Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/275062 / HA ZA 20-129
Vonnis van 10 maart 2021
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
2.
[eiser sub 2a]en
[eiser sub 2b]
[eiser sub 2a]en
[eiser sub 2b]
beiden wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
3.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
7.
[eiser sub 7],
[eiser sub 7],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
8.
[eiser sub 8],
[eiser sub 8],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
9.
[eiser sub 9],
[eiser sub 9],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
10.
[eiser sub 10],
[eiser sub 10],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
11.
[eiser sub 11],
[eiser sub 11],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
12.
[eiser sub 12a]en
[eiser sub 12b],
[eiser sub 12a]en
[eiser sub 12b],
beiden wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
13.
[eiser sub 13a]en
[eiser sub 13b],
[eiser sub 13a]en
[eiser sub 13b],
beiden wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
14.
[eiser sub 14a]en
[eiser sub 14b],
[eiser sub 14a]en
[eiser sub 14b],
beiden wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
15.
[eiser sub 15],
[eiser sub 15],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
16.
[eiser sub 16],
[eiser sub 16],
wonende te Rotterdam,
17.
[eiser sub 17a]en
[eiser sub 17b],
[eiser sub 17a]en
[eiser sub 17b],
beiden wonende te Neerkant, gemeente Deurne,
18.
[eiser sub 18],
[eiser sub 18],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
19.
[eiser sub 19],
[eiser sub 19],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
20.
[eiser sub 20],
[eiser sub 20],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
21.
[eiser sub 21],
[eiser sub 21],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
22.
[eiser sub 22],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
[eiser sub 22],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
23.
[eiser sub 23],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
[eiser sub 23],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
24.
[eiser sub 24],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
[eiser sub 24],
wonende te Meijel, gemeente Peel en Maas,
eisers,
advocaat mr. P.J.L. Tacx te Someren,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUNGALOWPARK "DE STILLE WILLE MEIJEL B.V.",
gevestigd te Meijel, gemeente Peel en Maas,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Heynen te Venlo.
Eisers zullen hierna gezamenlijk
de Gebruikersgenoemd worden en ieder afzonderlijk "eiser sub" + nummer. Daarnaast zullen Eisers sub 1-11, 13-15, 17-19 en 22-24 als groep aangeduid worden als de
Erfpachters. Eisers sub 12, 16, 20 en 21 zullen als groep
Huurdersgenoemd worden.
de Gebruikersgenoemd worden en ieder afzonderlijk "eiser sub" + nummer. Daarnaast zullen Eisers sub 1-11, 13-15, 17-19 en 22-24 als groep aangeduid worden als de
Erfpachters. Eisers sub 12, 16, 20 en 21 zullen als groep
Huurdersgenoemd worden.
Gedaagde zal De Stille Wille genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlaten producties van de Gebruikers.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Stille Wille exploiteert het 14 tot 15 hectare grote recreatieterrein Bungalowpark De Stille Wille te Meijel en heeft daartoe een groot aantal percelen grond (circa 130) in erfpacht danwel ondererfpacht (al dan niet in combinatie met een afhankelijk opstalrecht) gegeven aan verschillende erfpachters, waaronder de Erfpachters. Ook heeft zij ongeveer 20 percelen grond verhuurd aan verschillende huurders, waaronder de Huurders. Op de diverse percelen staan bungalows waarin de Gebruikers (al dan niet permanent) wonen/verblijven. Velen hebben de koop van het recht van erfpacht (al dan niet met afhankelijk opstalrecht) gefinancierd met een hypothecaire geldlening.
2.2.
De Stille Wille is naast exploitant ook eigenaar van de percelen waarop eisers sub 1, 3, 4, 6, 9 tot en met 19, 22 tot en met 24 een erfpachtrecht hebben, al dan niet in combinatie met een afhankelijk recht van opstal.
2.2.1.
De Stille Wille heeft haar in eigendom toebehorende percelen aan eisers sub 6, 13, 23 en 24 in erfpacht uitgegeven tot
31 december 2035.
31 december 2035.
2.2.2.
Het perceel waarop ten behoeve van eiser(s) sub 14 een erfpachtrecht met afhankelijk opstalrecht is gevestigd, is het enige perceel dat De Stille Wille in erfpacht heeft uitgegeven tot
31 december 2028.
31 december 2028.
2.2.3.
De Stille Wille heeft haar in eigendom toebehorende percelen aan eisers sub 1, 3, 4, 9 tot en met 12, 15 tot en met 19 en 22 in erfpacht uitgegeven tot
31 december 2021
31 december 2021
2.3.
Daarnaast is de heer [eigenaar 1] , althans zijn vennootschappen (hierna [eigenaar 1] ), bloot eigenaar van de percelen waarop eisers sub 2, 7, 8 en 20 een erfpachtrecht hebben verkregen, al dan niet in combinatie met een afhankelijk opstalrecht.
2.3.1.
[eigenaar 1] heeft als bloot eigenaar zijn percelen voor onbepaalde tijd in erfpacht uitgegeven aan De Stille Wille.
2.4.
De familie [eigenaren 2] , althans hun vennootschappen (hierna [eigenaren 2] ) is bloot eigenaar van de percelen waarop eisers sub 5 en 21 een erfpachtrecht hebben verkregen, al dan niet in combinatie met een afhankelijk opstalrecht.
2.4.1.
[eigenaren 2] heeft als bloot eigenaar aan De Stille Wille zijn percelen in erfpacht uitgegeven tot 1 januari 2047.
2.5.
De Stille Wille heeft de percelen van [eigenaar 1] en [eigenaren 2] in
ondererfpacht uitgegeven aan eisers sub 2, 5, 7, 8, 20 en 21 tot
31 december 2021.
ondererfpacht uitgegeven aan eisers sub 2, 5, 7, 8, 20 en 21 tot
31 december 2021.
2.6.
Er zijn erfpachtrechtcontracten met en zonder afhankelijk opstalrecht afgesloten. Eisers sub 2, 5 tot en met 8, 11 tot en met 15 en 23 en 24 hebben een erfpachtrecht met afhankelijk opstalrecht.
2.7.
