Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8433261 CV EXPL 20-1534
Vonnis van de kantonrechter bij vervroeging van 9 december 2020
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] ,
2.
[eisende partij sub 2]
[eisende partij sub 2]
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. L.H.G. Pelzer, advocaat,
tegen
[gedaagde partij],
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. H.J. van de Scheur, werkzaam bij Uwwetloket,
Eisende partij sub 1 zal hierna [eisende partij sub 1] worden genoemd. Eisende partij sub 2 zal hierna [eisende partij sub 2] worden genoemd. Eisers gezamenlijk zullen [eisende partij] (in mannelijk enkelvoud) worden genoemd en de gedaagde partij zal [gedaagde partij] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 maart 2020
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eisende partij sub 2] en [gedaagde partij] is op 29 juli 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , tot stand gekomen.
2.2.
Bij aanvang van de huur is een inspectierapport (inclusief foto’s) opgemaakt (productie 1 dagvaarding) conform waarmee [gedaagde partij] de woning op 29 juli 2017 in goede staat aan [eisende partij sub 2] heeft geleverd.
2.3.
De door [eisende partij sub 2] te betalen waarborgsom is bij aanvang van de huurovereenkomst vastgesteld op € 1.400,00, welk bedrag door [gedaagde partij] is ontvangen.
2.4.
Voor zover relevant staat in de huurovereenkomst vermeld:
“ 5. Waarborgsom
(…)
5.2
Indien er na het einde van de huurovereenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouden van de waarborgsom, zal de verhuurder binnen twee maanden na het einde van de overeenkomst tot terugbetaling van de waarborgsom overgaan, eventueel verminderd met de door huurder verschuldigde kosten voor onderhoud tuin, gemeentelijke belastingen en heffingen, een redelijk bedrag voor schade toegebracht aan het verhuurde en noodzakelijk gebleken schoonmaakwerkzaamheden. Normale slijtage is voor rekening van de verhuurder.
(…)
2.5.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (productie 6 dagvaarding) van toepassing verklaard. Voor zover relevant staat in de algemene bepalingen het volgende vermeld:
“Toestand bij begin en einde huur
(…)
2.4
Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt.
Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
(…)
2.6.
Op 29 april 2019 zijn door partijen over een weer brieven verstuurd inzake de beëindiging van de huurovereenkomst. Voor zover relevant, heeft [gedaagde partij] in zijn brief (productie 4 dagvaarding) het volgende vermeld:
“Er zal een voorinspectie plaatsvinden op een in overleg met de beheerder en/of verhuurder en de huurder datum welke minimaal 2 weken of eerder voor de datum van sleuteloverdracht plaats zal vinden.”
2.7.
Er is geen voorinspectie uitgevoerd. Op 31 mei 2019 heeft een eindinspectie plaatsgevonden waarna een eindinspectierapport is opgemaakt. [eisende partij sub 2] heeft dat rapport niet ondertekend.
2.8.
De huurovereenkomst is met ingang van 1 juni 2019 beëindigd. Vervolgens heeft [gedaagde partij] per brief van 21 juli 2019 (productie 8 dagvaarding) medegedeeld dat, conform artikel 5.2. van de huurovereenkomst, vrijwel de gehele borg zal worden ingehouden voor de schade toegebracht aan het gehuurde en voor noodzakelijk gebleken schoonmaakwerkzaamheden en afvoerkosten. [eisende partij sub 2] heeft een bedrag van € 14,00 teruggekregen.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] stelt dat hij het gehuurde in goede staat heeft opgeleverd. Voor zover er van gebreken sprake is geweest, kunnen deze hem niet worden toegerekend nu, in strijd met artikel 2.4 van de algemene bepalingen, geen voorinspectie heeft plaatsgevonden en hij niet de kans heeft gehad om vóór de oplevering de eventuele gebreken te herstellen. Nu hij de waarborgsom niet terug heeft gekregen, is er sprake van wanprestatie ex artikel 6:74 BW zijdens [gedaagde partij] . Subsidiair stelt [eisende partij] dat [gedaagde partij] ongerechtvaardigd is verrijkt ex artikel 6:212 BW.
