ECLI:NL:RBLIM:2021:9614

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8847823 CV EXPL 20-5429

Vonnis (bij vervroeging) van de kantonrechter van 15 december 2021

in de zaak van

1.[eisende partij 1]

2.
[eisende partij 2]

wonend in ( [postcode 1] ) [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] , aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigden mrs. C.M.G. Tholen en M. Rahnama’i

tegen

1.[gedaagde partij 1]

2.
[gedaagde partij 2]

wonend in ( [postcode 2] ) [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] , aan de [adres 2]

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.M.F Starmans.

Partijen worden hierna [eisende partij 3] en [gedaagde partij 3] genoemd.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Voor het eerdere procesverloop wordt verwezen naar het tussenvonnis van 7 juli 2021, waarbij een comparitie van partijen is gelast.

1.2.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

de e-mail [eisende partij 3] van 1 oktober 2021 met productie 10,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 oktober 2021.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere feiten

2.1.

In de koopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (en voor zover niet reeds in het vonnis van 7 juli 2021 onder rov. 2.2. opgenomen):

“(…)

artikel 20 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. (…)”

3.Het verdere geschil

3.1.

[eisende partij 3] hebben, in aanvulling op hetgeen reeds de dagvaarding en de conclusie van repliek (r.o. 3.2. bij het vonnis van 7 juli 2021), tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat het energielabel op grond van artikel 19 van de koopovereenkomst een wezenlijk onderdeel is van de overeenkomst en dat op het energielabel ‘definitief’ staat. Zij mochten er dan ook op vertrouwen dat die isolatievoorzieningen, waaronder gevel- en dakisolatie van ongeveer 12 cm, in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B. Verder stellen [eisende partij 3] dat de woning naar hun beleving koud en tochtig is. (proces-verbaal van 12 oktober 2021)

3.2.

[gedaagde partij 3] betwisten dat sprake is van een bepaling die als een garantie kan worden aangemerkt. Hoewel er geen sprake is van energielabel B, maar van energielabel C, zijn in ieder geval 50 % van de gevels geïsoleerd, evenals het dak. Voorts stellen [gedaagde partij 3] dat zij, gedurende de periode dat zij woonachtig waren in de woning, nooit last hebben gehad van kou of tocht. (proces-verbaal van 12 oktober 2021)

4.De verdere beoordeling

Non-conformiteit: het juridisch kader

4.1.

Of sprake is van non-conformiteit, dient te worden beantwoordt aan de hand van de wettelijke bepalingen hieromtrent en de nadere door partijen in de koopovereenkomst gemaakte afspraken.

4.2.

De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 17 lid 1 BW). Ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht en het staat partijen vrij om daarvan in hun overeenkomst vanaf te wijken.

4.3.

In artikel 6.1. van de koopovereenkomst (rov. 2.2. bij het vonnis van 7 juli 2021) staat dat [eisende partij 3] de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee is in beginsel de aansprakelijkheid van [gedaagde partij 3] voor (onzichtbare) gebreken aan de woning weg-gecontracteerd en hebben [eisende partij 3] zodoende het risico van het bestaan van een (onzichtbaar-e) gebrek geaccepteerd (artikel 6.1.), behoudens voor zover een gebrek aan de woning het normale gebruik als woonhuis in de weg staat én dat het gebrek [eisende partij 3] niet kenbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (artikel 6.3.). Met de term ‘kenbaar gebrek’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. Artikel 6.3. betreft dan ook een garantie voor normaal gebruik van de woning.

De artikelen 6.1. en 6.3. gelezen in onderling verband en samenhang houden in dat [eisende partij 3] de woning hebben geaccepteerd met al haar gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kenden, behalve hun onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmerden. Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld, of bij een ernstige beperking van het woongenot.

Voorts zijn partijen, als opgenomen onder artikel 20 van de koopovereenkomst (rov. 2.1.), overeengekomen - en daarmee in afwijking van artikel 6.3. van de koopovereenkomst - dat het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik voor rekening en risico van koper komt.

Is de woning geschikt voor normaal gebruik?

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning niet zodanig is geïsoleerd dat voldaan wordt aan ‘energielabel B’. Wel is in geschil of het ontbreken van die isolatie die verwacht mag worden bij een ‘energielabel B’-woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De kantonrechter is van oordeel dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet leidt tot een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn (als bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst). De (blote) stellingname van [eisende partij 3] dat door het ontbreken van isolatie de woning koud en tochtig
aanvoelt- een stellingname die door [gedaagde partij 3] is betwist - is een subjectieve stellingname, die niet gestaafd wordt met enig objectief bewijs, hetgeen - mede in het licht van die betwisting - onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat het ontbreken van isolatie de woning voor normaal gebruik ongeschikt maakt. Daarmee komt de kantonrechter ook niet toe aan de vraag welke eigenschappen ten aanzien van het normaal gebruik [eisende partij 3] mochten verwachten op grond van de door [gedaagde partij 3] gedane mededelingen.

