ECLI:NL:RBLIM:2020:7917

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8103827 CV EXPL 19-6864

Vonnis van de kantonrechter van 14 oktober 2020

in de zaak van

[eisende partij],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde B.M.J.Th. Wessels,

tegen

[gedaagde partij],

wonend in [woonplaats 2] , [adres 1] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. B.H.M. Nijsten.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 7 oktober 2019
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde partij] huurt van [naam] vanaf 16 september 2013 de woning gelegen aan de [adres 1] in [plaats] gehuurd tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 450,00 per maand. De woning maakt onderdeel uit van een pand in het centrum van [plaats] dat is verdeeld in drie appartementen alsmede een commerciële ruimte op de begane grond.

2.2.

Tot en met september 2019 heeft [gedaagde partij] de huur tot een bedrag van € 3.615,05 onbetaald gelaten.

2.3.

Naar aanleiding van een melding van [gedaagde partij] , alsmede van de huurder van het appartement op [nummer] , heeft de gemeente [plaats] het betreffende pand op 27 augustus 2019 bouwkundig laten inspecteren. Van die inspectie is op diezelfde dag een rapport opgemaakt (ongenummerde productie bij antwoord, verder te noemen het inspectierapport).

3.De vordering en het geschil

3.1.

Op grond van de huurachterstand vordert [eisende partij] samengevat:

ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij hij in het exploot als het gehuurde object het adres [adres 2] noemt, doch kennelijk [adres 1] bedoelt)
de veroordeling van [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde binnen vier weken
de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 4.254,75 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 tot aan de dag van voldoening
de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 450,00 per maand voor elke ingegane maand vanaf 1 oktober 2019 tot aan de dag van ontruiming
de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten met rente.

Het bedrag van € 4.254,75 is als volgt opgebouwd:

€ 3.615,05 hoofdsom (onbetaald gelaten huur tot en met september 2019)

€ 69,80 tot en met 23 augustus 2019 vervallen wettelijke rente

€ 569,90 vergoeding van buitengerechtelijke kosten inclusief btw.

3.2.

[gedaagde partij] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij antwoord stelt [gedaagde partij] op de derde pagina dat hij “uiteindelijk” de huur heeft opgezegd en nieuwe woonruimte gezocht en gevonden heeft, zonder daarbij te stellen tegen welke datum hij in zijn optiek heeft opgezegd en zonder te verklappen wanneer hij dan volgens hem het gehuurde heeft verlaten. Bovendien heeft [gedaagde partij] verzuimd ook maar een begin van bewijs van die stellingen bij te brengen. Bij repliek heeft [eisende partij] betwist dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst heeft opgezegd, doch hij stelt wel dat [gedaagde partij] “de oplevering van het gehuurde behoorlijk gedraineerd heeft”, maar eveneens zonder daarbij te vermelden wanneer [gedaagde partij] het gehuurde dan volgens hem heeft verlaten, terwijl hij terzijde opmerkt dat hij het pand inmiddels heeft verkocht.

Gelet hierop is niet vast komen te staan dat de huurovereenkomst op enig moment is opgezegd zodat er in deze procedure van uitgegaan moet worden dat de huurovereenkomst nog bestaat. Wel kan - nu beide partijen zich klaarblijkelijk op dat standpunt stellen - als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde partij] het gehuurde reeds heeft verlaten. De gevorderde veroordeling tot ontruiming zal daarom niet worden toegewezen nu [eisende partij] daar geen belang meer bij heeft.

4.2.

De vaststaande huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zodat die, inclusief de veroordeling tot betaling van de huurachterstand met rente tot aan de dag van ontruiming - welke datum de kantonrechter onbekend is - zal worden toegewezen.

4.3.

Dat het gehuurde gebreken heeft (met name in de vorm van lekkages) zoals [gedaagde partij] stelt, kan hem, wat daar ook verder van zij, in deze procedure niet baten nu gesteld noch gebleken is dat hij die gebreken - na [eisende partij] daartoe vruchteloos te hebben aangemaand - zelf heeft verholpen en de kosten daarvan op de huurprijs in mindering heeft gebracht (art. 7:206 lid 3 BW) en hij evenmin een vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld (art. 7:207 BW). Dat volgens genoemd inspectierapport inderdaad sprake was van lekkages in het gehuurde (en de gemeente bij brief van 16 september 2019 [eisende partij] zelfs schriftelijk heeft gewaarschuwd aangaande de staat en het onderhoud van het pand) doet daar niet aan af.

4.4.

Ter zake van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft te gelden dat gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de daaraan gestelde eisen in art 6:96 lid 6 BW is gestuurd (zie ook: HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De brief van 29 juli 2019 die als ongenummerde productie aan het exploot is gehecht en waaraan [eisende partij] kennelijk refereert als een ingebrekestelling/aanmaning d.d. 25 juli 2019, voldoet niet aan die vereisten. Dat laatste geldt eens te meer voor de - volgens [eisende partij] per aangetekende post verstuurde - brief waarnaar [eisende partij] verwijst als productie 4 (terwijl die brief eveneens ongenummerd is) en waaraan hij refereert als
invorderingsdocument. Die brief lijkt (ten onrechte) de schijn te willen wekken afkomstig te zijn van een deurwaarder maar de inhoud ervan is ongerijmd en kan in ieder geval geenszins het rechtsgevolg doen intreden dat [eisende partij] eraan gehecht wil zien.

De gevorderde vergoeding zal derhalve worden afgewezen.

4.5.

[gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot de datum van dit vonnis begroot op € 814,07, bestaande uit € 480,00 aan salaris gemachtigde, € 231,00 aan griffierecht en € 103,07 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake van de woning gelegen aan de [adres 1] in [plaats] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] € 3.684,85 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.615,05 vanaf 1 september 2019 tot aan de dag van voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] € 450,00 per maand te betalen voor elke ingegane maand vanaf 1 oktober 2019 tot aan de dag van ontruiming;

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot de datum van dit vonnis begroot op € 814,07, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.