Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 20 / 671
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. P.H.J. Sogolee),
en
het college van burgemeester en wethouders van Voerendaal, verweerder
(gemachtigde: mr. M.J.J. Mevis).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Woningstichting Vanhier Wonen, te Voerendaal
Woningstichting Vanhier Wonen, te Voerendaal
(gemachtigde: mr. G. van de Wouw).
Procesverloop
Bij besluit van 18 juni 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 21 januari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021. [eiser 2] is verschenen, vergezeld van de gemachtigde van eisers en mr. Y. Schönveld, planschadedeskundige. Verweerder en de derde-partij (hierna: Woningstichting) hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Voor de Woningstichting was ook
[naam] (manager vastgoed) aanwezig.
Het onderzoek ter zitting is geschorst.
Eisers hebben de rechtbank bij brief van 12 maart 2021 bericht dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt. De Woningstichting heeft bij faxbericht van 10 juni 2021 een reactie gegeven.
De rechtbank heeft een nader onderzoek ter zitting achterwege gelaten, nu partijen, desgevraagd, niet te kennen hebben gegeven gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Het onderzoek is gesloten op 19 augustus 2021.
Overwegingen
Feiten en omstandigheden
1. Eisers wonen aan de [adres] te [woonplaats] . Het betreft een vrijstaande woning (hierna ook: onroerende zaak). Op 27 juni 2013 heeft de raad van de gemeente Voerendaal het bestemmingsplan Kernen Klimmen, Ransdaal, Ubachsberg e.o. vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 3 oktober 2013 in werking getreden. Ingevolge het voordien geldende bestemmingsplan Ubachsberg e.o. waren ten noorden van de onroerende zaak alleen grondgebonden, niet-geschakelde twee-onder-een-kapwoningen mogelijk. Op grond van het bestemmingsplan Kernen Klimmen, Ransdaal, Ubachsberg e.o. (hierna: bestemmingsplan) kunnen ten noorden van de onroerende zaak woningen van twee bouwlagen, waaronder gestapelde woningen, worden gebouwd. Op 30 juni 2014 heeft verweerder aan Woningstichting Voerendaal (rechtsvoorganger van de Woningstichting) een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de bouw van negen woningen, waarvan twee duplexwoningen (gestapelde woningen). Een van de duplexwoningen is gesitueerd naast de onroerende zaak. Bij deze omgevingsvergunning is, voor zover hier van belang, ten aanzien van de voorgevelrooilijn aan de zuidkant van de woningen (bij de duplexwoning naast de onroerende zaak) afgeweken van het bestemmingsplan.
2. Op 21 augustus 2018 hebben eisers verweerder verzocht om hen een tegemoetkoming toe te kennen in verband met als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning geleden planschade, bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaak.
3. In mei 2019 heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) naar aanleiding van dit verzoek aan verweerder advies uitgebracht. Verweerder heeft op basis van dit advies het verzoek bij het primaire besluit afgewezen.
4. Eisers hebben daartegen bezwaar gemaakt. Ter onderbouwing van dit bezwaar heeft planschadedeskundige mr. Y. Schönfeld van Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht (Tonnaer) op 1 oktober 2019 een contra-expertise opgesteld en heeft G.A.E. Pickée, van Pickée Makelaardij (Pickée), op 8 september 2019 een tegentaxatierapport opgesteld.
5. Op 3 december 2019 heeft de intergemeentelijke bezwaarcommissie Voerendaal/Simpelveld (bezwaarcommissie) verweerder geadviseerd het bezwaar van eisers ongegrond te verklaren. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar onder overneming van het advies van de bezwaarcommissie ongegrond verklaard. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan en de omgevingsvergunning de situeringswaarde van de onroerende zaak in geringe mate (verdergaand) is verslechterd, de privacy van eisers in zeer beperkte mate (verdergaand) is aangetast en dat de hinder/overlast in een zeer beperkte (verdergaande) mate is toegenomen. Verweerder volgt de SAOZ in haar advies dat de waardevermindering van de onroerende zaak € 25.000,- bedraagt. Dit is 2,4% van de waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan de peildatum 3 oktober 2013 (woningwaarde). De woningwaarde is € 1.030.000,-. Het door eisers te dragen normaal maatschappelijk risico stelt verweerder, in navolging van de SAOZ, op 4% van de woningwaarde (€ 41.200,-), zodat de tegemoetkoming in planschade nihil is.