3.2.
Op bovenstaande gronden vordert [eisende partij] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] te veroordelen:
- om aan [eisende partij] te betalen € 1.386,00 ter zake van de verschuldigde waarborgsom
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2019;
- om aan [eisende partij] te betalen € 862,50 ter zake van de buitengerechtelijke kosten met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en de nakosten ad € 131,00 dan wel € 199,00, voor zover betekening van het vonnis noodzakelijk is.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
Allereerst voert [gedaagde partij] het verweer dat [eisende partij sub 1] geen huurder is. De huurovereenkomst is alleen door [eisende partij sub 2] ondertekend. Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst was [eisende partij sub 1] nog niet in beeld. Ter zake van de voorinspectie en de waarborgsom stelt [gedaagde partij] dat aan zijn zijde geen sprake is van wanprestatie. Het niet plaatsvinden van de voorinspectie kan hem niet worden aangerekend nu hij en zijn beheerder [naam beheerder] , meermaals - waaronder middels de brief van 29 april 2019 - tevergeefs hebben getracht om [eisende partij] tot het plannen van een voorinspectie te bewegen. Het gehuurde is bij einde van de huurovereenkomst niet in goede staat opgeleverd, zodat [gedaagde partij] - conform artikel 5.2. van de huurovereenkomst - de door hem gemaakte herstelkosten met de borg heeft verrekend. Van ongerechtvaardigde verrijking is evenmin sprake. Tot slot verweert [gedaagde partij] zich tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Hij stelt dat deze maximaal 15 % van € 1.386,00 mogen zijn.
4.2.
Het verweer van [gedaagde partij] dat [eisende partij sub 1] geen contractpartij is, wordt als eerste behandeld. In dat verband geldt dat uit de door [gedaagde partij] als productie 1 en 2 (conclusie van antwoord) overgelegde stukken kan worden opgemaakt dat de huurovereenkomst in juli 2017 alleen door [eisende partij sub 2] is ondertekend. Voorgaande is door [eisende partij sub 1] niet betwist zodat ervan uit wordt gegaan dat [eisende partij sub 1] geen contractpartij is en dat hij (kennelijk) later bij [eisende partij sub 2] is gaan inwonen. De vordering van [eisende partij sub 1] die gebaseerd is op tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan daarom niet worden toegewezen. Zonder het bestaan van een huurovereenkomst kan immers geen sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming daarvan. De vordering ter zake van ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW zal evenmin worden toegewezen nu gesteld noch gebleken is dat [eisende partij sub 1] enig bedrag aan [gedaagde partij] heeft betaald en dat [gedaagde partij] ten kosten van [eisende partij sub 1] is verrijkt. De vorderingen van [eisende partij sub 1] om [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van rente, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten zullen op bovenstaande gronden eveneens worden afgewezen.
4.3.
Ten aanzien van de vorderingen van [eisende partij sub 2] en de daartegen door [gedaagde partij] gevoerde verweren geldt het volgende. Conform artikel 7:224 lid 2 BW is de huurder gehouden om het gehuurde, indien tussen partijen een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Om te voorkomen dat de huurder ten tijde van de definitieve oplevering in verzuim komt te geraken, dient een voorinspectie plaats te vinden. Deze voorinspectie is essentieel en heeft tot doel de huurder tijdig erop te attenderen dat er nog werkzaamheden verricht moeten worden. De eindinspectie is daarentegen het moment waarop de huurder het gehuurde niet alleen ter beschikking van de verhuurder moet stellen maar ook het moment waarop het gehuurde (definitief) in de juiste staat moet zijn (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Het niet plaatsvinden van de voorinspectie heeft niet tot gevolg dat de verhuurder zijn recht op een volledige schadevergoeding verspeelt, maar kan ertoe leiden dat hij - indien hij zelf tot herstel overgaat - slechts die kosten op de huurder kan verhalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.
4.4.
