ECLI:NL:RBLIM:2021:5910

• Datum uitspraak: 21 juli 2021
• Publicatiedatum: 23 juli 2021
• Zaaknummer: 8885814 CV EXPL 20-5812
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth; J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Boete van 10% wegens niet tijdig beroep op ontbindende voorwaarden bij woningkoop

In deze zaak heeft de koper een koopovereenkomst gesloten voor een woning met een koopsom van €135.000,-. De koper moest binnen zes weken na ondertekening een bindend aanbod voor financiering verkrijgen, wat niet is gelukt. De koper heeft niet tijdig schriftelijk een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden, ondanks meerdere verlengingen van de termijn.

De verkoper heeft de koper vervolgens in gebreke gesteld en de koopovereenkomst ontbonden wegens niet-nakoming. De verkoper vordert betaling van een contractuele boete van 10% van de koopsom, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. De koper stelt dat zij wel tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden en verzoekt matiging van de boete.

De kantonrechter oordeelt dat de koper niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden omdat de mededelingen niet schriftelijk en namens de koper zijn gedaan en de wil tot ontbinding niet duidelijk is geuit. De boete is niet buitensporig en matiging wordt afgewezen. De vorderingen van de verkoper worden toegewezen, behalve de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten vanwege ontbrekende aanmaningstermijn.

Uitkomst: Koper is de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd wegens niet tijdig beroep op ontbindende voorwaarden.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8885814 CV EXPL 20-5812

Vonnis van de kantonrechter van 21 juli 2021

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. Y.E.M. Kleukers van DAS Rechtsbijstand,

tegen

[gedaagde partij] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. ing. J.G. van Ek.

Partijen worden hierna [eisende partij] respectievelijk [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding van 16 november 2020 met 12 producties,
• de conclusie van antwoord,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 maart 2021, alwaar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en door [eisende partij] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij] heeft als koper met [eisende partij] als verkoper op 17 juni 2020 een koopovereenkomst gesloten ter zake de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor een koopsom van € 135.000,- (productie 1 bij exploot). In art. 4.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat de notariële levering op 28 september 2020 zou plaatsvinden.

2.2.

In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, verder de volgende bepalingen opgenomen:

“(…) Artikel 11: Ingebrekestelling, Ontbinding

11.1

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. (…)

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

Artikel 15: Ontbindende voorwaarden

15.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

1.
Binnen 6 weken na ondertekening van de koopovereenkomst de koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 135.000 euro, zegge: HONDERDVIJFENDERTIG DUIZEND euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht, of

2.
Binnen 6 weken na ondertekening koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen, of

(…)

15.3

(…) De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub 1, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder “goed gedocumenteerd” verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. (…)”

2.3.

Partijen hebben de termijn van zes weken voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde in totaal zes keer verlengd: in eerste instantie tot 15 augustus 2020, in tweede instantie tot 16 augustus 2020, in derde instantie tot 24 augustus 2020, in vierde instantie tot 28 augustus 2020, in vijfde instantie tot 4 september 2020 en in laatste instantie tot 7 september 2020.

2.4.

Op 28 augustus 2020 heeft de financieel adviseur van [gedaagde partij] , de heer [financieel adviseur] , een e-mailbericht aan de heer [verkopend makelaar] , de verkopend makelaar, gezonden (productie 10 bij exploot). Dit e-mailbericht behelst, voor zover van belang, het volgende:

“Ik heb geen goed nieuws ik heb de hypotheek niet rond gekregen bij 4 geldverstrekkers Florius, Nat. Nederlanden, Munt, en Lloyds, ik zie geen mogelijkheden meer op dit moment heb dit de kopers ook medegedeeld.

Jij kent kopers, wil jij met kopers contact opnemen of ze definitief afzien van koop.”

2.5.

Op 31 augustus 2020 zijn voornoemde vier afwijzingen van geldverstrekkende bankinstellingen verzonden aan [verkopend makelaar] .

2.6.

Op 3 september 2020 heeft [financieel adviseur] namens [gedaagde partij] nogmaals om verlenging van de termijn verzocht. In eerste instantie antwoordde [verkopend makelaar] dat hij niet de toestemming van de verkoper heeft om deze te geven, waarop [financieel adviseur] heeft geantwoord:

“Maar als hij het niet rond krijgt zal hi 10 % moeten betalen.”

Uiteindelijk is op 4 september 2020 de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde alsnog verlengd naar 7 september 2020 (productie 11 bij exploot).

2.7.

Per e-mailbericht van 8 september 2020 (productie 11 bij exploot) bericht [verkopend makelaar] [financieel adviseur] met:

“Ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Betekent dit dat financiering geregeld is?”

2.8.

Bij brief van 10 september 2020 (productie 2 bij exploot) heeft (de gemachtigde van) [eisende partij] [gedaagde partij] in gebreke gesteld en haar gesommeerd de koopovereenkomst alsnog na te komen door uiterlijk op 28 september 2020 de akte van levering te laten passeren.