Beroepsgronden
6. Eisers kunnen zich daarmee niet verenigen. Zij voeren aan dat verweerder ten onrechte ongemotiveerd voorbij is gegaan aan de door hen ingebrachte contra-expertises van Tonnaer en Pickeé. Ook eisers gaan uit van een woningwaarde van € 1.030.000,-. De waardevermindering als gevolg van de planologische wijzigingen is volgens eisers echter € 55.000,- (5,33% van de woningwaarde) en het normaal maatschappelijk risico dient te worden gesteld op 3% van de woningwaarde, zodat volgens eisers een tegemoetkoming van € 23.999,- had moeten worden toegekend.
7. Verweerder heeft in navolging van de SAOZ vanwege de nauwe verwevenheid van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning de gevolgen van deze beide schade-oorzaken tezamen beoordeeld. Eisers hebben deze wijze van beoordeling niet betwist.
Beoordeling
8. De rechtbank dient in het licht van de beroepsgronden te beoordelen of verweerder terecht geen tegemoetkoming in planschade aan eisers heeft toegekend. Zij overweegt daartoe als volgt.
Artikel 6.1, eerste lid , van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) luidt:
"Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd."
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro luidt:
"Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager."
Artikel 6.2, tweede lid, van de Wro luidt:
"In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. […];
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, (…):"
Onjuistheid / onvolledigheid van het SAOZ-advies?
9. Eisers voeren aan dat de rapporten van Tonnaer en Pickée concrete aanknopingspunten bevatten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ over de omvang van het planologisch nadeel en de waardering daarvan. Verweerder had daar niet ongemotiveerd aan voorbij mogen gaan, temeer nu het verschil tussen de waardevermindering van de onroerende zaak volgens Pickée (€ 55.000,-) en de waardevermindering volgens de SAOZ (€ 25.000,-) niet binnen aanvaardbare marges valt. In het rapport van Tonnaer wordt erop gewezen dat het normaal maatschappelijk risico, gelet op de recente jurisprudentie en nu de ontwikkeling niet geheel in de lijn der verwachtingen lag, op 3% van de waarde van de onroerende zaak had moeten worden gesteld. Verweerder had zich, gelet op de tegenrapporten, niet zonder meer mogen baseren op het advies van de SAOZ. Het bestreden besluit is volgens eisers daarom onzorgvuldig genomen en dient reeds daarom te worden vernietigd.
9.1.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat in het bestreden besluit gemotiveerd is ingegaan op het rapport van Tonnaer / Pickée. Wat betreft de waardering van de planschade stelt verweerder dat niet is gebleken dat de waardering door de SAOZ onzorgvuldig of onvolledig is uitgevoerd en er dan ook geen aanleiding is het schadepercentage van 2,4% onjuist te achten. Het enkele feit dat er verschil van mening bestaat ten aanzien van de waardering van het planologisch nadeel betekent volgens verweerder niet dat het onderzoek van de SAOZ onzorgvuldig of onvolledig is.
9.2.
Gelet op vaste jurisprudentie mag een bestuursorgaan een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op het advies van een door dat bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
9.2.1.
