voldoende dat een hotel in het topsegment gerealiseerd wordt. De term ‘luxury (upper) upscale’ is in de betreffende branche een gebruikelijke term om het hoogste segment aan te duiden. De minimale oppervlakte van de kamers is in de voorschriften neergelegd en aangegeven is dat het interieur van de kamers moet voldoen aan ‘de hoogste kwaliteits- en designeisen, high tech voorzieningen, niveau luxury upper upscale’. Daarnaast worden concrete eisen gesteld aan de vergader- en congresfaciliteiten en de bar- en ontbijtvoorzieningen. Ook is permanente valet parking verplicht. Hoewel diverse van de gebruikte termen ruimte geven voor interpretatie en daarmee een bepaalde marge bieden, is het geheel aan voorschriften, in combinatie met de verplichte rapportage door vergunninghouder (zoals voorgeschreven in voorschrift 7) naar het oordeel van de rechtbank voldoende om een hotel te beschrijven en een hotel te waarborgen dat zich in het beoogde topsegment bevindt.
Bovendien heeft vergunninghouder aangegeven dat de kosten hem ertoe dwingen om een vijf sterrenhotel te gaan exploiteren, welke onweersproken stelling de rechtbank niet onredelijk overkomt. In de voorschriften is immers ook bepaald dat het prijsniveau moet aansluiten bij het hoge kwaliteitsprofiel, welk voorschrift objectief meetbaar en toetsbaar is en de exploitatie van een kwalitatief minder goed hotel feitelijk vrijwel onmogelijk maakt.
Tevens heeft vergunninghouder ter zitting onweersproken verklaard dat hij een overeenkomst heeft met ‘The Leading Hotels of the World ltd. (LHW)’, waarvan het lidmaatschap enkel wordt verleend indien sprake is van een hotel in het absolute topsegment.
15. De rechtbank oordeelt verder dat verweerder moet beslissen over het project zoals daarvoor vergunning is aangevraagd. Als het project op zichzelf aanvaardbaar is, kan verweerder bij het bestaan van alternatieven alleen medewerking weigeren als vooraf duidelijk is dat die tot een gelijkwaardig resultaat zullen leiden en voor derden minder bezwaren opleveren. Het is in dit verband aan eisers om alternatieven aan te dragen en aannemelijk te maken dat daarmee een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. De rechtbank verwijst naar de uitspraken van de Afdeling van 1 april 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:924) en 17 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1955). Voor zover eisers alternatieven hebben aangegeven, oordeelt de rechtbank dat niet aannemelijk is gemaakt dat daarmee een gelijkwaardig resultaat kan bereikt (voor vergunninghouder).
Het binnenterrein
16. Eisers stellen dat er geen duidelijkheid is over de invulling van de open binnenruimte, terwijl verweerder nu al heeft ingestemd met de omgevingsvergunning inclusief afwijking van het bestemmingsplan.
17. Dat er nog geen invulling is gegeven aan het binnenterrein maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de omgevingsvergunning niet verleend had kunnen worden, omdat het specifieke gebruik van het binnenterrein geen onderdeel uitmaakt van de gevraagde omgevingsvergunning en ook geen onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het hotel c.a.. Indien vergunninghouder het binnenterrein bij het hotel wil betrekken en als verblijfsgebied wil inrichten, dient hij hiertoe een nieuwe aanvraag om een omgevingsvergunning bij verweerder in te dienen. Dat is nu echter niet aan de orde. Het betoog van eisers slaagt niet.
Verkeersproblemen [straat 1]
18. Eisers stellen zich op het standpunt dat inrijden in de [straat 1] tot schade leidt en de bevoorrading tot grote opstoppingen en geluidsoverlast leidt.
19. Niet betwist is dat aan de zijde van de [straat 1] voor het laden en lossen gebruik kan worden gemaakt van de plaats waar momenteel de in-/uitrit van het binnenterrein is. Hier wordt een parkeerhaven gerealiseerd ten behoeve van het laden en lossen. Gesteld noch gebleken is dat deze inrit niet voldoende ruimte biedt om, zonder het doorgaande verkeer te belemmeren, te laden en te lossen. Tevens zijn er in de omgevingsvergunning voorwaarden opgenomen die ervoor moeten zorgen dat omwonenden geen onevenredige schade en overlast zullen ondervinden van de laad- en losactiviteiten. Zo is in vergunningvoorschrift 8 (onder het kopje ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’) bepaald dat voor het laden en lossen alleen gebruik mag worden gemaakt van reguliere bestelbussen, dat het laden en lossen tussen 9:00 uur en 11:00 uur moet plaatsvinden en dat dit hierbij steekwagens met rubberen wielen moeten worden gebruikt. Dat sprake zal zijn van grote opstoppingen en geluidsoverlast acht de rechtbank gelet op het voorgaande niet aannemelijk en is verder ook niet onderbouwd door eisers. Het betoog van eisers slaagt gelet op het voorgaande niet.
Conclusie
20. De beroepen van eisers zijn gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ongegrond.
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
22. Tegen het bestreden besluit zijn naast onderhavig beroep ook andere beroepen ingediend die op dezelfde dag (deels niet gevoegd met onderhavige zaak) ter zitting zijn behandeld. Het betreft de zaken AWB/ROE 19/3309, 19/3292 en 19/3322 (alsmede AWB/ROE 19/3213, waarin het beroep zich met name richt tegen de verklaring van geen bedenkingen). De beroepen in die zaken zijn bij uitspraken van vandaag eveneens ongegrond verklaard. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. van den Brekel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 december 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 december 2020.
rechter
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op: 17 december 2020
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.