ECLI:NL:RBLIM:2020:235 - Rechtbank Limburg - Onrechtmatige courtage bij bemiddeling huur woonruimte

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 7809165 CV EXPL 19-3989

Vonnis van de kantonrechter van 15 januari 2020

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. A. Saakjan,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

maastricht rentservice b.v.,

gevestigd in Maastricht,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R.L.G.J. Eikelboom.

Partijen worden hierna [eiser] en MRS genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 15 mei 2019
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

MSR heeft op enig moment een ‘opdracht tot dienstverlening’ door [eiser] bevestigd (en daarmee aanvaard). Het daartoe strekkende en door [eiser] ondertekende formulier (productie 3) vermeldt onder meer en voor zover hier relevant het navolgende:

“
U hebt ons opdracht gegeven woonruimte voor u te zoeken en/of te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor de woonruimte van Uw keuze.

Wij zullen de volgende werkzaamheden voor U verrichten:

het geven van algemene voorlichting over de mogelijkheden om een woning te vinden, de lokale woningmarkt, de huisvestingsvergunning, de huurtoeslag, de huurbescherming, de huurprijzen, de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie;
het inventariseren van Uw woonwensen/zoekprofiel;
het zoeken naar voor U geschikte woonruimte op basis van uw woonwensen/het zoekprofiel;
het organiseren van een of meer bezichtigen voor U en het geven van informatie over

één of meer woning(en);

Zodra U Uw keuze heeft bepaald voor een bepaalde woonruimte zullen wij dit schriftelijk vastleggen in een door U te ondertekenen intentieverklaring en eindigt de zoekfase. U doet dan aan ons een aanbetaling voor de door u verschuldigde courtage in geval een huurovereenkomst tot stand komt. De aanbetaling is gebaseerd op het verhuuraanbod van de verhuurder en krijgt U terug indien er onverhoopt geen huurovereenkomst tot stand komt. Na ontvangst van de aanbetaling zullen wij beginnen met onze bemiddelingswerkzaamheden.

(…)

Overige werkzaamheden:

-
Het fungeren als eerstelijns vraagbaak voor U tijdens de huurovereenkomst.

Wij zullen bij de uitvoering van al onze werkzaamheden uitsluitend Uw belangen behartigen en niet die van de (aspirant-)verhuurder. Zijn belangen worden door hemzelf of door een andere makelaar behartigd.

Indien met de verhuurder overeenstemming is bereikt over een huurovereenkomst, zullen wij dit aan U bevestigen door middel van een door U te ondertekenen huurbevestigingsformulier en brengen wij U een vergoeding (courtage) voor onze werkzaamheden in rekening. Deze courtage is gelijk aan een maand brutohuur volgens de tot stand te brengen huurovereenkomst, te vermeerderen met 21% BTW en' is verschuldigd per factuurdatum. (…)”

2.2.

Op 18 mei 2018 heeft [eiser] een huurovereenkomst gesloten met een zekere

[naam verhuurder] als verhuurder ter zake van de onzelfstandige woonruimte (een studentenkamer) aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huur van € 700,00 per maand (waarvan € 500,00 als huurprijs, € 100,00 als vergoeding voor gas, water en elektriciteit en € 100,00 voor ‘bijkomende leveringen en diensten’).

2.3.

In het huurcontract (productie 2) staat MRS genoemd als beheerder van het gehuurde.

2.4.

Op diezelfde dag (18 mei 2018) heeft MRS een factuur aan [eiser] verzonden (productie 2) ten bedrage van € 847,00 (€ 700,00 plus 21% btw) met als omschrijving: ‘
Voor u verrichte werkzaamheden [adres] kamer 3.2”. Die factuur is door [eiser] voldaan.

3.De vordering en het geschil

3.1.

[eiser] vordert de veroordeling van MRS tot (terug)betaling van het bedrag van

€ 847,00, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van voldoening en onder verwijzing van MRS in de proceskosten en de nakosten, beide kosten met rente.

3.2.

[eiser] beroept zich op het bepaalde in de artikelen 7:408 lid 3, 7:417 lid 4, 7:425 en 7:427 BW als ook op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van

16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) en stelt dat de onderhavige courtage onverschuldigd is betaald.

3.3.

Volgens MRS is “geen sprake van een bemiddelings
overeenkomst” doch uitsluitend van een ‘bevestigingsopdracht’, om direct daarna te stellen dat dat uitdrukkelijk blijkt ‘uit de tekst van de overeenkomst’. De overeenkomst van opdracht is, aldus MRS, veel ruimer dan een bemiddelingsovereenkomst. MRS heeft gedurende de huurovereenkomst gefungeerd als ‘eerstelijns vraagbaak’ voor [eiser] .

4.De beoordeling

4.1.

Het verweer kan niet slagen. De onderhavige opdracht van [eiser] die door MRS is aanvaard (en waarmee dus een overeenkomst tot stand is gekomen), kwalificeert wel degelijk als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW Pro (sterker nog: het is daar een schoolvoorbeeld van), zodat op grond van artikel 7:427 BW Pro de artikelen 7:417 en 7:418 BW van overeenkomstige toepassing zijn, en artikel 7:417 lid 4 BW Pro sluit het recht op loon jegens een huurder uit.

Dat MRS in haar opdrachtbevestiging als ‘overige werkzaamheden’ tevens (dus naast de bemiddelingswerkzaamheden sec) heeft opgenomen dat zij tijdens de huurovereenkomst zal fungeren als ‘eerstelijns vraagbaak’, en dat zij naar eigen zeggen ook daadwerkelijk als zodanig heeft opgetreden, doet aan het voorgaande niet af. Die werkzaamheden vallen immers onder haar taak als beheerder van het gehuurde, welke taak zij namens de verhuurder vervult en waarvoor [eiser] aan zijn verhuurder servicekosten betaalt.

4.2.

De vordering zal derhalve worden toegewezen, als ook de gevorderde rente vanaf de dag van dagvaarding (een eerdere verzuimdatum is niet gesteld) tot aan de dag van voldoening.

4.3.

MRS zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 422,59, bestaande uit € 240,00 aan salaris gemachtigde, € 81,00 aan griffierecht en € 101,59 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

4.4.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt MRS om aan [eiser] € 847,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2019 tot aan de dag van voldoening;

5.2.

veroordeelt MRS tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 422,59, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

5.3.

veroordeelt MRS, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot aan de dag van voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.