De rechtbank stelt vast dat verweerder, in navolging van het advies van de bezwaarcommissie, zowel wat betreft de waardering van de planschade als wat betreft het gehanteerd normaal maatschappelijk risico, de zorgvuldigheid, volledigheid en redelijkheid van het SAOZ-advies heeft getoetst. Deze toetsing had moeten plaatsvinden in het licht van de door eisers aangevoerde bezwaargronden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het bestreden besluit, afgezet tegen hetgeen in de tegenrapporten staat vermeld, te weinig aandacht besteed aan die bezwaargronden. Verweerder heeft niet betwist dat het rapport van Pickée een voldoende inzichtelijke onderbouwing geeft van de daarin vastgestelde planschade. Het verschil tussen de planschade volgens de SAOZ en de planschade volgens Pickée is € 30.000,-. De rechtbank is van oordeel dat dit verschil niet binnen aanvaardbare marges valt en stelt vast dat in het bestreden besluit voor dit verschil geen verklaring is gegeven. Het taxatierapport van Pickée biedt daarom een voldoende concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid dan wel volledigheid van het advies van de SAOZ inzake de waardevermindering van de onroerende zaak. Verweerder had het advies van de SAOZ niet zonder een nadere verklaring ten aanzien van dat verschil aan het bestreden besluit ten grondslag mogen leggen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 16 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4272. Nu verweerder hiervoor geen verklaring heeft gegeven is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd. Het beroep is reeds daarom gegrond en het bestreden besluit kan niet in stand blijven. Of verweerder in het bestreden besluit voldoende is ingegaan op de bezwaren en het gestelde in de tegenrapporten ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico kan dus buiten beschouwing blijven. Dit neemt niet weg dat de rechtbank onder 12 in het licht van hetgeen eisers over het normaal maatschappelijk risico hebben aangevoerd zal beoordelen of het door verweerder gehanteerde risico van 4% juist is.
10. De rechtbank zal gelet op het belang van finale beslechting van het geschil zelf in de zaak voorzien. Daartoe word het volgende overwogen.
Waardevermindering
11. Eisers voeren aan dat de SAOZ de waardevermindering door de verslechterde situering en privacy heeft onderschat. Zij wijzen op het rapport van Pickée. Het rapport van Pickée houdt onder meer het volgende in:
“Wat betreft de bebouwing is deze dichter (1,5 meter) naar het perceel van aanvragers toegekomen. Tevens zijn er meer bewoners woonachtig in het plangebied doordat er onder het oude regime sprake was van grondgebonden woningen, daar waar als gevolg van het nieuwe regime gestapelde duplexwoningen mogelijk zijn geworden. Er ontstaat een directe confrontatie van woonsferen. Hierbij speelt verder een rol dat in de omgevingsvergunning van 30 juni 2014 expliciet is aangegeven dat de entree van de zuidelijkst gelegen bovenwoning de voorgevelrooilijn uit het bestemmingsplan overschrijdt. Juist deze opgang, uitgevoerd als dakterras, zorgt voor een substantiële inbreuk op de privacy van aanvragers. De planologische veranderingen zorgen voor nadeel. In casu is sprake van een zeer luxe villa waar nu direct aangrenzend de nieuwe duplexwoningen zijn gebouwd. Deze hebben een balkon aan de zijkant die rechtstreeks inkijk geeft in de woning van aanvragers. Hierdoor neemt de privacy ernstig af. Daarnaast is er direct zicht vanaf de tuinen die hij deze duplexwoningen horen. De privacy wordt hier ernstig aangetast. Verder verandert het type wonen van grondgebonden naar stapelbouw. Ook hierdoor ontstaat er nadeel. De situeringswaarde verandert. Gezien de luxe villa van aanvragers is een substantieel nadeel dat er stapelbouw naast hun woning is gerealiseerd. Daarnaast nemen de geluiden toe. Er wonen nu meer mensen op dezelfde percelen, dit brengt meer geluiden met zich mee. Ook is er een verkeersaantrekkende werking. Al met al neemt de privacy ernstig af, vermindert de situeringswaarde aanzienlijk en nemen de geluiden toe. Een redelijk denkend en handelend koper waardeert de woning van aanvragers in de nieuwe planologische situatie aanzienlijk minder dan onder de oude planologische situatie”
Door de afstand van 1,5 meter, de gestapelde bouw, de opgang met dakterras en de overschrijding van de voorgevelrooilijn is volgens eisers sprake van een aanzienlijke verslechtering van de situeringswaarde. Ook de privacy is volgens eisers aanzienlijk verslechterd. Er kunnen nu namelijk twee gezinnen in één gebouw worden gehuisvest waarbij op de verdieping een volwaardige leefruimte aanwezig is met dakterras en entree naar de bovenwoning die gedeeltelijk voor de voorgevelrooilijn ligt. Uit de rechtspraak volgt volgens eisers dat bij een volwaardige (gestapelde) woning op de tweede bouwlaag sprake is van een ingrijpende inbreuk op de privacy vanwege de zogenoemde confrontatie van woonsferen. Verder wijzen eisers op het aantal schadefactoren. Dit zijn er drie, te weten: situering, privacy en hinder/overlast. Volgens eisers valt de schade, indien sprake is van meer dan twee schadefactoren, gelet op de jurisprudentie, in de categorie “middelzware schade” (4-7% van de woningwaarde). De betreffende schades zijn blijkens het rapport van Pickée niet beperkt, maar ingrijpend en substantieel. De totale schade wegens de schadefactoren is € 55.000,-, en valt dus in de categorie middelzware schade in plaats van lichte schade (1-3% van de woningwaarde).
