ECLI:NL:RBLIM:2021:4246

• Datum uitspraak: 19 mei 2021
• Publicatiedatum: 25 mei 2021
• Zaaknummer: 8827167 \ CV EXPL 20-5171
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en bemiddelingsovereenkomst in geschil over onverschuldigde betaling en bemiddelingskosten

In deze zaak, die voor de Rechtbank Limburg is behandeld, hebben eisers, bestaande uit twee personen, een vordering ingesteld tegen Maastricht Rentservice B.V. inzake een bemiddelingsovereenkomst en onverschuldigde betalingen. De procedure begon met een dagvaarding op 29 september 2020, gevolgd door verschillende conclusies van antwoord, repliek en dupliek. De kern van het geschil betreft een bemiddelingsovereenkomst die op 6 juni 2019 tot stand kwam, waarbij Maastricht Rentservice zich verplichtte om woonruimte te zoeken voor de eisers. Op 10 juni 2019 sloten eisers een huurovereenkomst met een verhuurder, waarbij zij ook een factuur van Maastricht Rentservice voor bemiddelingskosten van € 1.149,50 ontvingen, die zij voldaan hebben. Daarnaast hebben eisers contant € 3.060,- betaald aan Maastricht Rentservice, wat zij als onverschuldigd beschouwen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald, omdat de bemiddeling niet correct is uitgevoerd volgens de wettelijke bepalingen. De eisers hebben ook een beroep gedaan op dwaling, omdat zij onjuist zijn geïnformeerd over hun recht op huurtoeslag. De rechter heeft geoordeeld dat de betaling van € 3.060,- onverschuldigd is, omdat deze onder invloed van dwaling is gedaan. De vordering tot betaling van de bemiddelingskosten en de contante betaling is toegewezen, met wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is afgewezen, omdat deze niet aan de wettelijke eisen voldeed. Maastricht Rentservice is veroordeeld in de proceskosten van eisers.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8827167 CV EXPL 20-5171

Vonnis van de kantonrechter van 19 mei 2021

in de zaak van:

1. [eiseres sub 1] ,wonend te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,
wonend te [woonplaats 2] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. A. Saakjan,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAASTRICHT RENTSERVICE B.V. ,

gevestigd te Maastricht,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R.L.G.J. Eikelboom.

Partijen worden hierna [eisers] en Maastricht Rentservice genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding van 29 september 2020
• de conclusie van antwoord
• de conclusie van repliek
• de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 6 juni 2019 een “Bevestiging van opdracht tot dienstverlening aan woningzoekende (zoek- en/of bemiddelingsopdracht)” tot stand gekomen, waar voor zover van belang is opgenomen:

“U hebt ons opdracht gegeven woonruimte voor u te zoeken en/of te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor de woonruimte van Uw keuze.

Wij zullen de volgende werkzaamheden voor u verrichten:

• het geven van algemene voorlichting over de mogelijkheden om een woning te vinden, de lokale woningmarkt, de huisvestingsvergunning, de huurtoeslag, de huurbescherming, de huurprijzen, de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie;
• het inventariseren van Uw woonwensen\zoekprofiel;
• het zoeken naar voor U geschikte woonruimte op basis van uw woonwensen/het zoekprofiel;
• het organiseren van een of meer bezichtigingen voor U en het geven van informatie over één of meer woning(en);

(…)

• “ Opdracht tot bemiddeling
• Het samenstellen van een volledig dossier over U en het voordragen op basis daarvan van U als kandidaat-huurder bij potentiële verhuurder(s) en zich ervoor inspannen dat deze de desbetreffende woning aan U gunt.
• Het tot stand brengen van een schriftelijke huurovereenkomst en het verzorgen van de ondertekening van de huurovereenkomst door beide partijen.”
• Het geven van informatie en een toelichting op de huurovereenkomst.”

2.2.

Op 10 juni 2019 heeft [eisers] een huurovereenkomst gesloten met de heer

[naam verhuurder] als verhuurder ter zake van een zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning).

2.3.

Op 7 juni 2019 heeft Maastricht Rentservice aan [eisers] een factuur gezonden ter hoogte van € 1.149,50 met als omschrijving ‘Voor u verrichte werkzaamheden’. De factuur is door [eisers] voldaan.

2.4.

Op 10 juni 2019 heeft [eisers] € 3.060,00 contant betaald aan Maastricht Rentservice.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert bij vonnis – samengevat – veroordeling van Maastricht Rentservice tot betaling van een bedrag van in totaal € 4.870,10, bestaande uit:

• € 3.060,- (zijnde de contante betaling) primair op grond van onverschuldigde betaling te vermeerderen met rente, subsidiair op grond van misbruik van omstandigheden, meer subsidiair op grond van dwaling, te vermeerderen met rente
• € 1.149,50 (aan bemiddelingskosten) te vermeerderen met rente,
• € 660,60 aan buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met rente,
• met veroordeling van Maastricht Rentservice in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

Maastricht Rentservice voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De heer [eiser sub 2] , eisende partij sub 2, is woonachtig in [woonplaats 2] , zodat deze zaak een grensoverschrijdende component heeft. De Nederlandse rechter is echter bevoegd en het Nederlandse recht is van toepassing omdat Maastricht Rentservice in Nederland gevestigd is en het gaat om een overeenkomst ter zake van een in Nederland liggend huurobject.

