ECLI:NL:RBLIM:2021:7609

• Datum uitspraak: 6 oktober 2021
• Publicatiedatum: 8 oktober 2021
• Zaaknummer: 9075327 CV EXPL 21-1327
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Driever
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen verrekening waarborgsom met herstelkosten bij onvoldoende inspectierapport

Eisers hebben een woning gehuurd voor bepaalde tijd en een waarborgsom van €2.000,- betaald. Bij aanvang is een summier opleveringsrapport opgesteld dat niet voldoet aan de wettelijke eisen voor een inspectierapport zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Bij het einde van de huur is een eindinspectierapport opgemaakt met opmerkingen over schoonmaak, verfwerk en afval in de tuin.

Gedaagde heeft de waarborgsom niet terugbetaald en stelt dat eisers tekortgeschoten zijn in hun opleveringsplicht, waardoor hij kosten heeft gemaakt die hij wil verrekenen met de waarborgsom. De kantonrechter oordeelt dat het opleveringsrapport onvoldoende duidelijkheid geeft over de staat van het gehuurde bij aanvang, waardoor de bewijslast bij gedaagde ligt.

De kantonrechter stelt vast dat gedaagde onvoldoende heeft onderbouwd dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt voor herstel en schoonmaak, en dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. De kosten voor tuinonderhoud en verlichting worden afgewezen omdat deze niet voor rekening van eisers komen. Ook de vordering voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen wegens ontbreken van een correcte aanmaning met een 14-dagentermijn.

De kantonrechter veroordeelt gedaagde tot terugbetaling van de waarborgsom met wettelijke rente vanaf drie maanden na oplevering, betaling van proceskosten en nakosten, en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom met wettelijke rente en proceskosten, verrekening van herstelkosten wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9075327 CV EXPL 21-1327

Vonnis van de kantonrechter van 6 oktober 2021

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonend te [woonplaats 2] (Ierland) ,

eisers,

gemachtigde mr. A. Saakjan,

tegen

[gedaagde] ,

wonend aan de [adres 1] , [woonplaats 3] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna eisers en gedaagde genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1-8
• de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord met ongenummerde bijlagen
• de conclusie van repliek met producties 9-13
• de conclusie van dupliek met bijlage
• de akte uitlating van eisers over de door gedaagde per e-mail in het geding gebrachte documenten.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij schriftelijke overeenkomst van 16 augustus 2019 (productie 1 bij dagvaarding) hebben eisers met ingang van 15 augustus 2019 voor bepaalde tijd (voor de duur van twaalf maanden) van gedaagde gehuurd de woning staande en gelegen aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: het gehuurde). In de overeenkomst staat voor zover relevant vermeld:

“(…) 1.1 (…) De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. (…)

10.4

Restitutie van de door huurder betaalde waarborgsom zal geschieden uiterlijk binnen drie maanden na oplevering van het gehuurde aan verhuurder, zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsdan nog van huurder te vorderen mocht hebben. (…)

Artikel 13

(…) Huurder is verplicht alle muren en plafonds bij het einde van de huurovereenkomst voor zijn rekening te (laten) witten met uitsluitend zuivere latexverf. (…)

Artikel 15

Huurder is bekend met het gehuurde en erkent het gehuurde in goede staat en toestand te hebben ontvangen zodat de huurder het gehuurde bij beëindiging van de overeenkomst in goede staat en toestand dient op te leveren. (…) Bij het begin van de huurovereenkomst zal tijdens de oplevering van het gehuurde aan huurder een inspectierapport worden opgesteld met bijbehorende foto’s welk door huurder en verhuurder (of diens gemachtigde) zal worden ondertekend. Dit inspectierapport zal als maatstaf gelden bij het verlaten door huurder van het gehuurde. (…)

16.6

De huurders dienen ervoor te zorgen dat de tuin bijgehouden wordt. Indien dit achterwege blijft zal de verhuurder voor onderhoud zorgdragen. De kosten die dit onderhoud met zich mee brengt zijn voor rekening van de huurders. (…)

16.16

Indien de verhuurder of diens gemachtigde van mening is dat het gehuurde niet schoon genoeg achtergelaten wordt om zonder verdere schoonmaak aan de volgende huurder te worden overgedragen, is verhuurder gerechtigd om op kosten van de vertrekkende huurder een verdere eindschoonmaak te laten uitvoeren. (…)

2.2.

Bij aanvang van de huur hebben eisers een waarborgsom van € 2.000,00 betaald. Op 19 augustus 2019 is een “opleveringsrapport” van de “incheck” opgemaakt over het gehuurde (ongenummerde bijlage bij conclusie van antwoord, hierna: rapport van 19 augustus 2019). Daarin staat, voor zover van belang:

2.3.

Bij e-mailbericht van 16 juni 2020 deelt Residence Housing & Relocation aan eisers mee (ongenummerde bijlage van gedaagde, verzonden via e-mail):

“(…) Onderwerp: Re: Notice of Leave – [adres 2] (…)

We herewith confirm receiving your email in which you cancel the rent of the house situated at the above mentioned address as per the 14-8-2020.