11.1.
Verweerder verwijst voor zijn standpunt over de waardevermindering naar het advies van de SAOZ. Volgens de SAOZ hebben de planologische wijzigingen nadelige effecten op de situering van de onroerende zaak en op de privacy en hinder/overlast van eisers. Voorheen waren uitsluitend zogenaamde grondgebonden woningen toegestaan terwijl nu ook aaneengesloten gestapelde (duplex) woningen zijn toegestaan. Dit heeft invloed op het karakter en het aanzien van het plangebied. Aaneengesloten gestapelde woningen, zelfs indien deze tot twee bouwlagen zijn beperkt, leiden tot een meer versteende omgeving dan alleen grondgebonden woningen. Daarentegen ontleent naar het oordeel van SAOZ de onroerende zaak haar situeringswaarde hoofdzakelijk aan de vrije en unieke ligging ten zuiden en westen van de onroerende zaak. De situeringswaarde is volgens de SAOZ in geringe mate verdergaand verslechterd door de omstandigheid dat thans, op enigszins kortere afstand dan voorheen, gestapelde woningbouw is toegestaan. De wijziging van de afstand van de woonbebouwing (de entree / opgang) tot de perceelsgrens van 4 meter naar 2,5 meter heeft de SAOZ aangemerkt als een geringe verslechtering van de situeringwaarde. Wat betreft de privacy heeft de SAOZ geoordeeld dat, hoewel voorheen in de grondgebonden woning ook een groot gezin kon wonen (met de daarbij behorende invloed op de privacy van eisers), thans in ieder geval twee gezinnen woonachtig kunnen zijn in één gebouw. Hierbij is dan van belang dat ook op de verdieping een volwaardige leefruimte aanwezig is. Daarom vindt de SAOZ dat de privacy van eisers in zeer beperkte mate verdergaand is aangetast. De SAOZ heeft in aanmerking genomen dat ook al onder het oude planologische regime sprake was van een woonbestemming met tweede bouwlaag en gelijkblijvende bebouwingsmogelijkheden qua bouwhoogte en bouwvolume.
Wat betreft het aantal schadefactoren stelt verweerder dat in de jurisprudentie drie schadefactoren niet altijd tot de kwalificatie "middelzware schade" (4-7%) leiden. De percentages zijn volgens vaste jurisprudentie geen vaststaande normen, maar richtlijnen om de hoogte van de vastgestelde schade te controleren. Bovendien is volgens de richtlijnen pas sprake van middelzware schade als zich meer dan enkele schadefactoren voordoen waarvan ten minste één in dominante mate. In dit geval is geen van de schadefactoren dominant.
11.2.