Op de (onder)erfpachtsrechten en (onder)opstalrechten zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard, te weten de “Algemene Bepalingen voor de vestiging van zakelijke rechten van erfpacht en opstal en de exploitatie door Bungalowpark De Stille Wille Meijel B.V.” (hierna de algemene voorwaarden).
2.8.
In 2014 heeft De Stille Wille alle erfpachters van haar park benaderd met het oog op haar voornemen tot het actualiseren van de erfpacht- en opstalvoorwaarden. Het actualiseren was nodig omdat:
een deel van de percelen zich heeft ontwikkeld van recreatief naar hoofdzakelijk (gedoogde) permanente bewoning, en
de gemeente Peel en Maas op 5 februari 2013 heeft besloten om in het vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied aan de percelen behorend tot het recreatieterrein opnieuw een verblijfsrecreatieve bestemming toe te kennen, en
vanaf 1 januari 2013 de “Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten” werd geïntroduceerd (hierna de Bancaire richtlijn). Door de Bancaire richtlijn werken financiële instellingen in beginsel nog uitsluitend mee aan financiering van particuliere erfpacht indien de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de in die richtlijn geformuleerde strikte criteria.
2.9.
Tussen De stille Wille en haar bewoners hebben in de loop van de jaren diverse discussies plaatsgevonden. Die gingen onder meer over de wijze van exploitatie van het park (de leefbaarheid, het onderhoud en het huisvesten van arbeidsmigranten), de hoogte van de canon en servicekosten. Daarover zijn ook diverse (arbitrale) procedures gevoerd. Op een gegeven moment is een bewonerscommissie opgericht die later overging in de informele vereniging Team Legalisatie en Woonklimaat Stille Wille Meijel (hierna: TLW). TLW besprak namens een deel van de bewoners voornoemde geschillen met De Stille Wille.
Over het actualiseren van de erfpachtvoorwaarden heeft De Stille Wille ook gesproken met TLW en met een andere groep bewoners, die zich hebben verenigd in de "vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 3G’s" (hierna 3G’s). Naast TLW en 3G’s komt ook de Stichting Legalisatie en Woonklimaat Stille Wille Meijel (SLW) op voor de belangen van de bewoners.
2.10.
Het overleg met TLW verliep moeizaam en heeft tot niets geleid. TLW is inmiddels ontbonden.
Het overleg met 3G’s heeft wel tot resultaat geleid. Op 4 december 2019 zijn de laatste aanpassingen op de concept-erfpachtvoorwaarden, versie 7 november 2019, besproken en door 3G’s akkoord bevonden, waarna de notaris vervolgens alles heeft verwerkt tot een definitieve versie van de geactualiseerde set Erfpachtvoorwaarden (hierna: de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden. Deze Nieuwe Erfpachtvoorwaarden heeft De Stille Wille vervolgens als pakket (bestaande uit de ontwerpakte van afstand en vestiging erfpacht- en opstalrecht, de algemene bepalingen erfpacht- en opstalrechten, de ontwerp exploitatieovereenkomst en het huishoudelijk reglement) op 19 december 2019 aan alle Gebruikers ter accordering toegezonden.
2.11.
De Gebruikers zijn op dat aanbod niet ingegaan.
2.12.
De financieel adviseur van de Rabobank Peel, Maas en Leudal verklaart in een e-mailbericht aan de voorzitter van de 3G’s het volgende:
“Zoals net besproken heb ik de algemene bepalingen erfpacht- en opstalrechten, versie 07-11-2019, laten bekijken door ons erfpachtloket. De conclusie is dat deze voorwaarden er goed uit zien en dat wij op basis van ons huidige beleid geen aanvullingen of aanmerkingen hebben. Van belang is wel dat wij de definitieve beoordeling wel pas doen o.b.v. een conceptakte van de individuele bewoner/aanvrager.”
2.13.
De definitieve versie van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden dateert van 3 februari 2020. Als productie 10 heeft De Stille Wille een vergelijkingsdocument overgelegd, waarin zichtbaar is de verschillen tussen versie 7 november 2019 en versie 3 februari 2020.
2.14.
In een e-mailbericht van 10 augustus 2020 gericht aan (de advocaat van) De Stille Wille verklaart de betrokken kandidaat-notaris het volgende:
“Gezien het recente aantal ontvangen verzoeken tot omzetting, ontvang je hierbij een geactualiseerd overzicht.
- De omzetting van 10 kavels zijn inmiddels afgerond;
- De aanvraag tot omzetting van 31 kavels zijn thans in behandeling;
- Er is een aanvraag tot uitgifte in erfpacht (nieuwe voorwaarden) voor 4 nieuwe kavels; en
- 1 erfpachter overweegt om te zetten (hiermee wordt e-mailcorrespondentie gevoerd).”
2.15.
De Gebruikers hebben het Nederlands Instituut voor Erfpacht (hierna NivE) benaderd om een advies uit te brengen over de erfpachtsituatie op het bungalowpark. In mei 2019 heeft het NivE haar advies uitgebracht.
3.Het geschil
3.1.
