Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 8304683 \ CV EXPL 20-411
Vonnis van de kantonrechter van 7 oktober 2020
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. J. Boersma (DAS Rechtsbijstand),
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. P.W.M. Broekmans.
Partijen worden verder aangeduid als [eiser] en [gedaagde]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 12 mei 2015 aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats 2] .
Er was sprake van een indeplaatsstelling in die zin dat [gedaagde] de huur van de vorige huurder heeft overgenomen.
2.2.
Volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1. van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden is [gedaagde] verplicht om het gehuurde te exploiteren als detailhandel op het gebied van banket- en broodbakkerij in de ruimste zin van het woord.
Bij schending van deze verplichting is een boete op grond van artikel 31 van de algemene voorwaarden verschuldigd. Artikel 31 luidt als volgt:
“31. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 11.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
2.3.
Tot 22 juli 2019 heeft [gedaagde] het gehuurde gebruikt als bakkerswinkel.
2.4.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2022.
Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst voortduurt tot 12 mei 2021.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - :
Primair:
1. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te verplichten om het gehuurde te exploiteren zoals contractueel overeengekomen;
Subsidiair:
2. de huurovereenkomst te ontbinden;
3. het tijdstip van de ontruiming vast te stellen en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
4. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding ad € 850,00 per maand vanaf het tijdstip van ontbinding tot aan 12 mei 2021;
Zowel primair als subsidiair:
5. een bedrag van € 33.500,00 aan verbeurde boetes wegens schending van de exploitatieverplichting, verhoogd met € 250,00 per dag na 7 januari 2020,
6. een bedrag van € 12.500,00 aan verbeurde boetes op basis van 40 te late betalingen;
7. de wettelijke rente;
8. de buitengerechtelijke kosten ad 15% over het sub 5 en 6 gevorderde;
9. de (na)kosten.
3.2.
[eiser] legt – kort samengevat – aan zijn vordering ten grondslag [gedaagde] de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en betwist in strijd met de overeenkomst te hebben gehandeld.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] heeft tegen de vorderingen een aantal verweren gevoerd die hierna besproken zullen worden.
De huurovereenkomst
4.2.
[gedaagde] voert aan dat artikel 5 van de indeplaatsstellingsovereenkomst d.d. 12 mei 205 verwijst naar een niet nader bepaalde huurovereenkomst, zodat niet duidelijk is welke huurovereenkomst wordt bedoeld.
4.3.
[eiser] stelt dat er maar één huurovereenkomst is en die is bij dagvaarding overgelegd. In de indeplaatsstellingsovereenkomst wordt expliciet verwezen naar de huurovereenkomst met naam, toenaam en bijlagen. Alle rechten en verplichtingen zijn op 12 mei 2015 overgegaan op [gedaagde] .
4.4.
De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] omdat dit verweer onvoldoende concreet is.
In de indeplaatsstellingsovereenkomst verklaart [gedaagde] volledig bekend te zijn met de voorwaarden en bepalingen van de huurovereenkomst tussen [naam] en [eiser] . De huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam] is bij dagvaarding in de procedure gebracht. Hiermee staat voldoende duidelijk vast [gedaagde] is “ingetreden” in de overeenkomst tussen [eiser] en [naam] . Hiermee is voldoende aangetoond dat het gaat om de huurovereenkomst zoals die in de procedure is gebracht. [gedaagde] heeft ook geen andere huurovereenkomst in het geding gebracht die dan wel zou hebben te gelden.
[gedaagde] is daarom gebonden aan de rechten en plichten die golden tussen [eiser] en [naam] .
Gebruik winkelpand en exploitatieverplichting
4.5.
[eiser] stelt dat [gedaagde] het gehuurde niet overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruikt. De bestemming is aan het gehuurde gegeven is, is detailhandel op het gebied van banket- en broodbakkerij in de ruimste zin van het woord. Dit staat ook niet ter discussie tussen partijen.
4.6.
Vaststaat dat [gedaagde] tot 22 juli 2019 in het gehuurde een bakkerswinkel heeft geëxploiteerd. Tot die datum heeft [gedaagde] voldaan aan de exploitatieverplichting. Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] na januari 22 juli 2019 aan de exploitatieverplichting heeft voldaan. [eiser] stelt zich op het standpunt dat dit niet het geval is. In het gehuurde worden geen bakkerswinkel-activiteiten meer verricht. Er zijn geen voorraden aanwezig, de inventaris wordt van [eiser] gehuurd en er worden geen bestellingen afgehaald.
4.7.
[gedaagde] voert aan dat het gehuurde wordt gebruikt voor opslag van voorraden en winkelinventaris en dat in er in drukke tijden bestellingen worden afgehaald. Hiermee voldoet [gedaagde] aan de exploitatieverplichting. De uitleg die [eiser] hanteert is te eng.