De rechtbank stelt vast dat zowel in het rapport van de SAOZ als in de rapporten van Tonnaer en Pickée aandacht is gegeven aan het effect van gestapelde woningen en de kortere afstand van de hoofdbebouwing van deze woningen tot de perceelsgrens (2,5 meter in plaats van 4 meter). Naar het oordeel van de rechtbank benadrukt Pickée terecht het schadelijk nadelig effect voor eisers van de opgang en het dakterras, niet alleen op de situeringswaarde, maar ook op de privacy en geluidhinder. De nadelige gevolgen van de opgang en, met name, het ‘dak’terras, dat, naar ter zitting door verweerder niet is betwist, tot de planologische wijzigingen behoort, blijven naar het oordeel van de rechtbank in het advies van de SAOZ en in het bestreden besluit onderbelicht. Dat rechtbank acht de door de SAOZ vastgestelde planschade daarom te laag. De rechtbank ziet aanleiding de planschade in goede justitie te bepalen op het gemiddelde van het door verweerder aangehouden schadebedrag en het door eisers bepleite schadebedrag, dus op € 40.000,-, hetgeen 3,88% van de woningwaarde is. Het enkele feit dat er sprake is van drie schadefactoren acht de rechtbank niet bepalend voor de hoogte van de schade.
Normaal maatschappelijk risico (nmr)
12. Eisers vinden het nmr van 4% dat verweerder heeft gehanteerd te hoog. Zij wijzen daartoe onder meer op het ontwerp van het bestemmingsplan Kernen Klimmen, Ransdaal, Ubachsberg e.o." waarin nog de woningtypologie "twee-aan-een" stond. Deze bouwaanduiding is door een omissie niet in het vastgestelde bestemmingsplan opgenomen, zodat volgens eisers niet kan worden gezegd dat duplexwoningen (gestapelde woningen) in het planologisch beleid pasten. Ook pasten duplexwoningen niet in de ruimtelijke structuur van Ubachsberg. Deze ruimtelijke structuur bestond uit grondgebonden eengezinswoningen. Er was geen sprake van een inbreidingslocatie. Het gebied betreft een overgangsgebied tussen de bebouwde kom en het buitengebied. Verder wijzen eisers op de korte afstand tot de perceelsgrens. Gelet op het voorgaande lag de planologische wijziging niet geheel in de lijn der verwachtingen en dient volgens eisers, mede gelet op de jurisprudentie, het nmr op 3% te worden gesteld.
12.1.
Verweerder verwijst voor zijn standpunt over het nmr naar het SAOZ-advies. De SAOZ heeft geoordeeld dat zowel onder het oude als onder het nieuwe planologisch regime sprake is van een woonbestemming en er sprake is van vervanging van bestaande woningbouw door nieuwe woningbouw met gelijkblijvende hoogte- en volumebepalingen. Het ontbreken van een woningtypologie in het nieuwe bestemmingsplan maakt dat niet anders. Omdat naast de bestaande structuur van de omgeving met voornamelijk twee-onder-een-kapwoningen, nu ook aaneengesloten woningen zijn toegestaan, concludeert de SAOZ dat de nieuwe ontwikkeling misschien niet geheel, maar wel als grotendeels passend moet worden aangemerkt en als zodanig een normale maatschappelijke ontwikkeling betreft die grotendeels in de lijn der verwachtingen lag. Verweerder acht vaststelling van het nmr in voorliggende situatie op 4% alleszins redelijk, nu al woningen met twee bouwlagen ter plaatse aanwezig waren, terwijl bij inbreiding, waarbij voorheen geen bebouwing aanwezig was, in de jurisprudentie al een percentage van 5 % aanvaardbaar wordt geacht.
12.2.
Naar vaste jurisprudentie dient de vraag of en in hoeverre schade als gevolg van de planologische ontwikkeling tot het nmr behoort, te worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer in hoeverre de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologisch beleid. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk de overzichtsuitspraak inzake planschade van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.9 en 5.10.
De vaststelling van de omvang van het nmr is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren.
12.2.1.
