Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.290.463/01
arrest van 10 mei 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
eiser in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. R.G.P. Voragen te Heerlen,
tegen
Stichting Woonpunt,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
verweerster in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging,
hierna aan te duiden als Woonpunt,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 februari 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 november 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Woonpunt als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 8270479, rolnummer CV EXPL 20310)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met drie grieven;
- de door [appellant] genomen conclusie van eis met zeven grieven, tevens incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis;
- de beslissing van de rolraadsheer van 23 maart 2021;
- de door Woonpunt genomen memorie van antwoord in het incident;
- de door Woonpunt genomen memorie van antwoord in de hoofdzaak, met een productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De vaststaande feiten
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
- Met ingang van 1 maart 2012 heeft Woonpunt de woonruimte aan de [adres] te [plaats] verhuurd aan [appellant] . De huurprijs bedroeg in de tweede helft van 2019 € 489,59 per maand.
- Op 10 juli 2019 heeft de politie naar aanleiding van een hennepmelding het gehuurde bezocht. In het daarvan opgemaakte mutatierapport staat onder meer:
“Netwerkmeting bleek positief.
Pand bezocht, maar de kwekerij bleek al te zijn afgebroken.
(...)
In een slaapkamer was duidelijk een kwekerij geweest. Er stonden nog 2 (niet aangesloten) koolstoffilters en diverse potten met aarde en resten (blad- en topresten).
Ook het tuinhuisje lag vol met buizen en afval zoals aarde.
Bewoner gaf te kennen dat hij 2 maanden in Marokko was geweest en dat een vriend zijn woning had gebruikt. Bij terug komst uit Marokko zou alles zijn opgeruimd.
Bewoner toonde ons een in- en uitreisstempel van 3 mei 2019 tot 30 juni 2019. (...)
Volgens GBA staan vader en 3 kinderen ingeschreven op betreffende adres. Woning 1 grote puinhoop, waar zeker niet door 4 personen verbleven wordt. Blijkt dat de kinderen
verblijven bij moeders en bij hun volwassen broer en niet bij hun vader aan de [adres] .
Gezegd dat wij het vermoeden hadden van hadden van mogelijke uitkeringsfraude/onterecht ontvangen toeslagen en dit zouden doorgeven aan de gemeente Heerlen. (...)
Gevraagd hoe deze situatie is ontstaan. Onsamenhangend verhaal wat telkens wisselde van inhoud. In ieder geval duidelijk dat de hennepkwekerij er langere tijd in werking is geweest en recentelijk is opgeruimd. Mogelijk moest betrokkene een schuld van euro 1000 terugbetalen. Dat was een van de scenario's welke betrokkene vertelde.”
- Bij e-mail van 10 juli 2019 heeft de politie het volgende meegedeeld:
“Hallo Heren,
Op 10 juli 2019 het adres [adres] te [plaats] bezocht i.v.m. hennepmelding ( [registratienummer] ).
Bleek dat er geen inwerking zijnde kwekerij meer was. Echter wel duidelijk dat er een kwekerij in een slaapkamer was geweest (zie foto's).
Bewoner verklaarde dat hij 2 maanden in Marokko was geweest en toonde dit ook aan middels in en uitreisstempels (2 mei 2019 — 30 juni 2019).
In de tussentijd zou iemand zijn woning hebben gebruikt en hij zou de situatie op deze wijze hebben aangetroffen.
Bleek dat er wel nog steeds sprak was van een illegale, gevaarlijke stroomaansluiting. Stroom werd door Enexis afgesloten en moest voor de woning worden opgegraven.”
- Bij brief van 15 juli 2019 heeft Woonpunt aan [appellant] meegedeeld dat Woonpunt tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. Woonpunt heeft [appellant] in deze brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
- [appellant] heeft vervolgens een huurachterstand van meer dan vier maanden laten ontstaan. Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (7 januari 2021) bedroeg de huurachterstand over de periode tot en met de maand december 2019 € 2.088,24.
Het geding bij de kantonrechter
3.2.1.