2.9.

[gedaagde partij] heeft daarop bij brief van 15 september 2020 (productie 3 bij exploot) als volgt gereageerd:

“(…) Ik heb van een aantal banken een afwijzing gekregen, welke de makelaar en verkoper ook van mij gehad hebben eind augustus 2020, de koop was toen ontbonden.

Ik heb de makelaar toen mede gedeeld dat ik nog voor een privé investeerder wilde kijken, waarop hij zei dan doen we de ontbindende voorwaarden verlengen.

Op 4-9-2020 is er telefonisch overleg geweest met de makelaar en verzocht de ontbindende voorwaarden wederom te verlengen, hetgeen toen ook gebeurd is.

Er is zelfs voorgesteld om een vergoeding te geven van € 2.000, aan de verkoper voor een verlenging van 2 maanden, daar ik dan een jaar in Nederland werk en het veel gemakkelijker is om een hypotheek rond te krijgen.

Momenteel ben ik bezig met een private investeerder om alles alsnog geregeld te krijgen, op korte termijn hoop ik hier bericht op te krijgen.

Als dit niet gaat lukken dan wordt automatisch van de koop afgezien.

(…)”

2.10.

Op 29 september 2020 heeft (de gemachtigde van) [eisende partij] een brief gezonden (productie 4 bij exploot) en [gedaagde partij] op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst in gebreke gesteld om alsnog binnen acht dagen (uiterlijk op 6 oktober 2020) de akte van levering te laten passeren. [gedaagde partij] heeft de woning niet afgenomen.

2.11.

Bij brief van 8 oktober 2020 heeft (de gemachtigde van) [eisende partij] onder meer het volgende aan [gedaagde partij] geschreven (productie 5 bij exploot):

“Ondanks herhaaldelijke verzoeken zijdens cliënt, heeft u niet tijdig medewerking verleend aan de levering van de woning vaan de [adres] . U verkeert derhalve in verzuim.

Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst komt cliënt nu de bevoegdheid toe om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan. Bij deze roep ik namens cliënt de ontbinding in van de tussen partijen geldende koopovereenkomst. (…)

Het vorenstaande maakt eveneens dat cliënt aanspraak kan maken op de in artikel 11.3 van de koopovereenkomst overeengekomen boete van 10% van de koopsom. Zijnde € 13.500,00.”

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst op 8 oktober 2020 door [eisende partij] ontbonden is, en

[gedaagde partij] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen:

2. € 13.500,- ter zake van de contractuele boete,

3. het bedrag sub 1 (de kantonrechter begrijpt: het bedrag sub 2) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 september 2020, althans vanaf 7 oktober (de kantonrechter begrijpt: 2020), althans vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige voldoening,

4. € 910,- aan buitengerechtelijke kosten,

5. de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij de tussen partijen gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden omdat [gedaagde partij] haar verplichtingen uit die koopovereenkomst (toerekenbaar) niet is nagekomen. [gedaagde partij] heeft de woning niet afgenomen en heeft evenmin tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden. [gedaagde partij] is in verzuim komen te verkeren per 29 september 2020, althans per 7 oktober 2020. Door de ontbinding is [gedaagde partij] op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd van 10% van de koopsom, te weten € 13.500,-. Omdat [gedaagde partij] ondanks aanmaning dit bedrag niet heeft betaald, maakt [eisende partij] verder aanspraak op de wettelijke rente en een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 910,-.

3.3.