Tussen partijen is bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde opgemaakt. De inhoud van die beschrijving is niet betwist. [eisende partij sub 2] had daarom de woning conform die beschrijving moeten opleveren. Ingevolge artikel 2.4 van de algemene bepalingen hadden partijen eerst een voorinspectie moeten uitvoeren om vervolgens vast te stellen of [eisende partij sub 2] , alvorens het gehuurde definitief op te leveren, onderhouds- en herstelwerkzaamheden moest verrichten. Vaststaat dat vóór de definitieve oplevering geen voorinspectie is uitgevoerd. Het verweer van [gedaagde partij] dat het niet plaatsvinden van de voorinspectie voor rekening van [eisende partij sub 2] dient te komen, wordt verworpen nu dat verweer onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Niet is vast komen te staan dat [eisende partij sub 2] de woning eerder heeft verlaten en dat zij tot aan de eindinspectie niet bereikbaar/beschikbaar is geweest. De door [gedaagde partij] overgelegde verklaring van zijn beheerder, [naam beheerder] , is in dat opzicht te weinig concreet. Evenmin is vast komen te staan dat [naam beheerder] en [gedaagde partij] meerdere pogingen hebben ondernomen om [eisende partij sub 2] tot het plannen van een voorinspectie te bewegen. Alleen de vermelding in de brief van 29 april 2019 (dat partijen in overleg een datum zullen plannen) is onvoldoende om de verantwoordelijkheid voor het plaatsvinden van de voorinspectie bij [eisende partij sub 2] neer te leggen. Het had dan ook op de weg van [gedaagde partij] gelegen om de voorinspectie te initiëren. Nu de voorinspectie niet heeft plaatsgevonden en dat niet aan [eisende partij sub 2] is toe te rekenen, kan [gedaagde partij] slechts die kosten met de waarborgsom verrekenen die [eisende partij sub 2] ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.
4.5.
Ter beoordeling van de vraag of het gehuurde conform de beschrijving d.d. 27 juli 2019 is opgeleverd en de vraag of [eisende partij sub 2] ook kosten had moeten maken voor het eventueel verrichten van onderhouds- en herstelwerkzaamheden, beperkt de kantonrechter zich tot de punten waarop partijen tijdens deze procedure uitvoering zijn ingegaan en die thans nog in geschil zijn. Het eindinspectierapport wordt daarbij niet betrokken nu [eisende partij sub 2] dat rapport niet heeft ondertekend en partijen daar dus geen overeenstemming over hebben bereikt.
Zolder en tuin
4.6.
[eisende partij sub 2] heeft niet betwist dat bij het einde van de huur zowel op de zolder, de tuin als in de berging spullen/afval hebben gestaan. Haar stelling dat die spullen niet van haar zijn, is niet nader onderbouwd en wordt om die reden reeds niet gevolgd. Uit de beschrijving die bij aanvang van de huur is opgesteld, kan worden opgemaakt dat
- in ieder geval de zolder - leeg aan haar is geleverd. Ter zake van de tuin heeft [gedaagde partij] voldoende onderbouwd gesteld dat deze niet schoon is opgeleverd. Wegens het ontbreken van de voorinspectie is [eisende partij sub 2] niet tijdig op de nog te verrichten werkzaamheden geattendeerd. Het is echter aannemelijk dat [eisende partij sub 2] , indien tijdig geattendeerd, kosten had moeten maken voor het wegbrengen of laten afvoeren van de op de zolder en in de tuin aanwezige spullen. Het ging immers niet alleen om zaken met plastic afval die kosteloos op straat gezet konden worden maar ook om grofvuil (zowel op de zolder als in de tuin) dat tegen betaling afgevoerd dan wel naar het milieupark gebracht moest worden. Ter zake van de afvoerkosten heeft [gedaagde partij] € 23,00 (productie 12 conclusie van antwoord) in rekening gebracht. De hoogte van dat bedrag is door [eisende partij sub 2] niet betwist. De kantonrechter acht dat bedrag redelijk en evenredig zodat het voornoemd bedrag op de waarborgsom in mindering mag worden gebracht.
