Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 20/2877
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerde (gemachtigde: J.P.M. Cox).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [address] te [woonplaats] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 342.000,- voor het belastingjaar 2020.
Bij besluit van 25 september 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder
heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De betreffende woning is een omstreeks 1868 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 883m³. Tot de woning behoren een aanbouw van 66m³, drie garages, een berging, een overkapping, een zwembad en drie dakkapellen. De woning is gelegen in de wijk op een perceel met een oppervlakte van 590m².
2. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Verder is hij van mening dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] vindt eiser niet bruikbaar. Het object is namelijk meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. Gelet op de verkoopcijfers van [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] kan de waarde van de woning in de visie van eiser niet meer bedragen dan € 305.000,-.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 8 februari 2020 door R.H.E. Steijvers, woz-taxateur. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te [woonplaats]. Hoewel [vergelijkingsobject] ruim voor de waardepeildatum (6 maart 2017) is verkocht, vindt de taxateur dit object, omdat er in [woonplaats] rond de waardepeildatum niet veel woningen zijn verkocht, dit object nagenoeg naast de woning ligt en van een vergelijkbaar type is, geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de woning nader zijn gespecificeerd. Vanwege het latere bouwjaar van [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] heeft de taxateur een correctie van 25% toegepast. In de matrix wordt de waarde van de woning becijferd op € 365.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 342.000,- niet te hoog is.
4. Op zitting heeft eiser aangegeven te begrijpen dat er nauwelijks met de woning vergelijkbare objecten zijn verkocht en dat het daarom voor verweerder lastig is om de waarde van de woning te onderbouwen. Van verweerder had echter wel kunnen worden verwacht dat hij had gekozen voor vergelijkingsobjecten met eveneens ‘steense muren’. De vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] zijn woningen van een recente datum en voldoen daar niet aan. Verder heeft eiser het standpunt ingenomen dat verweerder het zwembad te hoog heeft gewaardeerd. Eiser begrijpt niet hoe een eenheidsprijs voor zwembaden van € 15.000,- in zijn geval kan leiden tot een waarde van € 45.000,-. Volgens eiser is de aanwezigheid van een zwembad eerder een vloek dan een zegen en komt hieraan geen waarde toe.
5. Hoewel eiser niet eerder dan op zitting voormelde standpunten heeft ingenomen, ziet de rechtbank, nu verweerder hierop op zitting adequaat heeft kunnen reageren, geen aanleiding om deze nieuwe beroepsgronden van eiser vanwege strijd met een goede procesorde buiten de beoordeling te laten. Zij overweegt als volgt.
6. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. De enkele omstandigheid dat verweerder bij het bestreden besluit voorbij is gegaan aan grieven van eiser leidt er niet toe dat het motiveringsbeginsel is geschonden. Verweerder heeft immers in het bestreden besluit gemotiveerd uiteengezet dat hij in weerwil van dat wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Bovendien hoeft het enkele feit dat het bestreden besluit onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de naheffingsaanslag niet terecht is opgelegd en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep meer uitgebreid op de standpunten van eiser ingegaan en heeft eiser daarop kunnen reageren. Eiser is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad. De rechtbank verwijst voor dit oordeel naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1200).
7. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
10. De rechtbank deelt het standpunt van partijen dat de woning, onder meer gelet op het bouwjaar en de daarmee samenhangende bouwwijze, de grootte en de ligging in de kern [woonplaats], een uniek object is. Duidelijk is dat vergelijkingsobjecten daarom lastig te vinden zijn. Dat op zichzelf genomen behoeft echter geen beletsel te zijn om een dergelijk object in de waardering te betrekken met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen in dit geval ook minder vergelijkbare en verder van de waardepeildatum verkochte objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Onder die omstandigheden kan de rechtbank billijken dat verweerder ter onderbouwing van de waarde van de woning gebruik heeft gemaakt van de vergelijkingsobjecten. [vergelijkingsobject] ligt dichtbij de woning en is eveneens een groter en ouder object. De objecten [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] heeft eiser zelf in zijn beroepschrift benoemd als goed vergelijkbare objecten. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de woning echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de matrix daarvan blijk geeft. Voor de verschillen in grootte is rekening gehouden met afnemend grensnut en de verschillen in bouwperiode komen tot uitdrukking in de waardering van de staat. Aanknopingspunten dat die verschillen onvoldoende in de matrix tot uitdrukking zijn gebracht, heeft de rechtbank niet. Eiser heeft in ieder geval niet onderbouwd met een taxatierapport of een bewijsmiddel van gelijk gewicht dat daarvan sprake is.
10.1.
Resteert de waardering van het zwembad bij de woning. Verweerder heeft op zitting erkend dat het zwembad in de matrix foutief op € 45.000,- is gewaardeerd. Een zwembad wordt door hem standaard op € 15.000,- getaxeerd en redenen om daar in dit geval van af te wijken, zijn er niet. Desalniettemin blijft verweerder van de mening dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is. Nu die stelling echter op geen enkele wijze door hem wordt onderbouwd of gemotiveerd en op verweerder de bewijslast rut om de waarde van de woning aannemelijk te maken, zijn er geen aanknopingspunten om verweerder in dit standpunt te volgen. De rechtbank gaat er vervolgens van uit dat het zwembad een waarde van € 15.000,- vertegenwoordigt. Zij volgt eiser daarbij niet in zijn (persoonlijke) standpunt dat de waarde van een zwembad voor een potentiële koper nihil is. De waarde die aan een zwembad wordt gehecht, houdt verband met de persoonlijke voorkeur van een potentiële koper. Met dergelijke subjectieve factoren kan bij een objectieve waardebepaling op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz geen rekening worden gehouden.
11. Uit het vorenstaande volgt dat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarom zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met een waarde van het zwembad van € 15.000,-, de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 335.000,-. Gelet op het vorenstaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de woning tot € 335.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
12. Nu het beroep gegrond is, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
13. De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan eiser is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden 2 punten (voor het indienen van het (aanvullende) bezwaarschrift en het verschijnen ter hoorzitting met een wegingsfactor 1, gemiddeld) met een waarde van € 265,- per punt, toegekend. Voor het indienen van het bezwaar kent de rechtbank geen vergoeding toe. Verder worden er twee punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting, met een wegingsfactor 1 gemiddeld) met een waarde van € 534,- per punt, toegekend. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 1.598,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit, stelt de woz-waarde van [address] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 335.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.P.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2021
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2021
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 21 juli 2021
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.