In deze procedure vorderde Woonpunt in het geding in eerste aanleg in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot:
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van € 2.088,24 aan achterstallige huur over de periode tot en met december 2019;
- betaling van € 489,50 per maand vanaf 1 januari 2020 tot het moment dat [appellant] de woning aan Woonpunt heeft opgeleverd, waarbij een gedeelte van een maand voor een hele maand wordt gerekend;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Woonpunt, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in het gehuurde een bedrijfsmatige hennepkwekerij te laten exploiteren. [appellant] heeft zich hierdoor niet gedragen zoals een goed huurder betaamd (art. 7:213 BW Pro), en bovendien het gehuurde gebruikt in strijd met de overeengekomen woonbestemming (art.7:214 BW Pro).
Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
Verder heeft [appellant] een huurachterstand laten ontstaan van meer dan vier maanden. Ook die tekortkoming rechtvaardigt op zichzelf al de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer in conventie, vorderde [appellant] in reconventie, na wijziging van eis, samengevat:
- toekenning van een terme de grâce van in ieder geval een maand aan [appellant] , waarbinnen hij de huurachterstand kan inlopen;
- veroordeling van Woonpunt tot herstel van de gebreken aan het gehuurde pand, waaronder de gebreken die zijn opgesomd in het petitum van de conclusie van repliek in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in reconventie, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten.
3.2.4.
Woonpunt heeft in reconventie verweer gevoerd.
3.2.5.
In het vonnis van 11 november 2020 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:
- In het gehuurde is met een bedrijfsmatig karakter hennep geteeld (rov. 4.1).
- Zelf als uitgegaan wordt van de stelling van [appellant] dat hij niets te maken had met de hennepkwekerij, heeft hij gehandeld in strijd met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Hij heeft dan immers langere tijd geen toezicht uitgeoefend op het gehuurde. Dat een hennepkwekerij aanwezig is geweest, is voorts in strijd met de verplichting om het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming. Deze tekortkomingen rechtvaardigen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 4.2).
- Bovendien bestaat er een aanzienlijke huurachterstand. De huurachterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding ruim vier maanden. Een huurachterstand van die omvang rechtvaardigt in het algemeen op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 4.3).
- De ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan de ernst van de tekortkoming aangaande de hennepkwekerij. Als [appellant] daar al niet bij betrokken was, heeft hij in ieder geval onvoldoende toezicht gehouden op het gehuurde. De tekortkoming ter zake het betalen van de huur is op zichzelf ook voldoende ernstig. Het belang van [appellant] om in het gehuurde te kunnen blijven, legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal (rov. 4.4.1).
- De coronacrisis staat in dit geval niet in de weg aan een voordeling tot ontruiming van het gehuurde rov. 4.4.2).
- Voor het toekennen van een terme de grâce is geen aanleiding aanwezig. De huurachterstand is gedurende deze procedure alleen maar opgelopen (rov. 4.6).
- De geldvordering (ter zake huur) is niet betwist en is toewijsbaar (rov. 4.7).
- De vordering in reconventie is niet toewijsbaar (rov. 4.10).
Op grond van die oordelen heeft de kantonrechter in conventie:
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ontbonden;
- [appellant] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen;
- [appellant] veroordeeld om aan Woonpunt te betalen € 2.088,24 alsmede te betalen € 489,59 per maand of gedeelte van een maand, ingaande januari 2020 tot aan het tijdstip van de ontruiming;
- [appellant] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld.
In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
Tot slot heeft de kantonrechter het vonnis in conventie en in reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Het geding in hoger beroep
3.3.1.
[appellant] heeft in de dagvaarding in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. In de “conclusie van eis tevens vordering tot opheffing van de uitvoerbaarheid bij voorraad” heeft [appellant] echter zeven grieven geformuleerd. In de begeleidende brief bij de laatstgenoemde conclusie heeft de advocaat van [appellant] onder meer geschreven
:
:
“Ik verzoek u vriendelijk om bijgaande conclusie van eis in de plaats van te stellen van de grieven als in de hoger beroep dagvaarding. Dit omdat de eerste versie niet geheel juist is.”
3.3.2.
Het hof neemt in navolging van overweging 3 van de beslissing van de rolraadsheer van 23 maart 2021 aan dat [appellant] de in de dagvaarding in hoger beroep opgenomen drie grieven heeft ingetrokken en dat hij de zeven grieven uit de genoemde conclusie daarvoor in de plaats heeft gesteld. Tegen die zeven grieven heeft Woonpunt verweer gevoerd in de memorie van antwoord.
3.3.3.
Op basis van de zeven genoemde grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:
- het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonpunt in conventie;
- het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellant] in reconventie;
met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten van beide instanties.
