Uitspraak
201402550/1/A2.
Datum uitspraak: 26 november 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Drunen, gemeente Heusden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 11 februari 2014 in zaken nrs. 12/2883,12/2884,12/2886,12/2889,12/2890,12/2891,12/2892 en 12/2893 voor zover gewezen tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Heusden.
Procesverloop
Bij besluit van 10 januari 2012 heeft het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 8.921,00, vermeerderd met de wettelijke rente.
Bij besluit van 31 juli 2012 heeft college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, een tegemoetkoming in planschade van € 11.460,50 en een vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase van € 874,00 toegekend. Het besluit van 10 januari 2012 is in zoverre herroepen. Het bezwaar is ongegrond verklaard voor zover dat ziet op de weigering de kosten van rechtsbijstand voorafgaand aan het primaire besluit te vergoeden.
Bij uitspraak van 11 februari 2014 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard voor zover dat ziet op de kosten van rechtsbijstand die zijn gemaakt voorafgaande aan het primaire besluit en daarvoor aan [appellant] en zes anderen gezamenlijk een vergoeding van € 730,50 toegekend. Het beroep is voor het overige ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 oktober 2014, waar [appellant], vertegenwoordigd door R. van Laarhoven, werkzaam bij Adviesbureau De Meierij, en het college, vertegenwoordigd door J.E.W. van Baardwijk, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb) kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef onder a, is een bepaling van een bestemmingsplan een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder a, vergoeden burgemeester en wethouders, indien zij een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand.
3. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
4. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie] te Drunen. Hij heeft op 30 september 2010 verzocht om een tegemoetkoming in planschade, die hij stelt te lijden als gevolg van het op 24 oktober 2008 in werking getreden bestemmingsplan Schoolstraat-Noord Drunen. Dit plan maakt de oprichting van woningen in de directe nabijheid, zowel ten noordwesten als ten oosten van zijn perceel, mogelijk.
5. Het college heeft aan het besluit van 10 januari 2012 het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van december 2011 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met het voorheen geldende planologische regime en geconcludeerd dat de woning van [appellant] door de planologische wijziging € 20.000,00 in waarde is gedaald. Deze waardevermindering is volgens het advies volledig toe te rekenen aan de mogelijk gemaakte bouw van drie woningen ten oosten van zijn woning. Tussen de planologische ontwikkelingen op de gronden gelegen ten noordwesten van het perceel en de gestelde waardevermindering bestaat volgens de SAOZ onvoldoende verband. De door de gemeente te betalen kosten van de op te richten erfafscheiding leidt tot een verlaging van de waardevermindering van € 5.079,00. Voorts heeft zij geconcludeerd dat van de resterende waardevermindering € 6.000,00 binnen het normaal maatschappelijk risico valt en niet voor vergoeding in aanmerking komt, zijnde 2% van de waarde van het object op de peildatum. Dat betekent dat € 8.921,00 van de schade voor een tegemoetkoming in aanmerking komt, aldus de SAOZ.
Het college heeft aan het besluit van 31 juli 2012 het advies van de Commissie bezwaarschriften van 26 juni 2012 ten grondslag gelegd. Overeenkomstig dit advies heeft het college de tegemoetkoming verhoogd met € 2.539,50, zijnde de helft van de stichtingskosten van de erfafscheiding, en een vergoeding voor de proceskosten in bezwaar toegekend.
6. De rechtbank heeft overwogen dat het college zich op het advies van de SAOZ mocht baseren voor zover dat ziet op de vaststelling van de waarde van de woning op de peildatum en de berekende waardevermindering. De rechtbank heeft voorts overwogen dat het college ten onrechte geen vergoeding op grond van artikel 6.5, eerste lid van de Wro heeft toegekend voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op het conceptadvies van de SAOZ, nu dat heeft geleid tot aanpassing van de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade. Nu [appellant] de kosten van rechtsbijstand voor onder meer het indienen van de schriftelijke zienswijze niet inzichtelijk heeft gemaakt, heeft de rechtbank aanleiding gezien om de hoogte van de vergoeding naar analogie van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Bpb) te bepalen op € 730,50.
7. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college in navolging van het advies van de SAOZ de hoogte van de waarde van de woning vlak voor de peildatum ten onrechte heeft vastgesteld op € 300.000,00. Daartoe verwijst hij naar een taxatierapport van 28 juni 2006, waarin de waarde op 27 juni 2006 is getaxeerd op € 350.000,00. Volgens hem bestaat er aldus een meer dan normaal verschil tussen de door de SAOZ getaxeerde waarde van zijn woning en de waarde genoemd in het taxatierapport van 28 juni 2006.