Verder heeft [eiser] geen enkel belang bij zijn vordering, terwijl [gedaagde] wel een belang heeft. De gehuurde locatie leverde immers verlies op, zodat [gedaagde] zich genoodzaakt zag een tweede locatie te huren.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat detailhandel moet worden gezien als de verkoop van artikelen ter plaatse. Dit houdt in dat de opslag van voorraden en winkelinventaris niet kan worden gezien als detailhandel. Dat hiermee wellicht de detailhandel in een ander pand wordt ondersteund is niet van belang.
Het afhalen van bestellingen kan eventueel als detailhandel worden gezien. [eiser] betwist echter dat in het betreffende pand bestellingen worden afgehaald. De stelling van [gedaagde] dat dit wel gebeurd is echter niet aangetoond. Nu op dit punt ook geen specifiek bewijsaanbod is gedaan, verwerpt de kantonrechter dit verweer.
4.9.
Vast staat daarom dat [gedaagde] de verplichting om in het gehuurde in een detailhandel op het gebied van banket- en broodbakkerij detailhandel te exploiteren niet nakomt. Primair vordert [eiser] om [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te verplichten om het gehuurde overeenkomst de overeengekomen bestemming te exploiteren. De kantonrechter overweegt dat het evident is dat [eiser] als eigenaar en verhuurder belang heeft bij het gebruik als winkelruimte van het gehuurde. Hierdoor heeft het pand meer uitstraling, is er meer loop en is het pand uiteindelijk meer waard en ook beter verhuurbaar. Dit houdt in dat de primaire vordering wordt toegewezen inclusief de gevorderde dwangsom. Aan deze dwangsom wordt een maximum verbonden van € 15.000,00.
Subsidiaire vordering
4.10.
Nu het primair gevorderde is toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen bespreking
Boetes
4.11.
[eiser] vordert betaling van € 35.000,00 reeds verbeurde boetes op basis van schending van de exploitatieverplichting en € 12.000,00 op basis van 40 te late betalingen, beide bedragen vermeerderd met rente.
4.12.
[eiser] vordert in de eerste plaats een boete omdat [gedaagde] de exploitatieverplichting vanaf 22 juli 2019 niet nakomt. De boete bedraagt € 250,00 per dag en bedraagt per 7 januari 2020 € 35.500,00. Na 7 januari 2020 loopt de boete nog steeds op.
4.13.
[gedaagde] voert aan geen boete verbeurd te hebben. Zij is immers niet in gebreke gesteld zoals bedoeld in artikel 6:82 BW. Er is enkel sprake van wat vage verzoeken.
Mocht al wel boete verschuldigd zijn dan verzoekt [gedaagde] om matiging daarvan.
4.14.
De kantonrechter oordeelt dat de boete pas verschuldigd is na een ingebrekestelling. Dit staat duidelijk vermeld in artikel 31 van de algemene huurvoorwaarden. Het kan zo zijn dat [gedaagde] eerder in gebreke is met betrekking tot de tot de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar ten aanzien van de boete zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat deze pas verschuldigd is na een ingebrekestelling.
4.15.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] per e-mail van 18 juli 2019 in gebreke is gesteld. Dit is echter geen ingebrekestelling als bedoeld in de wet. De kantonrechter merkt de brief van 12 november 2019 wel aan als een ingebrekestelling. In deze brief wordt immers gewezen op de exploitatieverplichting en wordt aanspraak gemaakt op de boetes. Een redelijke termijn waarbinnen de verplichting tot exploitatie alsnog nagekomen had kunnen worden, stelt de kantonrechter op 14 dagen. Dit resulteert in een verzuimdatum van 26 november 2019, zodat vanaf deze datum de boete verschuldigd is. Gerekend vanaf 26 augustus 2019 tot en met heden bedraagt de boete € 79,000,00. Omdat er geen maximum aan de boete verbonden is, loopt dit bedrag nog steeds op.
4.16.
Er is om matiging van de boete verzocht. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Artikel 6:91 BW ziet op ieder boetebeding, ongeacht of de overeengekomen boete strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Hieruit blijkt dat boetebedingen een tweetal functies kunnen hebben. In de eerste plaats kan een boetebeding zijn gericht op schadefixatie: de boete dient ertoe latere discussie over (de omvang van de) schadevergoeding voor wanprestatie te voorkomen. Andere, zogenoemde ‘zuivere’, boetebedingen zijn bedoeld als prikkel tot nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen. Een zuiver boetebeding bepaalt doorgaans dat verhaal van eventuele schade naast de verbeurde boete mogelijk is. Ook kunnen, en dat gebeurt ook vaak, beide functies worden gecombineerd. Dan wordt gesproken van een gemengd boetebeding. Een boetebeding beoogt partijen rechtszekerheid te verschaffen en een gang naar de rechter te voorkomen, doordat nakoming niet behoeft te worden afgedwongen en geen discussie over eventuele schade en de omvang daarvan behoeft te worden gevoerd. Uitgangspunt is dat partijen de vrijheid hebben om het boetebeding zo in te richten als zij wensen en dat deze partijafspraak leidend is, zodat aan de beoogde rechtszekerheid geen afbreuk wordt gedaan. Onverkorte afdwingbaarheid is daarom uitgangspunt, rechterlijke matiging uitzondering. Een boete kan onder meer gematigd worden indien onverkorte handhaving van het beding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, gelet op de hoogte van de boete en de werkelijk geleden schade.