3.3.4.
[appellant] heeft voorts in de in rov. 3.3.1 genoemde conclusie een incidentele vordering ingesteld, strekkende tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis.
3.3.5.
Woonpunt heeft bij memorie van antwoord in het incident verweer gevoerd tegen de incidentele vordering. Woonpunt heeft geconcludeerd dat die vordering moet worden afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het incident.
3.3.6.
Woonpunt heeft voorts bij memorie van antwoord (in de hoofdzaak) geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.
Stellingen over gebeurtenissen na het vonnis.
3.4.1.
Woonpunt heeft in haar memorie van antwoord in het incident gesteld dat de ontruiming van het gehuurde al op 23 februari 2021 is uitgevoerd. Ter onderbouwing van die stelling heeft Woonpunt een e-mail van de advocaat van [appellant] aan de advocaat van Woonpunt van 21 april 2021 overgelegd, waarin onder meer het volgende staat:
“Hierbij conform afspraak de juiste memorie. Een en ander had zich gekruist.
Het is juist dat de incidentele vordering in wezen niet meer van belang is, gezien het feit dat [appellant] reeds is vertrokken.”
Voorts heeft Woonpunt in de memorie van antwoord (in de hoofdzaak) gesteld dat uit de eindopname blijkt dat Woonpunt voor zo’n kleine € 17.000,-- aan kosten moet maken om de woning, die sterk vervuild was en waaraan veel schade was, weer in orde te krijgen.
3.4.2.
[appellant] is na de memorie van antwoord in het incident en na de memorie van antwoord in de hoofdzaak niet meer aan het woord geweest. Het hof kan de in rov. 3.4.1 weergegeven stellingen daarom niet als vaststaand aannemen.
Met betrekking tot grief 6: de afwijzing van de vordering in reconventie ter zake herstel van gebreken aan het gehuurde.
3.5.1.
Het hof zal eerst grief 6 behandelen. Deze grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellant] in reconventie strekkende tot veroordeling van Woonpunt tot herstel van de gebreken aan het gehuurde pand, waaronder de gebreken die zijn opgesomd in het petitum van de conclusie van repliek in reconventie, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.5.2.
Het hof verwerpt deze grief. Uit de beoordeling van de overige grieven zal blijken dat het hof de in conventie uitgesproken veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde in stand laat. Dit brengt mee dat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn vordering tot herstel van gebreken. Het staat Woonpunt bij deze stand van zaken vrij om de gestelde gebreken pas te herstellen na de ontruiming, tezamen met het herstel van eventuele opleveringsschade.
3.5.3.
[appellant] heeft in de toelichting op grief 6 ook nog gesteld dat herstel “ook verdisconteerd (dient) te worden in de huurbetalingsplicht”. Het hof acht die stelling onvoldoende onderbouwd omdat [appellant] niet op inzichtelijke wijze heeft gesteld wanneer de gebreken, die volgens hem nog aanwezig zijn, zijn ontstaan en op welk moment hij Woonpunt daarvan in kennis heeft gesteld. Ook heeft [appellant] op geen enkele wijze gesteld in hoeverre deze gebreken een vermindering van de huurprijs zouden rechtvaardigen. [appellant] heeft dus zijn stelling dat herstel “ook verdisconteerd (dient) te worden in de huurbetalingsplicht” onvoldoende onderbouwd.
Met betrekking tot grief 4, aanleiding voor terme de grâce?
3.6.1.
Grief 4 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen aanleiding aanwezig is voor een terme de grâce.
3.6.2.
3.6.3.
In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat hij de verplichting tot het betalen van de huur nog zou kunnen nakomen. [appellant] stelt voorts dat de huurachterstand niet verder is opgelopen en dat hij zijn betalingen tijdig heeft voldaan.
3.6.4.