In de woning non-conform gezien hetgeen partijen hebben afgesproken?

4.5.

De vraag die voorts ter beantwoording voorligt, is of partijen zijn overeengekomen dat de woning beschikt over een energielabel B. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst moet niet enkel gekeken worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

4.6.

Vaststaat dat in de verkoopbrochure van de woning staat ‘isolatie: dak, gevel, vloer’ en ‘definitief energielabel B’ en dat in artikel 19 van de koopovereenkomst wordt verwezen naar de bijlage ‘vragenlijst verkoop woning’ en ‘kopie energiewoning’ (rov. 2.1. bij het vonnis van 7 juli 2021). In de bijlage ‘vragenlijst verkoop woning’ staat dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak - na bouw - geïsoleerd is. In de ‘kopie energiewoning’ staat met betrekking tot de gevel- en dakisolatie dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 en dat de vloer niet extra geïsoleerd is (rov. 2.2. bij het vonnis van 7 juli 2021). Voorts staat vast, als door [gedaagde partij 3] onweersproken gesteld (proces-verbaal van 12 oktober 2021), dat [eisende partij 3] wisten dat niet alle muren waren geïsoleerd en dat de woning geen spouw heeft.

4.7.

Op grond van het hiervoor onder rov. 4.6. overwogen zijn partijen de overdracht van een woning overeengekomen waarvan:

- een gedeelte van de gevels geïsoleerd is, en waarbij de isolatie ongeveer 12 cm dik is met een aantoonbare Rc-waarde van 3,0,

- het dak geïsoleerd is, en waarbij de isolatie ongeveer 12 cm dik is met een aantoonbare Rc-waarde van 3,0,

- de vloer niet extra is geïsoleerd.

4.8.1.

Ten aanzien van de vloer stellen [eisende partij 3] (randnr. 18 van de conclusie van repliek) dat onduidelijk is of de vloer nu wel of niet is geïsoleerd. [gedaagde partij 3] betwisten dit: de vloer is wel geïsoleerd, maar extra isolatie is - waarbij zij verwijzen naar het rapport van EXP (rov. 2.8.) - niet mogelijk. Nu [gedaagde partij 3] aan de hand van het rapport van EXP stellen dat de vloer wel is geïsoleerd, gaat de rechtbank voorbij aan de bij [eisende partij 3] bestaande maar verder niet onderbouwde twijfel en neemt zij als vaststaand feit aan dat de vloer wel geïsoleerd is.

4.8.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat niet alle muren zijn geïsoleerd, en dat daar waar wel sprake is van isolatie deze isolatie niet (ongeveer) 12 cm dik is en geen aantoonbare Rc-waarde heeft van 3.0. Volgens [eisende partij 3] dient de Rc-waarde geschat te worden op 2,0 (randnr. 2.8. bij dagvaarding). [gedaagde partij 3] stelt dat de Rc-waarde 2,5 bedraagt. Waar daar verder ook van zij, vast staat dat [eisende partij 3] niet hebben gekregen wat is overeengekomen.

4.8.3.

Het dak is volgens [eisende partij 3] nauwelijks geïsoleerd (randnr. 2.6. van de dagvaarding). [gedaagde partij 3] betwisten dit: alle daken zijn geïsoleerd (randnr. 30 van de conclusie van antwoord). Zij onderbouwing dit aan de hand van het rapport van EXP (rov. 2.8) waarin staat dat na onderzoek is gebleken dat het dak geïsoleerd is. Nu het zijdens [eisende partij 3] bij een blote stellingname blijft, hebben zij in het licht van gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij 3] onvoldoende gesteld en neemt de kantonrechter als vaststaand feit aan dat alle daken zijn geïsoleerd. Tussen partijen is niet in geding dat de isolatie in het dak niet voldoet aan de Rc-waarde van 3,0, maar lager ligt. Onduidelijk is wat de Rc-waarde volgens [gedaagde partij 3] dan bedraagt. [eisende partij 3] stellen, wederom onderbouwd aan de hand van het rapport van EXP, dat deze waarde 2,5 is. Nu deze waarde niet 3,0 is, als overeengekomen in de overeenkomst, hebben [eisende partij 3] ook ten aanzien van het dak niet gekregen wat zij zijn overeengekomen.

4.9.

Op grond van het onder 4.7. tot en met 4.8.3. overwogene, bestaat er een discrepantie tussen wat partijen hebben afgesproken en wat is overgedragen. De woning is daarmee

non-conform in de zin van artikel 7:17 lid BW. De vraag die voorts voorligt is of deze discrepantie gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

4.10.

Ingevolge artikel 6:265 BW geeft ieder tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de afweging of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

4.11.1.