Bemiddelingskosten ad € 1.149,50

4.2.

[eisers] stelt dat tussen hem (althans formeel de heer [eiser sub 2] , ten behoeve van zijn dochter [eiseres sub 1] ) en Maastricht Rentservice een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen is voor het zoeken van geschikte woonruimte. Tevens stelt [eisers] dat tevens sprake is van bemiddeling tussen de verhuurder, de heer [naam verhuurder] , en Maastricht Rentservice doordat Maastricht Rentservice in opdracht van of met goedvinden van de verhuurder een te verhuren woning aanbiedt waarin de opdracht besloten ligt om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de verhuurder en de aspirant huurder. Hiertoe beroept [eisers] zich op het bepaalde in de artikel 7:408 lid 3, 7:417 lid 4, 7:425 en 7:427 BW als ook op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) en stelt dat de onderhavige bemiddelingskosten ad € 1.149,50 onverschuldigd zijn betaald.

4.3.

Volgens Maastricht Rentservice betreft het twee zelfstandige overeenkomsten, te weten een overeenkomst van opdracht enerzijds en een huurovereenkomst anderzijds die naast elkaar en los en onafhankelijk van elkaar bestaan. Hierdoor is geen sprake van het ‘dienen van twee heren’ waardoor het in r.o. 4.2 aangehaalde arrest van de Hoge Raad niet opgaat en artikel 7:427 niet van toepassing is, aldus Maastricht Rentservice.

4.4.

Het verweer van Maastricht Rentservice kan echter geen stand houden. Uit de op 6 juni 2019 tussen partijen tot stand gekomen “Bevestiging van opdracht tot dienstverlening aan woningzoekende (zoek- en/of bemiddelingsopdracht)” (productie 2 bij dagvaarding) waarbij Maastricht Rentservice de opdracht aanvaardt ten behoeve van [eisers] tot het onder andere zoeken naar geschikte woonruimte (zie r.o. 2.1) blijkt dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:425 BW tussen [eisers] en Maastricht Rentservice. Voorts zou Maastricht Rentservice op grond van voornoemde bemiddelingsovereenkomst zich inspannen kandidaat huurders voor te dragen bij potentiële verhuurders zodat de woning aan de kandidaat huurder wordt gegund (zie r.o. 2.1). Dit is ook gebeurd, aangezien Maastricht Rentservice bij antwoord stelt de contactgegevens van de verhuurder aan de heer [eiser sub 2] te hebben verstrekt, op grond waarvan tussen de dochter van de heer [eiser sub 2] en de verhuurder een huurovereenkomst tot stand gekomen is. Doordat Maastricht Rentservice zich verbindt tot het in contact brengen van partijen door [eisers] voor te dragen bij potentiële verhuurders zijn de te verrichten werkzaamheden door Maastricht Rentservice gericht op het tot stand brengen van een huurovereenkomst tussen [eisers] en de verhuurder, waardoor ook tussen Maastricht Rentservice en de verhuurder sprake is van een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW. Hierdoor is op grond van artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 van overeenkomstige toepassing en wordt het recht op loon jegens een huurder uitgesloten. Dat Maastricht Rentservice niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen tussen [eisers] en de verhuurder omtrent de huurovereenkomst dan wel dat heer [eiser sub 2] een bemiddelingsovereenkomst met Maastricht Rentservice is aangegaan ten behoeve van zijn dochter [eiseres sub 1] , die vervolgens de huurovereenkomst heeft getekend, maakt dit niet anders.

4.5.

De vordering zal derhalve, voor zover deze ziet op de bemiddelingskosten van € 1.149,50, worden toegewezen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding (een eerdere datum is niet gesteld) tot aan de dag van algehele voldoening.

Contante betaling ad € 3.060,-

4.6.

Tussen partijen staat vast dat [eisers] een bedrag van € 3.060,- aan Maastricht Rentservice heeft voldaan. [eisers] stelt dat zij dit bedrag heeft voldaan aangezien tussen partijen, buiten de huurovereenkomst om, een (eigenlijke) huurprijs is overeengekomen van € 950,- per maand. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag hebben zij het verschil van de in de huurovereenkomst overeengekomen huur van € 695,- aan Maastricht Rentservice voldaan (950,00 -/- € 695,00 x 12 = € 3.060,-). Maastricht Rentservice stelt dat zij het ontvangen bedrag heeft afgedragen aan de verhuurder en dat deze het bedrag van € 3.060,- heeft afgeboekt op reguliere huurtermijnen van € 695,- per maand. Dat [eisers] € 3.060,- heeft voldaan om aanspraak te kunnen maken op huursubsidie betwist Maastricht Rentservice, echter stelt zij bij antwoord tevens (de visie van [eisers] volgende) dat sprake zou kunnen zijn een mondeling hoger overeengekomen huur. Hiermee wordt door Maastricht Rentservice onvoldoende betwist dat tussen partijen (mogelijk mondeling) een huur van € 950,- is overeengekomen, waardoor dit in het navolgende als vaststaand wordt aangenomen. Het beroep van [eisers] dat het bedrag van € 3.060,- onverschuldigd zou zijn betaald kan dan ook niet slagen, aangezien het bedrag op grond van de tussen partijen overeengekomen huur is voldaan. Dat [eisers] stelt, hetgeen door Maastricht Rentservice is betwist, dat zij daardoor geen aanspraak kon maken op huurtoeslag maakt dit niet anders.