De Gebruikers vorderen samengevat:
primair:
I De Stille Wille te verbieden om feitelijke dan wel juridische gevolgen te (laten)
verbinden aan de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december
2018 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de
Gebruikers,
verbinden aan de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december
2018 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de
Gebruikers,
II te bepalen dat onder het verbod onder I tevens is mede begrepen een
verbod tot het (laten) ontruimen (w.o. mede begrepen de afbraak van opstallen) van
de percelen die bij de Gebruikers in gebruik zijn,
verbod tot het (laten) ontruimen (w.o. mede begrepen de afbraak van opstallen) van
de percelen die bij de Gebruikers in gebruik zijn,
III veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door de Erfpachters aangewezen notaris teneinde bij notariële
akten de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december 2028 en
31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de erfpachters
onder handhaving van de bestaande voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling
per maand) te verlengen althans te wijzigen naar de einddatum van 31 december
2046,
verschijnen bij een door de Erfpachters aangewezen notaris teneinde bij notariële
akten de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december 2028 en
31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de erfpachters
onder handhaving van de bestaande voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling
per maand) te verlengen althans te wijzigen naar de einddatum van 31 december
2046,
IV veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door Huurders aangewezen notaris teneinde een recht van
erfpacht met opstalrecht te vestigen, zulks met als einddatum van 31 december
2046 en onder dezelfde voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand)
zoals opgenomen in de notariële akte zoals overgelegd als productie 45 bij
dagvaarding,
verschijnen bij een door Huurders aangewezen notaris teneinde een recht van
erfpacht met opstalrecht te vestigen, zulks met als einddatum van 31 december
2046 en onder dezelfde voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand)
zoals opgenomen in de notariële akte zoals overgelegd als productie 45 bij
dagvaarding,
V te bepalen dat De Stille Wille een dwangsom verschuldigd is indien niet wordt voldaan aan de veroordelingen/geboden onder I, II, III en/of IV,
VI voorwaardelijk – indien De Stille Wille niet binnen 6 maanden tot uitvoering is
overgegaan van het onder III en IV te wijzen vonnis – te bepalen dat dit vonnis
dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte notariële akte, althans
in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en wilsverklaring van
De Stille Wille om de einddatum van 31 december 2021 zoals opgenomen in de
overeenkomst met de Erfpachters, onder handhaving van de bestaande
voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand) te verlengen, althans te
wijzigen naar de einddatum van 31 december 2046, alsmede om voor de Huurders
het gevorderde recht van erfpacht met opstalrecht te vestigen zoals onder IV bedoeld,
overgegaan van het onder III en IV te wijzen vonnis – te bepalen dat dit vonnis
dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte notariële akte, althans
in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en wilsverklaring van
De Stille Wille om de einddatum van 31 december 2021 zoals opgenomen in de
overeenkomst met de Erfpachters, onder handhaving van de bestaande
voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand) te verlengen, althans te
wijzigen naar de einddatum van 31 december 2046, alsmede om voor de Huurders
het gevorderde recht van erfpacht met opstalrecht te vestigen zoals onder IV bedoeld,
Subsidiair:
VII te verklaren voor recht dat aan de Gebruikers bij einde van de overeenkomsten een
waardevergoeding toekomt (w.o. mede begrepen zoals bedoeld in
artikel 5:99 BW), vermeerderd met rente en dat De Stille Wille deze aan de Gebruikers verschuldigd is,
waardevergoeding toekomt (w.o. mede begrepen zoals bedoeld in
artikel 5:99 BW), vermeerderd met rente en dat De Stille Wille deze aan de Gebruikers verschuldigd is,
VIII een of meer deskundigen (zijnde een erfpachttaxateur) te benoemen teneinde de
omvang van de waardevergoeding te doen vaststellen, zulks met veroordeling van
De Stille Wille tot betaling aan de Gebruikers van het door de rechtbank vastgestelde bedrag, vermeerderd met rente,
omvang van de waardevergoeding te doen vaststellen, zulks met veroordeling van
De Stille Wille tot betaling aan de Gebruikers van het door de rechtbank vastgestelde bedrag, vermeerderd met rente,
zowel primair als subsidiair:
IX veroordeling van De Stille Wille tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 904,00, vermeerderd met rente,
€ 904,00, vermeerderd met rente,
X veroordeling van De Stille Wille in de proceskosten, waaronder de nakosten,
vermeerderd met rente.
vermeerderd met rente.
3.2.
De Stille Wille voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil in deze zaak is:
- of De Stille Wille gehouden is het voor bepaalde tijd gevestigde recht van erfpacht van de Erfpachters te verlengen tot 1 januari 2047 onder handhaving van de bestaande erfpachtvoorwaarden en
- of De Stille Wille gehouden is ten behoeve van de Huurders een recht van erfpacht met afhankelijk opstalrecht te vestigen met als einddatum 31 december 2046 onder dezelfde voorwaarden en/of condities zoals opgenomen in de notariële akte die is overgelegd als productie 45 bij dagvaarding.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat De Stille Wille daartoe onder de gegeven omstandigheden niet gehouden is. De primaire vorderingen van de Gebruikers zullen dan ook worden afgewezen.
4.3.
De rechtbank zal ter motivering van dit oordeel hierna eerst ingaan op het wettelijk kader en daarna op de stellingen van partijen, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de primaire vorderingen van de Erfpachters en die van de Huurders. Aangezien de primaire vorderingen worden afgewezen zal tot slot nog worden toegekomen aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen.
Het wettelijk kader
4.4.
Het relevante wettelijk kader, toegepast op de feiten en omstandigheden in deze zaak, luidt als volgt:
4.4.1.
In artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (verder afgekort als: BW) is neergelegd dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon of rechtspersoon op een zaak kan hebben.
4.4.2.
In artikel 5:85 BW staat dat erfpacht een zakelijk recht is dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te gebruiken.
4.4.3.
In artikel 3:81 BW staat dat de eigenaar en een erfverpachter (voor zover het recht van de erfpachter overdraagbaar is, hetgeen in casu het geval is) ten aanzien van het (gebruiks)recht op de grond een recht van erfpacht kan vestigen. Het recht van erfpacht gaat teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.
4.4.4. De duur van (onder)erfpachtverhoudingen kan vrij worden geregeld in de vestigingsvoorwaarden. Dat geldt ook voor de duur van (onder)opstalrechten (artikel 5:104 lid 2 BW), zij het dat het einde van een afhankelijk opstalrecht wordt bepaald door de duur van het hoofdrecht. De (onder)erfpacht met en zonder (afhankelijk) opstalrecht eindigt na verloop van deze termijn en de grondeigenaar (dan wel ondererfverpachter) krijgt weer de beschikking over de grond. Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar of ondererfverpachter ook niet te verlengen. Het recht van erfpacht gaat teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.
4.4.4. De duur van (onder)erfpachtverhoudingen kan vrij worden geregeld in de vestigingsvoorwaarden. Dat geldt ook voor de duur van (onder)opstalrechten (artikel 5:104 lid 2 BW), zij het dat het einde van een afhankelijk opstalrecht wordt bepaald door de duur van het hoofdrecht. De (onder)erfpacht met en zonder (afhankelijk) opstalrecht eindigt na verloop van deze termijn en de grondeigenaar (dan wel ondererfverpachter) krijgt weer de beschikking over de grond. Indien geen recht op verlenging is overeengekomen dan hoeft de grondeigenaar of ondererfverpachter ook niet te verlengen. Het recht van erfpacht gaat teniet door het verloop van de tijd waarvoor het recht is gevestigd.