Van origine is de woning een schuur (zonder spouw) van meer dan 50 jaar oud. De woning is in de loop der jaren verbouwd tot woonhuis. Isolatie is een onderdeel van de woning waar in de loop der jaren andere normen aan zijn gesteld. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. De klassen verschillen van A ++++ (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Het label heeft als functie bewustwording te vergroten en mensen te stimuleren om duurzaam te bouwen. Het energielabel is een indicatie van de energiezuinigheid, en kon tot 1 januari 2021 - als in onderhavige zaak het geval - online worden aangevraagd. De klasse werd op afstand, zonder dat de afgever de woning daadwerkelijk had gezien, bepaald. Een energielabel wordt afgegeven voor een periode van tien jaar - in dezen op 9 oktober 2017 - en is daarmee een momentopname. De eerste bezichtiging van de woning door [eisende partij 3] was ongeveer anderhalf jaar later.

Bij het bepalen van de mate van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van. [eisende partij 3] stellen - hetgeen door [gedaagde partij 3] wordt betwist - dat zij op zoek waren naar een duurzame woning met een energielabel met klasse A of B. Partijen zijn het met elkaar eens dat het afgegeven label niet klasse B had moeten krijgen. [eisende partij 3] stellen dat de woning niet klasse B maar F had moeten krijgen. [gedaagde partij 3] hebben aangevoerd dat de energieklasse niet B maar C moet zijn. Zij onderbouwen dit aan de hand van het rapport van EXP. Nu het zijdens [eisende partij 3] blijft bij een blote stellingname, gaat de kantonrechter, in het licht van de gemotiveerde betwisting, ervanuit dat de juist af te geven klasse op het energielabel C betreft. Als onweersproken door [gedaagde partij 3] gesteld, waren [eisende partij 3] op de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten als door [gedaagde partij 3] betaald (proces-verbaal van 7 juli 2021). Gesteld noch gebleken is dat de door [eisende partij 3] te betalen maandelijkse energievoorschotten hoger uitvallen.

4.11.2.

De kantonrechter is op grond van voornoemde van oordeel dat hoewel sprake is van een tekortkoming, deze gezien haar bijzondere aard - de indicatieve aard van een op afstand aangevraagde en toegekend energielabel - alsook haar geringe betekenis - een C classificatie in samenhang bezien met de bekendheid van [eisende partij 3] met de hoogte van het energievoorschot, de ouderdom van de woning, en het ‘normaal’ bewoonbaar zijn van de woning (rov. 4.4.) - de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Dwaling?

4.12.

Uit artikel 6:228 BW volgt dat, toegespitst op koop, een onder invloed van dwaling tot stand gekomen koopovereenkomst vernietigbaar is indien de verkoper in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de koper had behoren in te lichten (aanhef en lid 1 onder b) of indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan. In het kader van dwaling is die mededelingsplicht van de verkoper alleen aan de orde indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Een van die voorwaarden is het vereiste dat de verkoper wist, althans behoorde te weten, dat de eigenschap/omstandigheid ter zake waarvan wordt gedwaald voor de koper van essentieel belang was (hierna ook: het kenbaarheidsvereiste). Indien de verkoper niet op de hoogte is of kan zijn dat bepaalde zaken voor de koper van essentieel belang zijn, zal dus geen mededelingsplicht aangenomen kunnen worden. (ECLI:NL:PHR:2020:686)

4.13.

[eisende partij 3] waren - als gesteld in de dagvaarding (randnr. 2.1.) - bewust op zoek naar een woning met energielabel A of B. Ondanks dat tijdens de eerste bezichtiging niet gesproken is over de isolatie van de woning (gezien het daarover verklaarde door [eisende partij 2] en [gedaagde partij 3] tijdens de mondelinge behandeling) of het energielabel heeft dit [eisende partij 3] niet weerhouden om reeds tijdens die bezichtiging een bod uit te brengen. Voorts staat vast, als door [gedaagde partij 3] onweersproken gesteld, dat tijdens geen van de (drie) bezichtigingen niet over het energielabel is gesproken, dat [eisende partij 3] wisten dat niet alle muren waren geïsoleerd en dat de woning geen spouw heeft, en dat [eisende partij 3] op de hoogte waren van de hoogte van het maandelijkse energievoorschot als door [gedaagde partij 3] betaald, zijnde € 250,-

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eisende partij 3] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn.

4.14.

De kantonrechter wijst, daarbij verwijzend naar hetgeen zij onder rov. 4.4. tot en met 4.13. heeft overwogen, de vorderingen af.

Proceskosten

4.15.

[eisende partij 3] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 3] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.494,00 aan salaris gemachtigde (3 salarispunt x € 498,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

4.16.

De nakosten worden toegewezen als in het dictum van dit vonnis bepaald.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij 3] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 3] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.494,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,

5.3.

veroordeelt [eisende partij 3] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde partij 3] , volledig aan de proceskostenveroordeling van 3.2. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,- aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en is in het openbaar uitgesproken.

RK/KH