Het hof constateert dat [appellant] niet heeft betwist dat de dat huurachterstand ten tijde van uitbrengen inleidende dagvaarding, berekend over de periode tot en met december 2020, € 2.088,24 bedroeg (meer dan vier maanden huur). Woonpunt heeft bij conclusie van dupliek in reconventie gesteld dat de huurachterstand op dat moment was opgelopen tot € 2.689,01. In rov. 4.6 van het vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurachterstand gedurende deze procedure alleen maar is opgelopen
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dat in hoger beroep niet op voldoende gemotiveerde wijze betwist. [appellant] heeft weliswaar in de toelichting op grief 4 zonder enige onderbouwing gesteld dat de huurachterstand gedurende de procedure niet verder is opgelopen en dat hij zijn betalingen tijdig heeft gedaan, maar het had – gelet op de stelling van Woonpunt over de toegenomen huurachterstand en gelet op het oordeel van de kantonrechter daarover – op de weg van [appellant] gelegen om zijn stelling dat de achterstand niet is toegenomen te onderbouwen met een overzicht van de huurbetalingen die hij heeft gedaan met betrekking tot januari 2020 en alle daaropvolgende maanden. Omdat hij dat niet heeft gedaan, heeft hij onvoldoende betwist dat de huurachterstand ten tijde van de conclusie van dupliek in reconventie was toegenomen tot € 2.689,01.
3.6.5.
Bovendien heeft [appellant] weliswaar gesteld (zonder onderbouwing) dat de huurachterstand niet is toegenomen, maar hij heeft ook niet gesteld dat de huurachterstand is afgenomen. Kennelijk heeft [appellant] ook na de datum van het vonnis de huurachterstand in elk geval niet verminderd. Bij deze stand van zaken ziet ook het hof geen aanleiding om een terme de grâce van ten hoogste een maand (wettelijke grens) toe te kennen. [appellant] heeft al geruime tijde gelegenheid gehad om de huurachterstand te verkleinen, maar is daar kennelijk niet in geslaagd. Dat biedt onvoldoende hoop dat [appellant] binnen een terme de grâce van 1 maand (art. 7:280 BW Pro) wel in staat zal zijn om de huurachterstand in te lopen, terwijl zelfs het risico bestaat dat de huurachterstand verder zal oplopen.
3.6.6.
Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 4.
Gevolgen van verwerping van grief 4
3.7.1.
De kantonrechter heeft in rov. 4.3 van het vonnis geoordeeld dat een huurachterstand van ruim vier maanden. in het algemeen op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In rov 4.4.1. heeft de kantonrechter voorts geoordeeld dat de tekortkoming ter zake het betalen van de huur op zichzelf voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en dat het belang van [appellant] om in het gehuurde te kunnen blijven, hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal legt.
3.7.3.
[appellant] heeft tegen deze oordelen geen grief gericht, behoudens grief 3 die het hof in het navolgende (rov. 3.8.1 en verder) zal behandelen.
3.7.4.
Uit hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.6.4 heeft overwogen, volgt dat op dit moment sprake is van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en in elk geval van een huurachterstand die minimaal 4 maanden bedraagt. Het gaat hier om een huurachterstand die in december 2019 al bestond, en die op 23 februari 2021 (nemen conclusie van eis in hoger beroep) was toegenomen en in elk geval nog aanwezig was. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat dit in het onderhavige geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellant] heeft in de memorie van grieven ook niet bestreden dat een huurachterstand van meer dan vier maanden, laat staan een achterstand van meer dan vijf maanden in beginsel en ook in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.7.5.
[appellant] heeft in de 12e tot en met 14e regel van grief 2 nog het volgende betoogd:
“Als Uw rechtbank zou oordelen dat er geen voldoende bewijs is voor een hennepplantage dan is dat ook grond om de uitkering niet als ingetrokken te beschouwen en kan de huur ook betaald worden;”
Het hof verwerpt dit betoog. Als vanwege de vermoedens ten aanzien van het aanwezig zijn geweest van een hennepplantage in het gehuurde, de uitkering van [appellant] is ingetrokken en daardoor een huurachterstand ontstaat, langere tijd bestaat en nog oploopt, komt dat in de rechtsverhouding tussen [appellant] en Woonpunt krachtens de in het verkeer geldende opvattingen als bedoeld in artikel 6:75 BW Pro voor rekening van [appellant] . Woonpunt hoeft niet te dulden dat [appellant] een ontoelaatbare huurachterstand laat ontstaan en voortbestaan. Dat geldt ook indien daarvan aan [appellant] geen of slechts een gering verwijt te maken valt. [appellant] heeft overigens niets gesteld over eventuele door hem ingestelde bestuursrechtelijke rechtsmiddelen tegen de intrekking van de uitkering.
3.7.6.