The house has to be in perfect state when the check out inspection takes place. (…) this means that the apartment needs to be:

• totally empty (…)
• is painted (mentioned in the rental agreement);
• is cleaned (…)
• any defects are repaired.

2.4.

Op 18 augustus 2020 is door Linked. een rapport opgemaakt van de eindinspectie van 13 augustus 2020 (waarvan eisers het eerste en laatste blad bij productie 10 bij conclusie van repliek in het geding hebben gebracht en gedaagde het volledige rapport bij e-mail van 19 mei 2021, hierna: eindinspectierapport). In dit rapport staat, voor zover van belang, op pagina 30:

“Special remark

(…)

Final cleaning Needs to be done

(…)

Painting Needs to be discused with owner

(…)

Trash in garden”

2.5.

Gedaagde heeft de door eisers betaalde waarborgsom niet aan hen terugbetaald.

3. De vordering

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vorderen eisers bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van gedaagde tot:

- terugbetaling van de waarborgsom van € 2.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente,

- betaling van € 363,00 aan wettelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente,

- betaling van de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

3.2.

Gedaagde heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen houdt in hoofdzaak verdeeld het antwoord op de vraag of gedaagde de door eisers betaalde waarborgsom aan hen moet terugbetalen. Volgens gedaagde zijn eisers toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet in de overeengekomen en in een goede staat op te leveren. Daardoor heeft hij schoonmaak- en herstelkosten (licht, tuin en verfwerk) gemaakt. Uit het verweer van gedaagde leidt de kantonrechter af dat hij zich beroept op artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de beweerdelijk gemaakte kosten zoals door hem opgesomd in het overzicht dat eisers als productie 6 bij dagvaarding in het geding hebben gebracht, wenst te verrekenen met de waarborgsom. De overige verwijten die gedaagde eisers in deze procedure (voor het eerst) maakt (niet opzeggen van de huur, te late betaling van de huur, schade aan cv-ketel) zijn daarbij niet relevant, omdat gedaagde daaraan geen vordering (in reconventie of bij wijze van verrekening) koppelt.

Teruggave- en opleveringsplicht; beschrijving staat van het gehuurde bij aanvang huur

4.2.

Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de teruggave- en opleveringsplicht van de huurder bij het einde van de huurovereenkomst. Voor de beantwoording van de vraag in welke staat eisers het gehuurde hebben teruggegeven, dient onder meer gekeken te worden naar hetgeen is bepaald in artikel 7:224 lid 2 BW in samenhang met de artikelen 7:215 en 7:216 BW. Essentieel is of tussen partijen een beschrijving is opgemaakt die geacht wordt de staat van het gehuurde weer te geven waarin huurders dit hebben aanvaard (hierna: begininspectie). In dat geval zijn de huurders immers gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin dit volgens de begininspectie is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en (van) hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.

4.3.

Gedaagde heeft bij conclusie van antwoord het door eiseres sub 1 ondertekende rapport van 19 augustus 2019 om 16.30 uur in het geding gebracht (zie onder 2.2 hiervoor). De kantonrechter is van oordeel dat dit rapport niet overeenkomt met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde conform artikel 7:224 lid 2 BW. Het rapport is dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat eisers wisten in welke staat zij het gehuurde weer moesten opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was. Kortom, het rapport voldoet niet aan artikel 7:224 lid 2 BW, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt.

4.4.

Op grond van het voorgaande wordt verondersteld dat huurders, ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW, behoudens tegenbewijs, het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De bewijslast ten aanzien van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst en dus van het feit dat bepaalde tekortkomingen pas tijdens de looptijd van de huurovereenkomst zijn ontstaan, rust daarmee op gedaagde als verhuurder.

Gedaagde heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat eisers tekort zijn geschoten in hun verplichting een door eiseres sub 1 ondertekend eindinspectierapport overgelegd en verwezen naar door hem overgelegde foto’s, maar deze stukken kunnen niet de oorspronkelijke staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst staven. Wat de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huur, kan dus niet worden vastgesteld.

Beschrijving staat bij einde huur

4.5.

Wel vastgesteld kan worden wat de staat van het gehuurde bij het einde van de huur was. In het eindinspectierapport zijn drie opmerkingen gemaakt, namelijk over schoonmaak, verfwerk en afval in de tuin, zo begrijpt de kantonrechter de hiervoor onder 2.4 geciteerde “special remarks”. Achterstallig onderhoud van de tuin is daar niet genoemd. Tegen die achtergrond mocht van gedaagde verwacht worden dat hij uitlegt waarom toch € 270,00 exclusief btw voor “Garden restore Garden and cutting hedge” in mindering op de waarborgsom moet komen. Die nadere uitleg is niet gegeven. Het gevolg daarvan is dat voor tuinwerkzaamheden geen bedrag in mindering komt op de waarborgsom. Het rapport van 19 augustus 2019 vermeldt achter de aanduiding “keuken” wel “1 light hood not working”. Daaruit leidt de kantonrechter af dat het licht in de keuken bij aanvang van de huur defect was. De gestelde kosten voor het repareren van verlichting na het einde van de huur komen daarom evenmin voor rekening van eisers.