Voorts heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat het college de besluitvorming op het advies heeft mogen baseren, omdat daarin ten onrechte is aangenomen dat de planologische ontwikkeling ten noordwesten (achterzijde) van zijn perceel niet heeft geleid tot planologisch nadeel. Indien naast de woningbouw ten oosten van zijn perceel ook de woningbouw aan de achterzijde van zijn perceel in aanmerking wordt genomen, dient de waardevermindering minimaal op 8% te worden gesteld, nu het gaat om redelijk zwaar planologisch nadeel.
7.1. Een bestuursorgaan mag een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade baseren op het advies van een door dat bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
7.2. In het advies van de SAOZ is vermeld dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de ligging, omvang en grootte van het desbetreffende perceel, door de planologische mogelijkheden van dat perceel en de directe omgeving en door de opstallen. Voorts is vermeld dat het perceel van [appellant] de hoogste waarde bij gebruik ten behoeve van wonen heeft, het perceel als zodanig in gebruik is en bij de taxatie van de waarde van de onroerende zaak vlak voor de peildatum met de in het advies beschreven maximale invulling van het oude planologisch regime rekening is gehouden.
[appellant] betoogt terecht dat zich een hier te verklaren verschil voordoet tussen de getaxeerde waarde van de woning door de SAOZ en het door [appellant] overgelegde taxatierapport van 28 juni 2006. Dat in het taxatierapport van 28 juni 2006 is uitgegaan van een onjuiste peildatum, is onvoldoende om dit rapport zonder meer ter zijde te leggen. [appellant] heeft gemotiveerd aangegeven dat op grond van prijsindexcijfers over de periode juni 2006 en oktober 2008 de in juni 2006 bepaalde waarde van de woning herleid kan worden tot € 340.550,00 en er dan alsnog een onverklaarbaar groot verschil resteert. Anders dan het college betoogt, vormt de omstandigheid dat in het advies van de SAOZ, anders dan in het taxatierapport van 28 juni 2006, rekening is gehouden met de maximale invulling van het oude planologische regime, in dit geval een onvoldoende verklaring voor dat verschil. In het advies is niet vermeld welke toegestane gebruiksmogelijkheden van de onbebouwde gronden ten behoeve van openbare doeleinden ten oosten van het perceel vormen van hinder en overlast met zich zouden kunnen brengen, die het verschil in taxatie zouden kunnen verklaren. Daarbij komt dat [appellant] heeft betoogd dat de maximale invulling van het planologische regime ten oosten van het perceel overeenkomt met de feitelijke situatie en het college ter zitting en ook eerder in de procedure niet is ingegaan op die stelling. Voorts valt zonder nadere toelichting evenmin in te zien dat de maximale invulling onder het oude planologische regime van de gronden ten noordwesten van het perceel met de bestemming tuin, erven en mogelijkheden voor bijgebouwen een verklaring vormt voor het verschil in de getaxeerde waarde van de woning.
Gelet op het bovenstaande biedt het taxatierapport van 28 juni 2006 een voldoende concreet aanknopingspunt voor twijfel aan de juistheid dan wel volledigheid van het advies van de SAOZ inzake de waarde van de woning direct voorafgaand aan de peildatum.
7.3. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank heeft miskend dat de waardevermindering van 6,6% in het advies van de SAOZ onvoldoende is onderbouwd, treft eveneens doel.
In het advies van de SAOZ is een planologische vergelijking gemaakt tussen het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan Gemeente Drunen, kom Drunen" en het nieuwe bestemmingsplan, dat woningbouw in het inbreidingsgebied aan de achterzijde van het perceel van [appellant] mogelijk heeft gemaakt. Geconcludeerd is dat [appellant] niet in een planologisch nadeliger situatie is gebracht door de mogelijk gemaakte woningbouw ten noordwesten van zijn perceel. Door de ligging van het perceel van [appellant] ten opzichte van het plangebied aan de achterzijde van zijn woning, de tussengelegen percelen (Schoolstraat 6 en Deken Coppenstaat 7) en de schuur op het perceel van [appellant], is er volgens het advies onvoldoende verband tussen de ontwikkelingen ten noordwesten van het perceel en de gestelde waardevermindering. [appellant] heeft daartegenover gesteld dat het betreffende gebied vrijwel direct grenst aan zijn achtertuin, dat de mogelijk gemaakte woningbouw zichtbaar is vanuit zijn woning en gepaard gaat met een toename van woon- en leefgeluiden, alsmede met een toename van verkeer. Gelet op de vorige bestemming van die gronden, tuinen of erven met bouwmogelijkheden voor bijgebouwen, heeft het college onvoldoende gemotiveerd dat er geen relevant verband bestaat tussen de planologische ontwikkelingen ten noordwesten van het perceel en de gestelde waardevermindering.