4.5.
In deze zaak gaat het om erfpachtrechten die eindig zijn, en eindigen hetzij op 31 december 2021, hetzij op 31 december 2018, hetzij op 31 december 2035. De Stille Wille is als grondeigenaar/(onder)erfverpachter in principe dus vrij om daarna te contracteren met wie zij wil en daarvoor hoeft zij ook geen rechtvaardiging te geven. De stelling dat er geen gerechtvaardigde reden is om
nietover te gaan tot verlenging snijdt dus geen hout. De vrijheid van de eigenaar om met het recht van eigendom te doen wat hij/zij wil en om al dan niet met een partij een overeenkomst te sluiten/te verlengen omtrent zijn/haar eigendom, staat voorop als belangrijk beginsel in het Burgerlijk Wetboek. Weliswaar hebben de Gebruikers erop gewezen dat De Stille Wille niet van alle percelen eigenaar is, maar dat er ten aanzien van De Stille Wille als ondererfverpachter meer of andere verplichtingen gelden en zo ja welke, is niet gesteld, laat staan nader onderbouwd. De rechtbank hanteert dan ook als uitgangspunt dat De Stille Wille ook als ondererfverpachter in principe na het einde van de erfpacht vrij is om te contracteren met wie zij wil.
nietover te gaan tot verlenging snijdt dus geen hout. De vrijheid van de eigenaar om met het recht van eigendom te doen wat hij/zij wil en om al dan niet met een partij een overeenkomst te sluiten/te verlengen omtrent zijn/haar eigendom, staat voorop als belangrijk beginsel in het Burgerlijk Wetboek. Weliswaar hebben de Gebruikers erop gewezen dat De Stille Wille niet van alle percelen eigenaar is, maar dat er ten aanzien van De Stille Wille als ondererfverpachter meer of andere verplichtingen gelden en zo ja welke, is niet gesteld, laat staan nader onderbouwd. De rechtbank hanteert dan ook als uitgangspunt dat De Stille Wille ook als ondererfverpachter in principe na het einde van de erfpacht vrij is om te contracteren met wie zij wil.
4.6.
De hiervoor omschreven contractsvrijheid is niet onbeperkt. Tussen partijen bestaat een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding (HR 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Daarbij blijft als uitgangspunt gelden dat de grondeigenaar/ondererfverpachter na afloop van de termijn kan besluiten nieuwe voorwaarden te verbinden aan een verlenging van de erfpacht. Voor de ondererfverpachter geldt hetzelfde, vanzelfsprekend binnen de grenzen van de erfpachtvoorwaarden die zij heeft gesloten met haar erfverpachter. Uit de aard van het erfpachtrecht volgt dat na afloop dient te worden onderhandeld over de voorwaarden waaronder het erfpachtrecht wordt verlengd (Hof Amsterdam 21 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1789). Omstandigheden die een rol kunnen spelen bij de vraag of De Stille Wille handelt als een redelijke contractspartner, zijn de omstandigheid dat De Stille Wille toezeggingen tot verlenging heeft gedaan of misbruik maakt van de machtspositie die zij heeft. De erfpachter heeft de grond immers al in gebruik (en de erfpachters met een afhankelijk opstalrecht hebben de bungalow – althans zo heeft de rechtbank het opstalrecht begrepen – in eigendom) en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot heruitgifte wordt overgegaan in een afhankelijke positie.
4.7.
Het ligt op de weg van de Erfpachters om uit te werken waarom in dit specifieke geval sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid of op grond van de redelijkheid en billijkheid aanleiding bestaat om een correctie op het beginsel van contractsvrijheid toe te passen, in die zin dat het De Stille Wille niet vrij zou staan om met een andere partij dan de Erfpachters een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de Gebruikers dat onvoldoende gedaan. De rechtbank licht haar oordeel hierna toe.
4.8.
De Gebruikers stellen dat de primaire vorderingen moeten worden toegewezen en voeren het volgende aan:
De Stille Wille heeft toezeggingen gedaan;
De Stille Wille handelt onzorgvuldig dan wel onrechtmatig, De Stille Wille maakt misbruik van bevoegdheid c.q. recht/misbruik van omstandigheden;
Op grond van artikel 5:97 BW, dan wel artikel 6:248 BW moeten de bestaande erfpachtcontracten worden verlengd.
a. De gestelde toezeggingen
4.9.
De Gebruikers stellen dat er diverse malen door De Stille Wille is toegezegd dat er een uniform erfpachtstelsel zou komen met erfpacht waarmee alle bewoners hun bungalow ongestoord behouden en dat in overeenstemming zou zijn met de Bancaire richtlijn. De bestaande erfpachtovereenkomsten zouden dus volgens de Erfpachters worden verlengd onder de bestaande voorwaarden. Ter onderbouwing van die toezeggingen wordt verwezen naar:
- de volgende brieven van De Stille Wille gericht aan TLW dan wel de bewoners: de brieven van 22 december 2014, 25 juni 2014, 6 juli 2014, 3 en 29 oktober 2014, 7 november 2014, 11 maart 2015 en 3 februari 2016 (producties 9 tot en met 15 en 17 bij dagvaarding),
- een verslag van de klankbordgroep van 24 maart 2015 (productie 16 bij dagvaarding). De klankbordgroep werd mede op verzoek van de gemeente Peel en Maas gevormd in het kader van de gesprekken met de gemeente over de mogelijke vorm van gedeeltelijke legalisatie van de permanente bewoning op het recreatieterrein,
- vaststellingsovereenkomsten die met eisers sub 5, 8, 9, 18 en 24 zijn gesloten (producties 50C, 53D, 54D, 63D en 69D) en waarin staat dat De Stille Wille de intentie heeft om een verleggingsvoorstel te doen voor het huidige erfpachtcontract en een redelijk voorstel zal doen voor wat betreft de algemene voorwaarden. Daarbij wordt opgemerkt dat niet kan worden gegarandeerd dat wat De Stille Wille als redelijk aanmerkt hetzelfde is als wat eisers daaronder verstaan. Aangegeven wordt dat de Stille Wille uiterlijk in het najaar 2018 met voorstellen zal komen.
