Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8270479 CV EXPL 20-310
Vonnis van de kantonrechter van 11 november 2020
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr R.G.P. Voragen.
Partijen zullen hierna Woonpunt en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden genoemd.
1.De procedure
in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie (lees:) en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie tevens wijziging van eis
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
Woonpunt verhuurt aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van laatstelijk € 489,59 per maand.
2.2.
Op 10 juli 2019 heeft de politie naar aanleiding van een hennepmelding het gehuurde bezocht. In het daarvan opgemaakte mutatierapport staat onder meer:
Netwerkmeting bleek positief.
Pand bezocht, maar de kwekerij bleek al te zijn afgebroken. De illegale aansluiting van energie was nog in stand. Deze werd door Enexis verwijderd en in orde gemaakt (…)
In een slaapkamer was duidelijk een kwekerij geweest. Er stonden nog 2 (niet aangesloten) koolstoffilters en diverse potten met aarde en resten (blad- en topresten).
Ook het tuinhuisje lag vol met buizen en afval zoals aarde.
Bewoner gaf te kennen dat hij 2 maanden in Marokko was geweest en dat een vriend zijn woning had gebruikt. Bij terug komst uit Marokko zou alles zijn opgeruimd.
Bewoner toonde ons een in- en uitreisstempel van 3 mei 2019 tot 30 juni 2019. (…)
Volgens GBA staan vader en 3 kinderen ingeschreven op betreffende adres. Woning 1 grote puinhoop, waar zeker niet door 4 personen verbleven wordt. Blijkt dat de kinderen verblijven bij moeders en bij hun volwassen broer en niet bij hun vader aan de [adres] .
Gezegd dat wij het vermoeden hadden van mogelijke uitkeringsfraude/onterecht ontvangen toeslagen en dit zouden doorgeven aan de gemeente Heerlen. (…)
Gevraagd hoe deze situatie is ontstaan. Onsamenhangend verhaal wat telkens wisselde van inhoud. In ieder geval duidelijk dat de hennepkwekerij er langere tijd in werking is geweest en recentelijk is opgeruimd. Mogelijk moest betrokkene een schuld van euro 1000 terugbetalen. Dat was een van de scenario’s welke betrokkene vertelde.
2.3.
Bij schrijven van 15 juli 2019 heeft Woonpunt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hieraan is geen gevolg gegeven.
2.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vervolgens een huurachterstand van (meer dan) vier maanden laten ontstaan. De achterstand bedraagt tot en met december 2019 € 2.088,24.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
Woonpunt vordert, samengevat, dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten. Voorts vordert Woonpunt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 2.088,24 alsmede € 489,59 voor elke ingegane maand vanaf
1 januari 2020 tot het moment waarop het gehuurde is opgeleverd, alsmede een veroordeling in de kosten en nakosten.
3.2.
Woonpunt legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door zich niet te gedragen als goed huurder, door het gehuurde te gebruiken in strijd met de woonbestemming en door de huurachterstand te laten ontstaan.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. Hij vordert, na wijziging van eis, op zijn beurt Woonpunt te veroordelen om - een tiental eerst bij wijziging van eis: concreet opgesomde -gebreken aan het gehuurde binnen twee weken na het te wijzen vonnis te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van Woonpunt in de kosten.
Voorts vordert hij ook in reconventie een “terme de grâce” toe te kennen.
3.4.
Woonpunt voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Woonpunt heeft voldoende gesteld en met stukken onderbouwd dat in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig is geweest. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dit laatste en stelt dat er slechts attributen (ten behoeve van een hennepkwekerij) waren gestald. Deze stelling vindt geen steun in de stukken. Uit het mutatierapport is immers op te maken dat de politie heeft geconstateerd dat de slaapkamer nog was ingericht als kwekerij en dat sprake was van een illegale stroomaansluiting. Op de ingebrachte foto’s is te zien dat er hennepresidu is aangetroffen in de kweekpotten. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft voor dit alles geen verklaring gegeven, terwijl de totstandkoming van het mutatierapport en de foto’s als zodanig onbetwist zijn gebleven. De latere stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de politie nimmer in het gehuurde is geweest, is evenmin te rijmen met het mutatierapport en de - aldus ter plaatse gemaakte - foto’s zodat ook hieraan voorbij wordt gegaan. De stelling dat het gebleven is bij een vermoeden van de politie, deelt hetzelfde lot. Evenmin wordt de stelling gevolgd dat het in strijd is met de AVG dat de politie Woonpunt - als eigenaar van het gehuurde - in kennis heeft gesteld van hetgeen in het gehuurde is aangetroffen. Bij gebreke van een gemotiveerde betwisting wordt kortom als vaststaand aangenomen dat in het gehuurde hennep is geteeld met een bedrijfsmatig karakter.