[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat zij tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden van artikel 15 van de koopovereenkomst en zij daarom niet gehouden is om een schadevergoeding dan wel een contractuele boete aan [eisende partij] te betalen. Zij voert daartoe aan dat zij door middel van het e-mailbericht van [financieel adviseur] aan [verkopend makelaar] van 28 augustus 2020 (zie 2.4) en de nadien op 31 augustus 2020 aan [verkopend makelaar] verzonden afwijzingen (zie 2.5) in materiële zin voldeed aan de ontbindende voorwaarden van artikel 15 van de koopovereenkomst. Ook in formele zin heeft zij een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden nu de mededeling van [financieel adviseur] in het e-mailbericht van 28 augustus 2020 bezwaarlijk anders kan worden begrepen dan een beroep op de ontbindende voorwaarde. Desondanks heeft [gedaagde partij] daarna nog opnieuw geprobeerd om een hypotheek te verkrijgen (via een private investeerder), wat ondanks de toezegging dat een en ander niet mis kon gaan niet is gelukt. Voor het geval [eisende partij] wel aanspraak heeft op de contractuele boete, verzoekt [gedaagde partij] matiging van het boetebedrag.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter oordeelt dat – anders dan [gedaagde partij] heeft betoogd – niet is komen vast te staan dat zij door middel van het e-mailbericht van [financieel adviseur] van 28 augustus 2020 een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden. Dit kan ook niet als zodanig in die email worden ingelezen. Daarvoor is relevant dat de betreffende e-mail niet door en ook niet namens [gedaagde partij] is verstuurd. [financieel adviseur] vraagt immers nog aan [verkopend makelaar] of hij met kopers contact wil opnemen met de vraag of ze definitief afzien van de koop (zie 2.4.). Bovendien schrijft diezelfde [financieel adviseur] in een e-mail van 3 september 2020 (zie 2.6.) dat als [gedaagde partij] de financiering niet rondkrijgt, zij 10% zal moeten betalen. Verder is het enkel toezenden van vier afwijzingen ook niet zonder meer voldoende. Hoewel die afwijzingen materieel gezien wel (kunnen) voldoen aan het vereiste van een “goed gedocumenteerde” mededeling als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, blijkt uit het enkel toezenden van die stukken aan [verkopend makelaar] niet tevens van de wil van [gedaagde partij] om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden. De op een rechtsgevolg gerichte wil – het inroepen van de ontbindende voorwaarden – moet immers wel worden geuit middels een schriftelijke mededeling die ingevolge artikel 15.3 van de koopovereenkomst op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de makelaar of verkoper moet zijn ontvangen. Zoals hiervoor al overwogen is het emailbericht van [financieel adviseur] van 28 augustus 2020 niet aan te merken als een zodanige schriftelijke mededeling. Hetzelfde geldt voor het emailbericht van 30 augustus 2020, waarbij de afwijzingen zijn toegezonden. Ook strookt de stelling dat een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarden, zoals door [gedaagde partij] betoogd, niet met het feit dat zij vervolgens nog om een verlenging van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden heeft verzocht, welke haar ook is verleend (zie 2.6.).

4.2.

De conclusie is dan ook dat [gedaagde partij] geen (tijdig) beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden, dat zij de contractuele boete verschuldigd is en dat [eisende partij] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden. De onder 1. gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden gegeven. Ook zal de vordering onder 2. worden toegewezen, waarbij wel de vraag is tot welk bedrag, omdat [gedaagde partij] een beroep heeft gedaan op matiging van het boetebedrag.

4.3.

Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete (de enkele omstandigheid dat een boete hoog is in verhouding tot de schade vormt op zichzelf onvoldoende grond voor matiging van een overeengekomen boete), maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze maatstaf geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten tussen twee particulieren ter zake van een woning, hetgeen geen reden vormt om minder terughoudend te zijn in de uitoefening van de bevoegdheid tot matiging (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde partij] aan haar beroep op matiging van de contractuele boete onvoldoende feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd die, indien juist, tot het oordeel zouden moeten leiden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat deze boete wordt gematigd. De kantonrechter neemt hierbij allereerst in aanmerking dat een dergelijk boetebeding in een koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken, waaronder woningen, gebruikelijk en van algemene bekendheid is en bovendien maatschappelijk volledig aanvaard als vooraf overeengekomen wijze van schadevergoeding. Dit volgt ook uit de omstandigheid dat de door partijen gemaakte afspraken zijn vastgelegd met behulp van de model koopakte van de NVM. Weliswaar is de daadwerkelijk geleden schade door [eisende partij] lager dan de contractuele boete, maar dat betekent niet zonder meer dat het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Slechts in excessieve gevallen moet gematigd worden, waarbij rekening dient te worden gehouden met de overige omstandigheden van het geval. Anders dan [gedaagde partij] heeft gesteld, acht de kantonrechter aannemelijk dat er schade is geleden door [eisende partij] en dat hij de courtagenota van de makelaar van € 5.080,44 (productie 8 bij exploot) dient te voldoen. Verder neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat de contractuele boete, behalve als fixatie van de door [eisende partij] als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde partij] geleden schade, gelet op de tekst en strekking van de boetebepaling, ook tot doel heeft [gedaagde partij] als koper tot afname van de gekochte woning te prikkelen. [gedaagde partij] is deze kernprestatie echter niet nagekomen. Gelet op vorenstaande is er naar het oordeel van de kantonrechter geen reden om de boete als buitensporig aan te merken. Voor matiging van de boete is daarom geen grond.

4.5.

Nu [gedaagde partij] verder geen verweren naar voren heeft gebracht, zal de vordering van [eisende partij] worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van 29 september 2020 tot de dag van volledige voldoening.

4.6.

[eisende partij] maakt aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [gedaagde partij] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door art. 6:96 lid 6 BW.

4.7.

[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisende partij] gevallen en tot vandaag begroot op:

• explootkosten € 105,09
• griffierecht € 499,00
• salaris gemachtigde

totaal € 1.350,09.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, alsmede de nakosten zullen worden toegewezen als hierna onder de beslissing nader is bepaald.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 8 oktober 2020 door [eisende partij] is ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen € 13.500,00 ter zake van de contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 september 2020 tot de dag van volledige voldoening,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] gevallen en tot vandaag begroot op € 1.350,09, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eisende partij] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken door

mr. J.R. Sijmonsma.

RJ