Slaapkamerdeur
4.7.
Ter zake van de slaapkamerdeur geldt dat deze ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kennelijk in goede staat verkeerde. Dit maakt de kantonrechter eveneens op uit de beschrijving d.d. 29 juli 2017 waarop is vermeld dat de slaapkamers in goede staat aan [eisende partij sub 2] zijn geleverd. [eisende partij sub 2] ontkent dat ten tijde van de oplevering de slaapkamerdeur schade had. In haar betoog wordt zij echter niet gevolgd nu op de door partijen overgelegde foto’s (die bij einde van de huurovereenkomst zijn gemaakt) wel beschadigingen zichtbaar zijn. Het had voor [eisende partij sub 2] ook zonder een voorafgaande inspectie duidelijk moeten zijn dat zij die beschadigingen moest herstellen. Aannemelijk is dat zij, voor het herstellen van de slaapkamerdeur, kosten had moeten maken in de vorm van aanschaf van verf en andere benodigdheden. Uit productie 18 (conclusie van antwoord) kan worden opgemaakt dat [gedaagde partij] houtlak, een lakset, kwasten en een verfemmer heeft gekocht. De kantonrechter begrijpt dat die producten zijn aangeschaft voor herstel van de beschadigde slaapkamerdeur. Uit de kassabon die [gedaagde partij] bij productie 12 van zijn conclusie van antwoord heeft gevoegd, kan worden opgemaakt dat hij € 41,47 (€ 29,49 +
€ 2,00 + € 4,99 + € 4,99) voor de hierboven vermelde producten heeft betaald. De hoogte van dat bedrag is door [eisende partij sub 2] niet betwist. De kantonrechter acht het bedrag van € 41,47 redelijk en evenredig zodat dat bedrag op de waarborgsom in mindering mag worden gebracht.
Brievenbus en buitenverlichting
4.8.
Ter zake van de buitenverlichting en de brievenbus geldt dat deze zich aan de buitenzijde van het gehuurde bevinden. Het gehuurde betreft een onroerende zaak. Het bepaalde in de leden 1 en 2 van artikel 7:218 BW is dan ook relevant. Vermoed wordt dat de huurder het gehuurde onbeschadigd heeft ontvangen en dat alle schade aan het gehuurde is ontstaan als gevolg van een toerekenbare tekortkoming van de huurder, behoudens brandschade en, ingeval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Voorgaande heeft tot gevolg dat op het punt van toerekenbaarheid de oorzaak van het verdwijnen van de buitenverlichting en van de schade aan de brievenbus niet voor risico van [eisende partij sub 2] komt. De bewijslast ligt in dat opzicht op [gedaagde partij] en [gedaagde partij] is daarin niet geslaagd. Ook heeft hij geen bewijs aangeboden op dat punt. Ter zake van de buitenverlichting en de brievenbus mogen dan ook geen kosten met de borg worden verrekend.
Badkamer
4.9.
Ten aanzien van de badkamer geldt het volgende. Het door [gedaagde partij] gestelde defect aan de douchecabinedeur is niet vast komen te staan. Weliswaar schrijft [naam] in zijn verklaring (productie 8 conclusie van antwoord) dat de douchecabinedeur defect was, maar uit de door [gedaagde partij] overgelegde foto’s kan - behoudens een ernstig vervuilde douchecabinedeur - geen defect worden opgemaakt. Met betrekking tot de douchekraan geldt eveneens dat het gestelde gebrek niet vast is komen te staan. [eisende partij sub 2] heeft erkend dat de kraan ten tijde van de huur is vervangen, maar dat wijst niet richting een gebrek. Betreffende de douchestang wordt overwogen dat - zoals vast kan worden gesteld aan de hand van de door [gedaagde partij] overgelegde foto’s - het om normale slijtage gaat. Op grond van artikel 5.2. van de huurovereenkomst juncto artikel 7:224 lid 2 BW komt dat voor rekening van de verhuurder. Dientengevolge mag [gedaagde partij] ter zake van de badkamer geen bedragen met de waarborgsom verrekenen.