4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft hiermee in strijd gehandeld met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wijst erop dat geen in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen, maar strijdigheid met artikel 7:213 BW is ook aan de orde als de kwekerij (slechts is opgebouwd of) reeds is opgeruimd. Zelfs indien al uitgegaan zou worden van de juistheid van de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij niets te maken had met de hennepkwekerij, dan heeft hij zich nog altijd niet als goed huurder gedragen, doordat hij geen toezicht heeft gehouden. Blijkens het mutatierapport heeft hij gedurende zijn afwezigheid een vriend het gehuurde laten gebruiken (terwijl een andere verklaring voor het kennelijk in het bezit zijn van de sleutel door een derde niet is gegeven). Hij heeft het hiermee laten gebeuren dat (door enigerlei derde) een hennepkwekerij werd aangelegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist overigens ook niet met zoveel woorden dat hij wel op de hoogte was van de activiteiten in het gehuurde. Zo heeft hij ook geen plausibele verklaring gegeven voor het feit dat de hennepkwekerij al langere tijd in werking is geweest, zoals neergelegd in het mutatierapport en gelet op de duur van de cyclus van hennepteelt (10 weken). Het feit dat in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig is geweest, is voorts in strijd met de uit artikel 7:214 BW voortvloeiende verplichting om het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming. Deze tekortkomingen rechtvaardigen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst (met als gevolg de veroordeling tot ontruiming).
4.3.
Afgezien hiervan, is sprake van een aanzienlijke huurachterstand. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich bij antwoord op een verrekening van schade wegens vermeende gebreken, zonder dit verder toe te lichten (hetgeen op zijn weg had gelegen). Bij dupliek komt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet meer terug op die verrekening en zijn de gebreken louter aangehaald in het kader van een respijt. Een vordering tot huurprijsvermindering ligt - hoe dan ook - niet voor. De stelling dat het pand gebreken kent, laat reeds daarom onverlet dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding ruim vier maanden bedraagt. Een huurachterstand van deze omvang rechtvaardigt in het algemeen op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst.
4.4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de ontbinding is gerechtvaardigd waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan de ernst van de tekortkoming aangaande de hennepkwekerij en het belang van Woonpunt bij het zoveel mogelijk voorkomen van hennepkwekerijen in haar woningbezit, gezien de gevaren en risico’s die dergelijke kwekerijen in het algemeen veroorzaken. Daarbij is niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan een verwijt worden gemaakt van de destijds aanwezigheid van de hennepkwekerij, omdat, zo al niet erbij betrokken, hij ervan op de hoogte moet zijn geweest althans in ieder geval onvoldoende toezicht op het gehuurde heeft gehouden. Het betalen van de huur is voorts de belangrijkste verplichting van de huurder en is daarmee ook op zichzelf voldoende ernstig. Het belang van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om in het gehuurde te kunnen blijven, legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal.