4.10.
De Stille Wille betwist dat zij toezeggingen heeft gedaan, waaraan de Gebruikers rechten aan kunnen ontlenen.
4.11.
De rechtbank is van oordeel dat het door de Gebruikers gewenste rechtsgevolg – verlenging van de erfpachtovereenkomst onder dezelfde voorwaarden – alleen kan worden verbonden aan een toezegging indien de toezegging voldoende concreet is en gericht is tot de betrokkene. Aan algemene voorlichting of toezeggingen aan anderen kunnen geen rechten worden ontleend. In de brieven van 22 december 2014, 25 juni 2014, 6 juli 2014, 3 en 29 oktober 2014, 7 november 2014, 11 maart 2015 en 3 februari 2016 en het verslag van de klankbordgroep van 24 maart 2015 staat - kort samengevat - niet méér dan dat aan alle erfpachters/huiseigenaren (ongeacht de vraag wanneer de erfpacht afloopt) een aanbod zal worden gedaan tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst met nieuwe voorwaarden (die voldoen aan de Bancaire richtlijnen en notariële richtlijnen) voor onbepaalde tijd, teneinde te komen tot een uniform en voor de toekomst bestendig erfpachtstelsel. In deze brieven staat nergens een toezegging dat alle lopende erfpachtovereenkomsten van de Gebruikers na afloop zullen worden verlengd, laat staan onder de bestaande voorwaarden. Dat laatste zou ook op gespannen voet staan met het door De Stille Wille geformuleerde doel om te komen tot een uniform voor de toekomst bestendig erfpachtstelsel.
4.12.
Ook in de brieven/e-mailberichten/vaststellingsovereenkomsten aan eisers sub 5, 8, 9, 18 en 24 staat een dergelijke toezegging niet. In de brieven wordt aangegeven dat het de intentie van De Stille Wille is om een verlengingsvoorstel te doen, alsmede een redelijk voorstel met betrekking tot nieuwe erfpachtvoorwaarden. In die brieven wordt bovendien opgemerkt dat niet kan worden gegarandeerd dat wat De Stille Wille onder “redelijk” verstaat, hetzelfde is als de geadresseerden eronder verstaan. Het uiten van een intentie tot het doen van een aanbod, wil nog niet zeggen dat de wederpartij daaraan het recht kan ontlenen dat er een verlenging van de erfpacht onder dezelfde voorwaarden zal worden overeengekomen. Voor zover de Gebruikers hebben bedoeld te stellen dat een concrete toezegging is gedaan om de erfpacht te verlengen onder dezelfde voorwaarden, hebben zij hun stelling onvoldoende onderbouwd, nu dit niet volgt uit de door hen overgelegde correspondentie. Aan nadere bewijslevering op dit punt wordt daarom ook niet toegekomen.
4.13.
Het feit dat De Stille Wille slechts een redelijk aanbod wil doen onder de voorwaarde dat betalingsachterstanden door de Gebruikers worden voldaan, maakt niet zonder meer dat De Stille Wille misbruik maakt van haar bevoegdheid of recht. Als er vanuit wordt gegaan dat er daadwerkelijk betalingsachterstanden bestaan, dan staat het De Stille Wille vrij om vanwege die reden geen nieuw contract meer te willen sluiten met die betreffende Gebruiker(s). Indien sprake is van een wanbetalende huurder/erfpachter kan dat juist een reden zijn voor een verhuurder/erfverpachter om een huurovereenkomst/erfpachtovereenkomst voor bepaalde tijd niet meer te verlengen. Overigens kan de vraag of er daadwerkelijk sprake is van betalingsachterstanden in deze procedure niet worden beoordeeld, omdat op dit punt geen vordering is ingesteld en bovendien De Stille Wille de enkele, niet onderbouwde, stelling dat sprake is van administratief en/of financieel wanbeleid heeft betwist.
b.
De stelling dat De Stille Wille onrechtmatig handelt (in strijd met zorgvuldigheidsbeginsel/gelijkheidsbeginsel/verbod van willekeur/eigendomsrecht), dan wel misbruik van bevoegdheid c.q. recht/misbruik van omstandigheden maakt.
De stelling dat De Stille Wille onrechtmatig handelt (in strijd met zorgvuldigheidsbeginsel/gelijkheidsbeginsel/verbod van willekeur/eigendomsrecht), dan wel misbruik van bevoegdheid c.q. recht/misbruik van omstandigheden maakt.
4.14.
Ter onderbouwing van deze stellingen voeren de Gebruikers herhaaldelijk dezelfde feiten en omstandigheden aan, reden waarom de rechtbank hierna op die feiten en omstandigheden nader zal ingaan.
4.14.1.
De Gebruikers voeren aan dat De Stille Wille erfpachtcontracten onder de bestaande voorwaarden heeft verlengd met een aantal andere erfpachters, terwijl zij weigert dat te doen ten aanzien van de Gebruikers, hetgeen in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur en derhalve onrechtmatig jegens de Gebruikers. De rechtbank overweegt dat het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het verbod van willekeur beginselen zijn uit het bestuursrecht, die in het civiele recht tussen contractspartijen, niet zijnde overheidslichamen geen zelfstandige rol spelen. Wel kunnen deze 'beginselen' een rol spelen in de uitwerking van de tussen partijen in acht te nemen redelijkheid en billijkheid of onder omstandigheden onrechtmatig handelen opleveren. De rechtbank zal de stellingen van de Gebruikers als zodanig begrijpen.
4.14.2.
De Stille Wille erkent weliswaar dat zij haar medewerking heeft verleend aan verlenging van de erfpacht onder bestaande voorwaarden met sommige erfpachters, maar daaraan kunnen de Gebruikers geen rechten ontlenen, omdat niet gesteld of gebleken, laat staan onderbouwd is, dat sprake is van gelijke gevallen. De Stille Wille heeft voorts verklaringen gegeven voor het feit dat zij het contract van sommige erfpachters onder dezelfde voorwaarden heeft verlengd (onder meer op pagina 8, laatste bullet, van haar conclusie van dupliek), zodat zonder nadere toelichting van de zijde van de Gebruikers niet geoordeeld kan worden dat sprake is van willekeur. Daarmee is niet komen vast te staan dat De Stille Wille zodanig onredelijk en/of onbillijk heeft gehandeld dat het beginsel van contractsvrijheid daarvoor moet wijken, noch dat zij onrechtmatig gehandeld heeft.