Afzuigkap, vaatwasser en putconvector en schoonmaakkosten
4.10.
[eisende partij sub 2] heeft gesteld dat de vaatwasser gewoon functioneerde. Bij dupliek heeft [gedaagde partij] dat niet langer weersproken, zodat er vanuit wordt gegaan dat de vaatwasser
- behoudens vuil aan de binnenkant - geen gebreken had. Ter zake van de afzuigkap geldt dat niet is vast komen te staan dat het vervangen daarvan noodzakelijk was. Dat de afzuigkap van binnenuit vetaanslag laat zien, staat niet ter discussie. Dat levert echter geen gebrek op. Aangaande de putconvector wordt eveneens overwogen dat - behoudens stof - deze geen gebreken vertoont.
4.11.
Als de kantonrechter de beschrijving van d.d. 29 juli 2017 (inclusief de daarbij horende foto's bij de ingang van de huur) en de door beide partijen overgelegde foto’s bij het einde van de huur naast elkaar legt, komt hij wel tot de conclusie dat [eisende partij sub 2] de woning aanzienlijk vuiler heeft achtergelaten dan zij deze in juli 2017 in ontvangst heeft genomen. In het verlengde daarvan geldt echter dat indien zij tijdig daarop was gewezen, zij de mogelijkheid had gehad om alle schoonmaakwerkzaamheden zelf en kosteloos te verrichten. De door [gedaagde partij] gemaakte schoonmaakkosten mogen dan ook niet met de waarborgsom worden verrekend. Ten aanzien van de kosten voor schoonmaakmiddelen
ad € 17,12 (productie 8 dagvaarding) geldt dat [gedaagde partij] deze kosten onvoldoende heeft onderbouwd en niet nader heeft gespecificeerd. Om die reden mogen de kosten voor schoonmaakmiddelen evenmin op de waarborgsom in mindering worden gebracht.
4.12.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
4.13.
Nu is vastgesteld dat het niet plaatsvinden van de voorinspectie voor risico van [gedaagde partij] komt en dat bij gebreke van die inspectie [gedaagde partij] niet de gehele waarborgsom mag inhouden, slaagt het beroep van [eisende partij sub 2] op tekortkoming van [gedaagde partij] in de nakoming van de huurovereenkomst. Voorgaande betekent dat de vordering van [eisende partij sub 2] om [gedaagde partij] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom zal worden toegewezen met dien verstaande dat op het door [eisende partij sub 2] gevorderde bedrag van € 1.386,00 een bedrag van € 64,47 (€ 23,00 voor het afvoeren van de afval + € 41,47 schildersmaterialen voor herstel slaapkamerdeur) in mindering mag worden gebracht. [gedaagde partij] zal daarom worden veroordeeld tot betaling aan [eisende partij sub 2] van
€ 1.321,53. De gevorderde lopende rente zal - nu deze niet is betwist - worden toegewezen over € 1.321,53 vanaf 29 augustus 2019 tot de dag van volledige betaling.
4.14.
[eisende partij sub 2] maakt, na matiging van de vordering, aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ad € 207,90. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Vastgesteld wordt dat [gedaagde partij] consument is en dat hij niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep op bedrijf. De door [eisende partij sub 2] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld nog gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
4.15.
[gedaagde partij] zal, als de ten aanzien van [eisende partij sub 2] overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij sub 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 83,00
- salaris gemachtigde €
totaal € 545,96
De door [eisende partij sub 2] gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
4.16.
[eisende partij sub 1] zal, als de ten aanzien van [gedaagde partij] in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisende partij sub 1] begroot op € 360,00 ( 2 x tarief € 180,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisende partij sub 1] af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij sub 1] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 360,00,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij sub 2] te betalen € 1.321,53 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2019 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisende partij sub 2] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 545,96, te voldoen binnen veertien dagen na voldoen van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eisende partij sub 2] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 90,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
NZ