4.17.
Veroordeling tot betaling van de boete heeft alleen zin als prikkel naar de toekomst. In zoverre zal de boete ook worden toegewezen.
Naar het verleden kan geen sprake meer zijn van prikkel tot nakoming; er kan immers niet nagekomen worden met terugwerkende kracht. Toch is dat geen reden om de boete maar te matigen tot nihil want anders gaat een belangrijk deel van de prikkel tot nakoming verloren (voor het verleden zou dan “straffeloos” niet nagekomen kunnen worden.)
4.18.
Daarnaast heeft een boetebeding nog het aspect van schadevergoeding.
Vast staat dat huur maandelijks wordt betaald. In zoverre leidt [eiser] dus geen schade.
De omvang van de schade is op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Met name in het licht van het beroep van [gedaagde] op matiging had het op de weg van [eiser] gelegen om in het kader van een behoorlijke uitvoering van de verplichtingen over en weer op grond van de huurovereenkomst enigermate inzicht te geven in de schade die hij veronderstelt te lijden. Vervolgens had [gedaagde] daartegen al dan niet gemotiveerd verweer kunnen voeren. Dat is nu niet mogelijk geweest. De hiervoor genoemde afweging tussen hoogte van de boete en omvang van de schade kan de kantonrechter dus niet maken. Dit is een omstandigheid die voor rekening van [eiser] moet komen.
4.19.
De kantonrechter zal schade die [eiser] lijdt door niet exploiteren in het verleden op grond van de hiervoor genoemde aspecten daarom schattenderwijs vaststellen op € 25.000,00. De boete wordt dat tot bedrag gematigd en dit bedrag geldt voor de periode 12 november 2019 tot het moment van 14 dagen na betekening van het vonnis. Vanaf dit laatst moment dient het pand conform de bestemming gebruikt te worden. is dit niet het geval dan is ook de dwangsom per dag weer verschuldigd zoals hiervoor al is bepaald.
Over het boetebedrag wordt de wettelijke rente toegewezen.
4.20.
[eiser] vordert verder een boete wegens te late betaling. [eiser] stelt dat [gedaagde] in de afgelopen jaren de huur 40 keer te laat heeft betaald. Dit resulteert op basis van artikel 25.3 van de algemene huurbepalingen in een boete van (40 x € 300,00 =) € 12.000,00. [gedaagde] heeft om matiging van de boete gevraagd.
4.21.
Volgens artikel 25 lid 3 van de algemene voorwaarden is, zonder ingebrekestelling, een boete verschuldigd indien er te laat is betaald. Er is inderdaad zonder ingebrekestelling verschuldigd. Ook de boete bij te late betaling is zonder ingebrekestelling verschuldigd (art. 25 lid 3 algemene voorwaarden). Er is om matiging van deze boete verzocht.
Voor wat betreft de functie van een boete verwijst de kantonrechter naar rechtsoverweging 4.16. Volgens de eigen opgave van [eiser] zou [gedaagde] sinds juni 2015 in ieder jaar vele malen de huur te laat hebben betaald. Dat zij echter aanspraak heeft gemaakt op de boete wegens te late betaling blijkt niet. [eiser] doet zo zelf afbreuk aan de functie van boete als prikkel tot nakoming en de kantonrechter is daarom van oordeel dat deze functie bij de beoordeling van de boete verder buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.22.
Wat betreft de schade die lijdt kan de kantonrechter zich zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, daarbij niets anders voorstellen dan de gemiste rente-inkomsten. De kantonrechter zal daarom de wettelijke rente over de periode dat de genoemde bedragen te laat zijn betaald toekennen. Gelet op het verschil tussen de wettelijke rente en de huidige rentes die thans door banken worden betaald, is dat een meer dan redelijke vergoeding voor de geleden schade en de gevorderde boete wordt tot dat bedrag gematigd.
Overige vorderingen
4.23.
[eiser] vordert vergoeding van incassokosten, beraamd op 15% van het bedrag van de boetes. De kantonrechter is van oordeel dat geen andere werkzaamheden zijn verricht dan die ter voorbereiding van de zaak en instructie van de procedure. Deze werkzaamheden komen niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
4.24.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 106,47
- griffierecht 499,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.565,47
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 120,00 aan nakosten salaris.
4.25.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verplicht [gedaagde] om, gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, het gehuurde te blijven exploiteren als detailhandel op het gebied van banket- en broodbakkerij in de ruimste zin van het woord, op laste van een dwangsom van € 500,00 per dag tot een maximum van € 15.000,00 dat [gedaagde] vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis hiermee in gebreke blijft,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 25,000,00 aan verbeurte boete wegens het niet nakomen van de exploitatieverplichting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2020,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van boete aan [eiser] te betalen de wettelijke rente over de huurbedragen die te laat zijn betaald, zulks vanaf de datum van opeisbaarheid van die huurbedragen tot aan de dag van betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 1.565,74, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: ph