4.7.

[eisers] heeft meer subsidiair gesteld dat sprake is van dwaling, doordat een medewerker van Maastricht Rentservice hem heeft ingelicht dat [eisers] door het contant voldoen van het bedrag van € 3.060,- aan Maastricht Rentservice, (wel) voor huurtoeslag op grond van de huurovereenkomst in aanmerking zou komen en [eisers] zonder deze inlichting van Maastricht Rentservice niet akkoord zou zijn gegaan met de betaling van dat bedrag. Door het enkele verweer van Maastricht Rentservice dat zij “ niet de Belastingdienst is”, heeft zij de door [eisers] gestelde mededeling door een medewerker van Maastricht Rentservice niet weersproken, noch dat [eisers] de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan indien zij had geweten dat zij geen aanspraak zou kunnen maken op huurtoeslag. Dat Maastricht Rentservice op de hoogte was van een dergelijke constructie met betrekking tot het gedeeltelijk betalen van de huur buiten de huurovereenkomst om blijkt uit een door [eisers] ingebrachte e-mail van 4 februari 2020, waarin zij mededeelt, voor zover van belang:

“As explained, from the test we made on the “Belastingdienst” website is seems that [eiseres sub 1] is not eligible for the rent subsidy. It’s strange because [naam] made some calculations and obtained positive answer with an estimated amount for rent subsidy.”

Uit de e-mail van 5 maart 2020 van Maastricht Rentservice aan [eisers] blijkt voor zover van belang:

Like discussed this afternoon with [eiseres sub 1] , we will change the basic rent. The basic rent is the reny without energy, electricity and service charges. The reny will not change, but the basic rent will change. At the moment the basic rent was 570 EUR. We have changed it into 425 EUR, and the costs therefore are higher for the water etc. Like you can see at the print screen you are able to apply for subsidy. Please make sure to apply for it and send us back the changed page for the[…].”

Dit brengt de kantonrechter tot de conclusie dat de [eisers] zich heeft verplicht het bedrag van € 3.060,- te betalen onder invloed van dwaling en dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst tot betaling van dat bedrag niet zou zijn gesloten. Aldus is daarbij voldaan aan één of meer van de in artikel 6:228 BW genoemde voorwaarden op grond waarvan de overeenkomst tot betaling van € 3.060,- kan worden vernietigd.

4.8.

Vernietiging op grond van dwaling heeft terugwerkende kracht waardoor de betaling van € 3.060,- onverschuldigd is geworden. De vordering zal derhalve, voor zover deze ziet op de contante betaling van € 3.060,-, worden toegewezen te vermeerderen met de wettelijke vanaf de dag van de dagvaarding (ook hier is geen eerdere datum gesteld) tot aan de dag van algehele voldoening.

4.9.

De subsidiaire grondslag van misbruik van omstandigheden behoeft gezien hetgeen is overwogen in r.o. 4.6 tot en met 4.8 geen verdere bespreking.

4.10.

[eisers] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van 660,60, welk bedrag is berekend op basis van het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vorderingen hebben echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd Besluit van toepassing is. De vorderingen zijn immers gebaseerd op onverschuldigde betaling. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.

4.11.

Uitgangspunt daarbij is dat buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW voor vergoeding in aanmerking komen indien deze de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan en het liquidatietarief daarop geen betrekking heeft. [eisers] heeft bij dagvaarding niet onderbouwd welke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht en dat deze meer hebben omvat dan de minimale verrichtingen waarvoor de in artikel 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Derhalve dient er in het onderhavige geval van uitgegaan te worden dat voor de aanvang van dit geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.

4.12.

Maastricht Rentservice zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 106,47

- griffierecht € 83,00
- gemachtigde salaris €
498,00 (2 punten x € 249,00)

Totaal € 687,47

4.13.

De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen op de manier zoals hieronder in de beslissing opgenomen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Maastricht Rentservice om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 4.209,50, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 september 2020 tot aan de dag van betaling,

5.2.

veroordeelt Maastricht Rentservice tot betaling van de proceskosten van [eisers] tot vandaag begroot op € 687,47, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag tot aan de dag van betaling,

5.3.

veroordeelt Maastricht Rentservice, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eisers] aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

• € 124,- aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na aanschrijving te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag van betaling,
• te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.

type: LS