Daar komt bij dat, zoals hierna bij de behandeling van de grieven 1 en 2 zal blijken, aan [appellant] wel degelijk een verwijt valt te maken van onder meer de illegale stroomaftakking die ten behoeve de hennepkwekerij is aangelegd, en ook van de omstandigheid dat de hennepkwekerij enige tijd aanwezig is geweest.
3.7.7.
Het hof concludeert dat ontbinding van de huurovereenkomst reeds vanwege de huurachterstand gerechtvaardigd is.
3.7.8.
Over de vraag of dit anders zou zijn als [appellant] niet in zijn eentje maar samen met zijn kinderen in het gehuurde zou wonen, zal het hof bij de behandeling van grief 3 nader oordelen.
Met betrekking tot grief 3: woont [appellant] met zijn kinderen in het gehuurde?
3.8.1.
De kantonrechter is er bij de beoordeling van de zaak vanuit gegaan dat de kinderen van [appellant] bij hun moeder en broer verblijven, zoals vermeld in het mutatierapport van de politie van 10 juli 2019 (volgens dat rapport gaat het om de moeders en de volwassen broer van de kinderen van [appellant] ).
3.8.2.
Grief 3 is gericht tegen dat oordeel. Volgens [appellant] wonen zijn kinderen bij hem op het adres van het gehuurde. Hij heeft van die stelling bewijs aangeboden.
3.8.3.
Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven waar de kinderen wonen. Ook als zij bij [appellant] wonen, staat dat in dit geval niet in de weg aan ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de verplichting om huur te betalen een van de belangrijkste verbintenissen van de huurder van woonruimte is. In dit geval is al in december 2019 een huurachterstand van meer dan vier maanden ontstaan. [appellant] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat de huurachterstand daarna is opgelopen tot meer dan vijf maanden. aldus is al geruime tijd sprake van een oplopende huurachterstand, waarbij Woonpunt geen enkele garantie heeft dat de huurachterstand niet verder zal oplopen. Het hof heeft in rov. 3.7.7 al geconcludeerd dat deze voortdurende huurachterstand in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als de minderjarige kinderen bij [appellant] in het gehuurde wonen, wordt dit oordeel niet anders. Het ligt op de weg van [appellant] om een oplossing te zoeken voor de woonsituatie van zijn minderjarige kinderen. [appellant] heeft niet betwist dat die kinderen terecht zouden kunnen bij hun moeder(s) en bij hun volwassen broer. Aangenomen mag dus worden dat door ontbinding van de huurovereenkomst geen noodsituatie zal ontstaan. En als dat wel zo is, ligt het op de weg van [appellant] om voor die situatie oplossingen te vinden, zo nodig met hulp van hulpverlenende instanties.
3.8.4.
Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3.
Met betrekking tot de grieven 1 en 2: hennepplantage in de woning?
3.9.1.
De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis geoordeeld dat bij gebreke van een gemotiveerde betwisting als vaststaand moet worden aangenomen dat in het gehuurde hennep is geteeld met een bedrijfsmatig karakter. De grieven 1 en 2 zijn tegen dat oordeel gericht.
3.9.2.
Het hof stelt voorop dat deze grieven niet meer behandeld hoeven te worden omdat de langdurig bestaande huurachterstand op zichzelf in dit geval al de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Toch zal het hof nog een oordeel geven over de grieven 1 en 2, nu ook de door de politie aangetroffen met hennepteelt verband houdende zaken leiden tot het oordeel dat [appellant] ook in zoverre in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is.
3.9.3.
Het hof wijst in dit verband allereerst op artikel 7:219 BW Pro. Volgens dat artikel is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Dit artikel vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, NJ 2008, 352). [appellant] heeft niet betwist dat in het gehuurde een illegale stroomaansluiting is gerealiseerd, die
na de ontdekking daarvan op 10 juli 2019 door Enexis werd verwijderd en in orde gemaakt.
Volgens vaste rechtspraak is het verbreken van de verzegeling van de elektriciteitsmeter en het vervolgens realiseren van een illegale aftakking waarmee stroom kan worden afgenomen die niet op de meter wordt geregistreerd, aan te merken als het toebrengen van schade in de zin van art. 7:219 BW Pro. Dit brengt mee dat de huurder voor deze gedragingen van de derde risico-aansprakelijk is op de voet van artikel 7:219 BW Pro (zie onder meer Hoge Raad 29 mei 2009, NJ 2009, 244, ECLI:NL:HR:2009:BH2952). Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] niet op gemotiveerde wijze heeft betwist dat de derde, die de illegale aftakking van de stroomvoorziening heeft aangebracht, met zijn goedvinden in het gehuurde verbleef. Dit alles leidt ertoe dat de realisatie van de illegale stroomaftakking als een tekortkoming aan [appellant] is toe te rekenen.