4.6.

Over de schoonmaak en het verven van het gehuurde zijn bij de eindinspectie wel opmerkingen gemaakt. Op grond van artikel 13 en 16.16 van de huurovereenkomst moesten eisers het gehuurde schoon en geverfd overdragen. Dat hebben zij niet naar tevredenheid van gedaagde gedaan. Of gedaagde terecht ontevreden was, kan in het midden blijven, vanwege het volgende.

4.7.

In het licht van de stellingen van partijen heeft gedaagde onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er een voorinspectie heeft plaatsgevonden. Uit het eindinspectierapport in samenhang met de verklaring van Janet Cairns (productie 11 bij conclusie van repliek) volgt verder dat eisers bij de eindinspectie de sleutels hebben ingeleverd. Tussen het moment van de eindinspectie en het einde van de huur was dus geen gelegenheid om schoon te maken en te verven.

4.8.

In het geval huurders geen gelegenheid hebben gehad om vóór het einde van de huur de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mag de verhuurder alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening brengen c.q. met de waarborgsom verrekenen, waarvan het huurders ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering hadden dienen op te heffen en/of te herstellen. Voorts dient die vergoeding beperkt te blijven tot de kosten die eisers hadden moeten maken om die gebreken zelf te verhelpen. Daar komt verder nog bij dat volgens vaste jurisprudentie voor schade wegens niet correcte oplevering van het gehuurde in beginsel alleen daadwerkelijk door de verhuurder gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Voor abstracte schadeberekening is geen plaats.

4.9.

Op grond van de huurovereenkomst hadden eisers kunnen weten dat zij de wanden en plafonds hadden moeten witten. In het verlengde daarvan geldt dat gedaagde onder voorwaarden de daarvoor daadwerkelijk gemaakte kosten van eisers kan vorderen. Aan die voorwaarden is niet voldaan. Een onderbouwing van de kostenpost “painting walls and stairs” en uitsplitsing naar wanden en trappen ontbreekt. Evenmin is komen vast te staan dat gedaagde deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Eisers hebben immers gesteld dat zij van de nieuwe huurders hebben vernomen dat er niet is geschilderd. Gedaagde had eenvoudig kwitanties van verf(materialen) in het geding kunnen brengen ter staving van zijn stelling dat hij wel zelf heeft geverfd, maar een dergelijk eenvoudige onderbouwing is niet gegeven. Deze kostenpost kan daarom niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom.

4.10.

Verder volgt uit het eindinspectierapport niet welke schoonmaakwerkzaamheden nog hadden moeten plaatsvinden. Omdat dit in het midden blijft, kan de kantonrechter niet beoordelen of het werkzaamheden zijn waarvan eisers ook zonder voorinspectie hadden moeten begrijpen dat zij deze moesten uitvoeren. De kostenpost “cleaning House” komt daarom als onvoldoende onderbouwd evenmin voor vergoeding in aanmerking.

4.11.

Gedaagde heeft verder geen andere concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst afgeleid kan worden en/of op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat de door gedaagde gestelde herstelpunten voor rekening van eisers moeten komen. Daarom ziet de kantonrechter geen aanleiding om gedaagde in de gelegenheid te stellen om nader bewijs te leveren van zijn stellingen.

4.12.

Het vorenstaande betekent dat het beroep van gedaagde op verrekening van de waarborgsom met de door hem gestelde herstelkosten niet slaagt en de vordering van eisers tot terugbetaling van de waarborgsom dient te worden toegewezen. De wettelijke rente over de waarborgsom komt voor toewijzing in aanmerking vanaf de dag van opeisbaarheid, zijnde op grond van artikel 10.4 van de huurovereenkomst met ingang van de derde maand na oplevering. Omdat de oplevering op 13 augustus 2020 heeft plaatsgevonden, zal de wettelijke rente over € 2.000,00 worden toegewezen met ingang van 14 november 2020.

4.13.

De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan gedaagde een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst van de aanmaning, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

4.14.

Gedaagde zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

- dagvaarding € 108,22
- griffierecht € 85,00
- salaris gemachtigde €
467,50 (2,5 punt x € 187,00)

Totaal € 660,72

4.15.

De gevorderde nakosten en de daarover gevorderde wettelijke rente zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

4.16.

De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt gedaagde om aan eisers tegen bewijs van kwijting terug te betalen een bedrag van € 2.000,00 aan waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 november 2020 tot aan de dag van algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van eisers worden begroot op € 660,72, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

5.3.

veroordeelt gedaagde, onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door eisers volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 93,50 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken.

CJ