4.4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich met name op de coronacrisis als bijzondere omstandigheid, waarmee (een ontbinding en daaruit voortvloeiend) een uithuiszetting niet aan de orde zou kunnen zijn. Dit beroep faalt. Van maart tot juni 2020 hanteerden de rechtbanken het beleid om huisuitzettingen voorlopig gedurende de corona-crisisperiode uit te stellen, tenzij er evidente redenen waren, zoals criminele activiteiten. De kantonrechter is ambtshalve ermee bekend dat deze afspraken met verhuurdersorganisaties onlangs opnieuw zijn bekrachtigd voor de tweede “coronagolf”. Een algeheel verbod op huisuitzettingen acht het kabinet niet wenselijk. (Zie:
De beantwoording van Kamervragen over huisuitzettingenvan 16 oktober 2020) [1] . Ook in dit geval is sowieso sprake van evidente redenen als bedoeld in de eerste zin, namelijk het feit dat in het gehuurde een illegale hennepkwekerij is geweest. Bovendien heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf aangegeven dat de huurachterstand verband houdt met het stopzetten van zijn uitkering wegens de hennepkwekerij, en daarmee aldus in geen verband staat met de corona-crisis. Zoals reeds in de dagvaarding is gesteld, en in het mutatierapport valt te lezen, verblijven de kinderen bij hun moeder en broer. De kantonrechter gaat daarmee voorbij aan de blote stelling bij dupliek dat zijn kinderen in coronatijd op straat komen te staan.
De beantwoording van Kamervragen over huisuitzettingenvan 16 oktober 2020) [1] . Ook in dit geval is sowieso sprake van evidente redenen als bedoeld in de eerste zin, namelijk het feit dat in het gehuurde een illegale hennepkwekerij is geweest. Bovendien heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf aangegeven dat de huurachterstand verband houdt met het stopzetten van zijn uitkering wegens de hennepkwekerij, en daarmee aldus in geen verband staat met de corona-crisis. Zoals reeds in de dagvaarding is gesteld, en in het mutatierapport valt te lezen, verblijven de kinderen bij hun moeder en broer. De kantonrechter gaat daarmee voorbij aan de blote stelling bij dupliek dat zijn kinderen in coronatijd op straat komen te staan.
4.5.
De gevorderde ontbinding en ontruiming liggen daarmee voor toewijzing gereed, met dien verstande dat een redelijke ontruimingstermijn van twee weken gehanteerd zal moeten worden. De kantonrechter gaat er vanuit dat Woonpunt, alsook de deurwaarder, rekening zal houden met de actuele situatie rondom de corona-crisis en de op dat moment geldende voorschriften.
4.6.
Voor het toekennen van een “terme de grâce” acht de kantonrechter gezien de ernst van de tekortkoming geen termen aanwezig, nog daargelaten dat artikel 7:280 BW ook niet van toepassing is als het gaat om verplichtingen die zich niet alsnog voor nakoming lenen, zoals in dit geval de aanwezigheid van de hennepkwekerij. De huurachterstand, waar dit artikel wel op kan zien en waarop [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doelt, is gedurende deze procedure alleen maar opgelopen.
4.7.
De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 2.088,24 aan de huurachterstand over de periode tot en met december 2019 alsmede een bedrag van € 489,59 per maand ingaande 1 januari 2020 tot het moment waarop het gehuurde is opgeleverd (lees: is ontruimd), is niet betwist en ligt eveneens voor toewijzing gereed.
4.8.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonpunt worden begroot op:
- dagvaarding € 102,93
- griffierecht 499,00
- salaris gemachtigde
totaal € 961,93
4.9.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
in reconventie
4.10.
Eerst bij conclusie van repliek in reconventie is (louter) een opsomming gegeven van vermeende gebreken, maar nergens blijkt uit dat het gebreken betreft (en geen schade) die reeds bij Woonpunt waren gemeld en die Woonpunt na melding heeft nagelaten te verhelpen. Woonpunt betwist immers bekend te zijn met die gebreken. Deze vordering is reeds hiermee niet toewijsbaar. De gevorderde terme de grâce is ook hier (uiteraard) niet toewijsbaar.
4.11.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Woonpunt begroot op € 144,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 72,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Woonpunt te betalen € 2.088,24 alsmede te betalen € 489,59 per maand of gedeelte van een maand, ingaande januari 2020 tot aan het tijdstip van de ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van Woonpunt gevallen en tot op heden begroot op € 961,93,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet binnen twee weken na aanschrijving door Woonpunt volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 90,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van Woonpunt gevallen en tot op heden begroot op € 144,00,
in conventie en in reconventie
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.
NIv