3.9.4.
Naar het oordeel van het hof heeft Woonpunt voorts voldoende onderbouwd dat een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig is geweest. Het hof wijst op de volgende feiten en omstandigheden.
- Uit de e-mail van de politie van 10 juli 2019 blijkt dat er ten aanzien van het gehuurde een hennepmelding is geweest (kennelijk van enige tijd voor 10 juli 2019) die er uiteindelijk toe heeft geleid dat de politie de woning op 10 juli 2019 heeft onderzocht.
- Er is vóór 10 juli 2019 ook een netwerkmeting uitgevoerd. Die melding was positief (hetgeen wil zeggen dat een bovenmatig stroomverbruik is vastgesteld).
- In een slaapkamer stonden nog 2 (niet aangesloten) koolstoffilters en diverse potten met aarde en resten (blad- en topresten). Volgens de politie was hier duidelijk een kwekerij geweest. De politie heeft in dit verband in haar e-mail van 10 juli 2019 ook gewezen op gemaakte foto’s. De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis overwogen dat op de foto’s te zien is dat er hennepresidu is aangetroffen in de kweekpotten.
- In het mutatierapport van de politie van 10 juli 2019 is omschreven dat ook het tuinhuisje vol lag met buizen en afval zoals aarde.
- Op 10 juli 2019 was nog steeds sprake was van een illegale, gevaarlijke stroomaansluiting. Enexis heeft deze situatie ongedaan gemaakt.
- De politie heeft op grond van de aangetroffen situatie geconcludeerd dat in ieder geval duidelijk is dat gedurende langere tijd een hennepkwekerij in werking is geweest in het gehuurde, die pas recentelijk is opgeruimd.
3.9.5.
[appellant] heeft in algemene bewoordingen betwist dat er is een hennepkwekerij aanwezig is geweest. Dit in algemene bewoordingen gestelde verweer is onvoldoende onderbouwd omdat [appellant] daarbij onvoldoende concreet is ingegaan op de in rov. 3.9.4 opgesomde concrete aanwijzingen dat wel degelijk een hennepkwekerij aanwezig is geweest. Hier doet zich de situatie voor van art. 149 lid Pro 1, 2e volzin Rv, luidende:
“Feiten of rechten die door de ene partij zijn gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende zijn betwist, moet de rechter als vaststaand beschouwen, (…)”.
Dit brengt mee dat het hof in de “stelfase” blijft steken en dat het hof niet toekomt aan het toelaten van [appellant] tot het leveren van tegenbewijs.
3.9.6.
De conclusie van het voorgaande is dat de grieven 1 en 2 moeten worden verworpen.
De gevolgen van de verwerping van de grieven 1 en 2
3.10.1.
Omdat het hof de grieven 1 en 2 heeft verworpen, strekt in dit hoger beroep verder tot uitgangspunt dat in het gehuurde een hennepkwekerij aanwezig is geweest in de periode voorafgaand aan 10 juli 2019.
3.10.2.
Ten aanzien van de dergelijke handelingen geldt dat zij, indien zij niet door [appellant] zelf zijn verricht maar door een derde die door [appellant] in het gehuurde is toegelaten, artikel 7:219 BW Pro niet van toepassing is voor zover de handelingen geen schade hebben toegebracht aan het gehuurde. Er is in dit geval niet gesteld of gebleken dat deze handelingen – afgezien van de realisatie van de illegale stroomafsluiting waarover het hof in rov. 3.9.3 heeft geoordeeld – schade hebben toegebracht aan het gehuurde. Ten aanzien van deze handelingen is beslissend of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van de derde, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, NJ 2008, 352).
3.10.3.
Naar het oordeel van het hof is daarvan in dit geval sprake. [appellant] heeft het gehuurde langere tijd aan een derde ter beschikking gesteld, zonder enig toezicht uit te oefenen op wat de derde in het gehuurde deed. Indien [appellant] niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij heeft geweten, dan heft hij onvoldoende toezicht uitgeoefend op wat de derde in het gehuurde uitvoerde. [appellant] heeft ook niet de naam genoemd van de persoon die de spullen in het gehuurde heeft gebracht en de illegale aftakking heeft gemaakt, ondanks dat [appellant] wel stelt met de genoemde persoon gesproken te hebben. Dit draagt niet bij aan de geloofwaardigheid van de stellingen van [appellant] .