4.14.3.
De Gebruikers uiten kritiek op de groep bewoners die zich hebben verenigd in de 3G’s en gesprekspartner van De Stille Wille is geweest. De vraag of 3G’s voldoende representatief is als gesprekspartner bij de ontwikkeling van Nieuwe Erfpachtvoorwaarden, uit hoeveel leden zij bestaat en of zij wel of geen algemene vergaderingen houdt, is naar het oordeel van de rechtbank voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant, omdat de voorwaarden waaronder De Stille Wille bereid is haar gronden ter beschikking te stellen aan erfpachters/huurders geen goedkeuring van hen vereist. Het is immers aan iedere individuele Gebruiker om wel of niet in te stemmen met de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden. Het is vervelend voor de Gebruikers dat de gesprekken tussen hen en De Stille Wille tot niets hebben geleid, maar dat op zich betekent nog niet dat er aan de zijde van De Stille Wille onzorgvuldig is gehandeld of misbruik van bevoegdheid is gemaakt.
4.14.4.
Evenmin is daarvan naar het oordeel van de rechtbank sprake in het geval de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden op onderdelen nadeliger zijn dan de bestaande erfpachtvoorwaarden. In dat kader stellen de Gebruikers dat De Stille Wille misbruik van haar economische machtspositie maakt door niet over te gaan tot verlenging onder dezelfde voorwaarden. De Erfpachters worden daardoor gedwongen om akkoord te gaan met de nieuwe erfpachtvoorwaarden, omdat zij – indien zij niet akkoord gaan – financieel nadeliger worden behandeld dan de bewoners die inmiddels onder de huidige voorwaarden en/of condities een erfpacht tot en met 31 december 2046 hebben verkregen. Het financiële nadeel bestaat volgens de Gebruikers uit het volgende:
- de waarde van de bungalows van de Erfpachters zal op het einde van de looptijd aanzienlijk zijn gedaald,
- de waarde van de bungalows van de Erfpachters zal op het einde van de looptijd aanzienlijk zijn gedaald,
- de Gebruikers zijn een steeds kleiner wordende groep, waarvan de erfpacht niet wordt verlengd, die het wanbeleid van De Stille Wille (denk aan groot onderhoud) financieel moet dragen.
4.14.5.
Dat de kans bestaat dat waarde van het recht van erfpacht daalt naarmate de
looptijd verstrijkt is inherent aan het hebben van een recht van erfpacht en de wetgever heeft in artikel 5:99 BW daar in sommige situaties een recht op waardevergoeding tegenover
gesteld. In ieder geval is dit niet een omstandigheid die de contractsvrijheid van De Stille
Wille inperkt. Daar komt bij dat het een keuze is van de erfpachter of en in welke mate
wordt geïnvesteerd in het gebruikersrecht. Datzelfde geldt voor de opstaller, die een
afhankelijk opstalrecht heeft. In ieder geval is niet gesteld of gebleken dat De Stille Wille
invloed heeft of had op de mate waarin door de Gebruikers investeringen zijn gedaan, zodat
ook op die grond geen verlenging onder de bestaande erfpachtvoorwaarden kan worden
afgedwongen. Dat veel erfpachters een hypothecaire geldlening zijn aangegaan om het recht
van erfpacht te kunnen financieren is op zichzelf evenmin een bijzonderheid die maakt dat
afbreuk kan worden gedaan aan de contractsvrijheid van De Stille Wille.
4.14.6.
In het algemeen kan ook niet worden vastgesteld dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden zodanig (financieel) ongunstig zijn voor de Gebruikers dat De Stille Wille misbruik maakt van haar contractsvrijheid. Om het beginsel van contractsvrijheid opzij te kunnen zetten, dient het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn daaraan in de gegeven omstandigheden vast te houden (artikel 6:248 lid 2 BW). Het gaat dus niet om de subjectieve mening van de Gebruikers ten aanzien van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden: het begrip ‘onaanvaardbaar’ brengt tot uitdrukking dat ‘geen redelijk mens er gezien de omstandigheden anders over kan denken’. In dit geval betekent dit dat geen redelijk persoon met de door de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden zou instemmen.
4.14.7.
Zelfs indien de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden op onderdelen financieel ongunstiger zouden zijn, kan daar tegenover staan dat andere onderdelen juist gunstiger zijn ten opzichte van de geldende voorwaarden, waardoor niet gezegd kan worden dat de Nieuwe erfpachtvoorwaarden als geheel – onaanvaardbaar – ongunstiger zijn dan de geldende voorwaarden.
De Stille Wille betoogt in alinea 16 en verder van haar conclusie van dupliek dat de nieuwe Erfpachtregels op vele punten juist financieel gunstiger zijn voor de Gebruikers. Doordat het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd wordt aangeboden stijgt juist de waarde van het recht, omdat een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd voor kopers aantrekkelijker en gemakkelijker te financieren is dan een recht voor bepaalde tijd. Voorts blijft de canon voor het merendeel van de Gebruikers gelijk en gaan alleen de erfpachters die een permanent verblijfsrecht hebben meer betalen ten opzichte van degene die dat niet hebben omdat zij meer gebruiksgenot hebben. Ten slotte hebben de erfpachters onder het nieuwe systeem ook inspraak op de exploitatiebegroting en het meerjarenonderhoudsplan door middel van een Raad voor Huiseigenaren.
De Stille Wille betoogt in alinea 16 en verder van haar conclusie van dupliek dat de nieuwe Erfpachtregels op vele punten juist financieel gunstiger zijn voor de Gebruikers. Doordat het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd wordt aangeboden stijgt juist de waarde van het recht, omdat een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd voor kopers aantrekkelijker en gemakkelijker te financieren is dan een recht voor bepaalde tijd. Voorts blijft de canon voor het merendeel van de Gebruikers gelijk en gaan alleen de erfpachters die een permanent verblijfsrecht hebben meer betalen ten opzichte van degene die dat niet hebben omdat zij meer gebruiksgenot hebben. Ten slotte hebben de erfpachters onder het nieuwe systeem ook inspraak op de exploitatiebegroting en het meerjarenonderhoudsplan door middel van een Raad voor Huiseigenaren.