De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige planologische ontwikkeling, aan de rand van het dorp Ubachsberg, niet als een inbreidingslocatie kan worden aangemerkt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om in dit geval het bij een inbreidingslocatie in beginsel als nmr toelaatbaar percentage van 5% als uitgangspunt te nemen. De onderhavige ontwikkeling betreft een wijziging van niet geschakelde twee-onder-een-kapwoningen naar geschakelde en met name gestapelde woningen zonder uitbreiding van het bouwvolume of de bouwhoogte. Deze ontwikkeling kan naar het oordeel van de rechtbank als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd, nu in een woongebied sprake kan zijn van gestapelde woningbouw. De ontwikkeling paste echter, zoals verweerder heeft erkend, niet geheel in de bestaande ruimtelijke structuur van grondgebonden eengezinswoningen van het type twee-onder-een-kap. Bovendien kan, gelet op de bouwaanduiding "twee-aan-een" in het ontwerpbestemmingsplan, niet worden gezegd dat gestapelde woningen in het gevoerde planologisch beleid pasten. Het ter plaatse mogelijk maken van gestapelde woningen lag dus slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen. Door het nieuwe bestemmingsplan is bovendien de afstand van de gevel van de woningen tot de perceelsgrens van eisers verkort van 4 meter naar 2,5 meter, waardoor op deze kortere afstand een opgang en dakterras ten behoeve van de woning op de tweede bouwlaag mogelijk zijn geworden. De bebouwing op kortere afstand lag naar het oordeel van de rechtbank niet in de lijn der verwachtingen. Dat geldt ook voor de overschrijding van de voorgevelrooilijn ten behoeve van de opgang, nu reeds negen maanden na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan omgevingsvergunning hiervoor is verleend. De schade als gevolg van de kortere afstand en de overschrijding van de voorgevelrooilijn behoren daarom naar het oordeel van de rechtbank ook niet tot het door eisers te dragen normaal maatschappelijk risico. Voor deze beperking van het aan eisers toe te rekenen risico heeft verweerder te weinig oog gehad. De rechtbank acht een percentage van 4% daarom te hoog. Omdat de nieuw mogelijke gemaakte bebouwing wat betreft de locatie en omvang in (enigszins) beperkte mate afwijkt van wat eerder planologisch mogelijk was, acht de rechtbank een risicopercentage van 3%, zoals eisers voorstaan, te laag. De rechtbank bepaalt het nmr in goede justitie op het gemiddelde van het door verweerder aangehouden en het door eisers bepleite percentage, dus op 3,5% van de woningwaarde, dit is € 36.000,-.
Conclusie
13. Gelet op het voorgaande hebben eisers recht op een tegemoetkoming in planschade van € 40.000,- -/- € 36.000,- = € 4.000,-. De rechtbank zal de door verweerder aan eisers te betalen tegemoetkoming daarom vaststellen op € 4.000,-. Dat betekent dat het primair besluit moet worden herroepen.
Vergoeding griffierecht
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
Proceskostenvergoeding
15. Eisers hebben de rechtbank verzocht om vergoeding van de gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep waaronder de gemaakte deskundigenkosten. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers in beroep gemaakte proceskosten vanwege verleende rechtsbijstand. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.496,-. Het betreft dan 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 748,-, met een wegingsfactor 1. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor de in bezwaar gemaakte kosten. Bezwaarkosten kunnen immers, gelet op artikel 7:15 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, alleen worden vergoed indien daar in bezwaar om is verzocht. De rechtbank is niet gebleken dat eisers dit in bezwaar hebben verzocht. Ook is er geen aanleiding voor vergoeding van kosten voor de rapporten van Tonnaer en Pickée. Eisers hebben geen factuur en/of urenspecificatie overgelegd en voorts niet aangegeven welke kosten aan de deskundigenrapporten waren verbonden. Er is door eisers niet om vergoeding van andere eventuele kosten verzocht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit in dier voege dat aan eisers een door verweerder te betalen tegemoetkoming in planschade wordt toegekend van € 4.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 augustus 2018, en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.496.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2021.
De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 14 oktober 2021
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.