Voor zover het college onder verwijzing naar het advies van de SAOZ heeft betoogd dat mocht er wel een oorzakelijk verband zijn, de daardoor veroorzaakte waardevermindering onder de 2% blijft en derhalve onder het forfaitaire normaal maatschappelijk risico van [appellant] valt, is het volgende van belang. Het college heeft niet inzichtelijk gemaakt dat de waardevermindering onder de 2% blijft. Voorts is van belang dat, anders dan het college in navolging van de SAOZ kennelijk veronderstelt, ook in het geval het door de planologische ontwikkeling ten noordwesten van het perceel veroorzaakte nadeel onder de 2% blijft, die schade niet zonder meer buiten beschouwing kan blijven, maar moet worden betrokken bij de totale schade in de vorm van waardevermindering als gevolg van het bestemmingsplan Schoolstraat-Noord Drunen. Van die schade blijft in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van [appellant].
8. Tot slot betoogt [appellant] dat de rechtbank de vergoeding van de kosten van rechtsbijstand te laag heeft vastgesteld door zich te baseren op normbedragen uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. De rechtbank had hem moeten verzoeken de redelijke kosten voor het indienen van een reactie op het conceptadvies inzichtelijk te maken en deze kosten behoren te vergoeden.
8.1. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.5 van de Wro (Kamerstukken II 2002-2003, 28 916, nr. 3, blz. 65) valt af te leiden dat indien een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, aan de aanvrager de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed, voor zover die kosten redelijkerwijs zijn gemaakt.
In het geval kosten zijn gemaakt ten behoeve van het indienen van een zienswijze naar aanleiding van een conceptadvies van een door het college ingeschakelde deskundige, kunnen deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. De tarieven van het Besluit proceskosten bestuursrecht zijn hierbij niet van toepassing. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 12 februari 2014 in zaak nr. 201306618/1/A2.
8.2. De rechtbank heeft overwogen dat het college het verzoek om vergoeding van de kosten van rechtsbijstand voor het opstellen van een zienswijze ten onrechte heeft afgewezen, omdat het inroepen van rechtsbijstand in dit geval redelijk was. Nu [appellant] de hoogte van de kosten op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt en de rechtsbijstandverlener in zes samenhangende zaken vergelijkbare zienswijzen heeft ingediend, heeft de rechtbank aansluiting gezocht bij het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor zover [appellant] betoogt dat de rechtbank hem in de gelegenheid had moeten stellen de kosten voor het opstellen van een zienswijze inzichtelijk te maken, treft dit niet het gewenste doel. Van belang is dat [appellant] ook in hoger beroep, waarin hij daartoe de mogelijkheid had, deze kosten niet inzichtelijk heeft gemaakt. [appellant] heeft geen factuur of bewijs van de door [appellant] aan de rechtsbijstandverlener betaalde kosten overgelegd. Dat de juridisch adviseur van [appellant] op basis van no cure, no pay werkt, betekent niet dat niet enige specificatie en bewijs van de kosten kan worden verlangd. Onder deze omstandigheden kan het niet onredelijk worden geacht dat de rechtbank voor het bepalen van de vergoeding in dit geval heeft aangesloten bij het Besluit proceskosten bestuursrecht.
Het betoog faalt.
9. Gelet op hetgeen onder 7.2 en 7.3 is overwogen, heeft het college het advies van de SAOZ in zoverre niet aan de besluitvorming ten grondslag kunnen leggen. De conclusie is dat het besluit van 31 juli 2012 is genomen in strijd met artikel 7:12, eerst lid, van de Awb. Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling het college opdragen om met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen een nieuw besluit op het door van Hoof gemaakte bezwaar te nemen en dit besluit aan [appellant] en aan de Afdeling te zenden. Daartoe zal de Afdeling een termijn stellen.
10. In de einduitspraak zal worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt het college op om binnen 15 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van hetgeen in 6.2 en 6.3 is overwogen een nieuw besluit te nemen en dit aan [appellant] en de Afdeling toe te zenden.
Aldus vastgesteld door mr. Th.G. Drupsteen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. A. Hammerstein, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
w.g. Drupsteen w.g. Planken
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 26 november 2014
299.