4.14.8.
Onder voornoemde omstandigheden hebben de Gebruikers onvoldoende onderbouwd gesteld dat De Stille Wille met de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden misbruik maakt van haar recht op contractsvrijheid. Daar komt bij dat vast staat dat een deel van de erfpachters (3G's) wel heeft ingestemd met de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gezegd kan worden dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden zo ongunstig zijn dat geen redelijk persoon daarmee zou instemmen.
4.15.
Verder stellen de Gebruikers nog dat De Stille Wille onrechtmatig handelt door
inbreuk te maken op het eigendomsrecht van de bewoners, waardoor zij schade lijden. Het
recht op ongestoord genot van het eigendomsrecht vloeit naast artikel 5:1 BW ook voort uit artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Het recht op ongestoord woongenot vloeit voor uit artikel 8 EVRM, aldus de Gebruikers.
4.15.1.
De rechtbank is van oordeel dat dit argument niet opgaat voor de Gebruikers
die enkel een erfpachtrecht hebben, omdat zij geen eigendomsrechten hebben, noch ten aanzien van het perceel, noch ten aanzien van de bungalow. Daarnaast bevat artikel 5:99 BW een vergoedingsregeling. Voor de Gebruikers die naast een erfpachtrecht ook een afhankelijk opstalrecht hebben gaat dit argument ook niet op, omdat de wet nu eenmaal bepaalt dat bij het einde van het opstalrecht de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege over gaan op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het recht rustte (artikel 5:105 BW). Omdat de opstaller eigenaar is van de opstal, heeft hij – tenzij anders bepaald – tijdens de duur van zijn recht een wegneemrecht, ook al zijn de opstallen door hemzelf of een rechtsvoorganger verplicht aangebracht. Daarnaast is de vergoedingsregeling van artikel 5:99 BW van overeenkomstige toepassing verklaard op het recht van opstal.
c.
De stelling dat de bestaande erfpachtcontracten moeten worden verlengd op grond van artikel 5:97 BW.
De stelling dat de bestaande erfpachtcontracten moeten worden verlengd op grond van artikel 5:97 BW.
4.16.
Er is volgens de Erfpachters sprake van onvoorziene omstandigheden omdat het bungalowpark tot een woonpark is geworden zonder enige recreatieve voorzieningen alsmede omdat de Bancaire richtlijn op 1 januari 2013 werd ingevoerd. Deze onvoorziene omstandigheden zijn van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de Gebruikers niet kan worden gevergd, aldus de Erfpachters.
4.17.
De rechtbank overweegt dat artikel 5:97 BW ten aanzien van de erfpacht een ‘imprévision’-regeling kent, die vergelijkbaar is met regeling voor overeenkomsten in artikel 6:258 BW. Dit artikel is op grond van artikel 5:104 lid 2 BW niet van toepassing ten aanzien van afhankelijke rechten van opstal. Voor zover een verlenging wordt gevorderd van de afhankelijke rechten van opstal biedt dit artikel dus reeds daarom geen grondslag voor toewijzing van het gevorderde.
4.18.
In artikel 5:97 BW is bepaald dat indien minimaal 25 jaren na de vestiging van de erfpacht zijn verlopen, de rechter op vordering van de eigenaar of van de erfpachter, de erfpacht kan wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter kan worden gevergd (art. 5:97 lid 1 BW). De rechter kan de vordering onder door hem vast te stellen voorwaarden toewijzen (art. 5:97 lid 2 BW).
Indien op de erfpacht of op de zaak zelf een ander beperkt recht rust, zoals een hypotheek of ondererfpacht, is de vordering slechts toewijsbaar indien de beperkt gerechtigde in het geding is geroepen. Ook ten aanzien van de beperkt gerechtigde moet gelden dat er onvoorziene omstandigheden aanwezig zijn welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet kan worden gevergd (artikel 5:97 lid 3 BW).
4.19.
Een beroep op artikel 5:97 BW kan om meerdere redenen niet slagen.
De Stille Wille wijst er terecht op dat de 25-jaarstermijn sinds de vestigingsdatum van de
erfpacht nog niet is verstreken voor een deel van de Erfpachters. 17 van de 24 eisers (het gaat om eisers sub 1 tot en met 11, 13, 17 tot en met 19, 22 en 23) hebben op het moment van dagvaarden een recht van erfpacht dat jonger is dan 25 jaar.
Daarnaast is artikel 5:97 BW juist geschreven voor de situatie dat
de andere partijvasthoudt aan een ongewijzigde situatie. De Stille Wille houdt juist
nietvast aan ongewijzigde instandhouding van de bestaande rechten van de Gebruikers, zodat een beroep op artikel 5:97 BW niet kan slagen. Tot slot kunnen de vorderingen op grond van artikel 5:97 BW ook niet worden toegewezen omdat de beperkt gerechtigden zoals de hypotheekhouders niet in het geding zijn geroepen.
de andere partijvasthoudt aan een ongewijzigde situatie. De Stille Wille houdt juist
nietvast aan ongewijzigde instandhouding van de bestaande rechten van de Gebruikers, zodat een beroep op artikel 5:97 BW niet kan slagen. Tot slot kunnen de vorderingen op grond van artikel 5:97 BW ook niet worden toegewezen omdat de beperkt gerechtigden zoals de hypotheekhouders niet in het geding zijn geroepen.
4.20.
Hoewel de Gebruikers De Stille Wille verder verwijten dat zij ernstig tekortschiet in de nakoming van de op grond van de Algemene Bepalingen geldende verplichting om te zorgen voor een gunstig en aangenaam leefklimaat op het park, en daar in de stukken ook uitgebreid op ingaat, is aan dat verwijt geen vordering verbonden. De rechtbank zal dan ook niet ingaan op de stelling dat De Stille Wille als doel heeft een arbeidsmigrantenpark te exploiteren, jarenlang wanbeleid heeft gevoerd, geen onderhoud meer aan het bungalowpark heeft verricht, exorbitante tarieven aan de bewoners doorbelast en afstevent op een faillissement, hetgeen ook invloed heeft op het leefklimaat en de waarde van de bungalows.