3.10.4.
Het voorgaande brengt mee dat naast de tekortkoming ter zake de betalingsachterstand, nog twee tekortkomingen zijn komen vast te staan, te weten:
- de realisatie van de illegale stroomaftakking, die op de voet van artikel 7:219 BW Pro aan [appellant] moet worden toegerekend;
- De aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde gedurende enige tijd voor 10 juli 2019, hetgeen op de voet van de maatstaf van HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, NJ 2008, 352, als een tekortkoming van [appellant] moet worden gekwalificeerd.
De twee laatstgenoemde tekortkomingen rechtvaardigen ook op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst. Als alle drie de tekortkomingen in onderling verband worden bezien, geldt te meer dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Met betrekking tot grief 5: geen zelfstandige betekenis
3.11.
Grief 5 is gericht tegen de toewijzing van de vorderingen in conventie van Woonpunt. In de toelichting op de grief verwijst [appellant] alleen naar argumenten die hij in de toelichting op de grieven 1 en 2 heeft aangevoerd. Het hof heeft die argumenten in het bovenstaande al verworpen. Daarom verwerpt het hof ook grief 5.
Met betrekking tot grief 7: uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis
3.12.1.
Door middel van grief 7 betoogt [appellant] dat de kantonrechter het beroepen vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Aan die grief heeft [appellant] het standpunt ten grondslag gelegd dat er geen hennepkwekerij in de woning aanwezig is geweest en dat hij in zoverre niet in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. Het hof verwerpt deze grief om de volgende zelfstandig dragende redenen.
- [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan en gedurende langere tijd te laten voortbestaan. Reeds deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
- De realisatie van de illegale stroomaftakking in het gehuurde moet op de voet van artikel 7:219 BW Pro als tekortkoming aan [appellant] worden toegerekend. Indien deze tekortkoming wordt bezien in samenhang met de huurachterstand, is ontbinding van de huurovereenkomst eens te meer gerechtvaardigd.
- [appellant] heeft onvoldoende weersproken dat in de periode voor 10 juli 2019 gedurende enige tijd (8 tot 10 weken) een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig is geweest. Als [appellant] hiervan niet op de hoogte is geweest, heeft hij in elk geval onvoldoende toezicht en controle uitgeoefend op wat zich in het gehuurde afspeelde. Dit moet op de voet van de maatstaf van HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, NJ 2008, 352, als een tekortkoming van [appellant] moet worden gekwalificeerd. Dit vormt een extra reden op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
3.12.2.
Het hof is daarom van oordeel dat de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden. Daarbij past ook een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. Het hof verwerpt daarom grief 7.
3.12.3.
Dit brengt mee dat, indien de ontruiming reeds heeft plaatsgevonden (zie rov. 3.4.1 en 3.4.2 van dit arrest), de ontruiming rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
Met betrekking tot de incidentele vordering
3.13.1
De incidentele vordering van [appellant] strekt tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beroepen vonnis.
3.13.2.
Bij deze incidentele vordering heeft [appellant] geen belang meer, omdat het hof alle grieven heeft verworpen en dus het beroepen vonnis zal bekrachtigen. Het hof wijst de incidentele vordering daarom af.
Conclusie en afwikkeling
3.14.1.
Uit al het voorgaande volgt dat het beroepen vonnis in conventie en in reconventie bekrachtigd moet worden en dat de incidentele vordering moet worden afgewezen.
3.14.2.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de kosten van het incident. Ook de nakosten zullen worden toegewezen, alsmede de wettelijke rente over de proceskosten, inclusief nakosten.
3.14.3.
Het hof zal deze proceskostenveroordeling, zoals door Woonpunt gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 8270479 CV EXPL 20-310 tussen partijen gewezen vonnis van 11 november 2020, zowel in conventie als in reconventie;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonpunt op € 772,-- aan griffierecht en op € 1.574,-- aan salaris advocaat inclusief het salaris voor de memorie van antwoord in het incident, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 772,-- en € 1.574,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de bedragen van deze proceskostenveroordeling worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze proceskostenvergoeding uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 mei 2022.
griffier rolraadsheer