De primaire vorderingen van de Huurders
4.21.
De Huurders stellen dat er herhaaldelijk is toegezegd dat zij in aanmerking zouden komen voor een erfpachtcontract. Ten aanzien van de Huurders is niets meer of anders gecommuniceerd dan met de Erfpachters. Ook ten aanzien van de Huurders is onvoldoende vast komen te staan dat sprake is geweest van een voldoende concreet en op de individuele Huurder gerichte toezegging. De rechtbank verwijst in dat kader naar de rechtsoverwegingen 4.9 tot en met 4.13. Nu de Stille Wille heeft betwist dat zij een dergelijke toezegging heeft gedaan en de Huurders niet hebben geconcretiseerd onder welke omstandigheden (wanneer, door wie, aan wie) aan hen is toegezegd de huurovereenkomsten om te zetten naar erfpacht, zal het op dit punt gedane bewijsaanbod worden gepasseerd.
4.22.
De rechtbank is van oordeel dat de vordering van de Huurders voor het overige onvoldoende is onderbouwd. Zij hebben niet duidelijk gemaakt op welke grondslag hun vordering is gebaseerd en zij hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van hun vordering.
4.23.
De gebruikersbevoegdheden die de Huurders hebben, hebben geen zakelijk / goederenrechtelijk karakter. Geen van de Huurders heeft een recht van opstal, althans dat is niet gesteld. De Huurders hebben niet expliciet de huurovereenkomst als grondslag aangevoerd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de kantonrechter bevoegd is om te oordelen over huurgeschillen. De rechtbank ziet in hetgeen door de Huurders naar voren is gebracht ook geen aanknopingspunten om de grondslag van het gevorderde op de voet van artikel 25 Rv aan te vullen.
4.24.
De primaire vorderingen van de Huurders wordt op deze gronden afgewezen.
De subsidiaire vorderingen
4.25.
Zowel de Erfpachters als de Huurders maken aanspraak op een waardevergoeding na het einde van de looptijd van hun gebruikersrechten. De Huurders hebben niet gesteld, laat staan onderbouwd op grond waarvan zij daartoe recht zouden hebben. Als een huurovereenkomst eindigt bestaat er in het algemeen geen vergoedingsverplichting van de verhuurder. Om die reden ligt de subsidiaire vordering zoals ingesteld door de Huurders voor afwijzing gereed.
4.26.
Artikel 5:99 BW biedt mogelijk een grondslag voor het toekennen van een waardevergoeding aan de Erfpachters (en gebruikers die tevens een afhankelijk recht van opstal hebben, zie artikel 5:105 lid 3 BW). In lid 1 staat dat de voormalige erfpachter ná het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen heeft, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen.
Echter in lid 2 is opgenomen dat in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft in de volgende gevallen:
a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw;
b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter;
d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen.
4.27.
Het recht op waardevergoeding bestaat dus pas ná het einde van de erfpacht. Nu de erfpacht nog niet is geëindigd kan het recht op waardevergoeding dus ook nog niet beoordeeld worden, nog daargelaten het feit dat er zich tussen de datum van dit vonnis en het einde van de erfpacht (31 december 2021/2028/2035) nog allerlei feiten en omstandigheden kunnen voordoen die van invloed kunnen zijn op de vraag of al dan niet een waardevergoeding moet worden toegekend. Als al zou worden geoordeeld dat een erfpachter recht heeft op een waardevergoeding en partijen bereiken geen overeenstemming over de hoogte daarvan (hetgeen nog niet aan de orde is), dan heeft die betreffende erfpachter er mogelijk recht en belang bij dat de rechter een deskundige benoemt, dan wel een commissie van deskundigen instelt die de waarde alsdan bepaalt.
Zolang de erfpacht nog niet is geëindigd ontbreekt het belang aan het gevorderde.
4.28.
Daar komt bij dat in de verschillende akten van erfpacht is opgenomen dat geen aanspraak kan worden gemaakt op vergoeding van de waarde van door de erfpachter of zijn rechtsvoorganger aangebrachte werken of gebouwen wanneer deze zijn gebouwd zonder toestemming van De Stille Wille of als De Stille Wille bij het einde van de erfpacht het wegnemen daarvan verlangt en zulks gelet op de omstandigheden en de aard van deze werken redelijkerwijs mag verlangen.
4.29.
Het voorgaande betekent dat de Erfpachters na het einde van de erfpacht dus niet zonder meer recht hebben op een waardevergoeding op grond van artikel 5:99 BW. Dus als al mag worden aangenomen dat de rechtbank reeds nu kan oordelen over de vraag of er recht bestaat op een waardevergoeding in de zin van artikel 5:99 BW, dan had per Erfpachter nader gesteld en onderbouwd moeten worden waarom er een recht op waardevergoeding zou bestaan. Dat is niet gebeurd.
4.30.
Gelet op het voorgaande ligt het subsidiair gevorderde onder VII en VIII voor afwijzing gereed.
De proceskosten
4.31.
De Gebruikers zullen hoofdelijk als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Stille Wille worden begroot op:
- griffierecht 2.042,00
- salaris advocaat
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
1.086,00(2 punten × tarief € 543,00)
Totaal € 3.128,00
4.32.
De vordering tot veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. Nu het zogenaamde liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven voorziet in een forfaitair tarief voor die kosten en de rechtbank dat tarief pleegt te volgen, zijn die kosten nu al te begroten. De rechtbank zal de nakosten toewijzen, zoals nader in het dictum wordt bepaald.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van de Gebruikers af,
5.2.
veroordeelt de Gebruikers hoofdelijk (in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd) in de proceskosten, aan de zijde van De Stille Wille tot op heden begroot op € 3.128,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt de Gebruikers hoofdelijk (in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd) in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 68,00 indien de Gebruikers niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van voornoemde termijn,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Krens op 10 maart 2021. [1]